Năm Số dự án cấp mới trong năm Vốn đăng ký mới và vốn tăng thêm (triệu USD) Số dự án BĐS và tư vấn được cấp phép mới
Vốn đầu tư mới cho kinh doanh BĐS và tư vấn (triệu USD)
2007 493 2.824 137 1.245 2008 546 8.678 251 7.629 2009 389 1.391 15 513 2010 375 1.883 154 1.377 2011 384 2.304 165 749,7 09/2012 278 447,5 7 117,6
Nguồn: Niên giám thống kê năm 2011 và website của Cục Thống Kê TPHCM
Năm 2011 là năm khủng hoảng kinh tế tồn cầu nhưng vẫn có dự án bất động sản được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm và đầu tư. Điều này chứng tỏ lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng vẫn tiếp tục hấp dẫn. Theo cục Thống kê TPHCM, năm 2011có 165 dự án bất động sản và tư vấn được cấp mới trong năm với tổng số vốn đầu tư mới là 749,7 triệu USD.
Năm 2012 tiếp tục là 1 năm khó khăn của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tính đến tháng 9/2012 chỉ có 7 dự án đầu tư vào bất động sản với tổng vốn đầu tư 117,6 triệu USD.
Cơ hội
o GDP của TPHCM tăng. GDP trên đầu người của TPHCM tăng
o Vốn đầu tư nước ngoài đang tiếp tục đổ vào các dự án bất động sản tại TPHCM
Đe dọa
o Nền kinh tế tiếp tục khó khăn do chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế tồn cầu
2.3.1.2. Các yếu tố chính phủ, luật pháp và chính trị a. Sự ổn định về chính trị - xã hội a. Sự ổn định về chính trị - xã hội
Theo đánh giá của các nhà đầu tư trên thế giới, Việt Nam là nước có nền chính trị ổn định. Chính sự ổn định về chính trị đã giúp cho Việt Nam đạt được những thành tựu này và trở thành một trong những thị trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư Châu Á.
Việt Nam giữ vững được ổn định, phát triển khu vực tư nhân năng động, tích cực tham gia kinh tế quốc tế, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, gỡ bỏ các rào cản trong kinh doanh, cải thiện mơi trường đầu tư nước ngồi, sự đồng thuận trong điều hành kinh tế vĩ mơ, tình hình chính trị ổn định trước đại hội Đảng, sự cởi mở trong thông tin về các dự án mới... Điều này giúp Việt Nam trở thành điểm sáng trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài.
b. Chính sách pháp luật liên quan đến đất đai
Chính sách quản lý của Nhà Nước về đất đai là một trong những nhân tố hàng đầu có ảnh hưởng mạnh nhất đến vốn đầu tư của các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới. Bởi những quy định này khơng những gây khó khăn trong các thủ tục, thời gian cho chủ đầu tư trong cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng thực hiện mà còn gia tăng nguồn vốn cho việc đền bù, hỗ trợ người dân khi thu hồi đất thực hiện dự án. Một số chính sách có thể kể đến như là:
- Chủ trƣơng tự thỏa thuận chuyển nhƣợng đất để thực hiện dự án
Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/8/2009, trong trường hợp doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân có đất để chuyển nhượng đất thực hiện dự án thì giá thỏa thuận sẽ đẩy giá lên cao bất hợp lý mà khơng có sự can thiệp, điều chỉnh, điều tiết từ phía Nhà nước bởi khung giá đất của Nhà nước. Như vậy, đối với các chủ đầu tư có quỹ đất sạch lớn và giá vốn thấp do đã đền bù giải tỏa từ trước đây sẽ có lợi thế về khả năng triển khai các dự án và thu lợi nhuận, trong khi những chủ đầu tư khơng cịn quỹ đất sạch sẽ phải phát triển quỹ đất mới với chi phí đền bù giải tỏa cao bất hợp lý và khơng có cơ sở tính tốn. Kết quả là vốn đầu tư sẽ nâng lên rất nhiều để bù đắp cho phần tăng thêm của giá đất. Ngoài ra, việc di chuyển
dân cư ra khỏi vùng quy hoạch là một vấn đề mang tính xã hội rất lớn. Bởi lẽ nó chịu tác động bởi nhiều yếu tố xung quanh như: hệ thống cơ sở hạ tầng, môi trường sống và đặc biệt quan trọng là mối quan hệ cộng đồng.
Trong xu hướng đơ thị hóa của đất nước thì chủ trương tự thỏa thuận chuyển nhượng đất để đầu tư xây dựng khu dân cư đô thị mới sẽ làm ảnh hưởng và tác động đến giá chuyển nhượng đất tại các khu vực đầu tư theo hướng ngày càng tăng giá vì:
o Dân đầu cơ đất tìm cách thu mua, chuyển nhượng đất của nơng dân và kích giá đất lên làm cho giá thỏa thuận chuyển nhượng đất chưa có cơ sở hạ tầng ngày càng tăng.
o Giá đất ở đã được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì có xu hướng tăng giá so với giá ban đầu là do các nhà đầu tư nền nhà và nhà ban đầu nâng giá chuyển nhượng đất ở so với giá mua ban đầu vì họ cộng thêm lãi suất ngân hàng và lợi nhuận của họ vào giá đất ở mua ban đầu. Từ đó kéo theo sự gia tăng giá đất chưa có cơ sở hạ tầng.
o Người dân chưa tính tốn và phân tích được sự chênh lệch giữa giá đất chưa có đầu tư cơ sở hạ tầng và giá đất ở đã có đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Cho nên bản thân dân cư địa phương cũng là một trong những thành phần tác động và nâng giá đất tăng lên theo giá đất đã có cơ sở hạ tầng.
- Chính sách xây dựng khu tái định cƣ
Theo khoản 3 điều 31 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ quy định nguồn vốn để đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng ở khu tái định cư gồm nhiều nguồn trong đó có quy định “Nguồn hỗ trợ của người được giao đất thuê đất. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở thỏa thuận với người được giao đất, thuê đất”.
Như vậy, mức hỗ trợ xây dựng khu tái định cư của người được giao đất, thuê đất sẽ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định cũng là một trong các nhân tố ảnh hưởng và tác động đến tổng vốn đầu tư, đến giá thành xây dựng đơ thị.
Quy trình thủ tục giao thuê đất thực hiện các dự án xây dựng đô thị của các cơ quan quản lý Nhà nước ảnh hưởng cũng không nhỏ đến vốn đầu tư vì nếu trình tự và thời gian giải quyết các thủ tục hành chính cho cơng việc xét duyệt các dự án đầu tư bị kéo dài, nhiều nơi chồng chéo lẫn nhau và thay đổi liên tục dẫn đến làm tăng chi phí vốn đầu tư so với dự kiến ban đầu do phần dôi thêm phải trả lãi vay ngân hàng cho thời gian bị kéo dài ngoài dự kiến và trượt giá đồng tiền.
- Tiền sử dụng đất nộp cho Nhà nƣớc
Theo quy định của Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường trừ đi số tiền doanh nghiệp bỏ ra bồi thường giải phóng mặt bằng.
Để xác định được giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, cần phải thuê tư vấn để thực hiện thẩm định giá và phải qua hội đồng xét duyệt. Sau đó, sở tài chính xem xét, trình UBND cấp tỉnh quyết định mức giá thu tiền sử dụng đất đối với từng trường hợp cụ thể. Số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là tiền sử dụng đất theo giá thị trường trừ đi số tiền doanh nghiệp đã bỏ ra để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng.
Cách tính như vậy cịn nhiều điểm chưa hợp lý. Trong trường hợp đã đền bù theo giá thị trường với giá thấp, nay xác định lại giá thị trường với giá cao, doanh nghiệp sẽ chịu thiệt khi cấn trừ giữa giá thị trường ở thời điểm hiện tại và giá đất đã đền bù cho người dân. Trong khi giá thị trường của đất tại khu vực đó tăng lên một phần do cơ sở hạ tầng của dự án do chủ đầu tư bỏ tiền ra đầu tư. Ngoài ra, khi đền bù, doanh nghiệp tự thỏa thuận mua đất của dân sát giá thị trường, sau đó lại nộp cho Nhà nước sát giá thị trường đồng nghĩa với phải mua đất 2 lần.
Hơn nữa thủ tục xác định giá đất sát với giá thị trường rất phức tạp, dễ tạo ra cơ chế xin cho... và gây ảnh hưởng đến tiến độ đóng tiền sử dụng đất của doanh nghiệp, làm chậm tiến độ triển khai dự án của doanh nghiệp.
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Từ ngày 1/1/2012, luật Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp có hiệu lực thay cho Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành.
Theo luật này, mức thuế suất áp dụng đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và đất ở trong hạn mức là 0,03%, thuế suất là 0,07% (gấp hai lần mức
thuế suất đối với phần diện tích trong hạn mức); đối với phần diện tích vượt trên ba lần hạn mức sẽ phải áp dụng mức thuế suất là 0,15% (gấp năm lần mức thuế suất đối với phần diện tích trong hạn mức). Đất sử dụng khơng đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định sẽ phải áp dụng mức thuế suất là 0,15% (gấp năm lần mức thuế suất cơ bản). Đất lấn chiếm sẽ phải áp dụng mức thuế suất là 0,2% (gấp gần bảy lần mức thuế suất cơ bản).
Luật Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp, nhằm góp phần hạn chế đầu cơ đất và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh. Mục tiêu này thể hiện ở việc thu thuế cao đối với trường hợp người có nhiều thửa đất ở, người sử dụng đất lấn chiếm, đất sử dụng khơng đúng mục đích... Nếu luật được thực hiện tốt sẽ góp phần hạn chế việc đầu cơ về đất, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả hơn.
- Chính sách thu hút đầu tƣ của Khu KT cửa khẩu Mộc Bài, tỉnh Tây Ninh
Tỉnh Tây Ninh cũng đang tạo điều kiện ưu đãi và khuyến khích các nhà đầu tư sản xuất, kinh doanh tại khu thương mại - công nghiệp cửa khẩu Mộc Bài với các quyền lợi được cơng nhận và bảo hộ.
Tại đây, ngồi các chính sách ưu đãi chung của Chính phủ áp dụng cho các khu kinh tế, như được vay vốn ưu đãi Nhà nước để đầu tư xây dựng cơ sở kinh doanh, chủ đầu tư nước ngoài khi chuyển lợi nhuận ra nước ngoài được hưởng mức thuế suất thấp nhất trong khung thuế, được miễn thuế nhập khẩu đối với phương tiện vận tải đưa đón cơng nhân (gồm xe từ 24 chỗ trở lên và phương tiện đường thủy), được hưởng các ưu đãi đối với địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn...
Ngồi ra, các nhà đầu tư cịn được hưởng các ưu đãi đặc biệt khác như không phải nộp thuế nhập khẩu, xuất khẩu; hàng hóa, dịch vụ xuất, nhập khẩu ra vào khơng phải chịu thuế VAT; hàng hóa, dịch vụ thuộc diện chịu thuế tiêu thụ đặc biệt được sản xuất tiêu thụ trong khu thương mại - công nghiệp cửa khẩu Mộc Bài và hàng hóa, dịch vụ thuộc diện chịu thuế tiêu thụ đặc biệt nhập khẩu từ nước ngoài vào Khu thương mại - công nghiệp cửa khẩu Mộc Bài không phải chịu thuế tiêu thụ đặc biệt.
Các dự án đầu tư vào khu thương mại - công nghiệp cửa khẩu Mộc Bài cũng sẽ được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm kể từ khi có thu nhập chịu thuế, được giảm 50% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong 9 năm kế tiếp,
được áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong 15 năm kể từ khi dự án đầu tư bắt đầu hoạt động kinh doanh. Các dự án đầu tư vào đây cũng được miễn tiền thuê đất trong 11 năm đầu kể từ ngày ký hợp đồng thuê đất. Từ năm thứ 12, sẽ được hưởng mức giá thuê đất bằng 30% giá thuê áp dụng tại khu vực.
Mặt dù có nhiều ưu đãi khi đầu tư vào khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài nhưng những ưu đãi này khơng được nhất qn. Năm 2009, Chính phủ có Quyết định số 33/2009/QĐ- TTg ký ngày 2/3/2009: từ ngày 1/7/2009 siêu thị miễn thuế chỉ được phép bán hàng miễn thuế cho khách nước ngồi, khơng được bán cho khách trong nước. Quyết định trên làm cho hoạt động của các siêu thị gần như ngưng hẳn trong khoảng 10 ngày đầu tháng 7/2009 khiến nhiều DN bức xúc. Do vậy, ngày 13/7/2009 Chính phủ đã ban hành Quyết định số 93/2009/QĐ - TTg sửa đổi bổ sung Quyết định số 33. Theo đó, cụ thể từ 1/7/2009 đến 31/12/2012, mỗi khách nội địa được mua hàng miễn thuế đến 500.000 đồng/tuần tại khu TM - CN thuộc Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài.
Cơ hội
o Ổn định về chính trị
o Một số chính sách hỗ trợ cho thị trường bất động sản Đe dọa
o Chính sách pháp luật chưa nhất qn gây khó khăn cho doanh nghiệp. Thủ tục trong ngành bất động sản rườm rà, chồng chéo
2.3.1.3. Các yếu tố công nghệ
Với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế và chuyển giao công nghệ giữa các nước trên thế giới, Việt Nam đã tranh thủ cơ hội để tiếp thu và ứng dụng các công nghệ mới về xây dựng vào các cơng trình xây dựng, rút ngắn thời gian thi công, tăng chất lượng, cũng như là giảm giá thành xây dựng. Hàng loạt công nghệ xây dựng mới đã và đang được áp dụng tại Việt Nam như: phương pháp thi công top- down giúp giảm thời gian thi công; các phương pháp thi công tầng hầm, tường vây, móng cọc, cơng nghệ bê tơng tự dầm; công nghệ chống ăn mịn kết cấu thép; cơng nghệ xây dựng đổ sàn nhanh không cần cốt pha, giảm thời gian thi công, tăng khả năng chịu tải; công nghệ xây dựng nhà sử dụng tấm panel 3D tường, sàn, trần, cầu
thang tiết kiệm thời gian thi cơng; cơng nghệ betơng bọt khí làm giảm giá thành xây dựng xuống cịn 60%, có thể ứng dụng xây dựng hàng loạt nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội, công nghệ thang máy 2 tầng giúp tăng khối lượng vận chuyển; Cũng như việc ứng dụng công nghệ tin học vào việc điều hành quản lý thi công, thiết kế, vận hành, bảo trì, bảo hành giúp giảm chi phí, giảm số lượng nhân cơng,...
Cùng với sự phát triển kinh tế, nguồn vốn đầu tư nước ngoài tăng dần trong tỉ trọng đầu tư chung nên đã có những thay đổi nhận thức về chất lượng cơng trình. Điều này là tác nhân tích cực trong việc nâng cao trình độ quản lý cũng như chuyên mơn của ngành xây dựng nước ta, góp phần hội nhập với các nước trong khu vực.
Cơ hội
o Sử dụng công nghệ mới để hạ giá thành sản phẩm
o Đẩy nhanh tiến độ thi cơng, tiết kiệm chi phí xây dựng
2.3.1.4. Các yếu tố văn hóa
TPHCM là thành phố trẻ trung và hiện đại, nhưng chứa đựng trong nó nhiều giá trị văn hóa nhân văn, lịch sử được kết tinh và thăng hoa từ sự giao lưu của nhiều nền văn hóa khác nhau trên nền tảng bản sắc văn hóa dân tộc. Do ảnh hưởng của q trình hình thành và phát triển, TPHCM là nơi hội tụ nhiều dịng chảy văn hóa: có nền văn hóa mang dấu ấn của người Việt Nam, Hoa, Chăm, Khơ me, Ấn..., rồi trở thành một trong những trung tâm của cả nước đón nhận những ảnh hưởng của văn hóa Pháp, Mỹ qua các giai đoạn thăng trầm của đất nước. Cùng là sự hội tụ tinh