1.1.2 .Đặc điểm của bất động sản và thị trường bất động sản
3.2. Đối với nguồn vốn vay
3.2.3.2. Về phía Nhà nước
+ Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi về chính sách quản lý, chính sách thuế… để thị trường CP và TP có thể phát triển lành mạnh và ổn định. Khi đó, các DN sẽ tự thấy lợi ích của việc huy động vốn qua thị trường vốn nếu các kênh này hiệu quả hơn.
+ Nhà nước cần có những chính sách vĩ mơ dài hạn, đó chính là việc cải tổ cách quản lý lãi suất và cách thực thi chính sách tiền tệ, vai trò của nhà nước,… .Về lâu dài, khi thị trường TP đã đủ trưởng thành, nhà nước nên rút dần vai trò quản lý và điều tiết ra khỏi thị trường. Ngay cả trách nhiệm quản lý cũng có thể giao lại cho các tổ chức nghề nghiệp như Hiệp hội thị trường TP đảm nhiệm, đấy là con đường của những ví dụ thành cơng trong khu vực như Malaysia, Thailand, Indonesia.
+ Nhà nước nên mở rộng quyền của NĐT TP. Cụ thể, chủ sở hữu TP cần được ưu tiên sử dụng các dịch vụ của DN phát hành, quyền mua BĐS hoặc các quyền khác tùy thuộc vào ngành nghề kinh doanh của DN.
+ Việc xây dựng hệ thống hạ tầng thơng tin sẽ được hình thành cùng với sự phát triển của thị trường, sớm chuẩn bị các yếu tố cơ bản thì các tiến trình sẽ diễn ra nhanh hơn, qua đó sẽ dần hồn thiện được các yếu tố về cơ chế chính sách, các thể chế, cơ sở hạ tầng… để thu thập, tổng hợp dữ liệu và tạo ra được dịch vụ tốt hơn.
+ NHNN cần có những chính sách khuyến khích hệ thống NHTM tham gia đầu tư vào TPDN hơn là chủ yếu mang vốn huy động gửi lại. Nhà nước cũng cần chú trọng phát huy vai trị giám sát tình hình sử dụng vốn huy động từ TP ở DN thường xuyên hơn.
- Lập công ty định mức tín nhiệm
Việc thành lập các cơng ty định hạng tín nhiệm sẽ giúp cho thị trường TP DN phát triển hơn. NĐT sẽ thuận lợi hơn trong việc lựa chọn sản phẩm TP do họ không cần thực hiện việc tự đánh giá rủi ro tín dụng của từng TP và dễ dàng so sánh các TP có cùng định hạng tín nhiệm để chọn ra TP phù hợp nhất.
VN nên bước đầu thành lập các liên doanh định hạng tín nhiệm giữa một tổ chức VN và các cơng ty định hạng tín nhiệm uy tín trên thế giới (ví dụ S&P, Moody’s hoặc Fitch). Việc tham gia của các công ty định hạng tín nhiệm uy tín trên thế giới sẽ đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong q trình xác định hạng tín nhiệm. Sau này, khi VN đã có nhiều kinh nghiệm hơn trong q trình định hạng tín nhiệm, VN có thể thành lập cơng ty định hạng tín nhiệm 100% của VN. Đầu tháng 12/2011, HSBC đã ký kết biên bản ghi nhớ với Bộ Tài chính của VN, theo đó, HSBC sẽ tư vấn cho Bộ Tài chính trong việc nghiên cứu mơ hình và khung pháp lý cho việc thành lập và hoạt động của cơng ty định mức tín nhiệm tại VN trên cơ sở học tập kinh nghiệm quốc tế, và phát triển khung pháp lý về vấn đề này. Bên cạnh đó, HSBC cũng sẽ cung cấp những tư vấn trong việc nghiên cứu các sản phẩm mới trên thị trường vốn trong nước, trong đó bao gồm cả các sản phẩm phái sinh.
- Phát triển thị trường trái phiếu Chính phủ, tạo đường cong lãi suất
Phải có một hàng hóa chuẩn trên thị trường TP đó là TPCP, vì đó là căn cứ để các DN đưa ra mức lãi suất khi phát hành TP. Do đó, TPCP sẽ cần phải được phát hành tập trung hơn với kỳ hạn và lãi suất thống nhất. Qua đó, thị trường mới có thể hình thành một mặt bằng lãi suất chuẩn làm tham chiếu cho việc xác định lãi suất của các DN khi phát hành TPDN. NHNN và Bộ Tài chính phải phối hợp một cách đồng bộ, hình thành được lãi suất chuẩn cho TPCP. Thông thường, nếu TPCP 10 năm có lãi suất 10%/ năm thì DN phát hành TP sẽ lấy TPCP cộng với lãi suất
1,5%. DN nào độ rủi ro cao hơn thì 2%, kém hơn nữa thì 2,5%...Để làm được điều này, vai trị đầu tàu của một số NH lớn là hết sức quan trọng để tạo thanh khoản cho thị trường thứ cấp và tạo nên đường cong lãi suất chuẩn. Thêm vào đó, nhu cầu đầu tư vào TP có kỳ hạn trên 10 năm của các DN bảo hiểm hoặc quỹ hưu trí trong tương lai rất cao. Bộ Tài chính có thể xem xét kéo dài kỳ hạn TPCP. Việc này sẽ giúp giảm bớt áp lực trả nợ trong ngắn hạn của Bộ Tài chính và giúp huy động được nguồn vốn dài hạn từ thị trường. Các loại TP này cũng giúp tạo nên đường cong lãi suất chuẩn với đầy đủ các kỳ hạn khác nhau.
- Đa dạng hóa các sản phẩm TP trên thị trường * TP gắn với chỉ số lạm phát
Trong bối cảnh lạm phát vẫn còn ở mức cao, TP gắn với chỉ số lạm phát sẽ tạo niềm tin rất lớn cho các NĐT do lợi tức của TP sẽ biến động theo chỉ số lạm phát. Nếu lạm phát tăng cao, lợi tức TP cũng sẽ tăng theo và ngược lại.
* TP có lãi suất thả nổi
TP lãi suất thả nổi là loại TP có lãi suất được thay đổi theo từng chu kỳ. Việc thay đổi lãi suất này do công ty phát hành quy định và được ghi rõ trên TP.
Chu kỳ điều chỉnh lãi suất có thể là 6 tháng, 1 năm, 1 năm rưỡi..., nhưng được thỏa thuận rõ ràng trên TP, trong khi đó lãi suất thay đổi như thế nào cịn tùy thuộc vào những chỉ số trung bình trên thị trường vào thời điểm cụ thể.
Đây không phải là một sản phẩm quá xa lạ đối với thị trường tài chính, nhưng gần đây, nhiều DN đưa loại TP này ra thị trường đã tạo nên sự phong phú hơn cho sự lựa chọn của các NĐT, nhất là trong bối cảnh tình hình đầu tư CP khơng mấy khả quan. TP lãi suất thả nổi là một hình thức huy động vốn ở trình độ cao hơn đối với tổ chức phát hành và DN. Họ phải dự đoán chuẩn xác xu hướng thị trường và có năng lực kiểm sốt tình hình tốt trước mọi biến động của thị trường. Trong khi đó, NĐT sẽ thấy hấp dẫn hơn và yên tâm hơn, bởi cho dù thị trường lãi suất biến động bất thường thì quyền lợi của họ cũng vẫn được đảm bảo.
* TP nội tệ phát hành trên thị trường quốc tế
Một trong những quan ngại lớn của các NĐT nước ngoài là thanh khoản ngoại hối. Họ cảm thấy hết sức khó khăn khi chuyển đổi ngoại tệ sang VND lúc mua TP hoặc ngoại tệ từ VND sau khi bán TP để chuyển vốn về nước.
Với TP nội tệ phát hành trên thị trường quốc tế, thanh toán mua TP và thanh toán gốc và lãi được thực hiện bằng ngoại tệ dựa trên số tiền TP bằng VND theo tỷ giá ở thời điểm thanh tốn. NĐT nước ngồi sẽ yên tâm khi việc chuyển đổi ngoại tệ được đảm bảo.
Ngoài ra, TP nội tệ phát hành trên thị trường quốc tế có có những ưu điểm như niêm yết trên TTCK thế giới nên NĐT nước ngồi khơng cần phải mở tài khoản giao dịch chứng khoán tại VN, thanh khoản sẽ tốt hơn so với TP trong nước, lợi tức TP sẽ thấp hơn TP thơng thường do tính ưu việt nêu trên, nên sẽ làm giảm chi phí huy động vốn của Chính phủ hay của DN.