Chỉ tiêu 2012 2011
Tỷ số thanh toán ngắn hạn 0,98 1,04
Tỷ số thanh toán nhanh 0,97 0,94
Tỷ lệ các khoản phải thu so với các khoản phải trả 0,87 0,74
Tỷ số nợ 0,42 0,40
Nguồn: BCTC BenThanh Land năm 2012.
Mặc dù tổng nợ phải trả năm 2012 tăng so với năm 2011, tăng rủi ro và áp lực trả nợ, nhưng với các chỉ tiêu đã tính ở trên, cho thấy BenThanh Land có khả năng trả nợ vì hoạt động dựa trên vốn nội sinh là chủ yếu ở thời điểm hiện tại, do đó doanh nghiệp vẫn ở trong tình trạng an tồn so với tình hình bất động sản chưa phục hồi hiện nay.
Một doanh nghiệp khác với báo cáo lãi năm 2012 là 19 tỷ đồng, tăng 2,33 lần so với năm 2011 là Công ty Cổ phần Tư vấn – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân, với hoạt động kinh doanh hiệu quả hiệu quả trong năm 2012, thì cơ cấu tài sản và nguồn vốn của công ty là:
Bảng 2.3: Cơ cấu tài chính Cơng ty CP TV – TM – DV ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN. Đơn vị: VND. 2011 2012 TÀI SẢN NGẮN HẠN NỢ NGẮN HẠN TÀI SẢN NGẮN HẠN NỢ NGẮN HẠN 1,227,992,043,031 1,500,476,728,763 1,660,591,932,272 1,382,187,943,894 TÀI SẢN DÀI HẠN NỢ DÀI HẠN 1,167,337,292,111 NỢ DÀI HẠN 583,534,311,773 159,961,622,466 TÀI SẢN DÀI HẠN VỐN CHỦ SỞ HỮU 1,058,018,895,780 VỐN CHỦ SỞ HỮU 734,890,983,913 752,888,572,385
Nguồn: BCTC Cty CP TV-DV-TM Địa ốc Hoàng Quân năm 2012.
Năm 2011, cơ cấu tài sản và nguồn vốn cho thấy công ty đã dùng một phần tài trợ ngắn hạn để đầu tư dài hạn, tài sản ngắn hạn không đủ để đảm bảo trả nợ ngắn hạn. Cơ cấu như vậy là chưa hợp lý, cơng ty dễ rơi vào khó khăn nếu không trả được nợ ngắn hạn.
Năm 2012, cơ cấu tài chính của Hồng Qn đã cải thiện rõ rệt, công ty giảm nợ ngắn hạn, tăng nợ dài hạn, giảm tài sản dài hạn và tăng vốn chủ sở hữu, nguyên nhân là do công ty đã tập trung trả nợ và các dự án được đưa vào hoạt động. Cơ cấu tài chính này hợp lý, đặc biệt là trong tình hình bất động sản suy thoái như hiện nay. Giảm nợ ngắn hạn sẽ giảm rủi ro nguy cơ phá sản, đồng thời nợ dài hạn tăng giúp tăng vốn chiếm dụng để hoạt động của công ty trong dài hạn. Như vậy, công ty đã hoạt động rất hiệu quả trong năm 2012 với cơ cấu tài sản và nguồn vốn tốt, cũng như lợi nhuận 19 tỷ tạo ra trong năm 2012.
Bảng 2.4: Một số tỷ số tài chính cơ bản của Cty CP TV-DV-TM Địa ốc Hoàng Quân.
Chỉ tiêu 2012 2011
Tỷ số thanh toán ngắn hạn 1,20 0,82
Tỷ số thanh toán nhanh 0,66 0,62
Tỷ lệ các khoản phải thu so với các khoản phải trả 0,53 0,42
Tỷ số nợ 0,72 0,69
Nguồn: BCTC Cty CP TV-DV-TM Địa ốc Hoàng Quân năm 2012.
Các chỉ số của Hồng Qn năm 2012 có tăng nhẹ so với 2011, khả năng thanh toán ngắn hạn tăng và lớn hơn 1, chứng tỏ khả năng trả nợ của công ty tốt, đồng thời, cơng ty sử dụng hiệu quả địn cân nợ để hoạt động kinh doanh.
Ngược với hai doanh nghiệp nêu trên, Công ty cổ phần đầu tư Căn nhà Mơ ước (Dreamhouse) hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản lại thơng báo lỗ liên tiếp trong hai năm 2011 và 2012, cụ thể lần lượt là lỗ 3,9 tỷ đồng và lỗ 23,6 tỷ đồng. Do nguyên nhân khách quan thị trường nhà đất khó khăn, thị trường kinh tế nhiều biến động, kinh doanh mặt hàng vật liệu xây dựng cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng, Dreamhouse không tránh khỏi thua lỗ do kinh doanh chưa đạt hiệu quả. Ngồi ra, ngun nhân chủ quan có thể xem xét là do cơ cấu tài chính của cơng ty chưa tốt.
Bảng 2.5: Cơ cấu tài chính Cơng ty CP Đầu tư CĂN NHÀ MƠ ƯỚC. Đơn vị: VND. NĂM 2011 NĂM 2012 TÀI SẢN NGẮN HẠN NỢ NGẮN HẠN TÀI SẢN NGẮN HẠN NỢ NGẮN HẠN 72,993,921,368 75,197,102,306 57,281,657,644 112,671,294,296 TÀI SẢN DÀI HẠN TÀI SẢN DÀI HẠN 190,366,423,360 NỢ DÀI HẠN 231,482,440,474 134,181,818 NỢ DÀI HẠN 106,000,000 VỐN CHỦ SỞ HỮU VỐN CHỦ SỞ HỮU 188,029,060,605 175,986,803,822
Nguồn: BCTC Công ty CP Đầu tư Căn nhà Mơ ước.
Cơ cấu tài sản và nguồn vốn của Dreamhouse không thay đổi qua hai năm 2011 và 2012. Tài sản ngắn hạn thấp và tiếp tục giảm trong năm 2012, tài sản dài hạn cao và tăng. Nhìn vào bảng dữ liệu trên, một phần nợ ngắn hạn đã bị công ty dùng để tài trợ cho tài sản dài hạn, như vậy, rủi ro của công ty tăng lên rất nhiều khi đứng trước nguy cơ không trả được nợ. Cùng với vốn chủ sở hữu ít, nguồn nợ dài hạn thấp, dẫn đến nguồn vốn tài trợ ổn định cho hoạt động của công ty thấp, tài sản dài hạn lại quá lớn, nguy cơ vỡ nợ của Dreamhouse rất cao. Đặc biệt trong giai đoạn BĐS suy thóai (2009 -2013), doanh nghiệp hoạt động kinh doanh khơng hiệu quả và cơ cấu tài chính khơng hợp lý, nợ nhiều gây áp lực lớn cho Dreamhouse trong thời gian sắp tới. Công ty nên tái cơ cấu tài chính để giảm áp lực trả nợ trong tương lai.
Bảng 2.6: Một số tỷ số tài chính cơ bản của Cty CP Đầu tư Căn nhà mơ ước.
Chỉ tiêu 2012 2011
Tỷ số thanh toán ngắn hạn 0,51 0,97
Tỷ số thanh toán nhanh (17,56) (24,18)
Tỷ lệ các khoản phải thu so với các khoản phải trả 2,77 1,81
Tỷ số nợ 0,39 0,29
Nguồn: BCTC Công ty CP Đầu tư Căn nhà Mơ ước.
Các chỉ số trên của Dreamhouse cũng cho thấy, khả năng thanh toán ngắn hạn thấp, đặc biệt là nếu thanh tốn nhanh thì cơng ty sẽ rơi vào phá sản nhanh chóng, các khoản phải thu nhiều hơn các khoản phải trả, chứng tỏ công ty bị các công ty khác chiếm dụng vốn để hoạt động kinh doanh. Đây là bài học thất bại cho các công ty BĐS trong thời kỳ suy thối kinh tế và BĐS đóng băng như hiện nay. Nếu muốn doanh nghiệp hoạt động ổn định (chưa tính đến việc có lãi) thì bản thân phải có cơ cấu tài chính hợp lý, trong thời điểm hiện tại, nên tranh thủ trả nợ vay bằng việc dừng, hoãn các dự án cao cấp, đẩy mạnh tiến độ hoàn thành các dự án nhà ở xã hội, thu hẹp quy mô sản xuất để giảm bớt áp lực lãi suất. Doanh nghiệp càng tăng nợ thì càng rủi ro, do đó nên giảm nợ xuống càng thấp.
CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG
SẢN CT.
3.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT
ĐỘNG SẢN CT.
3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của cơng ty.
Cơng ty cổ phần Bất động sản CT được thành lập vào ngày 18 tháng 10 năm 2008 theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103011825 do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Thành Phố Hồ Chí Minh cấp.
Tên Công ty bằng tiếng Việt: CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CT. Tên Cơng ty bằng tiếng nước ngồi: CT LAND JOIT STOCK COMPANY. Tên viết tắt: CT LAND JSC.
Địa chỉ trụ sở chính : 284 A Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P.8, Q.3, Tp.HCM. Điện thoại : 08.335265437.
Fax : 08.3480647.
Mã số thuế : 0306240094.
Công ty Cổ Phần Bất Động Sản CT là Công ty Cổ phần có tư cách pháp nhân và có con dấu riêng, được vay vốn và mở tài khoản tại ngân hàng. Công ty đặt dưới sự quản lý của nhà nước. Cơng ty chịu trách nhiệm tồn diện trước pháp luật của nhà nước Việt Nam.
Vốn điều lệ: 2.000.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Hai nghìn tỷ đồng).
Tuy mới được thành lập được 5 năm nhưng Công ty đi vào hoạt động tương đối ổn định và đang từng bước khẳng định vị trí của mình trên thương trường. Tuy nhiên do mới bắt đầu hoạt động, chi phí khấu hao và các chi phí khác khá lớn nên hiện tại Cơng ty có lợi nhuận chưa cao.
3.1.2. Đặc điểm tài chính và tổ chức cơng tác kế tốn tại cơng ty Cổ
phần Bất động sản CT. 3.1.2.1. Đặc điểm tài chính.
Do đặc thù ngành bất động sản là thường phải sử dụng nguồn vốn lớn để đầu tư các dự án bất động sản nên yêu cầu huy động được vốn một cách hợp lý, đồng thời tận dụng và phát huy tối đa hiệu quả sử dụng vốn luôn được đặt lên hàng đầu trong công ty. Hiện nay, công ty đang huy động vốn từ các nguồn sau đây:
‐ Vốn đơn vị tự bổ sung: Vốn đơn vị tự bổ sung bao gồm vốn lưu động, vốn cố định được hình thành từ lợi nhuận của đơn vị.
‐ Vốn vay, chủ yếu là vay ngân hàng.
‐ Với mỗi loại vốn, Cơng ty có cách quản lý và sử dụng khác nhau cho phù hợp và đúng với mục đích sử dụng.
‐ Thực hiện nghĩa vụ ngân sách và phân phối lợi nhuận: trong những năm qua, công ty đã thực hiện đầy đủ các khoản đóng góp cho ngân sách nhà nước như Thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT,… Đối với lợi nhuận, Công ty cũng đã tiến hành bổ sung vào làm vốn sản xuất kinh doanh vì công ty mới thành lập chưa được bao lâu.
Nội dung chiến lược tài chính của cơng ty:
‐ Trọng tâm: Gia tăng năng lực tài chính, bảo đảm tình hình tài chính an tồn –
lành mạnh, đáp ứng kế hoạch phát triển của công ty.
‐ Tiếp tục cân đối nguồn lực thực hiện đầu tư, phát triển các dự án và thị trường mà cơng ty đang có thế mạnh về dịch vụ và sản phẩm, qua đó thu hút đầu tư, gia tăng hiệu quả và nâng cao chất lượng.
‐ Đánh giá lại các hoạt động liên doanh liên kết để phát huy thế mạnh về dịch vụ, sản phẩm, quản lý – điều hành nhằm gắn kết với các hoạt động sản xuất kinh doanh toàn hệ thống, tạo điều kiện nối kết giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước nhằm mở rộng việc phát triển.
‐ Tập trung phát triển các dự án trọng điểm trên nguyên tắc: bảo đảm năng lực đầu tư, tăng nhanh vòng quay vốn, phát triển thương hiệu.
‐ Rà sốt lại các khoản đầu tư tài chính vào các dự án còn dở dang. Xây dựng các giải pháp về kinh doanh bất động sản phù hợp với tình hình hiện nay (vốn hóa tài sản, rà sốt, đánh giá lại hiệu quả các dự án chuẩn bị đầu tư, giãn tiến độ các dự án khơng chủ động được dịng tiền và có tỷ trọng vốn vay cao).
‐ Dựa trên cơ sở tập trung và thu hút nguồn vốn đề đầu tư các dự án có tính thanh khoản cao – nhằm phát triển sản phẩm thương hiệu và tạo đòn bẩy cho các dự án khác như: dự án Beehome, dự án sân Golf Củ Chi, dự án Lê Thánh Tôn, chuỗi siêu thị S-Mart,….
‐ Gia tăng quản lý và hỗ trợ quản lý tài chính tại các cơng ty con như: Cơng ty Cổ phần bán lẻ CT, công ty Cổ phần đầu tư Căn hộ xanh CT Dầu khí,…
‐ Phối hợp với các định chế tài chính để khơi nguồn vốn tài trợ trong hoạt động và phát triển các dự án, đồng thời qua đó khai thác tốt các lợi ích, dịch vụ tài chính – ngân hàng. Trước mắt, tiếp tục giải quyết điều hịa hoạt động tài chính nhằm hỗ trợ trong hoạt động và phát huy tối đa hiệu quả nguồn vốn của công ty.
3.1.2.2. Giới thiệu chế độ kế tốn và các chính sách kế tốn được áp dụng tại cơng ty.
a. Chế độ kế tốn áp dụng, kỳ kế tốn và hình thức sổ kế tốn.
Cơng ty áp dụng chế độ kế toán Việt Nam theo Quyết định số 15/2006/QĐ-BTC ngày 20/03/2006 của Bộ Tài chính và Thơng tư số 244/2009/TT-BTC ngày 31/12/2009 của Bộ Tài chính.
Năm tài chính bắt đầu từ ngày 01 tháng 01 và kết thúc vào ngày 31 tháng 12 hàng năm.
Đơn vị tiền tệ chính thức sử dụng trong kế tốn là đồng Việt Nam (VND). Hình thức sổ kế tốn áp dụng được đăng ký của Công ty là Nhật ký chung.
b. Cơ sở lập báo cáo tài chính.
Báo cáo tài chính kèm theo được trình bày bằng Đồng Việt Nam (VND), theo nguyên tắc giá gốc và phù hợp với các Chuẩn mực kế toán Việt Nam, Hệ thống kế tốn Việt Nam và các quy định hiện hành có liên quan tại Việt Nam.
3.1.2.3. Các chính sách kế tốn chủ yếu.
Ước tính kế tốn.
Việc lập báo cáo tài chính tn thủ theo các Chuẩn mực kế tốn Việt Nam, Hệ thống kế tốn Việt Nam và các quy định hiện hành có liên quan tại Việt Nam yêu cầu Ban Giám đốc phải có những ước tính và giả định ảnh hưởng đến số liệu báo cáo về công nợ, tài sản và việc trình bày các khoản cơng nợ và tài sản tiềm tàng tại ngày lập báo cáo tài chính cũng như các số liệu báo cáo về doanh thu và chi phí trong suốt năm tài chính (kỳ hoạt động). Kết quả hoạt động kinh doanh thực tế có thể khác với các ước tính, giả định được đặt ra.
Tiền và các khoản tương đương tiền.
Tiền và các khoản tương đương tiền bao gồm tiền mặt tại quỹ, các khoản tiền gửi không kỳ hạn, các khoản đầu tư ngắn hạn có thời hạn thu hồi khơng q 3 tháng, có khả năng thanh tốn cao, dễ dàng chuyển đổi thành tiền và ít rủi ro liên quan đến việc biến động giá trị.
Các khoản phải thu và dự phịng nợ phải thu khó địi.
Các khoản phải thu khách hàng, khoản trả trước cho người bán và các khoản phải thu khác tại thời điểm báo cáo, nếu:
‐ Có thời hạn thu hồi hoặc thanh tốn dưới 1 năm (hoặc trong một chu kỳ sản xuất kinh doanh) được phân loại là Tài sản ngắn hạn
‐ Có thời hạn thu hồi hoặc thanh tốn trên 1 năm (hoặc trên một chu kỳ sản xuất kinh doanh) được phân loại là Tài sản dài hạn.
Dự phịng phải thu khó địi của Cơng ty được trích lập theo các quy định kế tốn hiện hành. Theo đó, Cơng ty được phép lập dự phịng khoản phải thu khó địi cho những khoản phải thu đã quá hạn thanh toán từ sáu tháng trở lên, hoặc các khoản thu mà người nợ khó có khả năng thanh tốn do bị thanh lý, phá sản hay các khó khăn tương tự.
Hàng tồn kho.
Hàng tồn kho được xác định trên cơ sở giá thấp hơn giữa giá gốc và giá trị thuần có thể thực hiện được.
Giá gốc hàng tồn kho bao gồm chi phí nguyên vật liệu trực tiếp, chi phí lao động trực tiếp và chi phí sản xuất chung, nếu có, để có được hàng tồn kho ở đại điểm và trạng thái hiện tại. Giá gốc của hàng tồn kho được xác định theo phương pháp thực tế đích danh.
Giá trị thuần có thể thực hiện được được xác định bằng giá bán ước tính trừ các chi phí ước tính để hồn thành sản phẩm cùng chi phí tiếp thị, bán hàng và phân phối phát sinh.
Dự phòng giảm giá hàng tồn kho của Cơng ty được trích lập theo các quy định kế tốn hiện hành. Theo đó, Cơng ty được phép trích lập dự phịng giảm giá hàng tồn kho lỗi thời, hỏng, kém phẩm chất và trong trường hợp giá gốc của hàng tồn kho cao hơn giá trị thuần có thể thực hiện tại ngày kết thúc niên độ kế tốn.
Tài sản cố định hữu hình và khấu hao.
Tài sản cố định hữu hình được trình bày theo ngun giá trừ giá trị hao mịn lũy kế. Nguyên giá tài sản cố định hữu hình bao gồm giá mua và tồn bộ các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản vào trạng thái sẵn sang sử dụng.
Nguyên giá tài sản cố định hữu hình do tự làm, tự xây dựng bao gồm chi phí xây dựng, chi phí sản xuất thực tế phát sinh cộng chi phí lắp đặt và chạy thử (nếu áp dụng). Tài sản cố định hữu hình được khấu hao theo phương pháp đường thẳng dựa trên thời gian hữu dụng ước tính, được quy định tại thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20 tháng 10 năm 2009.