TPHCM Bình Dƣơng Đồng Nai Long An Tổng cung (Số lượng KCN) 14 24 30 30
Lượng cung theo dõi (Số lượng KCN) 5 6 6 3
Lượng cung theo dõi (DT cho thuê tất cả giai
đoạn, hecta) 1.056 3.477 1.89 467
Giá thuê đất KCN (USD/m2/hợp đồng thuê) $194,00 $56,67 $71,67 $73,33
% thay đổi (theo quý) 41,6% 7,3% 35,2% 47,7%
Công suất hoạt động KCN (%) 90,1% 70,0% 75,5% 68,3%
% thay đổi (theo quý) -4 pt -5 pt -0,3 pt 1,7 pt
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn (USD/m2/tháng) $4,14 $3,04 $3,60 $3,00
% thay đổi (theo quý) -3,7% -7,9% 0,0% 0,0%
Nguồn: Báo cáo nghiên cứu thị trường Quý 4/2011 của CBRE Việt Nam Biểu đồ 2.2: Giá cho thuê đất tại các KCN
Biểu đồ 2.3: Giá cho thuê đất tại các KCN
Nguồn: Báo cáo nghiên cứu thị trường Quý 4/2011 của CBRE Việt Nam
Quý 4/2011 chứng kiến tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp sụt giảm nhẹ. Mức giá thuê nhà xưởng xây sẵn ít sự thay đổi, chỉ ghi nhận sự sụt giảm nhẹ tại TPHCM và Bình Dương.
Sự quan tâm dành cho thị trường khu công nghiệp tiếp tục gia tăng, với các xu hướng trong suốt năm 2011 được củng cố thêm trong quý cuối của năm.
Cơ hội
o Xu hướng sáp nhập các công ty, dự án BĐS
o Nguồn nhân sự chất lượng cao dồi dào do cắt giảm biên chế của các công ty trong ngành
o Nhiều dự án BĐS được sang nhượng với giá thấp o Dự án đất nền, nhà diện tích nhỏ “lên ngơi” Đe dọa
o Giá BĐS giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc o Nhiều công ty BĐS sẽ bị phá sản
2.3.2.2 Các đối thủ cạnh tranh trong ngành
a. Công ty Vạn Phát Hưng
- Vốn điều lệ: 277.148.160.000 VNĐ
- Năm thành lập: 09/09/1999, đổi sang công ty cổ phần năm 2006, lên sàn CK năm 2009
- Các dự án đã và đang thực hiện:
o Khu dân cư Phú Thuận tại đường Hoàng Quốc Việt, P. Phú Thuận, Q.7, TPHCM
o Khu dân cư Tân Kiểng tại P. Tân Kiểng, Q.7, TPHCM
o Thực hiện Khu dân cư Phú Mỹ với diện tích 22ha tại P.Phú Mỹ, Quận 7, TPHCM
o Thực hiện Khu dân cư Phú Xuân với diện tích 36,4ha tại Xã Phú Xuân, H.Nhà Bè, TPHCM
o Khu phức hợp La Casa với diện tích 6,1ha tại đường Hồng Quốc Việt - Đào Trí, P. Phú Thuận, Q.7, TP.HCM
o Dự án Nhơn Đức Garden với diện tích 40ha tại Xã Nhơn Đức , Huyện Nhà Bè, TP.HCM
b. Công ty nhà Anh Tuấn
- Vốn điều lệ: 100.000.000.000 VNĐ - Năm thành lập: 1991
- Các dự án đã và đang thực hiện:
o Dự án Anh Tuấn Apartment với diện tích 8.343,6m2
tại trung tâm Xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè
o Dự án Anh Tuấn Garden với diện tích 27.779m2 tại huyện Nhà Bè
o Dự án Phú Anh Tuấn với diện tích 11ha tại trung tâm xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè
o Dự án khu du lịch sinh thái tại Cù lao Long Phước, quận 9 d. Công ty Hồng Quang
- Vốn điều lệ: 100.000.000.000 VNĐ - Năm thành lập: năm 2000
- Các dự án đã và đang thực hiện
o Khu dân cư Phú Xuân với diện tích 31ha tại Nhà Bè
o Dự án Khu chung cư 5 Block Khu 13C – huyện Bình Chánh e. Cơng ty CP Địa ốc Sài Gịn – Chợ Lớn
- Vốn điều lệ: 20.000.000.000 - Năm thành lập: ngày 18/8/1994 - Các dự án đã và đang thực hiện:
o Khu dân cư tại Mộc Bài – Tây Ninh
o Khu dân cư phường 7, quận 8, TP. Hồ Chí Minh
2.3.2.3 Khách hàng
Hiện nay, công ty đang bán các dự án ở Khu dân cư An Phú – Mộc Bài, dự án 6B, huyện Bình Chánh, …. Tổng cộng hiện nay, cơng ty có khoảng gần 1.000 khách hàng mua nền tại các dự án. Chủ yếu là các khách hàng mua đầu tư, một số ít mua để ở. Trong tương lai, đây cũng là những khách hàng tiềm năng của cơng ty.
Do tình hình kinh tế khó khăn hiện nay, một số khách hàng muốn bán lại nền và nhiều khi gây áp lực lên cơng ty để địi lại tiền đã góp vốn. Để giải quyết vấn đề này, công ty bắt đầu tiến hành giao nền cho khách hàng của dự án Khu dân cư An Phú.
Cơ hội
o Số lượng khách hàng đông, đây cũng là khách hàng tiềm năng trong tương lai
o Chuẩn bị giao nền cho khách hàng, có thể thu tiền mặt Đe dọa
o Áp lực đòi giao nền hoặc hủy hợp đồng từ phía khách hàng
2.3.2.4 Nhà cung cấp a. Quỹ đất a. Quỹ đất
Đây là yếu tố đầu vào rất quan trọng đối với các công ty kinh doanh bất động sản và đối với Công ty An Phú cũng khơng là ngoại lệ. Có nhiều cách để có được quỹ đất triển khai dự án:
- Mua lại quỹ đất của các doanh nghiệp đã được Ủy ban nhân dân thành phố giao đất, cho thuê đất nhưng thiếu nguồn vốn, kinh nghiệm triển khai thực hiện dự án. Trước đây, công ty đã từng thực hiện điều này, điển hình là việc mua lại một phần đất từ dự án các dự án như: dự án 6B, Thạnh Mỹ Lợi, biệt thự quận 12…., trong tương lai, công ty sẽ sắp xếp nguồn vốn để mua lại phần đất của Cơng ty CP Địa ốc Sài Gịn Chợ Lớn tại Tây Ninh (giáp ranh với dự án KDC An Phú – Mộc Bài) để mở rộng dự án hiện hữu.
- Đối với các dự án khác, hiện nay công ty đã và đang thương lượng với dân để đền bù giải tỏa theo quy định của Nhà nước. Với cách thức này, công ty đang gặp nhiều khó khăn do phải thương lượng tới cùng với dân. Và có một số hộ dân địi giá đất rất cao thậm chí là phi lý để được đền bù.
Tuy nhiên, do tình hình bất động sản gặp nhiều khó khăn như hiện nay, các dự án bất động sản chậm triển khai một số người dân có đất trong dự án bắt đầu muốn bán đất với giá rẻ.
b. Ngân hàng
Đặc trưng của ngành kinh doanh bất động sản là tỷ lệ sử dụng vốn vay rất lớn để tiến hành thực hiện dự án, sau đó khi có nguồn thu sẽ hoàn trả lại các khoản vay này. Một số cơng ty cổ phần thì có thể sử dụng vốn từ phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu để triển khai thực hiện dự án. Công ty An Phú có sử dụng vốn vay ngân hàng để thực hiện dự án. Việc này có lợi ích là cơng ty hồn tồn chủ động trong công tác điều hành quản lý công ty.
Tuy nhiên cũng địi hỏi cơng ty có mối quan hệ tín dụng tốt với các tổ chức tín dụng. Cơng ty đã và đang xây dựng mối quan hệ hợp tác chiến lược với các ngân hàng lớn trong nước như Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn
(AgriBank), Ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng công thương Việt Nam (VietinBank), Ngân hàng CP Hàng hải (MSB)….
Hiện nay, do chính sách chung của Nhà Nước là thắc chặt cho vay đối với các dự án bất động sản và người mua bất động sản nên các doanh nghiệp và người mua nhà cũng rất khó khăn trong việc vay tiền.
d. Nhà thầu xây dựng
Trước đây, các dự án của công ty đều do công ty tự triển khai từ khâu thiết kế, quy hoạch, thi cơng, xây dựng nên ít sử dụng các nhà thầu. Trong điều kiện hiện nay, Hội đồng Quản trị yêu cầu sử dụng các nhà thầu để chun mơn hóa và tập trung nguồn lực của công ty vào việc phát triển dự án.
Các nhà thầu hiện nay của công ty bao gồm: Công ty Petro Mỹ Phú – tư vấn giám sát; Cơng ty TNHH XD Bình Minh – thi cơng bó vĩa, vĩa hè Khu dân cư An Phú, Cơng ty TNHH Nguyên Phương – đơn vị đo đạc và cắm mốc cho các dự án của công ty…..Hiện nay, áp lực lớn nhất từ các nhà thầu là việc thanh toán tiền và tiến độ thực hiện các cơng việc đã cam kết. Do tình hình kinh tế khó khăn, nguồn tiền mặt hạn chế nên tiến độ thi cơng và thanh tốn tiền đều bị chậm lại.
Cơ hội
o Đền bù đất với giá hợp lý Đe dọa
o Áp lực thương lượng đến cùng với người dân (do luật quy định)
o Bị một số “cò đất” làm giá, đẩy giá đất đền bù lên cao
o Không tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng do lãi suất cao, thủ tục khó khăn
2.3.2.5 Hàng thay thế
Bất động sản là một sản phẩm đặc biệt, có những đặc trưng riêng, là kết hợp của nhiều loại sản phẩm của nhiều ngành khác nhau. Đây là một sản phẩm rất phức tạp, có một khơng hai, khơng có một sản phẩm bất động sản nào giống sản phẩm
nào. Một phần vì trong thành phần chính cấu tạo nên bất động sản chính là đất đai, mà đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và có tính khác biệt. Đất đai ở vị trí khác nhau thì khác nhau về giá trị và khơng bao giờ có một vị trí khác tương tự vậy được. Tiếp đó để có được một sản phẩm bất động sản địi hỏi sự kết hợp một cách hồn hảo các sản phẩm từ các ngành khác và phải có một loại sản phẩm để quản lý quá trình kết hợp này là quản lý dự án. Sản phẩm bất động sản khơng có sản phẩm thay thế nên áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế có thể xem là không tồn tại.
2.3.2.6 Các đối thủ tiềm ẩn
Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì để thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì vốn pháp định tối thiểu phải là 6 tỷ đồng. Nghị định cũng quy định đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu khơng thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Đối với dự án nhà ở thì khơng thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 ha, khơng thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.
Thông thường khi một doanh nghiệp hoạt động vững vàng trên lĩnh vực của mình sẽ sử dụng lợi nhuận thu được từ các lĩnh vực hoạt động chính chuyển sang đầu tư vào bất động sản. Đó cũng là xu hướng phát triển chung của các công ty kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Đặc thù của lĩnh vực kinh doanh bất động sản là giai đoạn ban đầu xin chủ trương, lập dự án cho đến khi bắt đầu khởi công xây dựng dự án tốn rất nhiều chi phí ban đầu nên trong giai đoạn này các doanh nghiệp sẽ sử dụng lợi nhuận từ các hoạt động chính của mình để bù đắp. Tùy theo dự án mà giai đoạn này có thể kéo dài từ 3 đến 5 năm. Sau đó sử dụng nguồn thu từ dự án bất động sản để hoàn lại. Ngồi ra để kinh doanh bất động sản địi hỏi doanh nghiệp phải có mối quan hệ rất tốt với ngân hàng vì đa số các dự án kinh doanh bất động sản đều sử dụng vốn vay.
Các đối thủ tiềm năng của Công ty An Phú về lĩnh vực kinh doanh bất động sản chính là các cơng ty mới vừa thành lập một vài năm với tiềm lực tài chính khá.
Và đặc biệt là các công ty con của các tập đoàn kinh tế trong và ngoài nước với tiềm lực kinh tế mạnh và quỹ đất sẵn có. Chớp thời cơ thị trường địa ốc đang khó khăn, các tập đồn này tìm kiếm cơ hội mua lại các dự án đang thiếu vốn với giá rẽ và đầu tư chờ thị trường tốt lên để bán.
2.3.3 Ma trận các yếu tố bên ngoài
Tổng kết các cơ hội, đe dọa chính của Cơng ty Cơ hội
o GPD trên đầu người của TPHCM tăng qua các năm
o Vốn đầu tư nước ngoài đang tiếp tục đổ vào các dự án bất động sản tại TP.HCM
o Sử dụng công nghệ mới để hạ giá thành sản phẩm, đẩy nhanh tiến độ thi công.
o Nhu cầu nhà ở cao cho dân địa phương và dân nhập cư
o Tư tưởng dễ chấp nhận cái mới, xuất hiện tầng lớp trẻ thích sống ở khu chung cư và khu dân cư đô thị mới
o Tốc độ đơ thị hóa cao nhất cả nước
o Xu hướng sáp nhập các công ty, dự án BĐS với giá thấp
o Nguồn nhân sự chất lượng cao dồi dào do cắt giảm biên chế của các công ty trong ngành
o Dự án đất nền, nhà diện tích nhỏ “lên ngơi”
o Chuẩn bị giao nền cho khách hàng, có thể thu tiền mặt
Đe dọa
o Chính sách pháp luật chưa nhất qn gây khó khăn cho doanh nghiệp
o Thủ tục trong ngành bất động sản rườm rà, chồng chéo
o Q trình đơ thị hóa nhanh chóng dẫn đến chất lượng cuộc sống không theo kịp
o Nhiều Công ty BĐS sẽ bị phá sản
o Áp lực đòi giao nền hoặc hủy hợp đồng từ phía khách hàng
o Khả năng thanh tốn của khách hàng khi cơng ty giao nền
o Áp lực thương lượng đến cùng với người dân (do luật quy định)
Ma trận các yếu tố bên ngoài