Chương 1 :T ỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.3. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam
a. Định giá đất
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thịtrường bởi các qui luật
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền SDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ
thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý, đất đai còn chịu sự chi phối và tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về
giá trị mà khơng thểtính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, các nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ. Vì vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị
của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó được xác định, tại một thời điểm xác định".
b. Những yếu tốcơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khảnăng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau
thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hố, kinh tế - xã hội, thương
mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tựnhưng đặt ởxa trung tâm hơn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn - Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT: Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu
đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thơng, hệ thống cấp
thốt nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn... sẽlàm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn
phịng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là điều kiện có sức thu
hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng
lên. Nếu là nơi khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu cơng nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung
quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau: Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó do đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cốđịnh về vị trí, có hạn về khơng gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về
sốlượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ởcó nghĩa là sự đầu tư khơng hồn tồn bất biến.
c. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
nước ta
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền SDĐ, có thể sử dụng một trong sốcác phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường (phương pháp so sánh) những vụ mua bán có thể so sánh được trên thị
trường. Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng qui trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn - Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ
sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những cơng trình đó trừ khấu hao tạo nên giá trị thịtrường của BĐS cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu
hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng
để ước tính giá trị thịtrường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản
đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc
vốn hố thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,
khơng có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Tuy nhiên trên thực tế, việc xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó khơng chỉ tác động đến việc thu tiền SDĐ, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế SDĐ mà nó cịn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền SDĐ.
Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT, nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác định giá sàn
đấu giá đều dựa trên cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014), bảng giá đất do UBND tỉnh
ban hành đối với các khu vực có CSHT gần giống với khu vực tổ chức đấu giá.
- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng CSHT. - Chi phí bồi thường thiệt hại.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn - Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá quyền SDĐ hoặc khu vực lân cận.
Từ cơng thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn
để tổ chức đấu giá đã đáp ứng được khá đầy đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác
định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô đất giá trúng đấu giá bằng 2 lần giá sàn).
d. Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác
đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở nước ta
Thực chất của việc đấu giá là nhà nước giao quyền SDĐ hoặc cho thuê
đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Nhờ đó,
các bên tham gia có thể được SDĐ tại các vị trí thuận lợi, cịn nhà nước sẽ thu
được tiền SDĐ (hoặc tiền thuê đất một lần) cao hơn so với khung giá theo quy định. Tuy nhiên, tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ
trong thời gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thịtrường BĐS và
kinh tế thịtrường ởnước ta trong những năm tới.
Điểm tồn tại, hạn chế về giá đất là: Giá đất do Nhà nước quy định và
giá đất thực tế - giá đất thị trường
Xuất phát từ mục đích của việc quy định giá đất, Luật Đất đai 2013 quy
định "Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu
tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất".
Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để
giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất -
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền SDĐ, thế chấp giá trị quyền SDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất
("giá đất trên thực tế” hay “giá đất thịtrường”).
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó
có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền SDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh;
Nhưng trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định
và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai (trực
tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDĐ và giữa người SDĐ với
nhau. Do đó, để tạo sự cơng bằng trong việc xử lý các mối quan hệđất đai nói
trên cần phải có hình thức đấu giá quyền SDĐ.
Giá đất Nhà nước quy định ổn định trong 05 năm trong khi đó giá thị trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý - hài hồ giữa lợi ích của
nhà nước và lợi ích của người SDĐ trong quá trình thực hiện việc thu thuế
chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước quy
định (là giá do UBND cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giá đất tại Nghị định 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đơ thị - nơi
mà thịtrường BĐS (trong đó có đất đai) diễn ra sơi động.
Như vậy, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường,
trong khi đó nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá quyền SDĐ và khi Nhà nước giao đất thu tiền SDĐ theo giá quy định sẽ dẫn đến nhà nước bị thất thu, người được giao đất lại rất lợi, đã có khơng ít trường hợp sau khi nhận
đất được giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị trường, số
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn