7. Kết cấu của luận văn
3.2. 1 Đối với yếu tố tăng giá do công bố quy hoạch
Kiến nghị thay đổi phương pháp lập quy hoạch, chỉ nên tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng đối với những khu vực được xác định là đầu tư phát triển trong kỳ quy hoạch. Cơng tác đơ thị hóa phải được quy hoạch hết sức khoa học và tồn diện cùng với tầm nhìn xa trên các phương diện như phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng hệ thống xử lý nước thải sinh hoạt, nước thải cơng nghiệp, xác định chính xác các khu vực chức năng như: Khu hành chính, khu trung tâm thương mại, khu tiện ích cơng cộng, khu vui chơi giải trí, khu giáo dục, y tế, khu dân cư, khu công nghiệp. Đối với những khu vực chưa có kế hoạch đầu tư phát triển, chưa nên tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng và nghiêm cấm việc chuyển mục đích sử dụng đất. Những khu vực chưa được quy hoạch thì giữ nguyên hiện trạng, được gọi là khu vực chưa được nghiên cứu.
3.2.2. Đối với yếu tố tăng giá do Nhà nước đầu tư hạ tầng.
Trước tiên, phương thức thực hiện theo mơ hình “Biên chỉnh trang” cần được nghiên cứu và nhân rộng cho các dự án tương tự. Hiện nay, theo Thông tư 07/2008/TT-BXD ngày 7/4/2008, đã có ghi rõ tại Phần II, Nội dung III, Mục 2.
“Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng mới hoặc cải tạo hai bên trục đường chính trong đô thị phải xác định phạm vi lập quy hoạch tối thiểu là 50 m mỗi bên kể từ phía ngồi chỉ giới đường đỏ. Đối với quốc lộ hoặc tỉnh lộ là các trục hành lang phát triển phải xác định phạm vi lập quy hoạch tối thiểu là 100m mỗi bên kể từ phía ngồi hành lang an tồn đường bộ”. Như vậy, cơ sở pháp lý của Biên chỉnh trang đã được khẳng định.
Thực tế và kết quả nghiên cứu cho thấy thơng qua việc phát triển đơ thị hóa, phát triển hệ thống giao thơng, nâng cấp mở rộng các tuyến đường sẽ tạo cho nhiều khu đất, khoảnh đất trở thành đất mặt tiền và khi đó giá đất của nó sẽ gia tăng đột biến. Do đó, thay vì giải tỏa đủ diện tích để làm đường, mở rộng đường, Nhà nước sẽ giải tỏa rộng ra diện tích hai bên dọc theo trục đường mới hình thành, tạo ra một quỹ đất dữ trữ, vì đây là khu vực có giá trị gia tăng cao nhất để tạo ra các khoản thu để bù vào đắp một phần nào vào kinh phí đã đầu tư. Việc làm nay có thể giao cho Trung tâm Phát triển Quỹ đất phụ trách.
3.2.3. Đối với yếu tố tăng giá do người sử dụng đất đầu tư hạ tầng.
Đề nghị điều chỉnh việc thu thuế sử dụng đất: Được thu hàng năm trên cơ sở bảng giá đất hàng năm, mức thu là tỷ lệ % đơn giá theo vị trí khu đất trong bảng giá đất nhân với diện tích. Hiện nay Bộ Tài Chính đang nghiên cứu phương thức thu thuế bất động sản. Nếu phương thức này được thực hiện thành công, kết quả điều tiết sẽ rất hiệu quả. Cho nên cần phải có biện pháp, kế hoạch thực hiện triển khai kịp thời.
3.2.4. Mơ hình “Nơng dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”.
Ý tưởng về một mơ hình về người dân sở hữu quyền sử dụng đất trong khu quy hoạch cùng góp vốn và các dự án đầu tư là một phương án để giải quyết hài hịa lợi ích phân bổ giữa các bên, góp vốn thành lập các hợp tác xã nông nghiệp, ...
Người dân trong khu vực dự án, thay vì nhận một số tiền lớn từ việc đền bù giải tỏa, thì cần khuyến khích góp phần giá trị đã nhận được vào vốn của nhà đầu tư, lúc đó thay vì nhận tiền họ sẽ mua cổ phần hay trái phiếu chuyển đổi của nhà đầu tư kinh doanh. Góp vốn thành lập các hợp tác xã nông nghiệp, thành lập các
cánh đồng mẫu lớn..., nhà nước sẽ điều tiết chính sách thuế phù hợp từ các tổ chức này.
3.2.5. Phát huy mơ hình Trung tâm Phát triển Quỹ đất.
Trung tâm Phát triển Quỹ đất là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trung tâm Phát triển Quỹ đất là đơn vị sự nghiệp có thu, tự đảm bảo một phần chi phí hoạt động, có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng, được cấp vốn và kinh phí, được mở tài khoản tại Ngân hàng, Kho bạc Nhà nước để hoạt động theo quy định. Muốn Trung tâm hoạt động hiệu quả hơn, trước hết những khó khăn của Trung tâm cần phải được giải quyết triệt để. Đồng thời, cần tạo cơ chế cho trung tâm có thể tìm nguồn vốn ngồi ngân sách, một kênh huy động vốn hữu hiệu, để thực hiện việc thu hồi đất đối với các dự án cơng, bên cạnh đó áp dụng theo mơ hình “Biên chỉnh trang” nhằm thực hiện vai trò đơn vị cung cấp “đất sạch” cho hoạt động sản xuất - kinh doanh và phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội, đồng thời cũng tạo ra nguồn thu cho ngân sách.
Ngoài ra, cần tạo cho Trung tâm Phát triển Quỹ đất có chức năng xây dựng các khu dân cư từ quỹ đất công, kêu gọi hướng dẫn các nhà đầu tư, quản lý và qui định khung giá đất phù hợp và hài hòa để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư, đảm bảo cho doanh nghiệp có lãi và giá đất phù hợp với giá thị đường, đáp ứng được nhu cầu thiết thực của người tiêu dùng.