5. Kết cấu khóa luận
1.4. Thẩm định giá TSĐB nhằm mục đích cho vay tại NHTM
1.4.5. Các phương pháp thẩm định giá tài sản
Khái niệm: Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Các khái niệm liên quan:
Tài sản tương tự: là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, hình dáng kích thước, ngun lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng, ...
TSSS: là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Các yếu tố so sánh: là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm TS, đặc điểm kinh tế-kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản bán khác kèm theo), ... có ảnh hưởng lớn đến giá trị TS.
Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau.
Các bước áp dụng phương pháp đối với BĐS và động sản:
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về tài sản tương đương với tài sản cần định giá Bước 2: Tiến hành kiểm tra các loại TSSS để xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá và đảm bảo các tài sản này có thể dùng để so sánh.
Bước 3: Lựa chọn những tài sản mang ra so sánh thích hợp nhất.
Bước 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa TSSS và tài sản cần định giá để thực hiện điều chỉnh.
Bước 5: Ước tính giá trị cùa tài sản cần thẩm định dựa trên cơ sở các TSSS sau khi điều chỉnh.
Cơng thức tính: Phương pháp này khơng có cơng thức tính mà sử dụng chủ
yếu sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trường.
Ứng dụng thực tiễn: Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm
định giá các tài sản có tính đồng nhất cao, có giao dịch, mua bán phổ biến trên thị trường.
b. Phương pháp chi phí
Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Các bước tiến hành:
Đối với tài sản là BĐS:
Bước 1: Ước tính giá trị mảnh đất trống.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thể cơng trình có trên đất.
Bước 3: Ước tính giá trị hao mịn tích lũy của cơng trình xây dựng trên đất. Bước 4: Khấu trừ giá trị hao mịn tích lũy vào chi phí xây dựng cơng trình trên đất cộng với giá trị đất trống.
Đối với tài sản là động sản:
Bước 1: Ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế để sản xuất, đưa vào sử dụng các tài sản như máy móc, thiết bị.
Bước 2: Ước tính giá trị hao mịn tích lũy phù hợp.
Bước 3: Khấu trừ giá trị hao mịn tích lũy vào chi phí thay thế máy móc, thiết bị.
Cơng thức tính:
* Giá trị ước tính của BĐS = Giá trị ước tính của lơ đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế cơng trình xây dựng trên đất - giá trị hao mịn tích lũy của cơng
mịn lũy kế (do hao mịn hữu hình và vơ hình).
Ứng dụng thực tiễn: Phù hợp với các tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, các
tài sản chun dụng, ít hoặc khơng có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đáp ứng điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh thị trường; các tài sản mang tính bảo hiểm; tính tốn mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù và kiểm tra kết quảcác phương pháp thẩm định khác.
c. Phương pháp thu nhập
Khái niệm: Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là
phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này cịn được gọi là q trình vốn hố thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu.
Bước 2: Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm thuế, phí). Bước 3: Xác định thu nhập ròng hàng năm: Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm - Chi phí phát sinh hàng năm
Bước 4: Ước tính tỷ suất vốn hóa: Dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường.
Bước 5: Xác định giá trị hiện tại của tài sản cần định giá theo cơng thức vốn hóa như sau:
Cơng thức tính:
∙, . ∙ 1 ∙ ʌ . ∙ , , Λ • , Tồng thu nhập ròng hằng nầm
Gia trị hiện tại của tài sản = —-—∙χ.^ - - - -
Ty suẫt vỗn hóa
Hoặc Giá trị hiện tại của tài sản =∑p= 1 p * (l+i)7τ
Trong đó: Pt: Thu nhập tương lai mà tài sản đem lại cho NĐT ở năm t i: Tỷ suất chiết khấu
n: Thời gian nhận được thu nhập
Ứng dụng thực tiễn: Áp dụng đối với các tài sản có khoản thu nhập thường
xuyên trong tương lai, có căn cứ có thể ước tính được khoản thu nhập đó và tỷ suất chiết khấu phù hợp, chủ yếu là các tài sản đầu tư và tư vấn cho quyết định lựa chọn đầu tư.
d. Phương pháp thặng dư (chỉ áp dụng đối với BĐS)
Khái niệm: Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị
trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định phương án tốt nhất và hiệu quả nhất. Bước 2: Ước tính tổng giá trị doanh thu phát triển của BĐS. Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS
Cơng thức tính:
Giá trị của BĐS = Doanh thu - Chi phí - Nghĩa vụ thuế.
Doanh thu dự kiến từ tài sản trong tương lai quy đổi về hiện tại: DT= ∑1i-^-t
(i+i)f
Trong đó: DTt: Doanh thu của dự án năm thứ t. n: Số năm thực hiện dự án.
i: Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án, tối thiểu bằng lãi suất TPCP kỳ hạn tương đương tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá.
Chi phí dự kiến để tạo ra sự phát triển của tài sản trong tương lai quy đổi về hiện tại:
CP = ∑ cpt
CP
∑ t=Ư 1+í) t Trong đó: CPt: Chi phí của dự án năm thứ t n: Số năm thực hiện dự án
i: Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án, tối thiểu bằng lãi suất TPCP kỳ hạn tương đương tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá
Điều kiện áp dụng: Áp dụng cho những BĐS có tiềm năng để phát triển (đất
trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo).
e. Ưu nhược điểm của từng phương pháp
So sánh
vững chắc để được cơng nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường - là các bằng chứng rõ ràng, thực tế.
các dữ liệu mang tính lịch sử. Do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá. Địi hỏi thẩm định viên phải có năng lực, kinh nghiệm và kiến thức thị trường khi thẩm định giá trị của một số TSBĐ có tính đặc thù.
được sai sót khi cung cầu có biểu hiện thay đổi mạnh.
giảm giá trong một số trường hợp gặp khó khăn, áp dụng phương pháp khấu hao mang tính chất chủ quan cao phụ thuộc nhiều vào trình độ của nhân viên thẩm định và quan trọng nhất là chi phí nói chung khơng bằng giá trị tài sản.
Thu nhập
Có lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà tài sản mang lại cho một chủ thể, ngoại trừ kỹ thuật triết khấu dịng tiền thì đây là phương pháp đơn giản.
Phương pháp có độ chính xác tương đối cao nếu các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao và có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được.
Khi phân tích tài sản cần phải điều chỉnh nhiều mặt phụ thuộc vào đặc tính kinh tế của tài sản đó. Kết quả dự báo có độ nhạy cảm lớn trước sự thay đổi của các tham số tính tốn.
Thặng dư
Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển. Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu. Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Phụ thuộc vào dự án đang được lên kế hoạch trên khu BĐS nếu áp dụng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Các chi phí và thu nhập có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường. Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số và
phương pháp này cũng không đề cập đến giá trị thời gian của tiền.