Hình 3.8: Biểu đồ thể hiện diện tích th mong muốn
Giá th và hình thức thanh tốn
Việc thanh tốn phù hợp mức độ tài chính mỗi cơng ty. Theo năm chiếm (20.6%), theo quý (60.3%) và theo tháng chiếm (19.1%) có thể thấy theo quý la khoảng thời gian phù hợp không quá ngắn cũng không q dài để doanh nghiệp có thể thanh tốn. Bên cạnh đó, cịn có nhiều mức giá thuê khác như: $15- $20 ( chiếm 50%),$20-$25 chiếm
(44.1%) và >$25 chỉ chiếm 5.9%
Hình 3.9 : Biểu đồ thể hiện giá thuê
Nhu cầu về thuê đơn vị thiết kế riêng và mong muốn thuê văn phòng khi được bàn giao
Với tỉ lệ có thuê đơn vị thiết kế riêng chiếm 35.3% và khơng có nhu cầu thuê chiếm 64.7%. Bên cạnh đó, mong muốn có bàn ghế khi bàn giao phòng chiếm tỉ lệ cao nhất 47.1% tiếp đó là tủ kệ 22.1%. Ngược lại thì có 14.7% mong muốn giao phịng thơ, không cần nội thất. những thứ khác chiếm cùng tỉ lệ với thô 14.7% và cuối cùng là giao phịng có thảm chiếm 1 phần rất nhỏ chỉ 1.5%
Hình 3.10: biểu đồ thể hiện nhu cầu thuê đơn vị thiết kế
Chiếm tỉ lệ cao nhất là công ty cổ phần với 36.8%, công ty đa quốc qia và cơng ty TNHH có tỉ lệ ngang bằng nhau lần lượt là 23.5% và 26.5% cùng là các loại hình khác chiếm 13.2%
Hình 3.12: Biểu đồ thể hiện mong muốn th văn phịng khi được bàn giao
Hình 3.13: Biểu đồ thể hiện loại hình cơng ty
Để phân tích được các yêu tố ảnh hưởng đến cầu thị trường văn phòng cho thuê hạng B trên địa bàn quận Tân Bình tác giả đã tiến hành lấy 68 mẫu khảo sát online bằng cách dùng phần mềm Google Form, nằm trong dịch vụ lưu trữ Google Drive trực tuyến trong thời gian từ ngày 9-12 tháng 8 năm 2020. Vì thời gian có hạn nên số mẫu khảo sát vẫn còn hạn chế. Tuy nhiên đây là những phân tích khách quan và chính xác nhất các yếu tố ảnh hưởng đến cầu thị trường văn phòng cho thuê hạng B trên địa bàn quận Tân Bình
Điểm giống nhau
- Đều là những dự án sở hữu những vị trí đắc địa tại địa bàn quận Tân Bình, đặc biệt đều tọa lạc tại các mặt tiền đường đắt giá, thị trường diễn ra sôi nổi, sầm uất
- Đều sở hữu những tiện ích đẳng cấp, thuận tiện cho việc di chuyển và tạo không gian thoải mái cho các doanh nghiệp
- Đều mang đến cho khách hàng những thiết kế sang trọng bậc nhất, đa dạng về diện tích
- Đều giáp với sân bay Tân Sơn Nhất - Đều có thời gian thuê tối thiểu là 2 năm - Đều là các tịa nhà hạng B Điểm khác nhau Tiêu chí Chủ đầu tư Kết cấu Hướng Giá thuê (USD/m2/tháng) Diện tích cho thuê
3.4 Phân tích SWOT về phân khúc văn phịng cho thuê hạng B
Điểm mạnh
Sở hữu vị trí đắc địa nằm ở mặt tiền đường
Tiện ích cao cấp, đầy đủ từ nội khu lẫn ngoại khu.
Quy mơ diện tích lớn, đa dạng, đáp ứng được nhu cầu thuê của doanh nghiệp
Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt.
Nhà đầu tư cần mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường.
Các doanh nghiệp có xu hướng cho nhân viện làm việc tại nhà trong thời gian dịch bệnh
An ninh an toàn, vệ sinh sạch sẽ Thời gian thuê linh hoạt
Nhu cầu thuê văn phòng vẫn
tăng cao là động lực để các nhà đầu tư tiếp tục triển khai các dự án mới đưa ra thị trường.
Triển vọng từ các doanh nghiệp
nước ngồi có xu hướng đầu tư vào việt nam
Dịng vốn đầu tư từ nước ngồi
kích cầu thị trường BĐS trong nước.
Nền chính trị ổn định, hạ tầng
giao thơng đang dần phát triển, q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ.
Nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát
dịch tốt như hiện nay và vượt qua dịch bệnh sẽ là điểm sáng an tồn về dịch tễ, kinh tế và chính trị, từ đó tạo niềm tin, thu hút kiều bào về nước đầu tư cũng như người nước ngoài đến sinh sống và làm việc khi lượng người về Việt Nam tránh dịch ngày càng tăng.
3.5 Nhận định về xu hướng thị trường BĐS văn phòng cho thuê hạng B trên địa bàn quận Tân Bình trong tương lai
Thị trường văn phịng tại TP.HCM đến cuối 2022, có 24 dự án mới sẽ gia nhập thị trường với hơn 376.000m2. Nguồn cung tương lai tiếp tục khẳng định niềm tin của chủ đầu tư đối với thị trường. Hơn 70% các dự án tương lai đang trong giai đoạn hoàn thiện. Xu hướng phát triển tại khu vực ngoài trung tâm được kỳ vọng sẽ giảm bớt áp lực cho thị trường trong thời gian tới. Khách thuê có thể sẽ đề cao các phương pháp làm việc linh hoạt hơn như thuê các không gian làm việc chung hoặc phân bổ nhân lực
ra nhiều văn phòng tại nhiều khu vực khác nhau trên địa bàn thành phố. Thêm vào đó các khách thuê cũng bắt đầu quan tâm hơn về yếu tố sức khỏe của nhân viên thông qua việc lựa chọn các mặt bằng văn phịng ở những tịa nhà có chất lượng cao thay vì chỉ quan tâm đến việc tiết kiệm chi phí như trước đây. Xét về xu hướng khách thuê hiện nay ngày càng đa dạng hơn. Hầu hết khách thuê từ các ngành truyền thống như: Dịch vụ, sản xuất và tài chính ngân hàng cịn có thêm nhóm khách những nghành mới như IT – logistics. Bên cạnh nguồn khách chủ lực nêu trên, các nhân tố mới về nguồn cầu cũng xuất hiện nhiều trên thị trường như công nghệ, thương mại điện tử đang phát triển nhanh chóng ở Việt Nam sử dụng một lượng lớn lao động và nhu cầu việc làm. Các lĩnh vực khác như Co – Working, Logistics cũng chiếm lượng lớn hấp thu trên thị trường văn phòng tại TP.HCM. Trong tương lai, các công ty Công nghệ và Không gian làm việc linh hoạt sẽ tiếp tục là xu hướng nổi bật về nhu cầu thuê văn phòng tại thị trường TP.HCM do được thúc đẩy bởi số lượng công ty khởi nghiệp và sự phát triển của ngành công nghệ tại Việt Nam trong những năm gần đây. Ngoài ra, việc thị trường có thêm nhiều tịa nhà mới cũng giúp cho khách thuê có nhiều lựa chọn hơn cũng như sẽ chiếm ưu thế hơn khi thương lượng với chủ nhà.
Trước sự kiện tuyến tàu điện ngầm đầu tiên tại TP.HCM dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào năm 2020, tất cả người dân đang sinh sống và làm việc tại thành phố đều háo hức chờ đợi những thay đổi lớn và thú vị mà tuyến đường sắt đô thị này mang lại. Riêng đối với ngành bất động sản, cuộc chơi sẽ chứng kiến những đổi thay ngoạn mục hơn.
Kinh nghiệm từ các nước khác cho thấy dự án tàu điện ngầm sẽ có ảnh hưởng nhiều nhất lên giá trị bất động sản. Việc phát triển các trạm tàu điện giúp mang lại diện mạo mới cho khu vực quanh đó: giá đất tăng, các dự án bất động sản bùng nổ, các đơn vị bán lẻ và dự án văn phòng sẽ phát triển rất hiệu quả tại những khu vực có thị trường nhà đất phát triển mạnh và hệ thống giao thông công cộng đáng tin cậy giúp người dân kết nối hiệu quả với công việc và các điểm đến khác, mức chênh lệch giá cũng có thể cao hơn nhiều so với mức trung bình.
Hình 3.14: Tiến độ xây dựng tuyến Metro số 2
Việc ra mắt hệ thống tàu điện ngầm sẽ mang đến nhiều lợi ích. Đặc biệt là sẽ giúp cải thiện khả năng tiếp cận của người dân với những khu vực làm việc, vui chơi giải trí và mua sắm mới. những năm gần đây, khu Tây nổi lên là điểm sáng của thị trường, các khu vực như quận 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú và Tân Bình được xem là vùng trũng với giá đất cạnh tranh Theo khảo sát, mức độ biến động giá BĐS khu Tây Sài Gịn rơi vào ngưỡng trung bình từ 20-25%/năm. Lý do BĐS nơi đây có biên độ tăng giá tốt là bởi hạ tầng giao thông được đầu tư bài bản. Thời gian qua, theo ghi nhận nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng vào khu Tây Sài Gịn để đón đầu cơ hội khi hệ thống cơ sở hạ tầng khu vực được nâng cao, BĐS nơi đây vì thế cũng tăng giá từng ngày.Lợi thế sẽ ngày một rõ nét hơn khi các tuyến metro số 2 Bến Thành – Tham Lương, tuyến metro số 6 Bình Phú kết nối giữa tuyến metro số 3A Bến Thành-bến xe miền Tây tại vòng xoay Phú Lâm và tuyến metro số 2 tại Bà Quẹo hoàn thành. Ngoài các tuyến metro, Tp.HCM cũng chuẩn bị khởi công tuyến đường Vành đai 3, giúp giao thông khu Tây Sài Gịn kết nối với các quận nội thành và Bình Dương, Đồng Nai, Long An thuận tiện hơn. Việc cơ sở hạ tầng được chú trọng đầu tư, nâng cấp thì hệ quả tất yếu kéo theo là thị trường bất động sản khu Tây Sài Gịn – quận Tân Bình sẽ trở nên sơi động, trở thành món bánh béo bở cho giới đầu tư trong và ngoài nước, mà khơng thiếu các doanh nghiệp lớn, uy tín quốc tế từ đó giúp cho thị trường văn phịng có những thay đổi tích cực, hiệu quả.
Tóm lại, đề án “ Nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê tại khu vực quận Tân Bình của thị trường TP. HCM vào tháng 8/2020” đã đưa ra một cái nhìn rõ nét và khách quan về nguồn cung thị trường BĐS văn phòng cho thuê lẫn nhu cầu của khách hàng về loại hình này bất chấp tình hình dịch bệnh đang diễn biến phức tạp trên thế giới cũng như ở Việt Nam. Đối với chủ đầu tư cho thuê, đây sẽ là giai đoạn khăn khi vừa đảm bảo nguồn thu tài chính, vừa phải đưa ra các chính sách ưu đãi nhằm giữ chân khách hàng đã và đang chuẩn bị cho thuê. Đồng thời đây cũng chính là giai đoạn cho các nhà đầu tư chuẩn bị tốt cho mình tư trang về nguồn lực để trở lại mạnh mẽ sau khi dịch kết thúc. Đối với các doanh nghiệp, cơng ty..mặc dù đang trong giai đoạn khó khăn, tuy nhiên nếu cân đối được năng lực tài chính của mình thì đây chính là thời điểm vàng để có thể có được cho mình một văn phịng làm việc như mong đợi với mức giá và không gian làm việc dễ thở hơn so với trước kia. Tuy dịch bệnh gây ảnh hưởng đến thị trường văn phòng cho thuê nhưng với cái nhìn khách quan trên nền tảng nền kinh tế tăng trưởng ổn định và cơ sở hạ tầng ngày càng cải thiện mạnh mẽ với sự xuất hiện của tuyến Metro sắp tới thì đây sẽ là những dấu hiệu tích cực cho cao ốc văn phịng cho th. Với lượng thơng tin đã thu thập, xác minh một các chính xác đề án đã đạt được một số kết quả nhất định: Xây dựng hệ thống lý thuyết một cách chi tiết, và chính xác nhất có thể về BĐS lẫn thị trường BĐS và văn phòng cho thuê giúp cho những đối tượng lần đầu tiếp cận với BĐS hay có ý định muốn th văn phịng vẫn có thể nắm được những kiến thức cơ bản. Thu thập, xử lý nguồn thông tin kết hợp với điều tra, khảo sát thực tế giúp đem lại những thơng tin có giá trị cao. Phân tích được nguồn cung lẫn cầu thị trường BĐS văn phòng cho thuê hạng B, những yếu tố ảnh hưởng đến cung – cầu thị trường. Đánh giá được 3 dự án tiêu biểu cũng như cơ sở đánh giá phân khúc BĐS văn phịng hạng B. Phân tích được điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của phân khúc BĐS văn phòng cho thuê. Cuối cùng là đưa ra những nhận định về xu hướng phát triển của loại hình này trong tương lai
Thơng qua đề tài này, tác giả đã được rèn luyện kĩ năng thu hập thông tin trong khi thực hiện khảo sát tại phân khúc thị trường bất động sản đã chọn. Hệ thống lại được những kiến thức của các môn học chuyên ngành kinh doanh bất động sản mà tác giả
- Các cơ quan quản lý thị trường BĐS: Bộ Xây Dựng, Sở Xây dựng,...
- Các doanh nghiệp nghiên cứu thị trường: Savills, CREB, DKRA, Casland,
Knight Frank,…
- Các hiệp hội BĐS: Hiệp hội BĐS TP.HCM, Hiệp hội BĐS Việt Nam,… Sách Tiếng Việt:
Nguyễn Thế Phượng , (2011). Giáo trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản. Nxb Phương Đông Website: https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/ https://thuvienphapluat.vn/ https://moj.gov.vn/Pages/home.aspx https://cafeland.vn/ http://vnrea.vn/tap-chi-dien-tu-bat-dong-san-viet-nam- 13.html https://cafef.vn/bat-dong-san.chn http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/ https://batdongsan.com.vn/bat-dong-san-tp-hcm https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/ https://batdongsanexpress.vn/