CHƯƠNG II : TỔNG QUAN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2012-QUÝ I/2013
2.2. NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
2.2.2. Cơ hội và thách thức của ngành
Về cơ hội, ngành bất động sản Việt Nam có được sự kỳ vọng sẽ phát triển nhanh trong thời gian tới bởi hai yếu tố. Thứ nhất, hiện lĩnh vực Bất động sản đang có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển. Thứ hai, trên cơ sở những cơ hội đang có, Bất động sản Việt Nam hứa hẹn sẽ hấp dẫn đầu tư trong và ngoài nước.
‐ Mơi trường thuận lợi:
Tình hình chính trị ổn định.
Tốc độ tăng trưởng GDP giảm qua các năm nhưng vẫn cao so với các nước Đơng Nam Á.
Tốc độ đơ thi hóa của Việt Nam ở mức cao, sự gia tăng dân số nhanh. Theo báo cáo từ cơ quan thống kê, năm 2012 dân số Việt Nam ước đạt 88,78 triệu người, tăng 1,06% so với năm trước. Tốc độ tăng không cao so với vài năm trước và vẫn nằm trong top tăng thấp dưới 1,1% đạt được từ năm 2007 đến nay. Tuy nhiên, tỷ lệ dân số thành thị tại Việt Nam chỉ đạt 32,45%, còn thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực (Châu Á đạt trên 44% và trên thế giới là 51%). Tỷ lệ đơ thị hóa dự kiến sẽ gia tăng trong các năm tiếp theo, nhu cầu nhà ở tại thành thị do vậy sẽ không ngừng gia tăng trong các năm tới.
Mức thu nhập tăng và sự xuống cấp của các khu nhà ở cũ,… nhiều người ở thành phố lớn nhưng chủ yếu là ở nhà th, mang tính tạm bợ, khơng đáp ứng được nhu cầu của người dân. Trong khi đó, Việt Nam là nước có dân số trẻ, lượng cầu về nhà ở sẽ còn tiếp tục tăng mạnh.
Hệ thống pháp luật được xem là yếu tố tác động quan trong đến sự hình thành và phát triển của thị trường Bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh,… bằng bất động sản. Các chính sách tác động đến thị trường Bất động sản năm 2012 và đầu năm 2013: Chỉ thị 07 – Ngừng thành lập khu kinh tế, khu công nghiệp: Tháng 3/2012,
Chính phủ ban hàng Chỉ thị số 07/CT-TTg chấn chỉnh công tác quản lý và nâng cao hiệu quả hoạt động của các khu kinh tế, khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
Nghị quyết 13 – Giảm 50% tiền thuê đất: Tháng 5/2012, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 12/NQ-CP trong đó chính sách liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là giảm 50% tiền thuê đất phải nộp trong năm 2012 theo quy định tại Quyết định 2093/QĐ-TTg ngày 23/11/2011. Theo đó thì đối tượng được giảm thuế được mở rộng sang cả doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thương mại và dịch vụ thay vì chỉ có doanh nghiệp sản xuất như trước đó. Nghị định 58 - Quỹ đầu tư bất động sản: Tháng 7/2012, Chính phủ ban hành
nghị định số 58/2012/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật chứng khốn. Trong nghị định 58 có quy định chi tiết về hoạt động đầu tư của Quỹ đầu tư Bất động sản.
Thông tư 123 – Thuế chuyển nhượng bất động sản: Tháng 7/2012, Bộ Tài chính ban hành Thơng tư 123/2012/TT-BTC hướng dẫn thi hành căn cứ tính thuế thu nhập Doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Nghị định 64 – Cấp giấy phép xây dựng: Tháng 9/2012, Chính phủ ban hành Nghị định số 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng. Trong đó, các nội dung như: Cần cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn, Sửa thiết kế trong nhà khơng phải điều chính GPXD, Quy định mở về cấp phép xây dựng tạm và Thủ tục cấp phép xây dựng “một cửa” được đông đảo người dân quan tâm.
Nghị quyết 02/NQ-CP – tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thị trường, giải quyết nợ xấu: Cụ thể như phân bổ ngay vốn đầu tư và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trong năm 2013, gia hạn 6 tháng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản.
Gần đây nhất, ngày 15/05/2013, Ngân hàng Nhà nước phát đi thông cáo cho biết, Thống đốc Nguyễn Văn Bình vừa ký ban hành thơng tư hướng dẫn cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ. Theo đó, thơng tư của Ngân hàng Nhà nước nêu rõ, năm ngân hàng ấn định (BIDV, Agribank, Vietinbank, Vietcombank và HDBank) sẽ dành khoảng 30.000 tỷ đồng từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng đủ điều kiện theo quy định, trong đó dành tối đa 30% để cho vay đối với các doanh nghiệp là chủ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà thương mại nhưng được chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội, với thời hạn giải ngân tối đa là 36 tháng kể từ ngày thơng tư có hiệu lực (01/06/2013). Điểm đáng chú ý của thông thư là quy định mức lãi suất áp dụng 6%/năm.
Nhu cầu lớn ở nhiều phân khúc thị trường, nguồn lao động dồi dào và giá nhân cơng rẻ.
Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường Bất động sản. Nguồn vốn từ ngân hàng chiếm khoảng 70% dòng tiền chảy vào thị trường Bất động sản vì vậy chính sách thắt chặt tiền tệ hay nới lỏng ảnh hưởng sống còn đến ngành này. Lãi suất tiền gửi VNĐ đã giảm mạnh vào cuối năm 2012 từ 12% xuống cịn 8%, đây là động thái tích cực từ phía chính phủ nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển thị trường Bất động sản. Tháng 04/2013, mặt bằng lãi suất huy động và cho vay giảm khoảng 1- 2%/năm so với đầu năm, các Ngân hàng thương mại đều tuân thủ nghiêm mức trần lãi suất huy động và cho vay ngắn hạn bằng VND của NHNN. Lãi suất vay mua nhà nửa cuối năm 2013 sẽ là 6%/năm theo thông tư mới nhất của Ngân hàng nhà nước.
‐ Thu hút đầu tư trong và ngoài nước: Thị trường Bất động sản Việt Nam đã, đang và dự kiến sẽ tiếp tục thu hút đầu tư trong và ngồi nước. Dịng vốn FDI đổ vào Việt
Nam liên tục gia tăng, trong đó vốn đổ vào thị trường bất động sản chiếm tỷ trọng khá cao. Điều đó chứng tỏ thị trường Bất động sản Việt Nam rất hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Đây là một trong những nguồn vốn góp phần hỗ trợ chính thúc đẩy sự tăng trưởng của ngành Bất động sản. Năm 2012, thu hút vốn FDI đạt 13 tỷ USD, trong đó riêng đầu tư vào Bất động sản chiếm 14,2% tổng vốn đầu tư đạt 1,8 tỷ USD, đứng thứ hai sau vốn FDI đầu tư vào công nghiệp chế biến, chế tạo. Theo cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 4 tháng đầu năm 2013, kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm 307,05 triệu USD.
Xuất phát từ môi trường đầu tư thuận lợi.
Thị trường còn mới mẻ, hấp dẫn và được đánh giá là có sức bật tăng trưởng lớn. Nếu coi thị trường chứng khoán Việt Nam là một bức tranh thu nhỏ của nền kinh tế
thì Bất động sản là một trong những ngành có tỷ suất sinh lợi vốn cao nhất.
Trong khi thị trường Bất động sản các nước phát triển trở nên bão hòa, thị trường Bất động sản Mỹ và một số nước Châu Âu đóng băng thì thị trường Bất động sản các nước Đơng Nam Á nói chung, cũng như Việt Nam nói riêng trở nên hấp dẫn hơn một cách tương đối.
Ngoài những thuận lợi nêu trên, thị trường bất động sản cũng gặp nhiều thách thức.
Trong ngắn hạn, thị trường cịn nhiều khó khăn do nền kinh tế thế giới vẫn tiếp tục bất ổn, tình hình kinh tế vĩ mơ trong nước tăng trưởng thấp, lạm phát ở mức cao, chính sách tiền tệ vẫn bị thắt chặt vào đầu năm 2012 khiến 2012 là năm khó khăn nhất của thị trường Bất động sản với hai vấn nạn bao trùm đó là hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn đi đôi với hiện trạng người tiêu dùng mất niềm tin, đứng ngoài thị trường.
Thị trường bất động sản còn ảm đạm, hầu hết các phân khúc thị trường như căn hộ chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đất nền biệt thự đều giảm giá, sức mua và lượng giao dịch, tồn kho lớn, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn gay gắt về tài chính. Cơ cấu hàng hóa mất cân đối dẫn tới tồn kho tăng, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp, do khả năng thanh toán của người dân có hạn, trong khi BĐS phù hợp với người có thu nhập trung bình và thấp cịn thiếu, ít được các nhà đầu tư quan tâm.
Điểm yếu của thị trường bất động sản hiện nay là q phụ thuộc vào tín dụng. Thị trường đóng băng do nhiều nguyên nhân, trong đó có ngun nhân do nguồn vốn tín dụng cho bất động sản đang yếu và lãi suất lại cao. Ngoài ra, cầu về bất động sản cao cấp lại rất thấp, do vậy nhiều sản phẩm bất động sản hiện nay đã dư thừa, ngược lại, cầu về sản phẩm nhà ở, căn hộ giá rẻ lại tăng, nguồn cung không đáp ứng được.
Theo Bộ tài chính, năm 2012, thị trường BĐS thể hiện rõ sự suy giảm và khó khăn ở hầu hết các phân khúc. Các dự án triển khai chậm do thiếu vốn diễn ra khá phổ biến. Giá cả BĐS sụt giảm ở tất các các phân khúc thị trường, trung bình giảm 5% - 10%, cá biệt có những dự án giảm tới 30 – 35% so với thời điểm cuối năm 2011. Tuy nhiên số lượng giao dịch cũng không nhiều, một số dự án khơng có giao dịch. Thị trường BĐS đóng băng khơng chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà còn ảnh hưởng tới chất lượng tài sản của các tổ chức tín dụng, bởi vì phần nhiều các tài sản thế chấp là BĐS dưới dạng khác nhau.
Theo báo cáo của Ngân hàng nhà nước, tính đến 31/08/2012, tổng dư nợ BĐS là 200,8 tỷ đồng, tăng 0,3% so với thời điểm 31/12/2011 và tỷ lệ nợ xấu là 6,6%. Thị trường BĐS lâm vào trì trệ kéo dài đã ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, tác động tiêu cực đến các ngành liên quan như xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng.
Theo bộ xây dựng (trên cơ sở báo cáo của 58/63 địa phương), hiện tồn đọng BĐS gồm khoảng 20.851 căn hộ chung cư, 5.176 căn thấp tầng, 1.890.667 m2 đất nền, 64.847 m2 văn phòng cho thuê, với tổng số vốn ước tính là 53.543 tỷ đồng. Đồng thời, theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE cho biết, trên thị trường hiện còn khoảng 50.000 căn hộ đang trong quá trình xây dựng và 50% số này vẫn chưa có thể bán được. Trong khi đó, theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng bất động sản tồn đọng của cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã lên đến 70.000 căn hộ, mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng bán mà khơng có giao dịch. Nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng thơng thường để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít nhất 7 năm.
Trước thực tế trên, CBRE nhận định: các nhà đầu tư trong nước đã quay lưng lại với BĐS, thay vào đó họ đầu tư vào các loại hình khác như vàng, trái phiếu chính phủ hay gửi tiền tại các nhân hàng trong nước.
Xu hướng giảm giá bất động sản sẽ còn tiếp diễn, những phân khúc hoặc khu vực mức giảm có thể xuống tới vài chục phần trăm trong vịng 1 – 2 năm tới. Khơng chỉ các nhà đầu tư lướt sóng phải bán tháo bất động sản giá rẻ, mà ngay với các doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng phải hạ giá bán, thậm chí bán lại dự án để thu hồi vốn nếu không muốn lâm vào phá sản.