- 5,000,000 10,000,000 15,000,000 20,000,000 25,000,000 30,000,000 P er so n s 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 Year HCMC's population projections to 2050 (4 projections) 2% 2.5% 3% 3.4%
Nguồn: Báo cáo tổng kết năm 2011 của Hiệp hội bất động sản TPHCM
Như vậy, tổng dân số của thành phố sẽ vào khoảng 15 – 16 triệu người với tỷ lệ đơ thị hóa khoảng 56 - 60%. Và đến năm 2050 dân số sẽ khoảng 28 - 30 triệu người với tỷ lệ đơ thị hóa khoảng 90% và trở thành một siêu đơ thị.
Ngoài ra theo Quỹ phát triển nhà ở TPHCM dự báo thì dân số và nhu cầu nhà ở tại TPHCM đến năm 2020 như sau:
Bảng 2.13: Dự báo dân số và nhu cầu nhà ở tại TPHCM đến năm 2020
Năm 2005 2010 2015 2020
Dân số (người) 6.239.938 7.437.000 8.382.431 9.447.000
Nhu cầu nhà ở (m2/người) 10,3 14,3 17 25
Nguồn: Quỹ Phát triển Nhà ở TPHCM Các phƣơng án dân số TPHCM đến năm 2050
Với mức dân số và nhu cầu nhà ở như dự báo bảng 2.15 thì diện tích nhà ở cho người dân tại TPHCM ước tính vào khoảng 143 triệu m2
vào năm 2015 (trong đó diện tích xây dựng mới là 39 triệu m2), và khoảng 236 triệu m2 vào năm 2020 – một con số khơng nhỏ diện tích nhà ở đang đè nặng lên quỹ đất ở thành phố. Vấn đề đặt ra là làm sao sử dụng hợp lý nhất nguồn cung để đáp ứng nhu cầu.
Trước tình hình cấp bách của nhu cầu nhà ở khi đời sống người dân ngày càng được cải thiện, sức hút mạnh của thị trường bất động sản trong nền kinh tế chung của cả nước, định hướng phát triển nhà ở của TPHCM cần được chính quyền sở tại quan tâm đáp ứng, cụ thể: tìm cách tháo gỡ những bất ổn hiện tại của thị trường; bên cạnh việc xây dựng các chương trình nhà ở, cần có những biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản để cùng cung ứng đủ nhu cầu về bất động sản cho thị trường…
Cơ hội
o Dân số tăng, mật độ dân số cao. Số dân trong độ tuổi trưởng thành cao.
o Tốc độ đơ thị hóa cao nhất cả nước Đe dọa
o An sinh xã hội bị đe dọa do dân số tăng lên q nhanh
o Q trình đơ thị hóa nhanh chóng dẫn đến chất lượng cuộc sống khơng theo kịp
2.3.2 Phân tích mơi trƣờng vi mơ 2.3.2.1 Thị trƣờng bất động sản
a. Quá trình phát triển của thị trƣờng bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam được thừa nhận và phát triển từ những năm 90, cụ thể là mốc ra đời của luật đất đai năm 1993. Cũng giống như các quy luật phát triển kinh tế khác, thị trường bất động sản khó tránh khỏi tính chu kỳ thịnh - suy - thịnh. Nếu trong kinh tế chính trị có khái niệm “chu kỳ khủng hoảng kinh tế” (gồm bốn giai đoạn khủng hoảng, tiêu điều, hồi phục và phồn vinh) thì thị trường bất động sản cũng có khái niệm “dao động theo chu kỳ” với hai giai đoạn là tăng
trưởng và thu hẹp. Do đó, việc thị trường đạt đến trạng thái “cất cánh” cùng với những thời gian rơi vào trạng thái trầm lắng là điều tất yếu. Trong thời gian qua, thị trường bất động sản TPHCM phát triển không ổn định với nhiều diễn biến phức tạp, có thể chia thành các chu kỳ tăng trưởng “nóng sốt” và suy giảm “đóng băng” như sau:
- Giai đoạn 2000 – 2006
Đến thời điểm năm 2000 thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động sôi nổi trở lại. Năm 2001 thị trường đã lên cơn sốt, giá nhà, giá đất tăng rất nhanh và kéo dài khá lâu trên toàn địa bàn Thành phố. Năm 2003, thị trường bất động sản Việt Nam được chính thức ghi nhận tại Nghị Quyết Trung Ương 7 Khóa IX, trong đó xác định quyền sử dụng đất được coi là một hàng hóa đặc biệt và Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực vào ngày 1-7-2004, đã làm cho thị trường bất động sản trở nên thơng thống, các văn bản pháp lý khác cũng xác định giá đất có thỏa thuận, vì vậy người người đã đầu tư vào nhà đất. Theo các chuyên gia địa ốc thì nguyên nhân của cơn sốt này là do cầu ảo tạo nên.
Kéo dài được gần 2 năm thì đến từ cuối 2004 đến cuối 2006 thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”. Nhiều cuộc hội thảo đã được tổ chức và nguyên nhân được xác định là do: (1) khoảng cách cung - cầu quá xa, giá nhà đất ln có xu hướng tăng với tốc độ cao do hệ quả của việc hệ thống pháp luật quy định về quản lý và điều tiết thị trường về thể chế tài chính, quản lý đất đai và qui hoạch còn nhiều bất cập, thiếu, chưa sát thực tế và chưa được tháo gỡ kịp thời..., (2) đầu năm 2006 giá vàng vượt ngưỡng 9.000.000 đồng/lượng làm cho hầu hết các giao dịch bị chững lại, các nhà đầu tư bất động sản có khuynh hướng chuyển sang đầu tư vàng vì kiếm lời nhiều hơn. Hàng loạt các giải pháp được đưa ra nhằm kéo cầu ảo về cầu thật (cầu có khả năng chi trả) như: Thứ nhất, Nhà nước có những giải pháp kích cầu để người có thu nhập thấp và trung bình có khả năng thanh tốn khi mua nhà, đất, phát triển hình thức trả góp, trả chậm rồi th mua...Thứ hai, Nhà nước trước mắt giảm cung quỹ đất để thực hiện các dự án nhà riêng lẻ nhằm tránh cho các doanh nghiệp tiếp tục đầu tư, hoặc đấu giá đất cho các dự án đầu tư nhà ở. Thứ ba, cần có
biện pháp tháo gỡ về vốn cho các nhà đầu tư hiện nay đang bị ngân hàng địi thanh tốn nợ, cứu các doanh nghiệp khỏi phá sản...
- Giai đoạn 2007 – nay
Cuối năm 2006 đầu 2007, thị trường có dấu hiệu hồi phục sau 3 năm trầm lắng và đỉnh điểm là cơn sốt năm 2007 mà nguyên nhân của nó là do cầu thật tạo nên và sự cải thiện rõ nét của môi trường đầu tư. Tại thời điểm này Việt Nam đã gia nhập tổ chức thương mại quốc tế (World Trade Organization - WTO), rất nhiều tập đồn kinh tế nước ngồi tìm đến kinh doanh khiến nhu cầu về văn phòng, căn hộ tăng lên. Bên cạnh đó, đời sống người dân cũng tăng cao nên có nhu cầu về chỗ ở tốt hơn. Ngồi ra một nguyên nhân khác khiến thị trường bất động sản “nóng sốt” là do nhiều nhà đầu tư (chính quy và nhỏ lẻ) chọn bất động sản làm kênh đầu tư. Lý giải điều này, nhiều chuyên gia địa ốc, cho rằng trước đây khi có tiền, người dân thường gửi vào ngân hàng nhưng do lãi suất tiền gửi ngân hàng không đủ bù vào lạm phát, nên họ chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Thực tế, khơng ít người chưa biết nhiều về bất động sản cũng đổ xô vào đầu tư nhà, đất đã góp phần làm cho thị trường bất động sản sốt nóng. Rõ ràng nhu cầu về nhà, đất là có thật (cho dù là để ở hay để đầu cơ). Và trong bối cảnh đó cung chưa đủ cầu, thì đầu tư vào lĩnh vực nhà, đất vẫn được coi là an toàn và lời nhất so với đồng tiền mà người đầu tư đã bỏ ra.
Kể từ đầu năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường bất động sản nhìn chung vẫn sơi động ở một số khu vực của thành phố. Sự sơi động của thị trường khi đó là phù hợp với sự tăng mạnh của đầu tư, sự phát triển nhanh của nền kinh tế và tốc độ đơ thị hóa. Trong thời gian này, thị trường bất động sản tại TPHCM và một số tỉnh lân cận đã có hiện tượng nhiều nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Điều này đã làm tăng nhu cầu, đẩy giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá nhà ở tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định. Giá các căn hộ chung cư cao tầng tại thành phố vào tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006, cuối tháng 1 đầu tháng 2/2008 tăng khoảng 15 - 20% so với tháng 10/2007 và tăng khoảng 40 - 50% so với 2006, đột biến có những dự
án giá tăng gấp đơi (khu Nam Sài Gịn, Phú Mỹ Hưng). Giá văn phòng cho thuê các loại tăng từ 30 – 50%, kéo theo giá nhà ở chung cư cao tầng cũng tăng theo.
Tuy nhiên, sự tụt dốc không phanh của thị trường bất động sản từ giữa năm 2008 đến nay vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục là mối quan tâm lo ngại của cả nền kinh tế. Vào khoảng đầu tháng 3 năm 2008, hiện tượng quá nóng của thị trường bất động sản đã chững lại và có phần “giảm nhiệt” sau khi có một số chính sách của Chính Phủ với các Bộ, ngành như quy định hạn chế việc cho vay vốn đối với đầu tư bất động sản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Giá đất tại các quận 2, quận 7, quận 9 giảm 15 - 20% so với tháng 1/2008, số lượng người rao bán tăng nhưng số lượng giao dịch mua, bán thực tế không đáng kể. Một số dự án rớt giá mà vẫn khơng có khách hàng. Nhưng đó là quy luật cung - cầu. Thị trường sẽ có lúc đơng khách, có lúc vừa phải, thậm chí có lúc vắng khách.
Mặc dù theo phân tích và nhận định của Cơng ty nghiên cứu thị trường Trí Việt (VietRees) thì tiềm lực phát triển của thị trường bất động sản giai đoạn này vẫn còn rất tốt, thị trường bất động sản sẽ có gia tăng về giao dịch và giá cả do (1) Chính phủ dự kiến sẽ giảm nhiều loại thuế liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, (2) Chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam còn Việt Kiều được sở hữu nhà như người trong nước và không hạn chế về số lượng, (3) Bộ Tài Ngun và Mơi Trường sẽ trình chính phủ xem xét việc quản lý chặt nguồn cung đất đai, nhất là chuyển đất nơng nghiệp sang mục đích sử dụng khác, như vậy đất dự án, đô thị, đất ở, nhà ở sẽ bị giảm sút giúp thị trường bất động sản tăng nhiệt trở lại…
Cũng trong giai đoạn này lượng vốn đầu tư vào bất động sản chiếm tỷ trọng lớn. Nhiều cơng ty, tập đồn lớn ở các lĩnh vực khác cũng đua nhau thành lập công ty kinh doanh bất động sản tìm kiếm lợi nhuận tức thời trong khu vực bất động sản ảnh hưởng đến nhiệm vụ cốt lõi của doanh nghiệp như Công ty Lilama, Kinh Đô, Savimex.... Hầu hết các ngân hàng đều có cơng ty kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần địa ốc ACB của Ngân hàng Á Châu - ACBR; ABLand của Ngân hàng An Bình…và một số ngân hàng thương mại có những động thái cho vay mua bất động
sản tương đối dễ. Việc quá nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản như vậy mặc dù có ưu điểm là tăng nguồn cung cho thị trường trong thời gian tới, nhưng cũng gây xáo trộn trong việc tìm kiếm dự án vì nếu khơng có kiểm sốt sẽ dẫn đến tình trạng dư hàng hóa, trầm lắng thị trường, lãng phí tài nguyên đất đai cục bộ tại một số địa phương. Việc đầu tư quá lớn nguồn vốn huy động ngắn hạn của ngân hàng vào thị trường bất động sản có tính dài hạn và tính thanh khoản chậm cũng là vấn đề cần quan tâm nhất là khi thị trường bất động sản đang ở mức giá quá cao. Việc ngân hàng cho vay dễ dãi cịn góp phần thúc đẩy hoạt động đầu cơ.
Tình trạng có nhiều dự án nhà ở nhưng lượng hàng hóa bất động sản nhà ở cung ứng cho thị trường vẫn chưa nhiều một phần do đầu tư “găm giữ” đất nền không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời. Nhiều dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới được triển khai, nhà ở trong dự án đã bán hết nhưng việc đầu tư xây dựng trong các dự án ở mức thấp. Nhiều dự án mới chỉ xây dựng lấp đầy khoảng 50% diện tích, cá biệt có những dự án mới chỉ lấp đầy khoảng 10%.
Việc công khai quy hoạch phát triển đô thị theo quy định của Luật Xây dựng, công khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới theo quy định của Luật Nhà ở, cơng khai việc bán nhà và cơng trình xây dựng qua sàn giao dịch theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản chưa được thực hiện nghiêm túc. Thông tin trên thị trường bất động sản chưa được minh bạch. Thị trường ngấm ngầm từ đi tìm dự án đến mua bán hàng hóa làm thị trường bất động sản dễ bất ổn.
Sự rớt giá triền miên của nhà đất kéo dài đến cuối năm 2008 cùng với tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã đưa thị trường bất động sản vào thời kỳ dài ảm đạm suốt từ 2009 đến nay. Việc thắt chặt tín dụng, áp dụng chính sách thuế thu nhập lũy tiến và các nghị định liên quan đến đầu tư bất động sản cũng góp phần vào việc làm thị trường chững lại. Việc thiếu hụt vốn đầu tư vào các dự án bất động sản của các doanh nghiệp cùng với sự gia tăng giá các yếu tố đầu vào (nguyên vật liệu, nhân công…) khiến cho các dự án bị chậm tiến độ.
Đến tháng 7 năm 2009, tình hình thị trường có vẻ khả quan hơn nhờ vào một số yếu tố: (1) chính sách kích cầu của Nhà Nước: việc Chính Phủ hỗ trợ lãi suất 4%
cho sản xuất kinh doanh đã làm cho một dịng tiền khơng chính thức chảy vào bất động sản, kế hoạch hỗ trợ 49.000 tỷ đồng để xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009 – 2015 cũng góp phần làm ấm lại phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp; (2) Một lượng lớn người dân tại quận 2 nhận được tiền đền bù, giải tỏa từ khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng tìm mua đất để tái định cư hoặc đầu tư vào bất động sản để sinh lợi; (3) Sự trở lại của tín dụng bất động sản cùng với nguồn vốn đầu tư FDI từ nước ngoài và các quỹ đầu tư đã góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Đến hết năm 2010, thị trường bất động sản vẫn khơng có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Giá bất động sản giảm mạnh nhưng vẫn khơng thốt khỏi tình trạng ế ẩm, vắng bóng người mua. Nhiều cơng ty đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường căn hộ, nhà ở có mức giá trung bình như Cơng ty Thủ Đức House, hoặc phân khúc thị trường căn hộ, nhà ở có diện tích nhỏ từ 36 – 40 m2
như Công ty Đất Lành, với mong muốn đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, tăng tính thanh khoản cho nguồn vốn đầu tư. Bên cạnh đó, Chính phủ đã ban hành một số chính sách nhằm chống suy giảm kinh tế, kích thích tăng trưởng nhằm thúc đẩy thị trường phát triển như là Nghị Quyết của chính phủ số 18/NQ-CP cùng các quyết định đi kèm về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên, nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở cho người có thu nhập thấp…
Năm 2011, tiếp tục là một năm khó khăn cho thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản TPHCM nói riêng. Với chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ các dự án bất động sản không đủ vốn để tiếp tục xây dựng và người mua nhà không thể vay tiền để mua. Trong năm 2011, bắt đầu có tình trạng giảm giá “khủng” của thị trường bất động sản tại TPHCM, điển hình là đợt giảm giá của dự án An Tiến Gold House giảm giá từ 18 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2; dự án PV Landmark giảm giá 35%. Giới địa ốc đều cho rằng, thị trường sẽ thiết lập mặt bằng giá mới nhưng đây chỉ là những dự án giảm giá riêng lẻ, tồn thị trường chưa có dấu hiệu giảm giá đồng loạt.
Năm 2102 được dự đốn là năm khó khăn tiếp theo của thị trường bất động sản cả nước nói chung và của TPHCM nói riêng. Tính hết Q I năm 2012 đã có rất