CHƢƠNG 1 : LƢỢC KHẢO TÀI LIỆU
1.3 Theo Quyết định số 30/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 của Ủy
nhân dân thành phố Cần Thơ
1.3.1 Nguyên tắc chung * Nhóm đất nơng nghiệp * Nhóm đất nơng nghiệp
Giá các loại đất nông nghiệp đƣợc xác định theo từng vị trí khác nhau, giá đất đƣợc xác định theo từng vị trí đó.
- Vị trí 1: Áp dụng đối với các thửa đất có khoảng cách từ nơi cƣ trú của cộng đồng ngƣời sử dụng đất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trƣờng tiêu thụ tập trung gần nhất và mức độ thuận tiện về giao thông.
- Vị trí 2: Áp dụng đối với các thửa đất có khoảng cách xa hơn và giao thơng ít thuận tiện hơn so với vị trí 1.
* Nhóm đất phi nơng nghiệp
a) Đất ở
- Đất ở tại đô thị:
Mỗi tuyến đƣờng phố ở đô thị đƣợc phân thành nhiều đoạn có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau. Tùy theo mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng từng đoạn đƣờng của tuyến đƣờng đó để xác định giá đất từ thấp đến cao.
Mỗi tuyến đƣờng chia ra làm 4 vị trí:
+ Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một cạnh tiếp giáp đƣờng phố (mặt tiền), giá đất bằng 100% giá đất đoạn đƣờng đó.
+ Vị trí 2: Áp dụng đối với đất ở trong hẻm của đƣờng phố đƣợc xác định trong bảng giá
đất, có điều kiện sinh hoạt thuận lợi, giá đất đƣợc quy định cụ thể trong bảng giá đất. + Vị trí 3: Áp dụng đối với đất ở trong hẻm của đƣờng phố có điều kiện giao thơng kém hơn vị trí 2 nhƣng lƣu thơng ra đƣợc trục đƣờng đã có giá (vị trí 1). Giá đất bằng 20% giá đất vị trí 1 của cùng đoạn đƣờng đó.
+ Vị trí 4: Áp dụng đối với đất ở trong hẻm của hẻm vị trí 2 và hẻm vị trí 3. Giá đất bằng 15% giá đất vị trí 1 của cùng đoạn đƣờng đó.
- Đất ở tiếp giáp các trục giao thơng đƣợc xác định cụ thể cho từng tuyến đƣờng, quốc lộ, đƣờng tỉnh.
- Đất ở nơng thơn (đất ở cịn lại):
Đƣợc xác định là đất ở không xác định đƣợc vị trí 1, 2, 3, 4 và khơng tiếp giáp các tuyến đƣờng giao thơng chính, sau thâm hậu 50m từ chân taluy đƣờng (đối với các tuyến đƣờng khơng có taluy thì tính từ lề đƣờng qua mỗi bên 1,5m).
b) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Đƣợc xác định bằng bảng giá đất cụ thể; nguyên tắc xác định vị trí, khu vực theo nguyên tắc xác định nhƣ trƣờng hợp đối với đất ở đƣợc quy định trong bảng quy định này (trừ các trƣờng hợp đƣợc quy định cụ thể tại điểm c, d, đ, e, g khoản này).
c) Đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng cơng trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất tơn giáo, tín ngƣỡng (bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ); đất phi nông nghiệp khác (bao gồm đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trƣng bày tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật), đƣợc xác định theo giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận gần nhất.
d) Đối với đất sử dụng vào các mục đích cơng cộng theo quy định tại Điểm b, Khoản 5, Điều 6 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và các loại đất phi nông nghiệp khác (bao gồm đất cho các cơng trình xây dựng khác của tƣ nhân khơng nhằm mục đích kinh doanh và khơng gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho ngƣời lao động; đất đô thị đƣợc sử dụng để xây dựng nhà phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi động vật đƣợc pháp luật cho phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ sản xuất nơng nghiệp) đƣợc xác định theo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp liền kề hoặc giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại vùng lân cận gần nhất.
đ) Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thì căn cứ giá loại đất liền kề để xác định giá; trƣờng hợp liền kề có nhiều loại đất khác nhau, thì căn cứ vào giá của loại đất có mức giá thấp nhất để xác định giá.
1.3.2 Một số quy định khi xác định giá đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp * Đất thâm hậu * Đất thâm hậu
a) Đối với đất ở
- Thâm hậu đất ở tại đô thị: đối với căn hộ có thửa đất mà chiều sâu (dài) lớn hơn 20m thì giá đất thâm hậu từ trên 20m trở đi đƣợc tính bằng 40% giá đất 20m đầu (vị trí 1). Phần thâm hậu đối với đất trong hẻm cũng đƣợc tính tƣơng tự bằng 40% giá đất ở vị trí đó. - Thâm hậu của đất ở ngồi đơ thị (vùng ven), tiếp giáp các trục đƣờng giao thơng: đƣợc tính từ chân taluy qua mỗi bên vào 50m (trƣờng hợp đƣờng khơng có taluy thì tính từ chân đƣờng qua mỗi bên 1,5m), phần đất sau thâm hậu từ trên 50m trở đi đƣợc tính bằng 40% giá đất ở trong thâm hậu của cùng thửa đất đó.
+ Trƣờng hợp thửa đất khơng tiếp giáp mặt tiền nhƣng vẫn còn nằm trong thâm hậu 50m thì giá đất đƣợc xác định bằng 40% của giá đất đối với thửa đất tiếp giáp mặt đƣờng của cùng đoạn đƣờng đó.
Nếu sau khi xác định 40% mà giá đất thấp hơn giá đất ở cịn lại thì tính bằng giá đất ở cịn lại.
+ Trƣờng hợp thửa đất có một phần nằm trong thâm hậu 50m và một phần nằm ngồi thâm hậu 50m thì giá đất đƣợc tính nhƣ sau:
Phần diện tích trong thâm hậu (khơng tiếp giáp mặt đƣờng) đƣợc tính bằng 40% của giá đất đối với thửa đất tiếp giáp mặt đƣờng.
Nếu sau khi xác định 40% mà giá đất thấp hơn giá đất ở cịn lại thì tính bằng giá đất ở cịn lại.
+ Phần diện tích sau thâm hậu đƣợc tính bằng giá đất ở cịn lại.
- Đối với đất ở nếu đất vị trí 3, vị trí 4 có giá trị thấp hơn giá đất ở cịn lại có giá trị cao nhất thì đƣợc tính bằng giá cao nhất của đất ở cịn lại có giá trị cao nhất của quận, huyện. b) Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Thâm hậu đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp đƣợc tính là 50m (không phân biệt trong đô thị hay tiếp giáp các trục đƣờng giao thông).
* Đối với thửa đất tiếp giáp hai mặt tiền đường trở lên
a) Trƣờng hợp thửa đất tiếp giáp từ 2 mặt tiền đƣờng trở lên (đều thuộc vị trí 1):
- Phần trong thâm hậu: Giá đất đƣợc tính theo vị trí 1 của đoạn đƣờng có mức giá cao nhất đối với thửa đất đó.
- Phần sau thâm hậu: Đƣợc tính bằng 40% giá đất của thửa đất vị trí 1. Nếu sau khi xác định 40% mà giá thấp hơn giá đất vị trí 1 của đoạn đƣờng cịn lại thì giá đất đƣợc xác định bằng vị trí 1 của đoạn đƣờng cịn lại đó.
b) Trƣờng hợp thửa đất tiếp giáp từ 2 mặt tiền trở lên (thuộc vị trí 2, 3, 4):
- Phần trong thâm hậu: Giá đất đƣợc tính theo vị trí có giá đất cao nhất đối với thửa đất đó.
- Phần sau thâm hậu: Giá đất đƣợc xác định theo vị trí có giá đất thấp hơn đối với thửa đất đó.
1.3.3 Một số trường hợp được áp dụng để tính bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất
- Đất giáp ranh giữa các đoạn đƣờng của một tuyến đƣờng có giá khác nhau, đƣợc xác định từ giới hạn của đoạn đƣờng có giá đất cao hơn đến đoạn đƣờng có giá đất thấp hơn kéo dài khoảng cách 200m (từ đoạn đƣờng có giá cao hơn đƣợc kéo dài 100m giảm 10%; từ trên 100m đến 200m giảm thêm 10% nữa sau đó mới đến đoạn có giá thấp hơn tiếp giáp 200m).
Nếu giá đất giáp ranh trong phạm vi 200m sau khi giảm 10% hoặc 20% mà thấp hơn giá đất quy định tại đoạn đƣờng giáp ranh kế tiếp thì lấy theo giá đất của đoạn đƣờng kế tiếp. - Trƣờng hợp giới hạn phạm vi tại vị trí giáp ranh 100m hoặc 200m khơng nằm hết thửa thì giá đất đƣợc tính hết thửa đó theo giá đất của đoạn đƣờng có giá đất cao hơn.
1.3.4 Quy định các đường trục chính và trục phụ tại các khu dân cư trên địa bàn thành phố Cần Thơ
- Trục đƣờng chính: Là trục đƣờng có lịng đƣờng từ 10m trở lên, kể cả dãy phân cách. - Trục đƣờng phụ: Là trục đƣờng có lịng đƣờng dƣới 10m.
Riêng đối với các khu dân cƣ trên địa bàn quận Cái Răng thuộc Khu đô thị Nam sông Cần Thơ đƣợc quy định nhƣ sau:
- Trục đƣờng chính A: Là trục đƣờng có lịng đƣờng từ 10m trở lên, kể cả dãy phân cách. - Trục đƣờng chính B: Là trục đƣờng có lịng đƣờng dƣới 10m
1.4 Quy trình thực hiện Quy trình thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ dự án đƣợc thực hiện trên cơ sở dựa vào Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính Phủ. Gồm 7 bƣớc cụ thể:
Bước 1: Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện theo quy định
Bước 4: Kê khai và tổ chức điều tra hiện trạng, xác minh nội dung kê khai
Bước 5: Lập phƣơng án tổng thể về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ, thực hiện theo quy định
tại Điều 30 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Điều 20 Thông tƣ 14/2009/TT-BTNMT
Bước 6: Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ, giao đất, cho thuê đất, thực hiện theo quy định tại Điều 31 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Điều 22, 29 Thông tƣ 14/2009/TT-BTC
Bước 7: Cƣỡng chế thu hồi đất, thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định 69/2009/NĐ-CP
1.5 Đăc điểm vùng nghiên cứu
1.5.1 Lịch sử thành lập
Bình Thủy là một trong những quận trung tâm của Thành phố Cần Thơ đƣợc thành lập theo Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 02/01/2004 của Chính phủ, bao gồm 08 đơn vị hành chính cấp phƣờng bao gồm Phƣờng An Thới, Bùi Hữu Nghĩa, Bình Thủy, Long Hịa, Long Tuyền, Trà An, Trà Nóc, Thới An Đơng. Tổng diện tích tự nhiên của tồn quận là 7.068,23 ha (Theo số liệu thống kê đất đai năm 2008, chiếm 5,04% diện tích tự nhiên của cã thành phố).
Đầu năm 2004, Quận Bình Thủy đƣợc thành lập khi Thành phố Cần Thơ chính thức tách khỏi tỉnh Cần Thơ và trở thành thành phố trực thuộc Trung ƣơng.
Theo Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 02 Tháng 01 năm 2004 của Chính phủ, quận Bình Thủy đƣợc thành lập trên cơ sở tồn bộ diện tích tự nhiên, dân số của các phƣờng Trà Nóc, An Thới, Thới An Đơng, Bình Thủy, Long Tuyền, Long Hịa.
Ngày 06 tháng 11 năm 2007, Chính phủ Việt Nam ban hành Nghị định số 162/2007/NĐ- CP, về việc điều chỉnh địa giới hành chính xã, phƣờng; thành lập xã, phƣờng thuộc quận Bình Thủy, quận Ơ Môn, huyện Thốt Nốt và huyện Vĩnh Thạnh, thành phố Cần Thơ. Theo đó, thành lập phƣờng Bùi Hữu Nghĩa thuộc quận Bình Thuỷ trên cơ sở điều chỉnh diện tích tự nhiên và nhân khẩu của phƣờng An Thới, thành lập phƣờng Trà An thuộc quận Bình Thuỷ trên cơ sở diện tích tự nhiên và nhân khẩu của phƣờng Trà Nóc.
Sau khi điều chỉnh, quận Bình Thủy có 8 đơn vị hành chính phƣờng trực thuộc, bao gồm các phƣờng: Trà Nóc, Trà An, An Thới, Bùi Hữu Nghĩa, Thới An Đơng, Bình Thủy, Long Tuyền, Long Hồ.
1.5.2 Địa giới hành chính
Bắc và Tây Bắc giáp quận Ơ Mơn,
Tây và Tây Nam giáp huyện Phong Điền, Nam và Đông Nam giáp quận Ninh Kiều,
Đông giáp sơng Hậu, ngăn cách với huyện Bình Minh của Tỉnh Vĩnh Long.
Với vị trí là Quận trung tâm, trên địa bàn có các tuyến giao thơng quan trọng nhƣ: Quốc lộ 91B, đƣờng Cách Mạng Tháng Tám, đƣờng Lê Hồng Phong, đƣờng tỉnh 917, đƣờng tỉnh 918, đƣờng Võ Văn Kiệt (Mậu Thân - Sân bay Trà Nóc), Sân bay Trà Nóc, khu cơng nghiệp Trà Nóc
Đây là quận sản xuất công nghiệp dẫn đầu trên địa bàn thành phố Cần Thơ, đƣợc thừa hƣởng các kiến trúc hạ tầng của Cần Thơ cũ nhƣ: sân bay, cảng biển, khu công nghiệp, là vùng đƣợc sở hữu nhiều di tích văn hóa nhƣ đình Bình Thủy và làng cổ Long Tuyền.... đây là đặc điểm nổi trội để Bình Thủy và là tiềm năng phát triển của thành phố Cần Thơ. Quận Bình Thủy có khoản 116.349 nhân khẩu. Mật độ dân số 1.639 Ngƣời/km2. (Cục thống kê TP Cần Thơ, 2011)
CHƢƠNG 2: PHƢƠNG TIỆN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Phƣơng tiện nghiên cứu 2.1 Phƣơng tiện nghiên cứu
Địa điểm thực hiện: Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Bình Thủy Thời gian thực hiện: 25/01/2013 – 25/04/2013
Các thiết bị văn phịng: Máy vi tính có kết nối mạng internet. Máy in, thƣớc, viết, máy photocopy, USB, ...
Bản đồ của khu đất giải phóng mặt bằng và các dụng cụ cần thiết để xác định tim đƣờng để xác định đƣợc ranh giới quy hoạch.
Các sách báo, giáo trình, các văn bản luật và dƣới luật.
Các nghị Định của Chính Phủ và Quyết Định của Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Cần Thơ để thực hiện áp giá và bồi hoàn cho khu vực dự án, cụ thể:
+ Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai.
+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Nghị định 69/2009/NĐ-CP chính sách của thành phố Cần Thơ, Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ.
+ Quyết đinh 12/2010/QĐ – UBND ngày 04/02/2010 của UBND Thành Phố Cần Thơ, ban hành quy định về Bồi Thƣờng Thiệt Hại và Tái Định Cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn Thành Phố Cần Thơ.
+ Theo Quyết định số 30/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ về việc ban hành mức giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn thành phố Cần Thơ.
Trịnh văn Đảm, 2009, luận văn: “Phân tích và đánh giá hiện trạng công tác giải phong mặt bằng và bồi hoàn dự án Trƣờng Đại Học Y Dƣợc Cần Thơ, trên địa bàn Quận Ninh Kiều Thành Phố Cần Thơ”.
Lê Quang Trí, 1998. Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất đai. Khoa Nông Nghiệp Và Sinh Học ứng Dụng, Trƣờng Đại Học Cần Thơ.
Lê Quang Trí, 2004. Giáo trình đánh giá đất đai. Khoa Nơng Nghiệp Và Sinh Học ứng Dụng, trƣờng Đại Học Cần Thơ.
Lê Tấn Lợi, 2009. Bài giảng phân hạng và định giá đất, khoa Nông Nghiệp Và Sinh Học