7. Kết cấu của luận văn
1.8. Kinh nghiệm của một số nước trong q trình đơ thị hóa
1.8.1. Tại Anh
Từ năm 1947, luật pháp tại Anh dựa trên quan điểm triết học là quốc hữu hóa quyền phát triển trên đất. Các giá trị tăng thêm từ đất sau khi QHXD sẽ thuộc về nhà nước (Ward 1994:108). Luật pháp mới do Công đảng cầm quyền yêu cầu đánh thuế 100% vào giá trị đất tăng thêm sau QHXD, điều đó mâu thuẫn với chính Luật pháp cho phép sở hữu tư nhân (Ward 1994) làm triệt tiêu tính năng động của khu vực tư. Vào năm 1951 khi đảng bảo thủ cầm quyền, điều này đã bị bãi bỏ.
Các giá trị tăng thêm từ đất được nghiên cứu trở lại vào cuối năm 1960 và đề nghị đánh thuế vào giá trị tăng thêm là 40%. Vấn đề này do Ủy ban các vấn đề về đất đai kiểm sốt. Năm 1970, Chính phủ do Đảng Bảo thủ cầm quyền hủy bỏ Ủy ban đất đai chỉ sau 1 năm làm việc. Luật thuế phát triển đất 1976 cho phép đánh thuế từ 80% – 100% giá trị đất tăng thêm. Tuy nhiên, hiệu lực thi hành yếu dẫn đến giảm phát bất động sản vào giữa những năm 1970, do vậy điều luật này đã bị hủy bỏ lần thứ 3 vào năm 1986.
Vào năm 1983, Chính phủ ban hành thông tư hướng dẫn những giá trị có được sau QHXD. Lần đầu định nghĩa như sau: “Những lợi ích có được sau QHXD là điều kiện áp dụng khi cấp chứng chỉ quy hoạch. Cơ quan quy hoạch địa phương tìm phương thức yêu cầu trách nhiệm của chủ đầu tư thực hiện một số công việc không nằm trong giấy phép quy hoạch, hoặc phải cung cấp tiền, hoặc trao thêm một số quyền hạn, lợi ích khơng liên quan để thực hiện”.
Năm 1989, Viện quy hoạch Hoàng gia đã bổ sung một số nội dung như sau: “Những giá trị có được sau QHXD dễ gây hiểu nhầm. Yếu tố quan trọng là QHXD được thực hiện bởi cơ quan quy hoạch địa phương yêu cầu các chủ đầu tư phải tuân theo kế hoạch phát triển và các chính sách khác. Nó có thể bao gồm một số hình thức phát triển cơ sở hạ tầng. Đó chính là điều kiện của những lợi ích có được từ quy hoạch. Tuy nhiên, điều đó áp dụng nhiều hơn thỏa thuận giữa cơ quan cấp phép quy hoạch và chủ đầu tư nhằm để có những lợi ích rộng lớn hơn”.
Luật quy hoạch và đền bù giải tỏa 1991 thay thế từ những lợi ích có được sau quy hoạch “planning gain” thành “planning obligation” nghĩa là đòi hỏi trách nhiệm bắt buộc và ràng buộc hơn. Luật năm 2009 dựa trên những nguyên tắc sau:
- Hoặc phải có thỏa thuận quy hoạch giữa chủ đầu tư và cơ quan quy hoạch địa phương; Hoặc chủ đầu tư phải đưa ra cam kết chịu trách nhiệm trước cơ quan quy hoạch địa phương;
- Những trách nhiệm như vậy hạn chế quyền sử dụng đất được yêu cầu bởi các hoạt động đặc thù, trong phạm vi khu đất hoặc khu lân cận. Đất được sử dụng theo các phương thức đặc biệt và thanh tốn cho chính quyền địa phương một lần hay theo từng giai đoạn;
- Cả thỏa thuận quy hoạch và trách nhiệm đơn phương được gắn với quá trình thực hiện của chủ đầu tư, được theo dõi và kiểm tra bởi cơ quan quy hoạch và cộng đồng xã hội;
- Theo giai đoạn 5 năm từ ngày thỏa thuận trách nhiệm quy hoạch, nếu chủ đầu tư chứng minh các trách nhiệm về quy hoạch khơng có lợi nữa thì có thể được sửa đổi;
- Nhà đầu tư khơng có quyền kiến nghị, trong trường hợp cơ quan quy hoạch tìm thấy bằng cớ Nhà đầu tư rũ bỏ trách nhiệm trong thỏa thuận quy hoạch.
Ngày nay, có 3 hình mẫu được nghiên cứu cải cách, đó là: phí tác động bởi quy hoạch (impact fees), biểu thuế quy hoạch (tarriffs) và thuế cải tạo, đóng góp cơ sở hạ tầng do quy hoạch đem lại (Betterment Taxation/Community Infrastructure Levy). Mục đích là để các Nhà đầu tư có trách nhiệm và nghĩa vụ ràng buộc sao cho huy động được nguồn vốn cho xây dựng cơ sở hạ tầng. Có thể những nghĩa vụ này được thỏa thuận thông qua hệ thống chính thức đặc thù, có thể là những mức thuế với giá trị đất tăng thêm sau quy hoạch. Trong khi chưa có biểu thuế, phí phải trả được áp dụng khác nhau cho từng trường hợp cụ thể. Hơn 40 năm tranh luận về những ảnh hưởng và tác động quy hoạch. Có nhiều suy nghĩ, nhiều ý tưởng, mục đích vẫn là tìm kiếm các nguồn kinh phí to lớn để đóng góp xây dựng cơ sở hạ tầng. Những trách nhiệm và nghĩa vụ từ quy hoạch sẽ vẫn được duy trì và áp dụng chặt
chẽ thơng qua cơ chế pháp lý để kiểm soát những tác động của quy hoạch khu vực phát triển
1.8.2. Tại Hàn Quốc
Hàn quốc là nước theo thể chế cộng hòa bảo đảm quyền sở hữu tư nhân về bất động sản. Là nước có địa hình đồi núi, cơ cấu sử dụng đất dành cho mục đích ở và phát triển đơ thị rất ít, nên chính sách quản lý BĐS đơ thị chính là tìm cách tăng nguồn cung phân bổ đất dành cho mục đích đơ thị và hạn chế cầu.
Cuối những năm 1960, 1970, 1980 giá đất tăng vọt dẫn đến thực tế đầu cơ đất quy mơ lớn, chính quyền buộc phải can thiệp mạnh mẽ với tên gọi “Gong-kae- nyom” thực chất là một gói các biện pháp chính sách quản lý. Gói chính sách này bao gồm 3 sắc luật quản lý đối với bất động sản, với mục đích hạn chế cầu như sau:
- Luật về hạn mức trần sở hữu đất ở đô thị. “The Urban Residential Land Ceiling act”. Luật áp dụng đối với đất ở tại các khu vực quy hoạch đô thị. Đối tượng cụ thể như sau: Đất được xây dựng làm nhà ở bao gồm cả những thửa đất lân cận. Các thửa đất đăng ký để xây dựng nhưng khơng có kết cấu xây dựng (dạng đất thừa)
- Phí phát triển đất. “Land Development charge”. Chính là phí áp dụng tại những nơi quy hoạch. Trong q trình đơ thị hóa nhanh, một số lượng lớn đất nơng nghiệp, lâm nghiệp chuyển thành đất ở và phát triển cơng nghiệp. Q trình chuyển đổi này làm tăng giá đất nhanh chóng, các nhà đầu cơ mua trước đất tại các vùng sẽ đơ thị hóa và kiếm được lợi nhuận lớn sau này. Giá đất tăng là do có sự đầu tư của các quỹ đầu tư công vào phát triển cơ sở hạ tầng. Thực tế các cơng ty cơng ích thường khơng thu được lợi ích từ việc tăng giá trị này, mà chủ yếu là các nhà đầu tư tư nhân. Phí phát triển đất là một trong các biện pháp áp dụng tại những nơi quy hoạch, làm thay thay đổi giá trị BĐS bất chấp thực tế có diễn ra giao dịch BĐS hay khơng? Phí được tính bằng 50% lợi nhuận thu được trên đất sau quy hoạch. Về nguyên tắc, khoản phí này được đánh vào tất cả các dự án khu vực quy hoạch.
- Thuế đánh vào lợi nhuận từ đất. “Land Value Increment Tax”. Loại thuế này là biện pháp khác đánh vào lợi ích thu được từ đất sau quy hoạch. Đặc điểm của
biện pháp này là nó tạo cho các cơng ty cơng ích có thể thu được khoản giá trị tăng thêm. Đối tượng của sắc thuế này chủ yếu là các mảnh đất thừa vượt hạn mức được mua bán với mục đích đầu cơ. Loại thuế này được đánh 3 năm/1 lần và được tính với tỷ lệ 50% của lợi nhuận vượt mức từ đất. Thuế được áp dụng lần đầu vào tháng 6/1991 và đánh vào 27.441 các công ty và hộ sở hữu tư nhân.
Kết luận chương 1
Giá trị đất đai thay đổi trong quá trình qui hoạch xây dựng là vấn đề hiển nhiên cả về lý luận và thực tiễn. Kinh nghiệm một số nước đã chỉ ra khi giá trị đất tăng thêm, Chính phủ quan tâm tới khía cạnh tài chính, đưa ra các sắc thuế ngăn chặn đầu cơ, giảm bớt lợi nhuận chủ sở hữu như thuế giá trị đất tăng thêm… Tuy nhiên, một số nước quan tâm đến khía cạnh tác động của qui hoạch xây dựng, điển hình là Anh và Hàn Quốc. Ngồi việc có thuế đánh vào giá trị đất tăng thêm, nhưng với mỗi dự án quy hoạch, nhà đầu tư buộc phải trả phí tác động bởi quy hoạch (Impact Fees) hay thuế cải tạo, đóng góp cơ sở hạ tầng do quy hoạch đem lại (Betterment Taxation/Community Infrastructure Levy).
Tại Việt Nam, cũng giống một số nước khác có các sắc thuế chuyển quyền sử dụng đất đai, nhà ở chủ yếu dùng để ngăn chặn đầu cơ. Chính phủ ln ban hành chính sách mới để điều chỉnh giá trị đất đai sao cho phù hợp hơn với giá đất trên thị trường. Đối với phần chênh lệch địa tô do quy hoạch mang lại, hầu như tất cả các trường hợp, pháp luật điều chỉnh bằng cách đưa ra quy định phải đấu giá quyền sử dụng đất. Theo các số liệu thống kê, số lượng người hài lòng với giá trị đền bù khi thu hồi đất đai để giải phóng mặt bằng xây dựng theo quy hoạch là quá ít tạo nên bức xúc trong nhân dân, gây khiếu kiện kéo dài. Luật đất đai và một số bộ Luật khác mới chỉ quan tâm tới khía cạnh sao cho giá đất phù hợp với thị trường trong điều kiện bình thường đáp ứng quyền lợi của nhân dân, trong khi một vấn đề quan trọng khác chưa được quan tâm đúng mức là nhà nước đầu tư nguồn ngân sách công khổng lồ cho các dự án cơ sở hạ tầng, nhưng lợi ích tài chính thu được quá ít, chỉ một bộ phận chủ sở hữu đất đai được thụ hưởng….
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn về tác động của đơ thị hóa tới giá trị tăng thêm của đất đai, chúng ta hồn tồn có thể đưa ra chính sách áp dụng với các nhà đầu tư với cơ chế ràng buộc trách nhiệm khi nhận giấy phép quy hoạch, huy động nguồn vốn lớn xây dựng cơ sở hạ tầng trong quá trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Để làm rõ hơn về thực tế đơ thị hóa và giá trị tăng thêm của đất đai khi đơ thị hóa, từ cơ sở lý thuyết đã được trình bày phần trên, tác giả tiến hành thu thập nghiên cứu thực nghiệm về thực trạng đơ thị hóa, thị trường đất đai tại thành phố Cần Thơ. Những tổng luận lý thuyết nêu trên làm cơ sở và tiền đề cho việc thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu đặt ra trong nghiên cứu của luận văn.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG VỀ ĐƠ THỊ HĨA, THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ
Trong phần trình bày của chương 2 tác giả giới thiệu tổng quan về thành phố Cần Thơ, tiềm năng và lợi thế phát triển, khái qt về đơ thị hóa và thị trường đất đai tại thành phố Cần Thơ. Với kết quả thu thập được trong quá trình khảo sát điều tra từ đó tiến hành nghiên cứu thực nghiệm các yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ.