2.2. Giải pháp
2.2.2. Giải pháp cụ thể
Trong những năm qua, khoản thu tài chính từ đất đai liên tục tăng lên, điều này có thể nói lên rằng những quy định của pháp luật đất đai liên quan đến vấn đề trên ngày càng hiệu quả hơn. Cụ thể, có thể tham khảo số liệu sau:67
Năm Tổng thu ngân sách từ đất đai (tỷ đồng)
Năm 2005 11.500 Năm 2006 17.897 Năm 2007 30.945 Năm 2008 34.000 Năm 2009 40.000 Năm 2010 47.000
Nhƣ vậy trong vòng 6 năm, từ năm 2005 đến năm 2010 khoản thu tài chính từ đất đai tăng khoảng 4 lần. Nếu những bất cập trong quy định về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đƣợc khắc phục, những khoản thu trên hứa hẹn sẽ mang những kết quả khả thi hơn và hiệu quả điều tiết giá trị tăng thêm của đất từ phía Nhà nƣớc cũng đƣợc đảm bảo hơn. Vấn đề đầu tiên cần hoàn thiện trong các quy định về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất là quy định về giá đất.
2.2.2.1. Giá đất
Nhƣ đã đề cập, giá đất điều tiết giá trị tăng thêm của đất chỉ hiệu quả khi nó đƣợc định giá đúng với giá trị của nó. Giá đất tại các thời điểm khác nhau sẽ khác nhau và phải đảm bảo giá đất đã thể hiện trong nó phần giá trị tăng thêm từ đất. Do
67 Thanh Nhƣ, Tài chính đất đai: Cần giải những bài tốn mới,
đó, hƣớng hồn thiện quy định của pháp luật về giá đất cũng phải nhằm đảm bảo cho giá đất phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất.
Để giá đất Nhà nƣớc sát với giá thị trƣờng, Nhà nƣớc cần bổ sung, điều chỉnh tăng giá kịp thời ở những khu vực chƣa hợp lý, những khu vực Nhà nƣớc mới đầu tƣ cơ sở hạ tầng, mới xây dựng hay nâng cấp đƣờng giao thơng. Theo đó, Nhà nƣớc cần bổ sung giá đất ở những tuyến đƣờng mới mở, điều chỉnh giá đất một số tuyến đƣờng cho phù hợp với thực tế, điều chỉnh một số bất hợp lý trong cách xử lý phân đoạn đƣờng để có mức giá phù hợp, hạn chế mức thấp nhất chênh lệnh giá đất ở những tuyến đƣờng giáp ranh. Ngoài ra, để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất hiệu quả, cần ban hành bảng giá đất minh bạch và chi tiết cho từng giai đoạn thu hồi, gồm giai đoạn thu hồi theo hiện trạng ban đầu, giai đoạn sau khi quy hoạch vào mục đích khác, giai đoạn sau khi đầu tƣ cơ sở hạ tầng vì giá đất tại các giai đoạn trên là chênh lệch nhau rất lớn.
Theo quy định của Điều 56 Luật đất đai năm 2003 và những nghị định hƣớng dẫn thi hành, giá đất Nhà nƣớc phải đảm bảo sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thực tế trong điều kiện bình thƣờng. Tuy nhiên, những quy định trên chƣa có tính khả thi trên thực tế. Vì vậy, cần có những quy định cụ thể cho vấn đề này. Nhà nƣớc cần có những hƣớng dẫn cụ thể thế nào là “giá thị trường”, thế nào là “sát với giá thị trường” và thế nào là “trong điều kiện bình thường” cũng nhƣ những quy định cụ thể cho phƣơng pháp xác định giá đất.
Để đảm bảo vai trò điều tiết của Nhà nƣớc, giá đất phải đƣợc định giá đúng với giá trị của nó. Khi giá đất đã sát với giá thị trƣờng, Nhà nƣớc không nên tạo ra hai loại giá đất khác nhau: khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vì “khung giá của Chính phủ có khi lại là rào cản cho việc xác
định giá cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi khung giá Chính phủ quá lạc hậu so với giá thị trường”68. Theo đó, nên bỏ việc xác định khung giá đất của Chính phủ, “tốt nhất là chỉ nên có một giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo
nguyên tắc sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường và dùng để tính trong mọi trường hợp liên quan đến thuế, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai”69
. Để điều tiết hiệu quả qua giá đất, bất kì trƣờng hợp nào phải sử dụng giá đất thì giá đất phải đƣợc định giá bởi một cơ quan chuyên môn đƣợc Nhà nƣớc thừa nhận. Việc xóa bỏ cơ chế hai giá đất “cũng góp phần hạn chế được tình trạng
tiêu cực trong hoạt động giao, cho thuê đất, tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước”70.
Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ gây những tác động nhất định đến hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, vấn đề cần đặt ra là việc ban hành bảng giá đất phải đúng quy định của pháp luật, vừa đảm bảo tính ổn định, bền vững, tránh gây xáo trộn đến tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của đất nƣớc. Để khơng ảnh hƣởng đến nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân khi hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc cần có những quy định ƣu đãi cho những đối tƣợng này, xem xét giảm mức thu đối với họ vì đây là những đối tƣợng bị ảnh hƣởng nhiều nhất của giá đất. Những quy định nhƣ
68 Đinh Dũng Sỹ (2008), “Tài chính đất đai và một số vần đề cần quan tâm”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (21), tr.30-35.
69
Đinh Dũng Sỹ, tlđd (68), tr.30-35.
trên sẽ đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về đất đai để làm cơ sở cho việc thực hiện vai trò điều tiết giá trị tăng thêm của đất hiệu quả hơn.
* Phát huy những lợi thế trong việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án
có sử dụng đất
Để giá đất phản ánh đúng giá trị thật của quyền sử dụng đất, cần đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong phiên đấu giá, những ngƣời có nhu cầu thật sự với đất đai sẽ gặp nhau và ở đây sẽ diễn ra cuộc cạnh tranh về giá quyết liệt. Vì vậy, giá đất thƣờng cao hơn rất nhiều so với giá giao đất, cho thuê đất thông thƣờng. Những tổ chức, cá nhân nào có đủ điều kiện tài chính cũng nhƣ có kế hoạch sử dụng đất phù hợp, hiệu quả, nhận thấy mảnh đất cần đấu giá mang lại lợi ích thiết thực, sẽ sẵn sàng bỏ ra số tiền lớn để mua. Giá đất trúng đấu giá thƣờng phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất, đây cũng là giá đất thị trƣờng tin tƣởng làm căn cứ cho việc xác định giá đất Nhà nƣớc.
Vì vậy, để giá đất đảm bảo điều tiết giá trị tăng thêm của đất, đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất đang đƣợc xem là biện pháp mang lại nhiều hiệu quả cao. Theo phƣơng pháp này, giá trúng đấu giá sẽ là giá trị của đất đai sau khi tăng giá do có quy hoạch hay đầu tƣ của Nhà nƣớc. Khoản tiền chênh lệch giữa đấu giá quyền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cho thuê đất theo cách thông thƣờng chính là khoản lợi điều tiết đƣợc do quy hoạch và đầu tƣ của Nhà nƣớc.
Bên cạnh việc tăng cƣờng đấu giá quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc cũng cần tăng cƣờng phƣơng thức đấu thầu dự án có sử dụng đất sau khi Nhà nƣớc đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, Nhà nƣớc sẽ chọn ra những mảnh đất có vị trí tốt, điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi để đấu thầu giao dự án, chọn những nhà thầu theo tiêu chuẩn về phƣơng án quy hoạch kiến trúc, năng lực tài chính, kế hoạch triển khai dự án, mức hỗ trợ của nhà đầu tƣ cho ngân sách Nhà nƣớc. Khi có sự cạnh tranh giữa các nhà thầu với nhau thì giá trị của đất đai sẽ về với giá trị đúng của nó, lúc này Nhà nƣớc sẽ khơng phải mất khoản ngân sách khi thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh khi giá đất này không sát với giá chuyển nhƣợng trên thị trƣờng.
* Phát huy vai trò của tổ chức dịch vụ tư vấn về giá đất
“Đổi mới hệ thống quản lý giá đất phù hợp với thị trường phải bắt đầu bằng
việc xây dựng cơ chế quản lý đối với hệ thống dịch vụ định giá đất vì đó là nơi cung cấp giá đất xác định theo giá thị trường cho cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp và người dân có nhu cầu thẩm định về giá đất”71. Chỉ khi giá đất đƣợc ban hành sát với giá thị trƣờng, giá đất mới đảm bảo điều tiết giá trị tăng thêm của đất hiệu quả.
Để thực hiện tốt vấn đề trên, cần xã hội hóa dịch vụ định giá bất động sản để các cơ sở này xác định đúng giá thị trƣờng của các diện tích đất và tính thuế đất hàng năm. Vì định giá đất có vai trị quan trọng nhằm tạo điều kiện để các giao dịch trên thị trƣờng phát triển lành mạnh, minh bạch, thực hiện định giá đất sát với giá trị thật của nó trong các giao dịch đất, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất…v.v.
71 Đặng Hùng Võ (2009), “Cần sửa đổi, bổ sung gì cho Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí nghiên cứu lập
* Đảm bảo sự cân bằng quyền lợi giữa 3 (ba) chủ thể là Nhà nước, nhà đầu
tư, người có đất bị thu hồi
Cần giải quyết tốt mối quan hệ giữa Nhà nƣớc, chủ đầu tƣ và ngƣời có đất bị thu hồi. Do phần địa tơ chênh lệch tăng lên rất nhiều lần của đất sau dự án so với đất trƣớc dự án, nhƣng Nhà nƣớc khơng hƣởng lợi bao nhiêu, thậm chí các khoản thu khơng bù đắp chí phí bỏ ra. Vì vậy, Nhà nƣớc phải điều tiết tốt khoản thu này để đảm bảo ngân sách, tăng hỗ trợ cho ngƣời có đất bị thu hồi. Theo đó, giá đất tăng lên sau khi có dự án phải đƣợc chia cho cả Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và ngƣời có đất bị thu hồi. Mỗi chủ thể đều phải đƣợc hƣởng phần địa tô chênh lệch này. Liên quan đến vấn đề trên có quan điểm cho rằng: “Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu được
hưởng 30% địa tô chênh lệch này để đầu tư cho các mục đích cơng ích của xã hội; nhà đầu tư hưởng 50%-60% phần địa tô chênh lệch này do bỏ vốn đầu tư tạo ra; người có đất bị thu hồi được hưởng 10%-20% phần địa tô chênh lệch do công sức quản lý, cải tạo đất đai”72. Khoản tiền này có thể xem nhƣ một khoản hỗ trợ của nhà đầu tƣ để giúp ngƣời bị mất đất sản xuất có thêm kinh phí để tìm việc làm mới, ổn định cuộc sống. Tiền bồi thƣờng về đất có thể khơng tăng nhƣng khoản tiền hỗ trợ và khoản phân chia chênh lệch địa tơ cho ngƣời có đất bị thu hồi phải đƣợc đảm bảo. Tỉ lệ phân bổ là bao nhiêu phần trăm (%) cho từng chủ thể tùy thuộc vào quy định của pháp luật trên cơ sở cân đối hài hịa lợi ích giữa ba bên chủ thể, chú trọng đến lợi ích của ngƣời có đất bị thu hồi.
2.2.2.2. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Để những quy định về việc điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế trong điều kiện bình thƣờng, Nhà nƣớc cần có những quy định cụ thể cho quy trình định giá trên. Chỉ khi có những quy định cụ thể, hƣớng dẫn chi tiết thì quy trình định giá mới đảm bảo đƣợc áp dụng thống nhất, hiệu quả.
Bên cạnh đó, để khắc phục những bất cập trong điều tiết giá trị tăng thêm của đất đối với trƣờng hợp tổ chức kinh tế trong nƣớc chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, Nhà nƣớc cần nâng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ở mức hợp lý để làm sao bảo đảm quyền lợi của cả doanh nghiệp và Nhà nƣớc chứ không thể để Nhà nƣớc chịu thiệt nhiều nhƣ hiện nay.
2.2.2.3. Thuế sử dụng đất
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 ra đời đã khắc phục những hạn chế trong Pháp lệnh thuế nhà đất. Tuy nhiên, hiệu quả của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống thơng tin đất đai. Do đó, để đảm bảo cho quy định đánh thuế lũy tiến từng phần trong Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đƣợc thực thi trên thực tế, Nhà nƣớc cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời sử dụng đất, đẩy mạnh cơng tác thống kê và quản lí số liệu về đất đai, đặc biệt là tăng cƣờng thống nhất quản lí số liệu thống kê đất đai giữa các địa phƣơng và trên cả nƣớc. Chỉ khi thực hiện đƣợc điều này thì vấn đề điều tiết giá trị tăng
72 Nguyễn Quang Tuyến (2010), “Pháp luật đất đai Việt Nam trong tiến trình hội nhập và phát triển”, Tạp chí
thêm của đất khơng do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại qua thuế sử dụng đất sẽ thuận tiện hơn rất nhiều.
2.2.2.4. Thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản
* Đối với thuế thu nhập cá nhân
Không nên đánh thuế thu nhập theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng bất động sản, bởi cách tính thuế này thƣờng dẫn tới việc giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá giao dịch, gây thất thu thuế. Mặt khác, thống nhất thu thuế 25% trên thu nhập sẽ hƣớng ngƣời dân hình thành thói quen ghi đúng giá khi mua, khi bán, lấy hóa đơn, chứng từ và lƣu giữ khi đầu tƣ bất động sản, giúp thị trƣờng bất động sản ngày càng minh bạch, giúp cơ quan Nhà nƣớc có thơng tin chính xác để xác định giá thị trƣờng và quản lý thị trƣờng bất động sản.
* Trong việc hoạch tốn chi phí đối với thuế thu nhập doanh nghiệp
Để việc hoạch tốn chi phí cho doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nghề mà khơng hoạch tốn riêng đƣợc chi phí cho hoạt động kinh doanh bất động sản và những chi phí cho hoạt động kinh doanh khác, Nhà nƣớc khơng nên phân bổ số chi phí đƣợc trừ theo tỷ lệ doanh thu. Theo đó, cần phải có những số liệu thống kê cũng nhƣ khảo sát cụ thể tình hình chuyển nhƣợng bất động sản trên thị trƣờng, để từ đó có thể định ra một mức chi phí trung bình làm căn cứ xác định chi phí đƣợc trừ khi doanh nghiệp khơng hoạch tốn đƣợc chi phí từ hoạt động kinh doanh bất động sản.
* Đánh thuế bổ sung theo tỷ suất lợi nhuận trên chi phí như Nghị định
164/2004/NĐ-CP
Nhƣ đã đề cập ở trên, tỷ suất lợi nhuận trên chi phí là căn cứ xác định phần lợi nhuận không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại. Phần lợi nhuận này phải đánh thuế lũy tiến từng phần là hợp lý.
Chúng ta khơng thể phủ nhận những chi phí mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã bỏ ra để đầu tƣ, cải tạo làm tăng giá trị bất động sản. Trong điều kiện ngân sách Nhà nƣớc còn hạn chế, đầu tƣ của những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là vô cùng quan trọng. Vẫn biết rằng ngành kinh doanh bất động sản mang lại tỷ suất lợi nhuận rất cao nhƣng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng phải đối mặt với những khó khăn nhƣ vốn đầu tƣ lớn, thu hồi vốn chậm, rủi ro cao, nhất là khi thị trƣờng bất động sản rơi vào đóng băng. Nhƣ vậy, đánh thuế bổ sung là chƣa hợp lý, nhất là với những doanh nghiệp trong mục tiêu chiến lƣợc kinh doanh của mình đang cố gắng cắt giảm chi phí. Tuy nhiên, đối với những doanh nghiệp chỉ mua bất động sản, đầu cơ thì việc đánh thuế bổ sung là hoàn toàn phù