Quận Tân Bình có vị trí nằm tại phía Tây Bắc của khu vực nội thành TP HCM và phần diện tích tự nhiên là 2.238,22ha. Hiện tại, dân số của quận Tân Bình là 389.169 người và tiếp tục dự kiến dân số đến năm 2020 của quận sẽ vào khoảng 460.000 người. Theo đó, cơ cấu quy hoạch đất của quận Tân Bình sẽ được chia làm hai giai đoạn khác nhau là:
– Giai đoạn 1( từ năm 2005-2010): Chủ yếu phát triển về loại hình dịch vụ- thương mại-tiểu thủ công nghiệp và công nghiệp.
– Giai đoạn 2( từ năm 2011-2020): Chủ yếu tập trung để phát triển dịch vụ và thương mại
Theo đó, dự án quy hoạch quận Tân Bình đến năm 2020 mới vừa được phê duyệt thì chức năng chính của quận Tân Bình mới được UBND Thành phố Hồ Chí Minh sẽ trở thành khu dân cư hiện hữu chỉnh trang để kết hợp cùng với việc xây dựng khu dân cư mới. Đồng thời, quận Tân Bình cũng sẽ trở thành một đầu mối và Trung tâm dịch vụ thương mại kết nối giữa khu vực phía Nam thành phố và các nước Đông Nam Á( Tại Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất).
Trong kế hoạch định hướng và quy hoạch phát triển không gian, việc phân bố dân cư tại địa bàn quận sẽ được chia thành 4 cụm chính và khơng tăng q nhiều về quy mơ dân số ( chỉ tăng khoảng 15% cho đến năm 2020).
Cụm dân cư số 1: Được định hướng phát triển sẽ trở thành khu trung tâm thương mại-dịch vụ tại phường 15 với diện tích đất quy hoạch là 192,16ha. Một số khu dân cư mới và khu dân cư hiện hữu cũng được quy hoạch tại đây. Tại khu dân cư số 1, dân số hiện trạng là 44.502 người và theo dự kiến đến năm 2020 sẽ có quy mơ dân số là 60.000 người. Các khu nhà ở, chung cư sẽ có mật độ xây dựng là 40% và chiều cao là 14 tầng.
Cụm dân cư số 2: Có tổng diện tích quy hoạch là 412, 33 ha với các phường chính bao gồm phường 11, phường 12, phường 13 và phường 14. Chức năng chính của cụm dân cư này là trung tâm hành chính-thương mại-dịch vụ. Dự kiến dân số đến năm 2020 là 130.00 người và chiều cao xây dựng là 15 tầng, mật độ xây dựng là 45%. Cụm dân cư số 3: Có tổng diện tích là 533, 38ha và bao gồm các phường là phường 6, phường 7, phường 8, phường 9 và phường 10 được dùng với chức năng chính là trung tâm thượng mại, khu vực chợ Tân Bình, cơng trình xây dựng dự án chung cư cao cấp, các khu dân cư. Dự kiến dân số là 135.000 người, số tầng cao là 18 tầng với 43% mật độ xây dựng.
Cụm dân cư số 4: Có tổng diện tích là 533,38ha và bao gồm các phường là phường 1, phường 2, phường 3, phường 4 và phường 5. Số dân cư dự kiến đến năm 2020 là 135.000 người và chiều cao xây dựng là 15 tầng, mật độ xây dựng là 42%. Càng gần sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất thì số chiều cao tầng càng bị hạn chế.
- Về tiện ích – hạ tầng
Thị trường bất động sản, mua bán đất Tân Bình diễn ra sơi động như một điều hiển hiên, bởi người dân khơng thể cưỡng lại sức hút của những tiện ích sống hiện đại ở khu vực này. Đây là nơi tập trung hệ thống trường học liên cấp với nhiều trường học tốt, trường điểm như THPT Nguyễn Thượng Hiền, Đại học Tài chính – Marketing….
Đồng thời, những trung tâm mua sắm, siêu thị sầm uất nhất Tp.HCM cũng “tề tựu” tại đây như Pandora, Lotte Mart, Big C, Vincom, Parkson Plaza,…. Tân Bình cũng sở hữu hệ thống bệnh viện lớn, tân tiến, hiện đại đầy đủ để phục vụ cuộc sống con người tốt nhất, và các công viên “biểu tượng” của thành phố như công viên Gia Định, công viên Hồng Văn Thụ. Khơng q khi nói rằng Tân Bình hội tụ tồn bộ các tiện ích tầm cao của thành phố.
Thêm vào đó, vào tháng 7 năm 2017, cầu vượt thép hình chữ Y tại giao lộ Trường Sơn và đường nối Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngồi (quận Tân Bình) có tổng vốn đầu tư 252 tỉ đồng đã được khánh thành, giúp kết nối khu vực thêm hồn chỉnh, góp phần giảm ùn tắc tại các tuyến đường chính ở quận Tân Bình, biến Tân Bình trở thành quận sở hữu các tuyến giao thông cao cấp bậc nhất Tp.HCM
Nằm tại vị trí trung tâm của thành phố nên hiển nhiên, quận Tân Bình sở hữu nhiều tuyến Metro hiện đại: tuyến Metro số 5 và tuyến Metro số 4b -1. Hiện tại, xung quanh sân bay Tân Sơn Nhất có đến 22 dự án đã và đang được nghiên cứu thực hiện như mở rộng nút giao Lăng Cha Cả, đường Hoàng Minh Giám, Hoàng Hoa Thám, mở đường Phan Thúc Duyện song song với Cộng Hòa, nghiên cứu tuyến metro kết nối từ Cơng viên Hồng Văn Thụ vào sân bay, thậm chí là nghiên cứu đường trên cao… Có thể thấy, lưới giao thơng tại quận Tân Bình đang được phát triển theo xu hướng của các quốc gia phát triển trên thế giới. Sự nâng cấp hạ tầng – giao thông khiến thị trường căn hộ Tân Bình ngày càng gia tăng sức nóng.
2.2 Nhận diện nguồn cung BĐS văn phịng cho th hạng B trên địa bàn quận Tân Bình
Tân Bình là một trong số các quận nội thành của thành phố Hồ Chí Minh, giáp với nhiều quận trung tâm, phía bắc lại có sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất lớn nhất Việt Nam, quận Tân Bình có đầy đủ các điều kiện để phát triển mọi mặt về kinh tế - chính trị. Thị trường cho th văn phịng Tân Bình đang ngày càng phát triển và nở rộ. Nơi đây ln là thị trường nóng bỏng trong giới đầu tư bất động sản nói chung. Hạ tầng cơ sở ở quận trung tâm này thực sự sầm uất với nhiều trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, trụ sở các tập đồn, cơng ty lớn. Việc cho th văn phịng ở quận Tân Bình hay thuê các địa điểm đặt cơ quan, trụ sở ở quận Tân Bình được nhiều cơng ty vừa và nhỏ chú ý vì vị trí địa lý gần sân bay Tân Sơn Nhất và nằm cạnh các quận trung tâm khác nên dễ dàng di chuyển và giải quyết các vấn đề phát sinh nhất là việc lựa chọn thuê phân khúc văn phòng cho hạng B. Đây là loại văn phòng chiếm % nguồn cung khá lớn trên thị trường văn phòng truyền thống ngày nay và được nhiều doanh nghiệp lựa chọn bởi có thể thỏa mãn nhu cầu của nhiều khách hàng hơn, hay nói cách khác văn phịng hạng B dễ dàng phù hợp với nhiều doanh nghiệp cả về quy mơ, tiêu chí và tài chính. Từ nửa cuối năm 2019 đến hết năm 2021, thị trường văn phòng TP.HCM sẽ chào đón thêm một số tịa nhà văn phịng mới. Với một làn sóng nguồn cung mới trong ba năm tới, thị trường văn phịng hạng B Hồ Chí Minh được dự báo sẽ gia tăng tỷ lệ trống và phục vụ tốt hơn cho nhu cầu của khách thuê.
2.2.1 Nguồn cung của BĐS văn phòng cho thuê hạng B trên địa bàn quận
Tân Bình
STT TÊN CHỦ ĐẦU
2 HÀ ĐƠ GROUP
Cơng Ty Cổ
3 Phần Thiên
Phúc Điền
Bảng 2.1 :Nguồn cung bất động sản trên địa bàn quận Tân Bình
Những cái tên trên chiếm phần lớn diện tích văn phịng cho thuê trên địa bàn quận Tân Bình trong giai đoạn 2017 – 2022. Có thể nói, trong tương lai gần, Quận Tân Bình sẽ có nguồn sản phẩm đa dạng đáp ứng cho nhu cầu thuê của khách hàng
2.2.2 Lượng cung BĐS trên địa bàn quận Tân Bình
Nghiên cứu về phân khúc văn phịng cho th hạng B nói chung và cụ thể là 03 dự án PARK IX OFFICE BUIDING, ETOWN BUIDING VÀ HÀ ĐÔ SOUTH
BUIDING tại khu vực quận Tân Bình
2.2.2.1 Dự án Park XI Office Buiding
Tổng quan về dự án Park XI Office Buiding