CHƯƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.3. KINH NGHIỆM VỀĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢOĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠ
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC
RÚT RA CHO CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM
2.3.1. Kinh nghiệm về đinh giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại ngân hàngthương thương
mại ở các nước trên thê giới a. Kinh nghiệm của Úc
Định giá BĐS ở Úc đã có lịch sử phát triển lâu đời. Từ cuối những năm 1960 và đầu những năm 1970, các bang ở Úc đều xây dựng Luật quy định về định giá đất. Từ đó đến nay, các luật này đã được xem xét và sửa đổi rất nhiều lần và đi đơi với nó
là cơng tác định giá, thẩm định giá đất đai ngày càng được hoàn thiện hơn.
Luật này quy định rất rõ về các vấn đề xung quanh định giá đất đến quy trình thực hiện các văn bản hướng dẫn. Các bang ở Úc đều có cơ quan chịu trách nhiệm định giá và thẩm định giá, đại diện là Giám đốc và Phó Giám đốc thẩm định giá. Các phương pháp định giá phổ biến là phương pháp so sánh, phương pháp vốn hố, phương pháp chi phí.
b. Kinh nghiệm của Thái Lan
Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá
của Thái Lan đã hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều nước trên thế giới
như Mỹ, Nhật, Úc,... Qua đó phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi khi định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay. Bên cạnh việc đưa ra các tiêu chuẩn về định giá, ở Thái Lan, xây dựng khung phân tích CAPM cho kế hoạch điều chỉnh đất và
nghiên cứu về thuế tài sản trên tồn quốc, hệ thống thơng tin địa lý (GIS) với hệ thống
bàn đồ cơ bản.
Tuy nhiên, qua giai đoạn khủng hoảng tài chính, hệ thống tài chính của Thái Lan đã phát hiện ra nhiều sai phạm trong đó có nhiều sai phạm bắt nguồn từ những lý do liên quan đến định giá tài sản như cán bộ định giá không đủ thông tin về thị trường, cán bộ định giá cấu kêt với khách hàng nâng khống giá trị tài sản. Do đó, Thái Lan sau khủng hoảng đã và đang cố gắng xây dựng hệ thống giá trên thị trường nhằm mục đích cung cấp cho hệ thống tài chính, các tổ chức trong lĩnh vực định giá có những thơng tin chi tiết và chính xác.
2.3.2. Bài học rút ra cho công tác định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại cácngân hàng thương mai ở Việt Nam ngân hàng thương mai ở Việt Nam
Nhìn chung, hệ thống pháp luật quy định về định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay ở các nước đã được hình thành đầy đủ từ những quy định về đối tượng, phạm
vi định giá, nội dung, trình tự, thủ tục định giá đến các nguyên tắc, phương pháp định
giá. Luật pháp đã quy định khá rõ ràng về các phương pháp được sử dụng trong công
tác định giá tài sản bảo đảm. Các nước này đều có đặc điểm chung là áp dụng các phương pháp định giá đã được phổ biến và thành công ở các nước trên thế giới, đặc biệt là Mỹ. Đó là phương pháp so sánh, phương pháp vốn hố, phương pháp chi phí, phương lợi nhuận, phương pháp thặng dư. Đối với các mục đích khác nhau với mỗi loại tài sản bảo đảm khác nhau thì các cơng ty hoặc cán bộ định giá sẽ linh hoạt sử dụng các phương pháp khác nhau. Trên thực tế, phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất ở các nước trên thế giới. Từ những nghiên cứu kinh nghiệm
tổ chức và thực hiện công tác định giá tài sản bảo đảm của một số nước có thể rút ra một số bài học cho công tác tiến hành định giá tài sản bảo đảm phục vụ công tác cho vay tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam như sau:
Thứ nhất, xét về phương pháp được áp dụng: Phương pháp chi phí và phương pháp so sánh vẫn là hai phương pháp phổ biến trong công tác định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Tuy nhiên, để có được một độ chính xác cao ở kết quả, vẫn cần có sự kết hợp của nhiều phương pháp khác nhau ví dụ như phương pháp thặng dư, phương pháp thu thập...
Thứ hai, về cách thức xây dựng hệ thống thơng tin: Để có thể áp dụng được các
phương pháp định giá một cách hiệu quả, cần xây dụng hệ thống thơng tin, dự đốn diễn biến thị trường trong quá trình định giá tài sản bảo đảm, chú trọng đặc biệt vào tài sản bảo đảm được hình thành sau thời gian ký kết hợp đồng tín dụng. Lấy kinh nghiệm ở các nước phát triển, việc xây dựng một hệ thống thông tin thị trường mạnh là nền tảng vững chắc đưa công tác thẩm định giá trị tài sản một cách chuyên nghiệp hơn, đánh giá và phản ảnh một cách chính xác giá trị thị trường của tài sản đảm bảo cũng như dự đoán được xu hướng biến động của tài sản. Việc nắm chắc dữ liệu thống
kê chính xác, với mẫu thống kê lớn về giá giao dịch tài sản, thời điểm giao dịch, chủ sở hữu. là những thông tin vô cùng quý giá cho việc định giá tài sản đảm bảo, giúp cho nghiệp vụ định giá chính xác, phản ánh đúng thị trường tại thời điểm được định giá. Do đó các ngân hàng thương mại cũng như Chính phủ Việt Nam cần xây dựng một cơ quan chun biệt chun trách để có thể áp dụng cơng nghệ thơng tin, kết hợp
với các số liệu thống kê nhằm tạo ra một hệ thống thông tin giao dịch thị trường chuẩn
mực nhất.
Thứ ba, về quy trình định giá: Quy trình định giá tại các nước phát triển được thực hiện tương đối chặt chẽ. Các quy định và các thủ tục giữa các bước với nhau cũng cực kỳ đơn giản, rành mạch, đơn giản. Trong mỗi bước của quy trình thường ghi rõ những nội dung tiến hành, cơng việc đã hồn thành và nội dung các bước tiếp theo. Khi bắt đầu định giá, công việc đầu tiên là thu thập thông tin và xử lý thông tin liên quan đến tài sản đảm bảo và các yếu tố phát sinh liên quan. Sau đó tiến hành định
giá tài sản đảm bảo theo dựa vào các thơng tin:
- Thơng tin về tài sản: Kích thước, hình thể, đặc điểm chức năng, quy mô. - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản: Các quy hoạch, điều kiện hạn chế. - Quyền sở hữu: Tình trạng sở hữu, giấy tờ đi kèm, các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu.
- Thu thập thông tin thị trường. - Phân tích và đưa ra giá trị TSBĐ - Lập báo cáo định giá
Thứ tư, về các cán bộ định giá: Tách riêng vai trị của cán bộ tín dụng và cán bộ
thẩm định. Tách bạch chức năng của từng bộ phận là điều cực kỳ quan trọng trong hoạt động của các ngân hàng, đặc biệt là chức năng của cán bộ thẩm định và cán bộ tín dụng. Điều đó quyết định trực tiếp đến sự hiệu quả trong q trình cấp tín dụng đảm bảo an tồn cho hoạt động của ngân hàng.
TĨM TẮT CHƯƠNG II
Trong chương I, khoá luận đã đưa ra những khái niệm cơ bản về tài sản bảo đảm và các phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay cùng với nội dung thẩm định giá và các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Thương mại. Đây là những cơ sở lý luận cần thiết cho việc nghiên cứu đánh giá
hiệu quả công tác định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi nhanh Đơ Thành.
CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH GIAO DỊCH ĐÔ THÀNH,
NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG.