Chương 1 :T ỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Đấu giá đất của một số nước trên Thế giới
1.3.1.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường
BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ
thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền SDĐ) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ởhàng năm của UBND cấp tỉnh trở
lên, báo cáo với chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và
bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử
dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị
trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình. Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá,
đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng cơng trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu khơng có điều kiện đấu giá,
đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước.
Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa
vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền SDĐ; nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền SDĐ mà khơng bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư
vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thịtrường BĐS ở Trung Quốc (Lưu Quốc Thái 2008).
1.3.1.2. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
BĐS cũng như các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa
phương tịch thu bất động sản của cá nhân khơng thanh tốn được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ. (BộTư pháp, 2004).
1.3.1.3. Australia
Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và
được quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống
chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ
quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủđất. Các công
tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện.
1.3.1.4. Singgapo
Ở Singapore đất thuộc sở hữu Nhà nước chiếm gần 90%. Để chuyển
giao đất công cho các đơn vị phát triển bất động sản, có 3 hình thức chủ yếu:
a/ Đấu giá hoặc đấu thầu: Đây là phương thức đầu tiên bán đất cho khu vực tư nhân, nhằm bán được mảnh đất ngang giá thị trường, tạo cơ hội
bình đẳng cho người mua và tăng nguồn thu cho ngân sách.
Nguyên tắc cơ bản trong phương thức này là công khai và minh bạch về nội dung quy hoạch khu đất; điều kiện được mua, giá khởi điểm,… trên các phương tiện thông tin đại chúng và internet. Chính phủ cam kết khơng
thay đổi nội dung đưa ra đấu giá hoặc đấu thầu. Các đối tượng được tham gia
rộng rãi sẽ hạn chế việc khống chế giá. Giá khởi điểm do Người Thẩm Định
Giá Trưởng (Chief Value – thuộc Bộ Tài chính) phối hợp với Cơ quan quản
lý đất đai (SLA) xác định.
b/ Bán trực tiếp: Mục đích bán cho các đơn vị phát triển nhà ở công
như HDB hoặc phát triển công nghiệp như Jurong Town Corporation (JTC)
hoặc các cơ quan Chính phủ theo chức năng luật định. Giá bán dựa vào Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định theo giá thị trường để sử dụng đất có hiệu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn quả nhất. Trường hợp đặc biệt: bán cho các tổ chức phúc lợi hoặc từ thiện do Chính phủ quy định giá. Hình thức bán trực tiếp cho tư nhân còn áp dụng đối với một số mảnh đất quá nhỏ hẹp muốn phát triển phải nối kết với miếng đất khác liền kề.
c/ Đấu thầu hạn chế: trong trường hợp bán miếng đất của nhà nước nằm lọt giữa các mảnh đất của tư nhân, thì ưu tiên cho các chủ đất xung quanh.
* Lưu ý một số kinh nghiệm khi cung cấp đất cho thịtrường:
– Các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ có giá bán khác nhau. Ví dụ, để phát triển trường tiểu học, trung học nhà nước cung cấp đất miễn phí,
nhưng các trường đại học, kỹ thuật, tổng hợp… thì phải mua. Đất xây dựng
các cơ sở thương mại, công nghiệp phải theo giá thịtrường. Đất phát triển nhà
ở công do Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định.
– Khi bán đất, nhà nước luôn kèm các điều kiện cần thiết để xây dựng cơng trình trên mảnh đất đó. Về cơ bản không cho phép nhà đầu tư mua đi
bán lại mảnh đất đã mua.
– Nhà nước điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phù hợp, ví dụnăm 1997 khi có khủng hoảng kinh tế, nhà nước ngưng bán đất
cho tư nhân; hoặc khi thịtrường phát triển quá nóng, nhà nước tăng lượng bán
ra. Do nhà nước chủ động điều tiết thị trường và có những quy định nghiêm ngặt trong việc sử dụng đất có hiệu quả, nên khơng có hiện tượng găm giữ
hoặc đầu cơ đất.
1.3.1.5. Campuchia
Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới có quyền sở hữu đất đai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS trên tồn quốc là: Bộ Quản lí đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn giới, nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các
nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống cơng cụ
có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất
đai trong cơ chế thị trường BĐS.