Trong bất kể một giao dịch dân sự nào, hay bất kể một quan hệ hợp đồng nào, điều kiện về chủ thể giao kết luôn là một trong những điều kiện then chốt quyết định rằng hợp đồng có hiệu lực hay khơng có hiệu lực. Nhìn chung, các quy định về chủ thể giao kết hợp đồng xây dựng đều đã được quy định tại Luật Thương mại 2005,Bộ Luật Dân sự 2015và luật xây dựng 2014 và các văn bản có liên quan khác, giữa LTM 2005 và BLDS 2015 đều đã có những sự thống nhất chung về những điều kiện này tuy nhiên giữa hai bộ luật vẫn còn những điểm khác biệt.
Điều 138 Luật xây dựng 2014 quy định về định nghĩa về hợp đồng xây dựng như sau: “Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên
giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay tồn bộ cơng việc trong hoạt động đầu tư xây dựng..” Qua định nghĩa này có thể thấy trong hợp đồng xây dựng ít
nhất tồn tại hai bên là bên giao thầu và bên nhận thầu, giữa hai bên phải tồn tại quan hệ tương ứng trong đó một bên trả tiền và một bên thực hiện dịch vụ.
Theo quan điểm của BLDS 2015 có thể thấy, hợp đồng nói chung cũng được coi là một giao dịch dân sự do đó những điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực cũng là những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực. Theo đó, những điều kiện về chủ thể để hợp đồng nói chung và hợp đồng xây dựng nói riêng cần đáp ứng được những điều kiện như sau:
• Người ký kết hợp đồng phải có đủ năng lực hành vi dân sự, đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật
• Bảo đảm các nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng quy định tại điểm a khoản 2 Điều 138 của Luật này.
• Bên nhận thầu phải có đủ điều kiện năng lực hoạt động, năng lực hành nghề xây dựng theo quy định của Luật này.
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng hoặc thời điểm cụ thể khác do các bên hợp đồng thỏa thuận
Nhìn chung những quy định tại LTM 2005 về chủ thể khi tham gia hợp đồng xây dựng đã thống nhất với những quy định tại BLDS 2015, điểm khác biệt duy nhất về đối tượng chủ thể trong hoạt động xây dựng trong thương mại là trong hợp đồng cung ứng dịch vụ đó, ít nhất một bên phải là thương nhân. Thương nhân trong LTM 2005 được quy định tại Điều 6 bao gồm: “Thương nhân bao gồm tổ chức kinh tế được
thành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên và có đăng ký kinh doanh.”. Theo quy định đó thì để hợp đồng xây dựng được coi là
hợp đồng thương mại thì phải đáp ứng được điều kiện rằng một bên trong hợp dồng bắt buộc phải là thương nhân, họ hoạt động với mục đích tìm kiếm lợi nhuận, nếu như khơng đáp ứng được điều kiện này thì hợp đồng đó được coi là hợp đồng xây dựng đơn thuần theo dân sự.
Căn cứ vào quy định tại Điều 6 LTM 2005 có thể thấy được rằng hiện nay chúng ta đang nhìn nhận và sử dụng căn cứ để xác định chủ thể tham gia quan hệ thương mại là thương nhân hay không phải là thương nhân thơng qua sự kiểm sốt của Nhà nước. Theo như quan điểm nhìn nhận này thì để một cá nhân được coi là một thương nhân và được tham gia quan hệ thương mại để phục vụ mục đích tìm kiếm lợi nhuận thì những cá nhân này phải có đăng ký kinh doanh. Có thể thấy rằng trong bối cảnh nền kinh tế đang mở cửa và hội nhập sâu rộng như hiện này thì cách nhìn nhận này phần nào đã bó hẹp lại phạm vi bao hàm của thương nhân. Thương nhân trong quan điểm của nhiều quốc gia là những cá nhân, tổ chức tham gia vào hoạt động thương mại một cách tự do với mục đích là tìm kiếm lợi nhuận, tức là họ nhìn nhận một chủ thể có phải là thương nhân hay không phải là thương nhân thông qua yếu tố hành vi của cá nhân, tổ chức đó trong nền kinh tế thị trường chứ khơng phải theo sự quản lý của Nhà nước. Hiện nay có thể thấy rõ có rất nhiều cá nhân tham gia xây dựng mà họ hồn tồn khơng tiến hành đăng ký kinh doanh hay những thủ tục tương tự, khiến cho những doanh nghiệp nhỏ thực hiện kinh doanh trong những ngành nghề xây dựng tương tự chịu những thiệt thịi nhất định. Do đó luật pháp hiện tại cần phải mở rộng định nghĩa về thương nhân để đảm bảo được một môi trường cạnh tranh lành mạnh, công bằng giữa những cá nhân, tổ chức tham gia vào các hoạt động kinh tế trong bối cảnh hiện nay.
Có thể thấy rằng, trong luật pháp quốc tế hay trong luật pháp Việt Nam điều kiện về chủ thể là rất quan trọng để xác định rằng hợp đồng đó có hiệu lực hay khơng, trong đó yếu tố về sự tự nguyện, tự do về mặt ý chí đóng vai trị rất quan trọng. Một giao dịch dân sự nói chung khơng thể được hình thành nếu như có yếu tố của sự lừa dối đe dọa. Theo quy định của luật dân sự Pháp, nếu như trong hợp đồng xuất hiện dấu hiệu
của sự cưỡng bức, lừa dối thì hợp đồng đó có thể bị tịa án tun bố vơ hiệu. Tại Việt Nam theo quy định tại điều 117 BLDS 2015 quy định các bên tham gia quan hệ dân sự hồn tồn tự nguyện, theo đó là các điều luật từ 123 đền 127 BLDS 2015 về các trường hợp giao dịch dân sự vơ hiệu. Theo đó nếu như bên giao dịch dân sự bị cưỡng ép, lừa dối, đe dọa thì có thể u cầu tun bố giao dịch dân sự đó vơ hiệu. Nhưng luật lại chưa quy định thế nào là tham gia giao dịch dân sự tự nguyện và những quy định về giao dịch dân sự bị vơ hiệu lại chưa mang tính khái qt dẫn đến việc khi chứng minh rằng một giao dịch dân sự nói chung hay một hợp đồng nói riêng bị kí kết một cách ép buộc lại gặp những khó khăn nhất định.
Tựu trung lại có thể thấy rằng, hiện nay pháp luật Việt Nam đã quy định rất rõ ràng, và mang tính chất bao quát đối với các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng xây dựng. Không những vậy, đối với một số ngành xây dựng mang tính đặc thù các văn bản pháp luật đã có những quy định đầy đủ về các chủ thể này từ đó đảm bảo hạn chế được những rủi ro về uy tín, khả năng bổi thường, tạo niềm tin cho khách hàng.