CHƯƠNG II : TỔNG QUAN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2012-QUÝ I/2013
3.2.2. Phân tích bảng Cân đối kế toán
3.2.2.1. Phân tích biến động tài sản.
Phân tích ngang.
Nhìn chung, tổng tài sản của doanh nghiệp năm 2012 đã tăng đến 1.470 tỷ đồng so với 2011, tương đương 406%. Như vậy, quy mô tài sản của công ty đã tăng rất nhiều so với năm trước. So với tốc độ tăng năm 2011 đối với năm 2010, tổng tài sản chỉ tăng 41,7 tỷ đồng, tương ứng 14%, thì năm 2012 đã có sự tăng vượt bậc về tài sản, đặc biệt là các khoản phải thu, hàng tồn kho và tài sản dài hạn.
Về phần tài sản ngắn hạn, qua 3 năm tài sản có xu hướng tăng, năm 2012, tài sản ngắn hạn tăng 702 tỷ, tương ứng 79%, năm 2011 tăng gấp 6,99 lần so với năm 2010. Nguyên nhân là do:
‐ Các khoản phải thu năm 2012 tăng 3,91 lần so với năm 2011, tương ứng xấp xỉ 1.100 tỷ đồng.
‐ Hàng tồn kho năm 2012 tăng 92% so với 2011, tương ứng 40 tỷ đồng, chủ yếu là do các dự án hoàn thành nhưng chưa mang lại doanh thu cho doanh nghiệp, đồng thời, một phần là do hàng hóa tồn kho chưa bán được như vật liệu xây dựng,….
‐ Tài sản ngắn hạn khác năm 2012 tăng 112% so với 2011, chủ yếu là tạm ứng cho các dự án như dự án căn hộ cao cấp Noir Plaza, dự án căn hộ tiện ích Beehome, dự án C.T Plaza Sài Gòn,…
Tài sản dài hạn cũng tăng trong 3 năm qua, đặc biệt năm 2012, cơ cấu tài sản dài hạn tăng nhiều hơn so với tài sản ngắn hạn. Các khoản tăng tài sản dài hạn chủ yếu là các khoản đầu tư tài chính dài hạn như đầu tư vào cơng ty con tăng 1,53 lần so với 2011, tương ứng 879 tỷ đồng, gồm Công ty CP bán lẻ CT, Công Ty TNHH MTV Phát Triển GS Củ Chi,….
Phân tích dọc.
Về việc phân bổ tài sản hiện có của doanh nghiệp, tỷ trọng của Tài sản dài hạn là lớn hơn tỷ trọng của tài sản ngắn hạn. Cụ thể là năm 2010, tỷ trọng tài sản dài hạn là 68%, tài sản ngắn hạn 32%. Đến năm 2011, tỷ trọng của hai loại tài sản tương đương nhau 50%. Năm 2012, tỷ trọng của tài sản dài hạn là 30%, tài sản ngắn hạn chiếm 70%. Tỷ trọng tài sản ngắn hạn trong tổng tài sản tăng cho thấy quy mô hoạt động kinh doanh của công ty tăng lên. Để tránh sử dụng vốn không hiệu quả, công ty đã tập trung vào các dự án quan trọng như dự án sân Golf Củ Chi, dự án C.T Plaza Sài Gòn. Đây là biểu hiện tốt, cho thấy công ty sử dụng vốn ngày càng hiệu quả. Nhìn vào kết cấu tổng thể năm 2012, tỷ trọng tài sản ngắn hạn chiếm 2/3 và tài sản dài hạn chiếm 1/3 trong tổng tài sản, điều này thể hiện việc cơng ty có xu hướng mở rộng hoạt động kinh doanh không thông qua tài sản cố định mà tập trung vào việc thu hút, giữ chân khách hàng bằng chính sách bán chịu. Vấn đề sử dụng tài sản ngắn hạn sao cho hiệu quả luôn là vấn đề quan trọng hàng đầu của cơng ty, vì vậy ta xem xét từng khoản mục cụ thể.
‐ Đối với tài sản ngắn hạn, các khoản phải thu (năm 2012 ~ 46%và 2011 ~ 17%) và tài sản ngắn hạn khác (năm 2012 ~ 19.62%, năm 2011 ~ 30% và 2010 ~ 25%) chiếm tỷ trọng lớn nhất. Hàng tồn kho qua hai năm 2011 và 2012 vẫn không đổi, chiếm tỷ trọng 3%.
‐ Đối với phân tích ngang, thì hàng tồn kho tăng gấp đơi qua hai năm 2011, 2012, nhưng phân tích dọc thì tỷ trọng hàng tồn kho so với tài sản lại giảm, điều này nói lên rằng hoạt động kinh doanh của công ty đang tiên triển theo chiều hướng tốt. Cơng ty cần phải có chính sách quản lý hàng tồn kho để hạn chế thất thoát hoặc việc tăng giá nguyên vật liệu, tăng chi phí bảo quản làm tăng chi phí của cơng ty, gây thiệt hại về thu nhập.
‐ Đối với các khoản phải thu ngắn hạn, tỷ trọng năm 2011 là 17% và tăng đến 46% năm 2012. Đây là số vốn của doanh nghiệp bị chiếm dụng, trong đó, cơng ty CP Quốc tế Song Khuê chiếm phần lớn là 239 tỷ đồng, tiếp đến là cơng ty CP Bình Nguyên Xanh 61 tỷ đồng, công ty VLXD Phúc Thịnh 45 tỷ đồng. Với việc tỷ trọng các khoản phải thu so với tài sản ngắn hạn càng tăng qua các năm, có thể
cơng ty mở rộng chính sách bán chịu hàng hóa, mặt khác cho thấy việc quản lý cơng nợ của công ty chưa hợp lý. Cơng ty nên rà sốt lại các khoản nợ để có kế hoạch thu nợ hợp lý, vừa giữ chân khách hàng vừa có thể thu nợ nhanh hơn bằng các chính sách khuyến mãi, giảm giá trả nợ nhanh, đúng hạn….
‐ Tỷ trọng tài sản ngắn hạn khác năm 2011 tăng 5% so với năm năm 2010, và năm 2012 giảm cịn 19,62%, đây là dấu hiệu khả quan vì hầu hết tài sản ngắn hạn tăng nguyên nhân là do tăng các khoản tạm ứng cho Ban quản lý các dự án như dự án căn hộ cao cấp Noir Plaza, quận Gò Vấp với số tiền 20 tỷ đồng, dự án C.T Plaza Sài Gòn tại quận 1 là 93 tỷ đồng, dự án sân golf Củ Chi 141,7 tỷ đồng,… trong năm 2012.
Đối với tài sản dài hạn, tài sản cố định của công ty tập trung chủ yếu là chi phí xây dựng cơ bản dở dang. Tài sản cố định năm 2011 tăng so với năm 2010, nhưng năm 2012 tỷ trọng này lại giảm cịn 0,02%, ngun nhân là do chi phí xây dựng cơ bản dở dang năm 2012 giảm từ 10,5 tỷ xuống còn 460 triệu đồng. Các dự án Lê Thánh Tôn, dự án sân Golf Củ Chi đi vào các tiến độ khác nhau nên mức chi phí đầu tư cũng khác nhau, trong đó dự án MoonBay đã hồn thành nên khơng cịn chi phí xây dựng cơ bản dở dang.
Chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản dài hạn của CT Land là các khoản đầu tư tài chính dài hạn. Mặc dù số tiền của khoản mục này tăng nhưng tỷ trọng của khoản đầu tư dài hạn so với tài sản lại giảm dần qua các năm từ 2010 đến 2012, tương ứng là 48% năm 2010, 40% năm 2011 và chỉ còn 28% năm 2012. Khoản đầu tư tài chính dài hạn này chủ yếu là cho các công ty như công ty Cổ phần bán lẻ CT, công ty TNHH MTV Phát triển Củ Chi.
Ngoài ra, tỷ trọng tài sản dài hạn khác cũng giảm dần qua các năm từ 2010 đến 2012 (20% năm 2010 giảm cịn 1% năm 2012), đó là do việc ký quỹ thực hiện các dự án ở các tiến độ khác nhau.
Tóm lại, qua phân tích cơ cấu tài sản cho ta thấy kết cấu tài sản ngắn hạn năm 2012 tăng so với năm 2011, quy mơ tăng. Cịn kết cấu tài sản dài hạn giảm, xét theo quy mơ thì tài sản cố định (chi phí xây dựng cơ bản dở dang) giảm. Cần chú ý giải quyết vấn đề phải thu ngắn hạn để có biện pháp sử dụng vốn hợp lý hơn.
3.2.2.2. Phân tích biến động nguồn vốn.
Cơ cấu nguồn vốn là vấn đề đáng để các chủ doanh nghiệp quan tâm bởi vì thơng qua đó sẽ thấy được tình hình huy động, tình hình sử dụng các nguồn vốn và thấy được tình trạng tài chính của cơng ty.
Đối với khoản mục Nợ phải trả, năm 2012, nợ phải trả tăng xấp xỉ 928 tỷ đồng, tương ứng 82%, trong đó, nợ dài hạn tăng 197% và nợ ngắn hạn lại giảm 27%.
Nợ ngắn hạn giảm là do khoản mục phải trả người bán tăng nhưng tăng chậm so với mức giảm của khoản mục các khoản phải trả, phải nộp khác.
Nợ dài hạn năm 2012 tăng 197% so với 2011, tương ứng 932,5 tỷ đồng, nguyên nhân chủ yếu là do phải trả dài hạn khác tăng 1288% (nhận ký quỹ, ký cược dài hạn). Nguồn vốn chủ sở hữu năm 2012 tăng 78% so với 2011, tương ứng với 1.500 tỷ đồng, tuy nhiên, lợi nhuận chưa phân phối năm 2012 âm, làm cho vốn chủ sở hữu giảm. Cơ cấu nguồn vốn của CT Land nhìn chung là hợp lý, nợ ngắn hạn giảm, nợ dài hạn tăng, vốn chủ sở hữu tăng cho thấy nguồn vốn tài trợ ổn định của cơng ty ngày càng lớn, do đó, cơng ty ít bị ảnh hưởng bởi nguồn vốn bên ngồi, ít bị áp lực trả nợ, đồng thời, xu hướng nợ dài hạn tăng cho thấy công ty đang chiếm dụng vốn để hoạt động, đây cũng là một dấu hiệu tích cực về cơ cấu tài chính của cơng ty năm 2012.
Phân tích dọc.
Trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp, thì năm 2011 và 2012, tỷ trọng nợ phải trả không đổi và chiếm 54%, vốn chủ sở hữu chiếm 46%. Điều này cho thấy công ty đang có xu hướng nghiêng về nguốn vốn ngoại sinh hơn là vốn nội sinh.
Đối với khoản mục nợ phải trả năm 2012, nợ ngắn hạn chiếm 11%, giảm so với năm 2011 là 28%, trong khi đó, nợ dài hạn lại tăng từ 26% (năm 2011) đến 43% (năm 2012). Cơng ty có xu hướng tăng tỷ trọng nợ dài hạn và giảm tỷ trọng nợ ngắn hạn, đây là tín hiệu tốt vì cơng ty trả bớt các khoản nợ ngắn hạn, làm giảm áp lực trả nợ, giảm nguy cơ rủi ro dẫn đến phá sản trong tình hình BĐS khó khăn hiện nay.
Đối với nợ dài hạn, tỷ trọng phải trả dài hạn khác tăng từ 5% năm 2011 lên 35% năm 2012, chủ yếu là tăng các khoản ký quỹ, ký cược dài hạn. So với việc dùng vốn vay, thì vốn chiếm dụng từ ký quỹ, ký cược dài hạn để hoạt động có lợi hơn, cơng ty khơng phải trả lãi vay, đồng thời dùng tiền của khách hàng để sản xuất ra sản phẩm bán cho khách hàng kiếm lời.
Vốn chủ sở hữu của công ty năm 2012 tăng so với năm 2011, tuy nhiên tỷ trọng lại không thay đổi 46%.
Xét thêm bảng phân tích nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đi chiếm dụng năm 2011 và 2012, thì có thể thấy rằng cơng ty đang sử dụng nguồn vốn nội sinh và ngoại sinh ở mức xấp xỉ ngang bằng nhau, chiếm đến 46%, trong khi đó, nguồn vốn tín dụng tăng từ 29% năm 2011 đến 45% năm 2012, nguồn vốn đi chiếm dụng giảm từ 21% năm 2011 xuống còn 9% năm 2012. Xét theo cơ cấu trên, CT Land vẫn còn dè dặt nhiều trong việc sử dụng nguồn vốn chiếm dụng. Việc sử dụng nguồn vốn nội sinh lớn vẫn
tốt, nó giúp cho cơng ty giảm bớt áp lực trả nợ, tự chủ về mặt tài chính, mặt khác, nó lại thể hiện việc hoạt động kinh doanh chưa thực sự hiệu quả. Nguồn vốn đi chiếm dụng chỉ chiếm một phần nhỏ tỷ trọng trong toàn bộ nguồn vốn để hoạt động, đây là bất lợi của công ty khi chưa khai thác được địn cân nợ. Việc sử dụng nguồn vốn tín dụng lớn làm tăng áp lực trả lãi vay, tăng chi phí của cơng ty. Tuy nhiên, phải nhìn vào mặt khách quan là công ty chỉ mới đi vào hoạt động được 5 năm, lại vào thời điểm nền kinh tế khó khăn, bất động sản trì trệ, việc cơng ty dè dặt trong việc sử dụng đòn cân nợ, sử dụng vốn nội sinh chủ yếu cho thấy cơng ty đang có bước đi hết sức thận trọng đối với tình hình hiện nay, mặc dù khơng có lời, nhưng vẫn giữ công ty đứng vững ở thời điểm hiện tại.
Bảng 3.10: Cơ cấu tài sản và nguồn vốn của CT LAND 2011-2012.
NĂM 2012 NĂM 2011 TÀI SẢN NGẮN HẠN NỢ NGẮN HẠN TÀI SẢN NGẮN HẠN NỢ NGẮN HẠN 70% ~ 1,587,570,991,461 11% ~ 363,931,922,276 50% ~885,270,753,681 28% ~500,935,222,519 NỢ DÀI HẠN 43% ~1,406,497,769,360 NỢ DÀI HẠN 26% ~473,938,130,987 TÀI SẢN DÀI HẠN VỐN CHỦ SỞ HỮU 50% ~872,383,590,207 VỐN CHỦ SỞ HỮU TÀI SẢN DÀI HẠN 46% ~1,499,251,677,977 46% ~845,580,990,382 30% ~ 1,682,278,903,266
Năm 2012, tài sản ngắn hạn có xu hướng tăng từ 50% đến 70%, tỷ trọng tài sản dài hạn giảm 20%, nguyên nhân chủ yếu là do chi phí xây dựng cơ bản dở dang các dự án tăng. Nợ ngắn hạn cũng có tỷ trọng giảm so với năm 2011, tỷ trọng nợ dài hạn tăng, và tỷ trọng vốn chủ sở hữu khơng thay đổi. Có thể thấy rằng, cơ cấu sử dụng vốn của CT Land có sự thay đổi đáng kể. Cơng ty tăng nợ dài hạn, do đó nguồn vốn tài trợ ổn định (nợ dài hạn + vốn chủ sở hữu) tăng. Việc nguồn vốn tài trợ ổn định tăng giúp công ty chiếm dụng vốn của doanh nghiệp khác để hoạt động kinh doanh, đồng thời giảm áp lực trả nợ trong ngắn hạn.
Tỷ trọng tài sản ngắn hạn tăng, trong khi nợ ngắn hạn lại giảm, có thể thấy CT Land đảm bảo được khả năng trả nợ ngắn hạn khi nguồn tài trợ ngắn hạn chỉ bằng 1/7 so với tài sản đảm bảo trả nợ ngắn hạn.
Ngoài ra, tỷ trọng tài sản dài hạn giảm mạnh, công ty nên xem xét thời gian sử dụng của các tài sản cố định để có kế hoạch thay thế hợp lý.
3.2.3. Phân tích báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ.
Hình 3.2: Biểu đồ doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ CT Land.
Nguồn: BCTC CT Land năm 2011, 2012.
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng lên rất nhiều trong 3 năm 2010-2012. Năm 2011, doanh thu tăng 45 lần so với năm 2010, tương ứng 176 tỷ đồng. Sở dĩ doanh thu tăng là do trong năm 2011, doanh thu cung cấp dịch vụ tăng 4,85 lần so với năm 2010, tương ứng 19 tỷ đồng, đồng thời, doanh thu bán hàng tăng gần 158 tỷ đồng. Có thể thấy rằng, năm 2011, cơng ty đã bắt đầu đi vào hoạt động ổn định, các dự án đã mang lại lợi nhuận cho công ty.
Năm 2012, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ tiếp tục tăng 59%, tương đương 106,7 tỷ đồng. Đây là điều đáng mừng vì doanh thu bán hàng tiếp tục tăng trong thời kỳ nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, bất động sản đóng băng, giao dịch mua bán bất động sản thấp.
Hình 3.3: Biểu đồ tốc độ tăng trưởng giữa tài sản và doanh thu thuần.
Nguồn: BCTC CT Land năm 2010- 2012.
Doanh thu hoạt động kinh doanh ln chiếm tỷ trọng lớn trong tồn bộ doanh thu của doanh nghiệp. Nếu so sánh doanh thu với tổng tài sản của doanh nghiệp, năm 2011, doanh thu tăng do đó tài sản tăng. Xem xét ở góc độ khác, năm 2011, doanh thu thuần tăng đột biến so với năm 2010, trong khi đó, tài sản tăng nhưng chỉ bằng 1/6 tốc độ tăng của doanh thu, điều này thể hiện việc đầu tư và sử dụng tài sản có hiệu quả. Để đạt được điều này, CT Land đã tăng cường tốc độ hoàn thành các dự án để đưa vào hoạt động.
Năm 2012, tốc độ tăng doanh thu thuần giảm so với năm 2011, tốc độ tăng của tài sản, đặc biệt là tài sản ngắn hạn lớn hơn so với sự tăng trưởng của doanh thu thuần. Nguyên nhân là do năm 2012, việc kinh doanh bất động sản cịn gặp nhiều khó khăn, cơng ty lại tiếp tục đầu tư bằng việc ký quỹ vào các dự án mới như dự án C.T Plaza Sài Gòn, khu căn hộ cao cấp Noir,… khiến cho doanh thu tăng nhưng thấp hơn tốc độ tăng của tài sản.
Hình 3.4: Biểu đồ giá vốn hàng bán CT Land.
Nguồn: BCTC CT Land năm 2010- 2012.
Năm 2011, tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh có sự phát triển đáng kể, doanh thu tăng, giá vốn hàng bán cũng tăng so với 2010, điều này là do các dự án bất động sản hoàn thành và đưa vào hoạt động tạo ra thu nhập cho công ty. Doanh thu tăng thì giá vốn hàng bán cũng tăng, tuy nhiên, giá vốn hàng bán năm 2011 chiếm đến 97% doanh thu, có hai nguyên nhân sau:
‐ Thứ nhất, ngành bất động sản trong giai đoạn khó khăn, hầu hết giá bán của các chung cư, căn hộ hoặc việc cho thuê kho bãi của cơng ty đều giảm giá bán, do đó doanh thu thấp hơn so với giá bán lúc lên kế hoạch đầu tư.
‐ Thứ hai, giá cả nguyên vật liệu tăng cũng là nguyên nhân khiến cho giá vốn hàng bán tăng.