7. Kết cấu của luận văn
1.6. Cơ sở lý luận về các nhân tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai trong
trong q trình đơ thị hóa.
1.6.1. Vị trí tự nhiên
Đây là yếu tố thuộc vị trí địa lý, chẳng hạn như mảnh đất có vị trí gần trung tâm thành phố, gần các trục đường chính sẽ có giá trị cao hơn mãnh đất ở vị trí xa trung tâm thành phố, xa các trục đường chính. Điều kiện tự nhiên cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá đất do địa chất, địa hình. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí địa lý mang lại càng cao thì giá trị của khu đất càng lớn. Mỗi khu đất luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng qt cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trị quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất đai. Những miếng đất nằm tại trung tâm đơ thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những miếng đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những miếng đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao hơn những miếng nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí đất đai là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. Đây là yếu tố tăng giá mà lợi ích mang lại chủ yếu do chủ sở hữu quyền sử dụng đất được hưởng, chỉ đóng thuế/phí theo khung giá đất được cơng bố hàng năm;
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: một diện tích, kích thước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng;
Loại hình thửa đất tọa lạc: địa hình nơi thửa đất tọa lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị của đất đai. ở những
khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của thửa đất sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn;
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý..) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của thửa đất tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nơng nghiệp nhưng lại khơng quan trọng cho mục đích xây dựng;
Tình trạng mơi trường: mơi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của đất đai;
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai, lũ lụt, hỏa hoạn. Cũng ảnh hưởng đến giá trị của đất đai.
1.6.2. Quy hoạch sử dụng đất
Khi Nhà nước công bố quy hoạch một khu vực nào đó (ví dụ: hình thành các Quận mới), giá đất sẽ bị ảnh hưởng theo hướng tăng giá ở những nơi được quy hoạch khu đơ thị và cũng có khả năng giảm giá ở những nơi quy hoạch trở thành công viên cây xanh. Kết quả tăng giá từ công bố quy hoạch, thực chất không phải do người sử dụng đất đầu tư. Mặc dù mức độ tăng giảm giá này đã được Nhà nước điều tiết một phần, thông qua ban hành khung giá đất hàng năm, nhưng vẫn chưa kịp thời và hợp lý.
Hiện nay theo pháp luật về quy hoạch xây dựng (QHXD) và Đầu tư xây dựng (ĐTXD), sau khi quy hoạch chi tiết được cơ quan quy hoạch có thẩm quyền phê duyệt. Các trung tâm phát triển quỹ đất thuộc ngành tài nguyên môi trường thu hồi đất giải phóng mặt bằng cho các dự án ĐTXD. Luật pháp về QHXD không tiếp tục điều tiết các giá trị tăng thêm từ đất đối với các dự án đầu tư phát triển BĐS đô thị.
Theo điều 19, Luật đất đai 2013 Nhà nước quyết định chính sách tài chính về đất đai, trong đó điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thơng qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi. Mặc dù quy
định như vậy, nhưng trên thực tế Nhà nước khơng có quy định hướng dẫn cụ thể nên giá trị tăng thêm từ đất sau QHXD một phần được điều tiết thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên thực tế không diễn ra như vậy, đã có những con đường đắt nhất hành tinh và có những chủ sử dụng BĐS ngẫu nhiên nhận được món quà tặng trời cho, nhà ra mặt đường với giá trị BĐS tăng thêm gấp nhiều lần.
Một vấn đề khác là do chính sách đền bù giải phóng mặt bằng cịn bất cập, chưa cơng bằng gây bức xúc cho những người bị thu hồi đất nên chính sách pháp luật chủ yếu bám sát yếu tố giá trị đất để tính bồi thường phải phù hợp với giá trên thị trường, chưa quan tâm nhiều đến phần giá trị tăng thêm từ đất do QHXD mang lại, ai sẽ là người thụ hưởng? Theo quy định mới, cụ thể tại mục 2 Luật đất đai 2013 về giá đất, điều 114 mới chỉ quy định cơ quan chức năng được phép thuê tư vấn xác định giá đất. Hội đồng thẩm định giá đất do Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, có chức năng tư vấn xác định giá đất. Mục đích tạo sự cơng bằng minh bạch trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Sau khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt, nghiên cứu một dự án đầu tư phát triển BĐS đô thị, ta thấy chủ đầu tư sẽ phải chịu các loại chi phí sau: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển nhượng BĐS, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ…Để giải quyết phần chênh lệch địa tô hay phần giá trị tăng thêm từ đất do QHXD mang lại, pháp luật quy định hầu như tất cả các trường hợp đều phải mang ra đấu giá quyền sử dụng đất trừ những trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất và những trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án ĐTXD nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ (điều 118, Luật đất đai 2013). Biện pháp này có thể giải quyết một phần tài chính, tuy nhiên cần có những ràng buộc cụ thể hơn giữa cơ quan quy hoạch địa phương và nhà đầu tư nhằm huy động tốt hơn nguồn tài chính đóng góp xây dựng cơ sở hạ tầng và những lợi ích rộng lớn hơn do quy hoạch mang lại.
1.6.3. Đầu tư cơ sở hạ tầng
Khi Nhà nước đầu tư các cơng trình hạ tầng, ví dụ như đại lộ Võ Văn Kiệt, Cầu Cần Thơ... đã tác động làm giá đất đối với cả khu vực rộng lớn có liên quan. Trong một số trường hợp cá biệt, sự tăng giá trị từ đất còn do các nhà đầu tư đầu tư các dự án phát triển đô thị ở khu vực lân cận đầu tư hạ tầng. Hệ quả là tất cả các loại đất đồng loạt tăng tùy vị trí. Như vậy, dạng giá trị đất tăng lên này thực chất do Nhà nước và các nhà đầu tư khác đầu tư các cơng trình hạ tầng hoặc dự án phát triển đơ thị làm giá trị khu đất lân cận tăng theo, không phải do người sử dụng đất đầu tư khai thác mang lại hiệu quả.
1.6.4. Do yếu tố thị trường
Một số ảnh hưởng ngoại tác cũng tác động góp phần làm tăng giá đất đai như chính sách khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về đất đai qua đó có thể làm cho giá đất gia tăng, tác động từ nền kinh tế toàn cầu, tác động từ lạm phát, từ thu nhập tăng và nhất là do đầu cơ. Chính yếu tố đầu cơ giữ đất, chờ lên giá, đã góp phần đẩy giá đất gia tăng rất nhiều. Hiện nay Nhà nước đang nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết từ các nhà đầu cơ mua đi bán lại nhà đất, thông qua thuế bất động sản và thuế thu nhập.
1.6.5. Người sử dụng đất trực tiếp đầu tư xây dựng dự án
Người sử dụng đất là chủ đầu tư dự án khu dân cư, đầu tư vốn của mình để khai thác khu đất do mình đang sử dụng đã làm tăng giá trị khu đất do mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn khi chưa đầu tư. Phạm vi tăng giá chủ yếu xảy ra tại vị trí khu đất dự án. Giá trị đất tăng lên là do chính người sử dụng đất đầu tư hạ tầng. Mặc dù hiện nay Nhà nước có nhiều nỗ lực điều tiết nguồn thu như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tuy nhiên mức thu này đôi lúc chưa hợp lý ở các khoản thu khác nhau, cần xem xét lại. Trên lý thuyết, sau khi nhà đầu tư bỏ vốn ra để đầu tư hạ tầng, làm tăng giá trị đất, cần phải điều tiết lại cho nhà nước theo một tỷ lệ nhất định. Đây là quá trình xảy ra ở các quận mới khi chuyển đất nông thôn thành đất đô thị mà nhà nước giao đất hoặc cho các nhà đầu tư thuê đất.