Chương 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
3.3.1. Hiệu quả kinh tế
- Đối với Nhà nước: Đấu giá quyền SDĐ tạo cơ hội cho địa phương
khai thác hợp lý quỹ đất, huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng. Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi đưa ra đấu giá thì người dân và các nhà đầu tư bỏ
vốn để tham gia. Số tiền thu được sẽ được sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước và phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương. Đấu giá quyền SDĐ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn với nguyên tắc là tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia
đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền SDĐ. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh kế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Từ kết quả nghiên cứu 3 dự án nêu trên ta thấy được số tiền thu được từđấu giá QSD đất cao hơn số tiền ước
tính thu được thơng qua các hình thức giao đất đơn thuần. Kết quả thể hiện tại bảng 3.8 như sau:
Bảng 3.8. Hiệu quả kinh tế từ việc đấu giá QSD đất tại 03 dựán trên địa bàn thành phố Hạ Long
T
T Khu đấu giá đất
Diện tích (m2) Thu theo hình thức giao đất (1.000 đ) Thu theo hình thức đấu giá (1.000 đ) Chênh lệch (1.000 đ) 1 Theo Quyết định số 1302/QĐ-UBND ngày 12/5/2014 1.419,5 21.292.500 42.976.700 21.684.200 2 Theo Quyết định số 2193/QĐ-UBND ngày 09/5/2018 2.708,7 46.245.327 61.141.440 14.896.113 3 Theo Quyết định số 5013/QĐ-UBND ngày 22/8/2018 328,45 6.785.093 11.124.500 4.339.407 Tổng 4.456,65 74.322.920 115.242.640 40.919.720
Qua bảng 3.8 cho thấy, nếu thu theo hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất thì 3 dự án này chỉthu được với tổng số tiền là 74.322.920.000 đồng trên tổng diện tích là 4.456,65 m2; nếu thu theo hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất thì số tiền thu được là 115.242.640.000 đồng trên tổng số diện tích 4.456,65 m2; Số tiền chênh lệch thu được giữa hình thức giao đất và hình thức
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Hầu hết tại các phường trên địa bàn thành phố đều đấu giá được hết số lơ đất và diện tích dự kiến do người dân chỉquan tâm đến một số vịtrí đẹp, ở
những vị trí đẹp lượng người tham gia đấu giá khá cao. Trong những phiên
đấu giá sau cần có những biện pháp để thu hút lượng người tham gia đấu giá nhiều hơn. Thông qua đấu giá đất giúp cho Nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất. Đặc biệt huy động được nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng và giúp
tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ bản cho địa
phương. Qua dự án đấu giá đất theo 03 Quyết định trên địa bàn thành phốđã
phần nào phản ánh được việc điều tra và xây dựng giá sàn còn mang nặng tính
hành chính, chưa thu hút được người dân tham gia đăng ký.
Như vậy, hiệu quả kinh tếđối với Nhà nước thể hiện tại các điểm sau: + Khai thác hợp lý quỹđất.
Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng
đất thơng thường.
+ Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng.
Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng.
Khi đưa ra đấu giá thì người dân và các nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia. Số
tiền thu được sẽ được sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương.
+ Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất đểđầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa
phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các cơng trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng.
Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
- Đối với người SDĐ: Đấu giá quyền SDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau.
Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, các đối tượng tham gia đấu giá qua nghiên cứu hồ sơ đấu giá, thăm thực địa đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, họ sẽ mua được đất với giá do
mình đã xác định. Thơng qua mua đấu giá, người trúng đấu giá khơng mất phí hoa hồng mơi giới và các loại phí khác mà các trung tâm mơi giới thường đặt
ra. Ngồi ra người SDĐ khơng phải mất thuế chuyển quyền SDĐ. Với các ưu
thế này đấu giá quyền SDĐ đã từng bước thu hút được các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường nhà
đất chính quy được phát triển nguồn vốn cho quá trình phát triển kinh tếđất nước.
Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an tồn rất
cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất, được đảm
bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều cơng để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất
được đem ra đấu giá, những yếu tốnày đều được đảm bảo.
Đấu giá QSD đất được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến
hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực
địa và tiến hành tìm hiểu thơng tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã
có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủđộng trả với giá do họđã xác định và thường đưa
ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thơng thường trên thị trường. Khơng mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm mơi giới thường đặt ra. Sau khi tìm hiểu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất của 3 dự án nêu trên so sánh được phần chênh lệch giữa giá thấp nhất và cao nhất khi trúng đấu giá với giá thấp nhất và cao nhất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ngoài thịtrường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Bảng 3.9. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá
TT Khu đấu giá đất Diện tích
(m2) Giá trúng đấu giá (1.000 đ) Giá thị trường (1.000 đ) Chênh lệch (1.000 đ) 1 Theo Quyết định số 1302/QĐ- UBND ngày 12/5/2014 1.419,5 42.976.700 42.585.000 1,009 2 Theo Quyết định số2193/QĐ- UBND ngày 09/5/2018 2.708,7 61.141.440 61.000.000 1,002 3 Theo Quyết định số 5013/QĐ- UBND ngày 22/8/2018 328,45 11.124.500 11.000.000 1,01 Tổng 4.456,65
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường và số liệu điều tra trực tiếp)
Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển quyền sử
dụng đất đặc biệt, trong đó nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Do vậy, người sử dụng đất không phải mất thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Kết quả bảng 3.9 cho thấy, nếu thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá người dân sẽ mua được lô đất với giá hợp lý đúng với mức giá quy định. Nếu chuyển nhượng theo hình thức thơng
thường thì người mua có thể nhận rủi ro hay gặp phải hiện tượng bong bóng
bất động sản làm cho những người thực sự có nhu cầu mua nhà để ở thì vẫn tiếp tục đi bên cạnh thị trường, chỉ để quan sát, mỏi mòn cân đối với mức thu nhập vốn rất khiêm tốn của mình. Khả năng tích lũy của họ để đáp ứng cho
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn nhu cầu thiết thực này ngày càng trở nên bất khả thi, bởi giá trị BĐS khơng
ngừng tăng cao. Những cơn sóng trượt giá liên tục xuất hiện, trực tiếp làm
tăng chi phí sinh hoạt thường nhật (nói chung) – trong khi tốc độ phát triển thu nhập bình qn ln ở mức thấp hơn nhiều lần so với các cơ số có liên
quan đến chi phí kinh tế, xã hội khác… Do vậy, để có thể phần nào ổn định thị trường BĐS trong thời gian sắp tới và không ngừng cải thiện đời sống nhân dân về nhu cầu nhà ở, các cơ quan chức năng phải đầu tư nghiên cứu các
chính sách có liên quan đến BĐS như: Điều tiết thị trường BĐS bằng thuế
nhằm chống đầu cơ; thu thuế lũy tiến về BĐS của cá nhân và doanh nghiệp; áp dụng luật thừa kế về BĐS. Ngoài ra thu nhập của các đối tượng làm thuê
hưởng lương (công, tư chức) cần kịp thời điều chỉnh cho hợp lý nhằm tạo
động lực cống hiến năng suất lao động cao nhất của họ.
Như vậy, kết quả thu được từ đấu giá QSD đất khẳng định vai trò của
đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa trong hoạt động thịtrường bất động sản.