7. Kết cấu của luận văn
1.3. Các phương pháp xác định giá đất
1.3.4. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
Theo khoản 2, Điều 5, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thì điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất như sau:
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết để tính tốn đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều được thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời được phân tích, lựa chọn các thơng tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.
Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thơng tin, số liệu để có thể áp dụng cả ba phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được khơng có tính hệ thống.
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.
- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định.
Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất.