Chương 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.5. xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long
3.5.1. Về giá đất
Việc định giá quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá cần sát đúng với giá thị
trường. Định giá quyền sử dụng đất để làm cơ sở đưa ra đấu giá có vai trị vơ cùng quan trọng. Nếu định giá đúng, sát với giá thị trường thì sẽ động viên
được người tham gia đấu giá, hạn chế bớt những thiệt hại đối với Nhà nước.
Ngược lại, nếu định giá không sát với giá thị trường dễ tạo ra việc thông đồng, móc nối với nhau để "dìm giá" thu lợi bất chính.
Để định giá quyền sử dụng đất sát với giá thị trường thì trước khi định giá cần tiến hành điều tra, khảo sát giá, áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương
pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá
đất. Thực tế thời gian qua ở thành phố Hạ Long thường áp dụng phương pháp
so sánh trực tiếp, và phương pháp này phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Hạ Long hiện nay. Bên cạnh đó, trong hội đồng định giá cần có những những chun gia về lĩnh vực tài chính, thuế, mơi trường.
Quá trình định giá thì hội đồng định giá cần được đi thực địa xem xét từng thửa đất, từng khu vực cụ thể, từđó để có sựđịnh giá sát với giá cả thịtrường.
Tránh trường hợp Hội đồng ngồi trong phòng họp, nghe đơn vị tư vấn báo cáo
kết quả từ đó đểđưa ra giá cho thửa đất, vùng đất.
Để hội đồng định giá được khách quan, đưa ra giá đất sát đúng, phù
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vực tài chính, thuế thì cần có một cơ chế riêng, độc lập cho hội đồng. Tránh sự can thiệp của cơ quan hành chính nhà nước hoặc cá nhân có thẩm quyền
đối với việc định giá.
3.5.2. Về cơ chế quản lý đối với hồ sơ đấu giá
Việc quản lý chặt chẽ đối với hồ sơ đấu giá cũng là một trong ngững giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế được nạn "cị mồi" trong đấu giá quyền sử dụng đất. Có những
trường hợp để biết thông tin của những người tham gia đấu giá, “cò mồi” thường nắm thông tin qua cán bộ của tổ chức đấu giá. Trong trường hợp này
là có sự giúp sức của những người quản lý hồ sơ, hay cịn gọi là có “tay trong” từ các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Sau khi những người tham
gia đấu giá nộp hồsơ đấu giá quyền sử dụng đất, thì những thơng tin trong hồ sơ đấu giá như họ tên, địa chỉ, số điện thoại, số thửa đất, số tiền đặt trước và các thông tin cá nhân khác được người quản lý hồ sơ của tổ chức đấu giá chuyên nghiệp cung cấp cho “cò đất”. Do vậy, kinh nghiệm được rút ra đối với trường hợp này là cần quy định cụ thể trong quy chế đấu giá quyền sử
dụng đất việc quản lý hồsơ đấu giá, trách nhiệm của người nhận hồsơ và tính
bảo mật trong việc quản lý hồsơ đấu giá.
3.5.3. Tăng cường mối quan hệ giữa tổ chức bán đấu giá với cơ quan công an
Thực tế thời gian qua, nếu khơng có sự vào cuộc của các cơ quan cơng
an thì các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thường có “cị mồi”, “đầu gấu”
tham gia nhằm thơng đồng, dìm giá. Tuy rằng, Luật Đấu giá tài sản có quy
định đấu giá viên có quyền: “Truất quyền tham dự cuộc đấu giá của người tham gia đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này; dừng cuộc đấu giá khi phát hiện có hành vi thơng đồng, dìm giá hoặc gây rối, mất trật tự tại cuộc đấu giá và thông báo cho tổ chức đấu giá tài sản”, song thực tế rất khó thực hiện được. Bởi vì, chỉ cần một lời đe doạ của “đầu gấu” đã tác động rất lớn đến tâm lý của các đấu giá viên đều hành cuộc đấu giá. Bên cạnh đó, các đấu giá viên ở thành phố Hạ Long, tuổi đời cịn rất trẻ,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn kinh nghiệm điều hành cuộc đấu giá quyền sử dụng đất cũng như xử lý các tình huống xảy ra tại phiên đấu giá chưa tốt, do vậy nếu khơng có sự liên kết của các cơ quan cơng an thì rất khó tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thành công.
3.5.4. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với doanh nghiệp đấu giá tài sản quyền đối với doanh nghiệp đấu giá tài sản
Đối với một số Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản (là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp), trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng
đất phải tuân thủ nghiêm túc quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật về công chức, viên chức, các quy định của Bộ Tư pháp, của Tỉnh ủy, UBND tỉnh, có nghĩa việc điều hành của các đấu giá viên của các
đơn vị này là phải "thực hiện những điều mà pháp luật cho phép". Còn đối với doanh nghiệp đấu giá là doanh nghiệp tư nhân hay công ty hợp danh như Công ty Cổ phần bán đấu giá Quảng Ninh, quá trình tổ chức đấu giá quyền sử
dụng đất cần phải chấp hành đúng quy định của pháp luật, họ có quyền "thực hiện những điều mà pháp luật không cấm". Do vậy, nếu khơng có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Sở Tư pháp, cơ quan Cơng an … thì việc thơng đồng giữa doanh nghiệp đấu giá với “cò đất” “đầu gấu” để giàn xếp các cuộc đấu giá dễ dàng xẩy ra.