1.1.2 .Đặc điểm của bất động sản và thị trường bất động sản
3.1. Đối với nguồn vốn chủ sở hữu
3.1.2.2. Phát hành chứng chỉ BĐS
Hiện nay, lượng tiền nhà rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường BĐS vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm BĐS có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào được. Do đó, phát hành chứng chỉ BĐS nhằm giúp các DN thiếu vốn đầu tư thực hiện dự án nhà ở có được cơng cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư mới cho các tầng lớp dân cư.
Chứng chỉ BĐS là một loại chứng khoán kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khốn và đầu tư BĐS được đảm bảo giá trị bằng BĐS. Toàn bộ BĐS tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ có giá trị như nhau. Điều này cũng có nghĩa là, thay vì chỉ xoay vịng việc mua bán nhà, đất đơn thuần với các thủ tục
phức tạp như hiện nay, một DN có nguồn thu trong tương lai có thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các NĐT để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay thời điểm hiện tại thông qua việc phát hành chứng khốn mà khơng cần thông qua các định chế tài chính trung gian.
Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ BĐS này bao gồm: đơn vị phát hành (CĐT dự án), đơn vị phân phối, NH giám sát và các NĐT. Theo mơ hình này, CĐT dự án BĐS được phép phát hành rộng rãi chứng chỉ BĐS và không giới hạn số lượng NĐT tham gia. Qua đó, NĐT thu lợi nhờ giá trị BĐS biến động nhưng không nhất thiết phải nắm quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ BĐS.
Trước khi phát hành chứng chỉ BĐS, các CĐT phải cơng bố bản cáo bạch về tình hình tài chính; nội dung dự án; quyền lợi và trách nhiệm của các bên tham gia; tiến độ thực hiện dự án và vấn đề bồi thường cho NĐT khi dự án chậm tiến độ; rủi ro có thể xảy ra. Đây là cơ sở để công chúng quyết định việc mua chứng chỉ BĐS. Chứng chỉ sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản. Bên cạnh đó, NH sẽ chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn của NĐT được sử dụng đúng mục đích. Đây được xem như một trong các kỹ thuật thành công nhất trong việc hạn chế rủi ro cho tổ chức phát hành. Ngược lại, các NĐT có cơ hội đầu tư vào nhiều dự án khác nhau để giảm thiểu rủi ro cho chính mình. Ngồi ra, việc cơng khai thông tin này sẽ phần nào hạn chế hiện tượng đầu cơ BĐS. Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư BĐS, toàn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm BĐS sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ BĐS. Còn các NĐT sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành.
Trước mắt, nên thí điểm phát hành chứng chỉ BĐS tại một số dự án BĐS đã đầu tư của các DN kinh doanh BĐS uy tín. Việc tách nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở hữu BĐS cũng sẽ thu hút được sự tham gia của kiều bào, các cá nhân và các tổ chức kinh tế nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS. Như vậy, chứng chỉ BĐS là sự gắn kết ở mức cao giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS.