1.1.2 .Đặc điểm của bất động sản và thị trường bất động sản
2.2. Tình hình kinh doanh bất động sản tại TP.HCM trong thời gian qua
2.2.2.4. Thị trường đất nền và biệt thự
Giá chào bán đất nền năm 2011 ở các dự án có nhiều biến động. Cụ thể, chỉ có một vài dự án tăng giá như Thái Sơn 1 tăng 10% hay Thạnh Mỹ Lợi – Phú Nhuận tăng 5% so với năm 2010, còn đa phần là giảm hoặc giữ giá. Các dự án ở quận 7 có mức giá trung bình hơn 55 triệu đồng/m2, quận 2 có mức giá chào bán bình qn 40 triệu đồng/m2.
Thị trường đất nền trong quý đầu năm 2012 có phần khả quan hơn so với các phân khúc khác của thị trường BĐS với 169 nền được chào bán từ 2 dự án là khu dân cư phường Đông Hưng Thuận (quận 12) và Nature Land (quận 9). Trong đợt mở bán ngày 10/3, CTCP địa ốc Thăng Long (Thang Long Real) đã chào bán thành công hơn 40 nền biệt thự và nhà phố Nature Land thuộc khu đô thị mới Đông Thăng Long với mức giá chào bán từ 9,9 triệu đồng/m2. Giá đất nền tại quận 9 tăng khoảng 3%, còn các quận khác giảm từ 1% đến 10% so với quý trước.
Về phân khúc biệt thự, giá gốc chào bán từ CĐT không thay đổi, mức thấp nhất vào khoảng 4 tỷ đồng/căn và khơng có dự án mới nào gia nhập vào thị trường.
Bảng 2.4 : Thị trường biệt thự tại TP.HCM Quý 2/2012
QUẬN 7 & TT QUẬN 2 H.NHÀ BÈ QUẬN 9 CÁC QUẬN KHÁC TỔNG CỘNG
Mới hoàn thành (căn) 0 0 96 0 96 Tổng cung (căn) 1.273 103 477 547 2.304
Mới chào bán (căn) 62 0 0 0 62
Tổng chào bán (căn) 1.278 149 625 455 2.507
Giá chào bán thứ cấp (USD/m2)
$ 3.515 $ 2.539 $ 1.503 $ 1.445
Thay đổi so với quý trước (%)
-3 % -2% -6 % -5 %
Thay đổi so với cùng kỳ năm trước (%) -27 % -9 % -11 % -12 % Thị trường thứ cấp- Giá chào bán TB (USD/căn) 837.487 647.500 365.810 410.506
Trong quý 2, thị trường đất nền cũng như biệt thự tại TP.HCM đang có dấu hiệu ấm dần lên với 8 dự án được chào bán, cung cấp thêm cho thị trường gần 360 nền đất và 96 căn biệt thự mới hoàn thành.
Giá đất nền tại một số dự án tuy đã giảm nhẹ nhưng vẫn chưa thu hút được sự quan tâm từ phía người mua. Hiện nay, NĐT vẫn đang trong tâm lý chờ đợi thông tin về thị trường. Cụ thể, đất nền khu đô thị An Phú An Khánh có giá dao động từ 39,2 – 42,7 triệu đồng/m2, giảm 0,5%, dự án Đơng Thủ Thiêm có giá từ 19 – 20,6 triệu đồng/m2, dự án Thế Kỷ 21 giảm 0,1 triệu đồng/m2.
Về phân khúc biệt thự, giá chào bán giao động từ 30 - 70 triệu đồng/m2 và tầng lớp thượng lưu vẫn có nhu cầu cao với loại hình này. Trong 2 quý cuối năm sẽ có thêm một số dự án gia nhập thị trường như: Sunflower City, Khu biệt thự Mê Ga, Minh Trí, Khu biệt thự Đồn Ngun,…
Tóm lại, phân khúc căn hộ cao cấp gần như điêu đứng, chỉ có giao dịch ở phân khúc căn hộ trung bình và bình dân nhưng số lượng không nhiều. Theo nhận định của các chuyên gia, mặc dù các DN địa ốc đã thực hiện các chương trình khuyến mãi, giảm giá nhưng giá bán căn hộ hiện vẫn vượt khả năng tài chính của người tiêu dùng. Về mặt bằng bán lẻ, vẫn được đánh giá là một thị trường có nhiều tiềm năng bởi doanh thu bán lẻ đạt từ 85 – 86 tỷ USD trong năm 2011. Trong đó, doanh thu từ TTTM, khối đế thương mại chiếm khoảng 20% thị phần. Bên cạnh đó, Bộ Cơng thương đưa ra mục tiêu kênh bán lẻ hiện đại chiếm khoảng 40% thị phần trên cả nước đến năm 2020. Ngoài ra, theo báo cáo của Research and Markets, VN là một trong năm thị trường bán lẻ sinh nhiều lời nhất trên thế giới, là đích nhắm tới của hệ thống phân phối bán lẻ nước ngoài khi các rào cản về lĩnh vực bán lẻ tại VN được dỡ bỏ. Do đó, mặt bằng bán lẻ vẫn là một điểm sáng của thị trường BĐS. Theo định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, đến năm 2015, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khu vực đô thị đạt 26 m2 sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 6m2/người, tỷ lệ kiên cố nhà ở đơ thị tồn quốc đạt 65%. Năm 2020, diện tích nhà ở bình qn đầu người khu vực đô thị đạt 29 m2 sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 8m2/người, tỷ lệ kiên cố nhà ở
đơ thị tồn quốc đạt 75%, tỷ trọng nhà ở chung cư đạt 18-20%, tỷ lệ nhà ở cho thuê 20-25%. Về nhu cầu nhà ở, theo số liệu từ Tổng Cục thống kê thì VN là nước đang phát triển có mức thu nhập trung bình với thu nhập bình quân đầu người khoảng 1.168 USD/năm. Do đó, phân khúc nhà ở trung bình và bình dân là phù hợp với khả năng tài chính của người tiêu dùng. Tuy nhiên, nguồn cung trong những năm trước đây chỉ tập trung chủ yếu vào phân khúc căn hộ cao cấp, vượt quá khả năng hấp thụ của người mua đã dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. Vì thế, sẽ có sự thay đổi khuynh hướng đầu tư giữa các phân khúc căn hộ để phù hợp với nhu cầu của thị trường trong 3 năm tới.