1.1.2 .Đặc điểm của bất động sản và thị trường bất động sản
2.4. Đánh giá nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tạ
2.4.2. Những vấn đề còn tồn tại
+ Sự hạn chế về vốn là một trong những yếu điểm lớn nhất của các DN VN
nói chung và của các DN kinh doanh BĐS nói riêng. Nhìn chung, các DN BĐS chưa có thực lực về tài chính, tỷ trọng vốn tự có q nhỏ so với nhu cầu vốn đầu tư quá lớn. Nhiều dự án có tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm, điều đó đã làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và khả năng thanh toán khi DN không bán được sản phẩm.
+ Hiện nay, lượng hàng tồn kho của các DN BĐS đang ở mức cao, hầu hết các DN đều khan hiếm tiền mặt và chịu sức ép trả nợ ngày một lớn, tình trạng thiếu vốn ngày càng trầm trọng hơn.
+ Việc phát hành CP phụ thuộc vào sự phát triển của TTCK. Hiện nay, nhiều DN BĐS không thể huy động vốn từ kênh phát hành CP, nhiều CP còn rớt xuống dưới mệnh giá.
+ Chỉ có những CTCP mới được phát hành CP, những loại hình DN BĐS cịn lại khơng thể tiếp cận nguồn vốn này.
+ Do phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay NH nên khi việc tiếp cận nguồn
vốn này gặp khó khăn thì DN sẽ khơng triển khai dự án được. Thực tế cho thấy, dù NHNN đã nới lỏng tín dụng cho BĐS, song tín dụng cho BĐS không tăng mà lại giảm.
+ Trong thời gian qua, nguồn vốn mà NH dành cho các CĐT vay không
nhiều, chủ yếu là NH hỗ trợ cho người mua nhà, giải quyết đầu ra cho thị trường BĐS, hơn là trực tiếp cung cấp vốn cho CĐT thực hiện dự án.
+ Dù lãi suất cho vay đã giảm, nhưng hầu hết DN BĐS không thể tiếp cận
nguồn vốn vay ngân hàng.
+ Những bất cập của việc huy động nguồn vốn này trong thời gian qua như:
CĐT không thực hiện dự án, 90% dự án thực hiện chậm so với tiến độ, dự án không đủ tiêu chuẩn huy động vốn nhưng vẫn huy động… đã khiến cho khách hàng hoang mang, mất lịng tin vào uy tín của một số DN BĐS.
+ Hiện trong các hợp đồng góp vốn đang giao dịch trên thị trường, quyền lợi
của người mua nhà chưa được đảm bảo. Trong các hợp đồng góp vốn, bao giờ
cũng có điều khoản nếu người mua nhà khơng thực hiện đúng tiến độ đóng tiền, thì bên đầu tư dự án có quyền hủy bỏ hợp đồng mà khơng có nghĩa vụ phải trả lại khoản vốn đã góp, tuy nhiên lại khơng có điều khoản nếu CĐT khơng bàn giao nhà đúng tiến độ thì phải có trách nhiệm thế nào với khách hàng.
+ Dù đã có những hỗ trợ về lãi suất từ ngân hàng và nhiều ưu đãi từ các CĐT cho khách hàng mua nhà, song người mua vẫn còn dè dặt với việc mua nhà trong
thời điểm hiện nay.
+ Tình hình huy động vốn từ phát hành TP trong năm 2011 hầu như khơng huy động được, cịn trong năm 2012 thì vẫn trì trệ vì nợ xấu và các cơng
ty BĐS bị hạ điểm xếp hạng tín nhiệm.
+ Việc chuyển đổi TP thành CP, việc phát hành TP trong năm 2012 của một số DN BĐS lớn bị thất bại.
+ Hình thức huy động vốn kèm theo quyền ưu tiên mua nhà vốn hấp dẫn trong thời gian trước đây cũng đã bị cấm thực hiện từ năm 2010.