2.1. Thực trạng
2.1.2.2. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
* Giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa đảm bảo sát với giá thị
trường
Mặc dù các Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Nghị định 120/2010/NĐ-CP và Nghị định 121/2010/NĐ-CP đã có quy định đảm bảo cho giá đất tính tiền thuê đất và tính tiền sử dụng đất sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng, tăng thu cho ngân sách Nhà nƣớc, đảm bảo điều tiết giá trị tăng thêm của đất không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại, nhƣng cách hiểu nhƣ thế nào là giá thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng cũng nhƣ làm thế nào để xác định giá thị trƣờng là điều mà chúng ta cần quan tâm.
Để xác định giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành có sát với giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng hay khơng lại phụ thuộc hồn tồn vào nhận định của ngƣời có thẩm quyền ban hành giá đất. Giá đất sau khi ban hành phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng cũng chỉ là ý chí chủ quan của ngƣời có thẩm quyền, khi họ cho rằng nó phù hợp thì nó sẽ phù hợp. Do đó, khơng những phát sinh tiêu cực, tham nhũng mà Nhà nƣớc còn mất một khoản thu lớn cho ngân sách khi giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành quá thấp so với giá thị trƣờng và việc điều chỉnh lại cho sát với giá thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng cũng khơng có cơ sở pháp lý đủ mạnh để có thể đi vào cuộc sống. Sự bế tắc trong việc xác định giá đất theo giá thị trƣờng của các cơ quan chức năng khiến cho việc nộp tiền sử dụng đất bị đình trệ, gây thất thu cho ngân sách.
Chính bất cập trên đã kéo theo trƣờng hợp có sự chênh lệch giá đất theo giá thị trƣờng; giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định; giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng sau khi đã điều chỉnh. Điều này làm cho việc áp dụng các giá đất trên thiếu thống nhất, không đảm bảo vai trò điều tiết của Nhà nƣớc và cũng dễ tạo nên sự bất bình đẳng giữa những chủ thể sử dụng đất. Cụ thể, có trƣờng hợp chủ thể này đƣợc áp dụng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định nhƣng chủ thể khác phải bị áp dụng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng đã đƣợc điều chỉnh sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thƣờng.
Trên thực tế, để đảm bảo giá đất thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng, khi thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ quan thuế thƣờng buộc ngƣời sử dụng đất qua công ty tổ chức dịch vụ định giá đất để kí hợp đồng định giá đất sau đó quay về cục thuế để nộp tiền. Vì vậy, có nhiều doanh nghiệp kêu cứu khi họ phải nộp tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất quá cao. Trong khi đó việc định giá sát với giá thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng là nhiệm vụ của Nhà nƣớc, nhƣng Nhà nƣớc lại đẩy nghĩa vụ trên về phía ngƣời sử dụng đất là điều bất hợp lý. Hơn nữa, trên thực tế khi xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lại áp dụng giá đất tại thời điểm đầu ra để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này không đúng với quy định của pháp luật làm tăng nghĩa vụ tài chính của chủ thể sử dụng đất.
Quy trình để xác định giá đất theo giá thị trƣờng để tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp hiện nay đƣợc xác lập nhƣ sau: doanh nghiệp phải thuê tƣ vấn xác định, sau đó trình Sở Tài chính để thẩm định lại, tiếp theo Sở Tài chính sẽ trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét. Nếu Ủy ban nhân dân thành phố “gật” thì doanh nghiệp mới có cơ sở để đóng tiền. Chƣa nói đến việc đóng tiền sử dụng đất cao hay thấp, chỉ riêng quy trình kể trên đã ngốn mất của doanh nghiệp ít nhất 6 tháng46.
Cũng liên quan đến vấn đề trên, Luật sƣ Trƣơng Thị Cam cho rằng: “Hiện
nay, thành phố Hồ Chí Minh tạo ra một quy trình là bắt cơng ty thẩm định giá trước, sau đó Sở Tài chính định giá lại. Điều này là trái luật vì nghĩa vụ này là của Nhà nước căn cứ vào bảng giá đất ban hành hằng năm”47.
Từ những phân tích trên, chúng ta thấy rằng quy định của pháp luật về việc điều chỉnh giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành để đảm bảo giá đất sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng là hợp lý, đảm bảo vai trò điều tiết giá trị tăng thêm của đất. Nhƣng do chƣa có những quy định cụ thể nên những quy định trên khi đi vào cuộc sống lại gây ra nhiều rắc rối, mỗi cơ quan một cách làm khác nhau theo hƣớng bất lợi cho ngƣời sử dụng đất.
* Chuyển nhượng dự án đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài
Những bất cập trong giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là nguyên nhân chính làm cho việc điều tiết thông qua khoản thu này chƣa thật sự hiệu quả. Cụ thể là trong trƣờng hợp tổ chức kinh tế chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Nhà đầu tƣ nƣớc ngoài muốn có đất để thực hiện dự án đầu tƣ tại Việt nam phải chờ Nhà nƣớc đền bù, giải phóng mặt bằng sau đó cho nhà đầu tƣ nƣớc ngồi th đất. Quy trình trên tốn rất nhiều thời gian. Vì vậy, để nhanh có đất thực hiện dự án đầu tƣ của mình, nhà đầu tƣ nƣớc ngoài thƣờng thực hiện nhận chuyển nhƣợng dự án của tổ chức kinh tế trong nƣớc. Trong khi giao đất cho tổ chức kinh tế trong nƣớc, Nhà nƣớc giao đất với mức giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định và thƣờng thấp hơn giá thị trƣờng, ngay cả trƣờng hợp đã đƣợc điều chỉnh, nhƣng khi tổ chức kinh tế chuyển nhƣợng thì giá chuyển nhƣợng là giá đất theo giá thị trƣờng thậm chí cịn cao hơn rất nhiều. Nhà nƣớc thực hiện vai trò điều tiết giá trị tăng thêm của đất trong truờng hợp này mới chỉ thông qua một công cụ chủ yếu là thuế thu nhập doanh nghiệp, vì vậy vai trị điều tiết của Nhà nƣớc cũng chƣa cao.
* Trong việc khấu trừ tiền bồi thường
46 Ngọc Huân, “Rối tung vì tiền sử dụng đất”, Báo người lao động, ngày 23/3 2011.
Trong trƣờng hợp nhà đầu tƣ thực hiện bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng và lựa chọn hình thức giao đất hay thuê đất thì đƣợc Nhà nƣớc khấu trừ vào tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, nếu khơng khấu trừ hết thì đƣợc tính vào giá trị của dự án. Mặc dù sau khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là sau khi dự án đã đƣợc phê duyệt và thực hiện xong việc bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cƣ, giá đất tăng lên rất cao mà chƣa cần đến bất cứ sự đầu tƣ nào của chủ dự án. Nhƣng do tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đƣợc tính theo theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định nên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp thƣờng thấp. Chính vì vậy, doanh nghiệp kiếm lời đƣợc rất nhiều nhƣng Nhà nƣớc chƣa thể điều tiết hiệu quả giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch sử dụng đất và đầu tƣ trƣớc đó của mình mang lại.
2.1.2.3. Thuế sử dụng đất
* Chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê đất không phải nộp thuế sử dụng
đất
Mặc dù quy định mới đã nâng đơn giá thuê đất lên nhằm bảo đảm tiền thuê đất tƣơng đƣơng với tiền sử dụng đất, cho thấy nỗ lực của Nhà nƣớc nhằm tạo ra sự bình đẳng về số tiền phải nộp giữa chủ thể sử dụng đất dƣới hình thức thuê và chủ thể sử dụng đất dƣới hình thức giao, nhƣng cũng cịn một vài điều chƣa hợp lý. Bởi lẽ, đối với quy định tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, tiền thuê đƣợc xác định vào thời điểm cho thuê, sau này nếu giá đất có tăng lên cao thì Nhà nƣớc lại chƣa điều tiết hiệu quả. Thêm vào đó, quy định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phải nộp là tƣơng đƣơng nhau nhƣng chủ thể sử dụng đất thuê lại không phải nộp thuế sử dụng đất là chƣa đảm bảo công bằng.
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 đã khắc phục những hạn chế trên. Theo đó, chủ thể sử dụng đất dƣới hình thức thuê hay dƣới hình thức giao đều phải nộp thuế. Quy định này đã đảm bảo cho việc điều tiết giá trị tăng thêm của đất trong trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất sử dụng đất dƣới hình thức thuê. Hiện nay, do hầu hết trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không đƣợc giao dịch quyền sử dụng đất nên không thể dùng thuế thu nhập để điều tiết giá trị tăng thêm của đất. Nhƣng trên thực tế, giao dịch quyền sử dụng đất thông qua giao dịch tài sản gắn liền với đất xảy ra phổ biến. Vì vậy, Nhà nƣớc cần có những quy định để điều tiết giá trị tăng thêm của đất trong trƣờng hợp trên.
* Giá thu thuế theo giá thóc là bất hợp lí
Thuế sử dụng đất nơng nghiệp tính theo giá thóc là khơng cịn phù hợp nữa, vì nhiều khu vực đã đơ thị hóa tồn bộ nên khơng cịn đất nơng nghiệp để tính thuế. Hơn nữa, lợi nhuận thu đƣợc từ việc sử dụng đất phi nơng nghiệp là hồn tồn khác với đất nơng nghiệp, khi giá thóc ở các vụ, theo từng năm và tại các địa phƣơng khác nhau là không giống nhau, dẫn đến tình trạng là có nhiều vụ mùa thất bát nhƣng nông dân vẫn phải nộp thuế cao hơn mức bình thƣờng. Chính những bất cập trong việc tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp cũng dẫn đến những bất cập trong việc tính thuế nhà đất, vì hiện nay thuế nhà đất cũng đang còn căn cứ theo mức thuế suất thuế sử dụng đất nơng nghiệp. “Chính điều này đã làm cho chức năng thu ngân sách của thuế nhà đất rất yếu, trong khi chức năng điều tiết thị trường hồn tồn
khơng phát huy tác dụng”48. Trong khi giá đất ở, đất xây dựng cơng trình có xu thế tăng nhanh chóng thì giá thóc tăng khơng đáng kể, thậm chí giữ nguyên hoặc giảm đi. Do vậy, việc tính thuế nhà đất theo giá thóc vụ cuối năm trƣớc liền kề năm tính thuế vơ hình chung khiến cho mức thuế đất tỷ lệ nghịch với giá thực tế của đất ở, đất xây dựng cơng trình. Thêm vào đó, giá đất nơng nghiệp và đất phi nông nghiệp ngày càng chênh lệch theo hƣớng giá đất ở, đất xây dựng gấp hàng trăm lần giá đất nông nghiệp, nhƣng mức thuế chỉ gấp từ 1 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp cao nhất trong vùng. Vì vậy, tiền thuế phải nộp trên 1m2 là rất thấp.
Mức thuế đất cao nhất chỉ khoảng 8.320 đồng/m2/năm, so với giá cao nhất của loại đất này theo khung giá của Chính phủ là 67.500.000 đồng/m2
thì số thuế phải nộp hàng năm chỉ bằng 0,0123% giá đất và mức thuế đất thấp nhất là 32 đồng/m2/năm, so với giá đất thấp nhất theo khung giá của Chính phủ là 2.500 đồng/m2 thì số thuế phải nộp hàng năm bằng 1,28% giá đất. Nhƣ vậy, thuế nhà đất ở thành thị nếu tính theo giá đất thì tỷ lệ thu thấp hơn nhiều lần so với đất ở nông thơn cũng nhƣ vùng khó khăn khác49.
Thuế sử dụng đất nông nghiệp quá thấp kéo theo thuế nhà đất cũng đang ở mức quá thấp. “Theo kết quả tổng hợp của cơ quan thuế, năm 2000, tỷ lệ động viên
vào đất ở, đất xây dựng cơng trình hạng cao nhất là 0,23%, đất nông nghiệp hạng cao nhất là 0,42%, tức mức động viên thuế đất thấp hơn 18,2 lần so với mức động viên vào thuế sử dụng đất nơng nghiệp ở cùng hạng. Trong khi đó, mức chênh lệch giữa giá đất đô thị loại cao nhất với giá đất nông nghiệp loại cao nhất là 595 lần”50. Thêm vào đó là “mức thu thuế đối với đất ở tại đô thị chưa thật sự tương
xứng với lợi ích nhận được từ xã hội mang lại do Nhà nước thực hiện quy hoạch đô thị”51 nên việc thực hiện vai trò điều tiết giá trị tăng thêm của đất không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại chẳng những khơng mang lại hiệu quả mà cịn gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nƣớc.
Những vƣớng mắc trên đã đƣợc luật số 48/2010/QH12, Luật thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2012 khắc phục. Theo quy định tại Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp năm 2010, căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất. Giá tính thuế đối với đất đƣợc xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất. Giá 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định và đƣợc ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
* Chưa có quy định trong việc điều tiết giá trị tăng thêm của đất với những
chủ thể sử dụng nhiều đất
Thuế sử dụng đất cũng chƣa có quy định cụ thể để điều tiết với những chủ thể sử dụng đất nhiều. Cụ thể, Luật thuế sử dụng đất nơng nghiệp tại Điều 10 có quy định: “đối với hộ sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức thì cịn phải nộp
thuế bổ sung theo quy định của ủy ban thường vụ Quốc hội”, nhƣng hiện nay vẫn
chƣa có những quy định cụ thể nào. Còn Pháp lệnh thuế nhà đất khơng hề có quy
48 Lƣu Quốc Thái, tlđd (14), tr.14.
49 Dự thảo tờ trình Chính phủ của Bộ tài chính về dự án Luật thuế nhà đất.
50 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Viện kinh tế, tlđd (03), tr.96.
51
Nguyễn Quang Tuyến (2006), “Một số suy nghĩ về pháp luật thuế sử dụng đất và đề xuất kiến nghị hồn thiện”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật (12), tr.49.
định về vấn đề này. Tình trạng trên cùng với mức thuế quá thấp đã kéo theo tình trạng đầu cơ, một trong những yếu tố làm tăng giá trị của đất không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại mà đến nay Nhà nƣớc vẫn chƣa kiểm soát đƣợc.
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã ra đời để khắc phục những hạn chế trên. Theo Luật thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp, có đánh thuế lũy tiến đối với phần đất ở ngoài hạn mức nhƣng mức thuế cũng chƣa đủ để hạn chế đầu cơ, một yếu tố làm tăng giá trị đất đai không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại. Nhƣng hạn mức cũng chỉ quy định đối với hộ gia đình, cá nhân, khơng thể áp dụng với những chủ thể sử dụng đất khác. Ngồi ra, cũng có ý kiến cho rằng mức thuế suất theo quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp hiện nay cịn thấp “cần nghiên cứu một mức thuế suất cao hơn đối với phần tài sản vượt hạn mức,
mức thuế suất như đề xuất hiện nay là chưa đủ mạnh để ngăn bệnh đầu cơ”52.
Hơn nữa, trong điều kiện Nhà nƣớc chƣa kiểm soát đƣợc số diện tích đất của mỗi chủ thể sử dụng đất, đặc biệt khi họ sử dụng đất tại nhiều địa phƣơng khác nhau mà thông tin về đất đai liên kết giữa các địa phƣơng còn yếu kém và số lƣợng đất