2.2. Giải pháp
2.2.1.3. Mơ hình “Landbanking”
“Khi dự báo tương lai phát triển các nhà đầu tư hay chính quyền thành phố
có thể mua trước và giữ đất từ các mảnh đất trống, đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng tại giá thỏa thuận mua bán tương đối vừa phải trước khi giá trị của nó tăng lên đáng kể, khi giai đoạn đầu tư phát triển bắt đầu. Cách thức này được gọi là tạo một ngân hàng quỹ đất dự trữ. Đây là hình thức điều tiết giá trị tăng thêm của đất nhưng do Nhà nước ra tay trước.”64
Ngân hàng quỹ đất dự trữ sẽ là nguồn lợi rất lớn cho ngƣời mua trong tƣơng lai do giá đất Nhà nƣớc tăng lên rất cao. Các cơ quan Nhà nƣớc có thể tận dụng để xây dựng trƣờng học, công viên hoặc các dự án khác trên mảnh đất mà giá đất lúc đó đã vƣợt ra khỏi ngân sách của Nhà nƣớc. Tại một số quốc gia, ngân hàng dự trữ quỹ đất là một thông lệ đƣợc các nhà đầu tƣ tƣ nhân áp dụng, chấp nhận rủi ro với hi vọng khi kinh tế phát triển, nguồn lợi sẽ thu vào đáng kể từ đất dự trữ đã mua.
63
Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Viện kinh tế, tlđd (03), tr.141.
Mơ hình ngân hàng phát triển quỹ đất còn tạo điều kiện cho việc tập trung các dự án bất động sản về một mối, tăng cƣờng quản lý của Nhà nƣớc. Hơn thế nữa, mơ hình này còn tạo ra một quỹ đất sạch cho việc tiến hành những dự án có sử dụng đất trong tƣơng lai một cách nhanh chóng mà khơng bị cản trở bởi khâu giải phóng mặt bằng và “điểm quan trọng nhất là ngân sách đơ thị sẽ thu được phần lớn lợi ích mà
tài nguyên đất đai đem lại chứ không để giới kinh doanh bất động sản kiếm siêu lợi nhuận từ đây”65.
Mơ hình “landbanking” đã đƣợc áp dụng tại Đà Nẵng và có những kết quả đáng đƣợc ghi nhận. Mơ hình này khơng những thực hiện đƣợc vai trò điều tiết giá trị tăng thêm của đất mà còn thực hiện vai trò xã hội của Nhà nƣớc. “Đà Nẵng đã
thực hiện đầu tư 280 dự án khai thác quỹ đất và khu đất, chuyển quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân đầu tư cơ sở hạ tầng để khai thác đất ở, đầu tư cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và du lịch. Tổng số tiền khai thác quỹ đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng trong tám năm qua hơn 3.000 tỉ đồng...v.v”66. Trên cơ sở tiền khai thác quỹ đất thu vào ngân sách, Đà Nẵng đã sử dụng toàn bộ để đầu tƣ nâng cấp hạ tầng kỹ thuật của từng dự án và một số cơng trình khác nhƣ chi vào việc xây cầu, làm đƣờng, đầu tƣ cho giáo dục, y tế…v.v. Bên cạnh đó, Đà Nẵng cịn xóa những khu dân cƣ ổ chuột, xây mới hàng loạt các khu dân cƣ và đô thị hiện đại; đồng thời tạo đƣợc nhiều khu dân cƣ, khu tái định cƣ, bảo đảm nhu cầu về chỗ ở cho các trƣờng hợp bị giải tỏa, vừa giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội.
2.2.1.4. Mơ hình tái phân lơ
Mơ hình tái phân lơ là mơ hình tiến hành hợp nhất các lơ, thửa rời rạc của nhiều chủ đất khác nhau thành một khu đất lớn, sau đó phân chia thành từng lô đất phục vụ cho việc xây dựng nhà ở hay sản xuất, kinh doanh. Mơ hình trên tạo điều kiện cho việc hợp nhất các mảnh đất riêng lẻ thành một khu đất thống nhất, chia nhỏ đồng nhất phục vụ cho những nhu cầu sử dụng đất cụ thể, tạo sự thống nhất trong kiến trúc đô thị, đảm bảo nguồn cung cấp đất đai phù hợp cho sự phát triển nhà ở mới. Hơn thế nữa, mơ hình tái phân lơ cịn tạo ra nguồn tài chính cho việc xây dựng hệ thống đƣờng và mạng lƣới dịch vụ công cộng bằng giá trị tăng thêm của đất sau khi Nhà nƣớc thực hiện tái phân lô và đầu tƣ cơ sở hạ tầng, tức là giá trị tăng thêm từ đất sẽ đƣợc Nhà nƣớc chủ động điều tiết thông qua việc bán những lô đất đã đƣợc phân ra và việc bán những lô đất dành riêng cho việc kinh doanh.
2.2.1.5. Thu phí hạ tầng
Khi cơng trình đầu tƣ của Nhà nƣớc đã hồn thành, Nhà nƣớc cần tiến hành thu phí hạ tầng với những chủ thể sử dụng lợi ích này hay những chủ thể đƣợc hƣởng lợi từ những cơng trình hạ tầng của Nhà nƣớc. Phí đầu tƣ hạ tầng là dạng phí đƣợc thu trong khu vực khi có cơng trình đầu tƣ hạ tầng đi ngang qua khu vực. Phí này đƣợc thu trên các đối tƣợng hƣởng lợi trực tiếp từ cơng trình qua giá trị bất động sản gia tăng. Phí này đƣợc sử dụng trở lại đầu tƣ phát triển hạ tầng. Bất cứ mảnh đất nào muốn tăng giá trị đều phải kết nối với hạ tầng do Nhà nƣớc đầu tƣ và việc kết nối này làm cho giá trị đất đai tăng lên theo mức độ hồn thiện của cơng
65 Theo Monre.gov.vn, “Giới đầu tƣ “ngồi trên lửa””,
http://www.gdla.gov.vn/iNĐex.php?option=com_content&task=view&id=1567
66 Sẽ giải tỏa “mạnh”, tạo quỹ đất khi làm đƣờng,
http://phapluatnhadat.com/iNĐex.php?option=com_content&view=article&id=2358:s-gii-ta-mnh-to-qu-t- khi-lam-ng&catid=381:bi-thng-tai-nh-c&Itemid=37
trình. Vì vậy, thu phí xây dựng hay cịn gọi là phí hạ tầng sẽ góp phần bù đắp khoản chi của Nhà nƣớc, qua đó cịn thực hiện vai trị điều tiết giá trị tăng thêm của đất do Nhà nƣớc đầu tƣ cơ sở hạ tầng. Phí hạ tầng sẽ thực hiện vai trị điều tiết giá trị tăng thêm của đất do đầu tƣ của Nhà nƣớc mà hiện nay chƣa có khoản thu nào tƣơng xứng.
Ngoài ra, để điều tiết giá trị tăng thêm của đất do Nhà nƣớc đầu tƣ cơ sở hạ tầng, tạo nguồn thu để tái tạo vốn, Nhà nƣớc cần thu thêm phí đầu tƣ phát triển. Phí này đƣợc thu từ những nhà đầu tƣ để họ đƣợc quyền đầu tƣ trên đất của họ. Phí này đƣợc sử dụng để đầu tƣ thêm các cơng trình dịch vụ bổ sung và các cơ sở hạ tầng ngoài hàng rào của các nhà đầu tƣ dự án đó.
2.2.2. Giải pháp cụ thể
Trong những năm qua, khoản thu tài chính từ đất đai liên tục tăng lên, điều này có thể nói lên rằng những quy định của pháp luật đất đai liên quan đến vấn đề trên ngày càng hiệu quả hơn. Cụ thể, có thể tham khảo số liệu sau:67
Năm Tổng thu ngân sách từ đất đai (tỷ đồng)
Năm 2005 11.500 Năm 2006 17.897 Năm 2007 30.945 Năm 2008 34.000 Năm 2009 40.000 Năm 2010 47.000
Nhƣ vậy trong vòng 6 năm, từ năm 2005 đến năm 2010 khoản thu tài chính từ đất đai tăng khoảng 4 lần. Nếu những bất cập trong quy định về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đƣợc khắc phục, những khoản thu trên hứa hẹn sẽ mang những kết quả khả thi hơn và hiệu quả điều tiết giá trị tăng thêm của đất từ phía Nhà nƣớc cũng đƣợc đảm bảo hơn. Vấn đề đầu tiên cần hoàn thiện trong các quy định về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất là quy định về giá đất.
2.2.2.1. Giá đất
Nhƣ đã đề cập, giá đất điều tiết giá trị tăng thêm của đất chỉ hiệu quả khi nó đƣợc định giá đúng với giá trị của nó. Giá đất tại các thời điểm khác nhau sẽ khác nhau và phải đảm bảo giá đất đã thể hiện trong nó phần giá trị tăng thêm từ đất. Do
67 Thanh Nhƣ, Tài chính đất đai: Cần giải những bài tốn mới,
đó, hƣớng hồn thiện quy định của pháp luật về giá đất cũng phải nhằm đảm bảo cho giá đất phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất.
Để giá đất Nhà nƣớc sát với giá thị trƣờng, Nhà nƣớc cần bổ sung, điều chỉnh tăng giá kịp thời ở những khu vực chƣa hợp lý, những khu vực Nhà nƣớc mới đầu tƣ cơ sở hạ tầng, mới xây dựng hay nâng cấp đƣờng giao thơng. Theo đó, Nhà nƣớc cần bổ sung giá đất ở những tuyến đƣờng mới mở, điều chỉnh giá đất một số tuyến đƣờng cho phù hợp với thực tế, điều chỉnh một số bất hợp lý trong cách xử lý phân đoạn đƣờng để có mức giá phù hợp, hạn chế mức thấp nhất chênh lệnh giá đất ở những tuyến đƣờng giáp ranh. Ngoài ra, để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất hiệu quả, cần ban hành bảng giá đất minh bạch và chi tiết cho từng giai đoạn thu hồi, gồm giai đoạn thu hồi theo hiện trạng ban đầu, giai đoạn sau khi quy hoạch vào mục đích khác, giai đoạn sau khi đầu tƣ cơ sở hạ tầng vì giá đất tại các giai đoạn trên là chênh lệch nhau rất lớn.
Theo quy định của Điều 56 Luật đất đai năm 2003 và những nghị định hƣớng dẫn thi hành, giá đất Nhà nƣớc phải đảm bảo sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thực tế trong điều kiện bình thƣờng. Tuy nhiên, những quy định trên chƣa có tính khả thi trên thực tế. Vì vậy, cần có những quy định cụ thể cho vấn đề này. Nhà nƣớc cần có những hƣớng dẫn cụ thể thế nào là “giá thị trường”, thế nào là “sát với giá thị trường” và thế nào là “trong điều kiện bình thường” cũng nhƣ những quy định cụ thể cho phƣơng pháp xác định giá đất.
Để đảm bảo vai trò điều tiết của Nhà nƣớc, giá đất phải đƣợc định giá đúng với giá trị của nó. Khi giá đất đã sát với giá thị trƣờng, Nhà nƣớc không nên tạo ra hai loại giá đất khác nhau: khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vì “khung giá của Chính phủ có khi lại là rào cản cho việc xác
định giá cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi khung giá Chính phủ quá lạc hậu so với giá thị trường”68. Theo đó, nên bỏ việc xác định khung giá đất của Chính phủ, “tốt nhất là chỉ nên có một giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo
nguyên tắc sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường và dùng để tính trong mọi trường hợp liên quan đến thuế, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai”69
. Để điều tiết hiệu quả qua giá đất, bất kì trƣờng hợp nào phải sử dụng giá đất thì giá đất phải đƣợc định giá bởi một cơ quan chuyên môn đƣợc Nhà nƣớc thừa nhận. Việc xóa bỏ cơ chế hai giá đất “cũng góp phần hạn chế được tình trạng
tiêu cực trong hoạt động giao, cho thuê đất, tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước”70.
Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ gây những tác động nhất định đến hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, vấn đề cần đặt ra là việc ban hành bảng giá đất phải đúng quy định của pháp luật, vừa đảm bảo tính ổn định, bền vững, tránh gây xáo trộn đến tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của đất nƣớc. Để khơng ảnh hƣởng đến nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân khi hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc cần có những quy định ƣu đãi cho những đối tƣợng này, xem xét giảm mức thu đối với họ vì đây là những đối tƣợng bị ảnh hƣởng nhiều nhất của giá đất. Những quy định nhƣ
68 Đinh Dũng Sỹ (2008), “Tài chính đất đai và một số vần đề cần quan tâm”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (21), tr.30-35.
69
Đinh Dũng Sỹ, tlđd (68), tr.30-35.
trên sẽ đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về đất đai để làm cơ sở cho việc thực hiện vai trò điều tiết giá trị tăng thêm của đất hiệu quả hơn.
* Phát huy những lợi thế trong việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án
có sử dụng đất
Để giá đất phản ánh đúng giá trị thật của quyền sử dụng đất, cần đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong phiên đấu giá, những ngƣời có nhu cầu thật sự với đất đai sẽ gặp nhau và ở đây sẽ diễn ra cuộc cạnh tranh về giá quyết liệt. Vì vậy, giá đất thƣờng cao hơn rất nhiều so với giá giao đất, cho thuê đất thông thƣờng. Những tổ chức, cá nhân nào có đủ điều kiện tài chính cũng nhƣ có kế hoạch sử dụng đất phù hợp, hiệu quả, nhận thấy mảnh đất cần đấu giá mang lại lợi ích thiết thực, sẽ sẵn sàng bỏ ra số tiền lớn để mua. Giá đất trúng đấu giá thƣờng phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất, đây cũng là giá đất thị trƣờng tin tƣởng làm căn cứ cho việc xác định giá đất Nhà nƣớc.
Vì vậy, để giá đất đảm bảo điều tiết giá trị tăng thêm của đất, đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất đang đƣợc xem là biện pháp mang lại nhiều hiệu quả cao. Theo phƣơng pháp này, giá trúng đấu giá sẽ là giá trị của đất đai sau khi tăng giá do có quy hoạch hay đầu tƣ của Nhà nƣớc. Khoản tiền chênh lệch giữa đấu giá quyền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cho th đất theo cách thơng thƣờng chính là khoản lợi điều tiết đƣợc do quy hoạch và đầu tƣ của Nhà nƣớc.
Bên cạnh việc tăng cƣờng đấu giá quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc cũng cần tăng cƣờng phƣơng thức đấu thầu dự án có sử dụng đất sau khi Nhà nƣớc đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, Nhà nƣớc sẽ chọn ra những mảnh đất có vị trí tốt, điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi để đấu thầu giao dự án, chọn những nhà thầu theo tiêu chuẩn về phƣơng án quy hoạch kiến trúc, năng lực tài chính, kế hoạch triển khai dự án, mức hỗ trợ của nhà đầu tƣ cho ngân sách Nhà nƣớc. Khi có sự cạnh tranh giữa các nhà thầu với nhau thì giá trị của đất đai sẽ về với giá trị đúng của nó, lúc này Nhà nƣớc sẽ khơng phải mất khoản ngân sách khi thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh khi giá đất này không sát với giá chuyển nhƣợng trên thị trƣờng.
* Phát huy vai trò của tổ chức dịch vụ tư vấn về giá đất
“Đổi mới hệ thống quản lý giá đất phù hợp với thị trường phải bắt đầu bằng
việc xây dựng cơ chế quản lý đối với hệ thống dịch vụ định giá đất vì đó là nơi cung cấp giá đất xác định theo giá thị trường cho cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp và người dân có nhu cầu thẩm định về giá đất”71. Chỉ khi giá đất đƣợc ban hành sát với giá thị trƣờng, giá đất mới đảm bảo điều tiết giá trị tăng thêm của đất hiệu quả.
Để thực hiện tốt vấn đề trên, cần xã hội hóa dịch vụ định giá bất động sản để các cơ sở này xác định đúng giá thị trƣờng của các diện tích đất và tính thuế đất hàng năm. Vì định giá đất có vai trị quan trọng nhằm tạo điều kiện để các giao dịch trên thị trƣờng phát triển lành mạnh, minh bạch, thực hiện định giá đất sát với giá trị thật của nó trong các giao dịch đất, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất…v.v.
71 Đặng Hùng Võ (2009), “Cần sửa đổi, bổ sung gì cho Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí nghiên cứu lập
* Đảm bảo sự cân bằng quyền lợi giữa 3 (ba) chủ thể là Nhà nước, nhà đầu
tư, người có đất bị thu hồi
Cần giải quyết tốt mối quan hệ giữa Nhà nƣớc, chủ đầu tƣ và ngƣời có đất bị thu hồi. Do phần địa tô chênh lệch tăng lên rất nhiều lần của đất sau dự án so với đất trƣớc dự án, nhƣng Nhà nƣớc không hƣởng lợi bao nhiêu, thậm chí các khoản