CHƯƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.2. CÔNG TÁCĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN
2.2.5. Phương pháp định giá tài sản bảođảm phục vụ cho vay tại ngân hàng
mại
a. Phưong pháp so sánh
• Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá trị tài sản, hàng hoá, dịch vụ thơng qua việc tiến hành phân tích mức giá mua hoặc bán giá phổ biến của tài sản,
hàng hoá, dịch vụ cùng loại hoặc tương tự trên thị trường trong nước và khu vực thế giới.
• Cơ sở lý luận: giá thị trường của tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá cả của
các tài sản tưởng tự
• Nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp
Tài sản, hàng hoá, dịch vụ cùng loại với tài sản, hàng hoá, dịch vụ cần định giá phải là tài sản, hàng hố, dịch vụ có sự giống nhau về mọi phương diện bao gồm:
- Đặc điểm vật chất
- Danh tiếng nhãn hiệu của sản phẩm - Chất lượng sản phẩm
Tài sản, hàng hoá, dịch vụ tương tự với tài sản, hàng hoá, dịch vụ cần định giá là tài sản, hàng hoá, dịch vụ có các đặc trưng cơ bản giống nhau bao gồm:
- Được làm từ các nguyên liệu, vật liệu trương đương, có cùng phương pháp chế tạo
- Có thể hốn đổi cho nhau trong giao dịch thương mại - Có cùng chức năng, mục đích sử dụng
• Những căn cứ để áp dụng phương pháp so sánh
- Bước 1: Tìm kiếm thơng tin vê tài sản, hàng hố, dịch vụ tương đương với tài
sản, hàng hoá, dịch vụ cần định giá.
- Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản so sánh để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được.
- Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh thích hợp nhất.
- Bước 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa tài sản so sánh và tài sản cần định
giá để thực hiện điều chỉnh.
- Bước 5: Ước tính giá trị của tài sản cần định giá trên cơ sở các tài sản so sánh
đã được điều chỉnh.
Công thức tính: Khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trường.
Ứng dụng thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao. Trong
hoạt động định giá tại NHTM thường sử dụng phương pháp này là phổ biến, đặc biệt đối với bất động sản là quyền sử dụng đất, máy móc, thiết bị và hàng hố.
Ưu điểm:
- Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được cơng nhận vì nó dựa vào chứng cứ thị trường.
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về kỹ thuật vì khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để
cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Có cơ sở vững chắc để được khách hàng và cơ quan pháp lý cơng nhận vì dựa
vào đánh giá của thị trường, các bằng chứng rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế. Nhược điểm:
- Do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được
một tài sản đang được mua bán trên trị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá, đòi hỏi cán bộ định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường.
- Các thơng tin chứng cứ thường mang tính lịch sử nên tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động mạnh về giá.
- Phương pháp này cũng chứa đựng nhưng yếu tố chủ quan của người định giá
nên địi hỏi cán bộ định giá phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường. b. Phương pháp chi phí
• Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị của tài sản, hàng hoá, dịch vụ dựa trên cơ sở chi phí thực tế hợp lý sản xuất, kinh doanh tài sản, hàng hoá, dịch vụ và mức lợi nhuận dự kiến.
• Cơ sở lý luận: Giá trị của tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm
ra một tài sản tương tự và coi đây là vật thay thế. Người mua tiêm năng có đầy đủ thơng tin hợp lý thì sẽ khơng bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để tạo ra một tài sản tương tự như tài sản cần định giá.
• Nguyên tắc ứng dụng: Ngun tắc thay thế, ngun tắc đóng góp. • Các bước tiến hành:
- Đối với tài sản là Bất Động Sản: Bước 1: Ước tính giá trị miếng đất trống
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế cơng trình có
trên đất
Bước 3: Ước tính giá trị hao mịn tích luỹ của cơng trình xây dựng trên đất. Bước 4: Khấu trừ giá trị hao mịn tích luỹ vào chi phí xây dựng cơng trình trên đất cộng với giá trị đất trống.
- Đối với tài sản là máy móc thiết bị:
Bước 1: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy móc thiết bị vào sử dụng
Bước 2: Ước tính giá trị hao mịn luỹ tích phù hợp
Bước 3: Khấu trừ gía trị hao mịn tích luỹ vào chi phí thay thế máy móc, thiết bị
Cơng thức tính:
- Giá trị ước tính của bất động sản = Giá trị ước tính của lơ đất + Chi phí tái tạo
hay chi phí thay thế cơng trình xây dựng trên đất - giá trị hao mịn tích luỹ của cơng trình xây dựng.
- Giá trị ước tính của máy móc, thiết bị (Động sản) = Chi phí tái tạo hay thay thế động sản - Giá trị hao mòn luỹ kế
Ứng dụng thực tiễn: Phù hợp với các tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, các tài sản chun dụng, các tài sản khơng có đủ thơng tin để áp dụng phưong pháp so sánh thị trường, các tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm, tính tốn mức tiền hỗ trợ, bối
thường khi Nhà nước giải toả, đền bù và kiểm tra kết quả các phưong pháp thẩm đỉnh
khác.
Ưu điểm:
- Áp dụng được với những tài sản khơng có bằng chứng thị trường để so sánh và các tài sản giao dịch vì mục đích đặc biệt.
- Có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện thái quá. Nhược điểm:
- Việc ước tính các khoản giảm giá trong một số trường hợp rất khó khăn, áp dụng phưong pháp khấu hao mang tính chất chủ quan cao phụ thuộc vào trình độ của
cán bộ thẩm định và quan trọng nhất là chị phí nói chung khơng bằng giá trị tài sản. - Việc định giá tài sản này vẫn phải phụ thuộc vào căn cư thị trường nên hạn chế của phưong pháp này cũng là hạn chế của phưong pháp so sánh.
c. Phưong pháp thu nhập
• Phưong pháp thu nhập là phưong pháp ước tính giá trị của tài sản dựa trên các
khoản thu nhập ước tính trong tưong lai do tài sản đó mang lại thành giá trị vốn tại thời điểm hiện tại.
• Cơ sở lý luận: Giá trị của tài sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi ích trong tương lai có thể nhận được từ tài sản.
• Ngun tắc áp dụng: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai.
• Các bước tiến hành giống nhau giữa động sản và bất động sản.
- Bước 1: Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả
các yếu tố liên quan tắc động đến doanh thu.
- Bước 2: Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả thuế, phí) để trừ khỏi doanh thu.
- Bước 3: Xác định thu nhập rịng hàng năm.
- Bước 4: Ước tính tỷ suất vốn hố: dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tự giao dịch trên trị trường.
- Bước 5: Dùng cơng thức vốn hố để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần định
giá.
Tỷ suất vốn hoá: Biểu thị mối quan hệ giữa tổng thu nhập ròng hàng năm và giá
trị của tài sản đó.
Việc lựa chọn tỷ suất vốn hoá phụ thuộc vào: Rủi ro, lạm phát, tỷ suất vốn hố đối với các loại hình đầu tư thay thế, thuế, cung cầu thị trường, tỷ suất hoàn vốn đối với những loại tài sản có thể so sánh.
Ứng dụng thực tiễn: Áp dụng đối với các tài sản có các khoản thu nhập thương xuyên trong tương lai. Khi có căn cứ có thể ước tính được khoản thu nhập đó và tỷ suất chiết khấu phù hợp, chủ yếu là các tài sản đầu tư (BĐS, động sản, doanh nghiệp,
tài chính) và tư vấn cho các quyết định lựa chọn đầu tư. Ưu điểm:
- Là phương pháp có lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà tài sản mang lại cho một chủ thể, ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dịng
- Có thể có độ chính xác cao nếu các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ
tin cậy cao và có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được. Nhược điểm:
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập trong tương lai, kết quả dự báo có độ nhạy cảm lớn trước sự thay đổi của các tham số tính tốn.
- Khi phân tích tài sản cần phải điều chỉnh nhiều mặt tuỳ thuộc vào đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản đó.
d. Phương pháp thặng dư (chỉ áp dụng cho tài sản là bất động sản)
- Phương pháp thặng du theo nguyên tắc đóng góp, giá trị của một tài sản được
xác định dựa trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu văng nó sẽ làm cho giá trị của tổng
tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu. Phương pháp này thường dùng để định giá BĐS dựa trên phần đóng góp của nó vào một dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Cơ sở lý luận: Giá trị hiện tại của BĐS là giá trị nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
• Ngun tắc áp dụng: Chủ đạo là ngun tắc đóng góp. • Các bước tiến hành:
- Bước 1: Xác định phương án tốt nhất và hiệu quả nhất. - Bước 2: Ước tính tổng giá trị doanh thu phát triển của BĐS. - Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
- Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS Công thức:
Giá trị của BĐS = Doanh thu - chi phí - nghĩa vụ thuế
Điều kiện áp dụng: Áp dụng cho những BĐS có tiềm năng để phát triển (đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo).
Ưu điểm:
- Phương pháp này mơ phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển vì vậy đây là phương pháp thích hợp nhất để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
Nhược điểm:
- Các chi phí và thu nhập có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số và phương pháp này cũng
không đề cập đến giá trị thời gian của tiền.
- Việc xác định phương pháp sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong nhiều trường hợp khá khó khăn, thường dựa vào dự án đang được lên kế hoạch trên khu BĐS đó.
e. Phương pháp lợi nhuận
• Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dự trên khả năng sinh lời của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định.
• Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. • Các bước tiến hành giống nhau giữa BĐS và động sản
- Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ. - Bước 2: Xác định tổng chi phí
- Bước 3: Xác định thu nhập rịng từ tài sản - Bước 4: xác định giá trị tài sản
Điều kiện áp dụng: Định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương
tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài
sản.
Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này: Rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gơn, trung tâm giải trí, khu thể thao, công viên...
Ưu điểm: Phương pháp này không yêu cầu phải đánh giá cụ thể giá trị của tài sản, giá trị tài sản không được giao dịch trên thị trường mà được xác định trên cơ sở doanh thu của một loại hình cụ thể của doanh nghiệp đạt được với sự đóng góp của tài sản.
Nhược điểm:
- Ước tính lợi nhuận co thể khơng phản ánh mức độ thu nhập thực tế của tài sản.
- Một mức thu nhập cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ
của người vận hành tài sản đó.
- Phương pháp này địi hỏi thẩm định viên phải có những kiến thức vững chắc về các loại hình kinh doanh tài sản.