5. Kết cấu khóa luận
2.2. Thực trạng hoạt động thẩm định giá TSĐB tại TPBank CNHà
2019, trong khi chi nhánh đã trích lập dự phịng rủi ro và phân loại nợ đầy đủ theo đúng quy định. Điều này cho thấy chất lượng tín dụng vẫn được chi nhánh kiểm soát tương đối tốt.
2.2. Thực trạng hoạt động thẩm định giá TSĐB tại TPBank - CN HàNội Nội
2.2.1. Tổ chức bộ máy Thẩm định giá
Hiện nay, hoạt động Thẩm định giá TSĐB tại chi nhánh được thực hiện bởi Phòng Định giá tài sản phía Bắc trực thuộc Trung tâm Thẩm định và Giám sát TSĐB thuộc khối Tín dụng của NHTMCP Tiên Phong.
Phịng Định giá TS phía Bắc chịu trách nhiệm thực hiện việc thẩm định và tái thẩm định TSĐB phục vụ mục đích cấp tín dụng theo yêu cầu của các đơn vị kinh doanh thuộc khu vực miền Bắc.
Hình 2.2: Sơ đồ tổ chức bộ máy phịng Định giá tài sản.
(Nguồn: NHTMCP Tiên Phong)
2.2.2. Chính sách thẩm định giá TSĐB nhằm mục đích cho vay tại
TPBank - CN Hà Nội
a. Danh mục TSĐB tiền vay tại TPBank - CN Hà Nội
Theo quy chế chung về nhận TSĐB số 13/QC-TPB.HĐQT của TPBank danh mục TSĐB khoản vay tại CN Hà Nội có thể nhận bao gồm: BĐS, động sản và hợp đồng tiền gửi. Trong danh mục BĐS bao gồm QSD đất và TS gắn liền với đất. Động sản bao gồm các máy móc phục vụ SXKD; phương tiện giao thông vận tải; hàng hóa lưu trữ trong kho; tài sản hình thành từ vốn vay trong tương lai.
Danh mục chưa có sự phân chia cụ thể đối với từng loại TS mà chỉ liệt kê mang tính chung chung. Việc phân chia mới chỉ tập chung TS hình thành trong tương lai và TS là đất đai, cịn với TS là động sản thì chưa có sự phân chia chi tiết.
b. Yêu cầu về thẩm định giá TSĐB
lệ.
- TS cầm cố, thế chấp phải thỏa mãn được các yêu cầu về:
■ Quyền sở hữu tài sản: Tài sản cầm cố, thế chấp phải thuộc QSH hợp pháp của người đem cầm cố, thế chấp, khơng có tranh chấp.
■ Giá trị tài sản: TSĐB có giá trị, đồng thời ngân hàng phải có đủ căn cứ, khả năng và phương tiện để xác định giá trị tài sản đó theo quy định của TPBank, NHNN và của Chính phủ.
■ Mức thanh khoản của TS: TS đem thế chấp phải có khả năng chuyển nhượng
khi cần thiết.
- NV định giá TSĐB cần có kinh nghiệm về chun mơn, nghiệp vụ, nắm chắc các quy định về giá cả, cách tính giá trị TS theo quy định của Nhà nước và của TPBank, có khả năng đánh giá về TS trên các phương diện giá cả, khả năng chuyển nhượng, sự ảnh hưởng của các yếu tố khách quan và chủ quan tới TS.
- Nếu nhân viên định giá TSĐB có quan hệ với chủ TS và có thể ảnh hưởng tiêu cực đến công tác định giá thì phải chủ động báo cáo để kịp thời phân cơng nhân
viên khác để thay thế.
- Ngồi ra, CN có thể th tổ chức chun mơn có thẩm quyền bên ngồi đánh giá trong các tình huống: Mức giá trị thị trường chênh lệch thấp hơn so với mức giá theo quy định của Nhà nước; Giá trị thị trường không khớp với giá trị theo dõi trên sổ sách kế toán theo dõi; Nhân viên thẩm định TSĐB thiếu căn cứ xác định; hoặc do
KH yêu cầu.
- Lãnh đạo phịng có nhiệm vụ phê duyệt sau khi nhân viên thẩm định TSBĐ trình lên kết quả định giá. Trong trường hợp TSĐB có giá trị cao (mức độ quy định bởi Tổng giám đốc) thì lãnh đạo phịng có nhiệm vụ đánh giá lại một lần nữa.
c. Phương pháp định giá TSĐB áp dụng tại TPBank - CN Hà Nội
Bước 1: Khảo sát và thu thập các thông tin của TSSS.
- Chọn ra ít nhất 3 TSSS có đặc điểm tương tự tài sản cần thẩm định về vị trí, khả năng sinh lời, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, quy mơ diện tích, hình dáng, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý về QSD đất từng chuyển nhượng trên thị
trường, có QSD đất trong khoảng thời gian khơng q 2 năm tính đến thời điểm định giá.
- Thu thập thông tin về: giá đất, vị trí, diện tích, hình dáng kích thước, cơ sở hạ tầng về kỹ thuật, hạ tầng xã hội, mục đích sử dụng, tính trạng pháp lý, thời điểm chun nhượng, ... và các thơng tin có khả năng ảnh hưởng đến giá đất.
Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của TSSS với TS cần định giá.
- Tìm ra các yếu tố giống và khác biệt của TSSS với TS cần thẩm định. - Điều chỉnh yếu tố khác biệt của các TSSS so với TS cần định giá.
- Dựa vào yếu tố khác biệt của các TSSS với TS cần định giá, từ đó điều chỉnh mức giá của TSSS theo tỷ lệ tương đối hoặc giá trị tuyệt đối.
- Việc điều chỉnh này được xác định trên nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn, thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ tương đối sau. Nếu yếu tố của TSSS tốt hơn TS cần định giá thì điều chỉnh giảm giá TSSS, cịn nếu yếu tố của TSSS kém hơn TS cần định giá thì điều chỉnh tăng giá TSSS.
Bước 3: Ước tính giá đất của TS cần định giá:
Giá đất của TS cần định giá ước tính xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng TSSS theo các yếu tố khác biệt của các TSSS với TS cần định giá .
Bước 4: Xác định giá trị TS cần định giá:
Giá trị TS cần định giá được xác định bằng cách tính bình qn của các mức giá ước tính đã xác định trước đó. Mức chênh lệch giá đất của TS định giá với từng mức giá ước tính phải đảm bảo khơng vượt quá 10%.
Phương pháp chiết trừ:
gắn liền với đất, bằng cách loại trừ giá trị CTXD ra khỏi tổng giá trị của BĐS. Trình tự tiến hành bao gồm:
Bước 1: Khảo sát và chọn ra ít nhất 3 BĐS có thửa đất mang các đặc điểm tương tự với thửa đất của BĐS cần định giá. Đồng thời thu thập thông tin về TS gắn liền với đất của các BĐS so sánh. Các đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dáng, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý, hạ tầng về kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác có khả năng tác động đến giá của thửa đất.
Bước 2: Xác định giá trị TS gắn liền với đất của các BĐS so bằng cách lấy giá trị xây mới của CTXD trên đất trừ đi giá trị hao mịn tính tại thời điểm định giá.
Trong đó, giá trị hao mòn của TS được xác định bằng phương pháp thống kê kỹ thuật. Và giá trị xây mới CTXD trên đất của BĐS so sánh được tính bằng chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo CTXD đó.
Bước 3: Xác định giá trị QSD đất của các BĐS so sánh ở thời điểm định giá. Giá trị QSD đất của các BĐS so sánh được tính theo cách lấy giá trị giao dịch của BĐS so sánh trừ đi giá trị của CTXD trên đất.
Trong đó, giá trị giao dịch của BĐS so sánh là giá đã giao dịch thành công, hoặc giao dịch chưa thành cơng đã quy về mức giá có khả năng giao dịch thành cơng.
Bước 4: Xác định giá trị QSD đất của BĐS cần định giá.
Giá trị QSD đất của BĐS cần định giá được tính tốn dựa trên bình qn giá trị QSD đất của các BĐS so sánh sau khi đã điều chỉnh các yếu tố khác biệt.
❖ Đối với động sản: TPBank - CN Hà Nội dùng phương pháp so sánh trực
tiếp làm phương pháp chính để định giá động sản.
So sánh trực tiếp là phương pháp dựa vào các thông tin thu thập được trên thị trường của các TSSS đã được giao dịch. Dựa vào các đặc điểm kinh tế kỹ thuật có tính năng tương tự với các TS cần định giá là cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá mua, bán để ước tính giá trị thị trường của TS cần thẩm định. Phương pháp này được ứng dụng cho các TS được giao dịch phổ biến trên thị trường như phương
tiện vận tải, cơng cụ, máy móc, dụng cụ,...
Biểu đồ 2.1: Tỷ trọng phương pháp thẩm định giá TPBank Hà Nội đã áp dụng trong năm 2020.
(Nguồn: Tự tổng hợp)
Từ biểu đồ trên ta thấy, trong các phương pháp thẩm định TS đã nêu ở chương 1 nhân viên thẩm định chủ yếu sử dụng hai phương pháp là so sánh và chi phí, trong đó áp dụng đến 83% là phương pháp so sánh, và phương pháp chi phí là 9%, các phương pháp còn lại được sử dụng với tần suất rất ít.
2.2.3. Quy trình thẩm định giá TSĐBphục vụ cho vay tại TPBank — CN Hà Nội
Hiện nay, tại TPBank - CN Hà Nội, quy trình thẩm định TSĐB được thực hiện theo quy trình thống nhất gồm các bước sau:
Hình 2.3: Sơ đồ quy trình định giá TSĐB phục vụ cho vay tại TPBank.
(Nguồn Phòng KHDN, TPBank - CN Hà Nội)
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ và phân cơng định giá:
Nhân viên phịng tín dụng tiếp nhận các u cầu thế chấp TS từ KH, thực hiện song song với bước này là việc thẩm định hồ sơ vay vốn KH. Chuyên viên tín dụng sẽ gửi thông tin về TSĐB của KH sang Trung tâm Thẩm định TS để định giá. Việc thẩm định TSĐB nhằm tránh cho ngân hàng gặp các rủi ro do về quy hoạch, tranh chấp, về tính thanh khoản, sự suy giảm giá trị, vay hộ, và các rủi ro pháp lý khác.
Tài sản cầm cố thế chấp cần thỏa mãn các điều kiện: Giá trị tài sản dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ tại TPBank; Nếu tài sản dùng để đảm bảo nghĩa vụ đối với cả các tổ chức tín dụng khác thì phải được thể hiện chi tiết và có thể xác định giá trị cụ thể; TSĐB không bị phụ thuộc bởi các điều kiện mà tổ chức tín dụng hay bên thứ ba khác đặt ra đối với TS.
Người đứng đầu bộ phận thẩm định giá TS có nghĩa vụ phân công các nhân viên đủ điều kiện tham gia thẩm định tài sản. Với những TSĐB khó thẩm định giá (máy móc, thiết bị chuyên dụng, BĐS ở các vị trí đắc địa, ...) thì phải có sự tham gia của lãnh đạo phịng hoặc th các cơng ty định giá chuyên nghiệp bên ngoài..
Bước 2: Kiểm tra, hoàn thiện hồ TSĐB:
Tiến hành kiểm tra trên hồ sơ tài sản. So sánh đối chiếu với các quy định của pháp luật, của TPBank về sự hợp pháp của tài sản:
- Xác định TSĐB đã phù hợp chủng loại, điều kiện nhận cầm cố, thế chấp, có thuộc danh mục TSĐB tiền vay theo quy định TPBank.
- Hồ sơ chứng từ của TSĐB có đúng bản chính theo quy định pháp luật không?
- Xác minh tính thực tế, hợp lý, hợp lệ đầy đủ chữ ký và xác nhận của các cơ quan liên quan đối với các giấy tờ chứng từ trong bộ hồ sơ, cụ thể về thời gian, địa điểm phát hành, thời gian còn hiệu lực và phải có dự tham chiếu về TS.
- Thời gian thế chấp, cầm cố phải nhỏ hơn thời gian sở hữu, sử dụng còn lại của TS.
- Tài sản theo quy định phải đăng ký QSH thì phải có bản đăng ký QSH theo quy định.
- Nguồn gốc của TSĐB phải hợp pháp.
- TS theo quy định bắt buộc mua bảo hiểm thì phải mua bảo hiểm.
Một trong các điều kiện đủ của tài sản để làm TSĐB là phải chứng minh được quyền sở hữu, QSD của tài sản. Chính vì vậy, khi đối chiếu, kiếm tra nếu hồ sơ pháp lý không đầy đủ, nhân viên tiếp nhận đề nghị đơn vị cung cấp bổ sung.
giá, báo cáo lãnh đạo phịng để kiểm tra và thơng báo lại cho cán bộ tín dụng về việc thơng báo cho KH bằng email hoặc văn bản về việc TSĐB không đủ điều kiện thế chấp. Neu TSĐB đủ điều kiện thì liên hệ chủ TS hay đối tượng liên quan để tiến hành kiểm tra thực trạng tài sản.
Bước 3: Thẩm định giá TSĐB:
Xác định các đặc điểm chính và cơ sở giá trị:
- Xác định những đặc điểm cơ bản có thể ảnh hưởng đến giá trị của TS cần định giá. Nếu phát hiện có những hạn chế trong việc xác định những đặc điểm trên thì cần phải được thể hiện rõ trong biên bản thẩm định và báo cáo định giá.
- Xác định đối tượng sử dụng kết quả định giá: Cá nhân, đơn vị yêu cầu thẩm định giá.
- Xác định thời điểm thẩm định giá và mục đích thẩm định giá: Dựa vào tờ trình yêu cầu thẩm định của đơn vị đề nghị thẩm định giá. Kết quả thẩm định giá có thể khác nhau tùy theo mục đích định giá. Mục đích, thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong Biên bản thẩm định giá và phiếu Báo cáo kết quả định giá.
- Cơ sở giá trị : Dựa vào đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật, thị trường của tài sản và mục đích định giá các cán bộ định giá xác định cơ sở giá trị thị trường hay phi thị trường.
Lập ra kế hoạch thẩm định giá:
Cán bộ định giá sẽ tiến hành lên kế hoạch để thẩm định tài sản sau khi nắm được khái quát về tài sản. Bước này nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung thực hiện cũng như tiến độ của tồn bộ q trình thẩm định giá.
Khảo sát thực tế, thu thập thơng tin:
• Đánh giá quyền sở hữu của TSĐB: Đối với TS là động sản, máy móc, thiết bị:
- Khảo sát thông tin, xác định xem tài sản đã được mang đi thế chấp, cầm cố, cho mượn, cho thuê, góp vốn ở đâu chưa? Mọi khiếu nại tranh chấp liên quan đến tài sản?
giấy tờ khác giá trị bằng tiền đều phải kèm theo các văn bản của tổ chức phát hành xác nhận.
Đối với TS là BĐS:
- Xác minh được chủ sở hữu TS. Số lượng thành viên cùng sở hữu TS. Thông tin (tên, tuổi, địa chỉ, số CMND/ CCCD/số hộ chiếu) của các đối tượng đồng sở hữu tài sản. Nếu sở hữu tài sản là pháp nhân cần xác định tên, địa chỉ giao dịch, người đứng đầu, giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép thành lập. Đồng thời kèm theo sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản hoặc cơ quan có thẩm quyền về việc mang tài sản đi thế chấp, cầm cố.
- Xác định người có liên quan đến TS như người đang quản lý TS, mối liên hệ với chủ sở hữu, người thừa kế, ... ?
- Xác định xem TS đã được mang đi cầm cố, cho mượn, cho thuê, góp vốn ở đâu chưa? Mọi tranh chấp liên quan đến TS.
• Đánh giá hiện trạng của TS
Đối với TS là động sản, hàng hóa, máy móc, thiết bị:
- Nhãn hiệu, nhà SX, nơi SX, nguyên giá, hao mòn giá trị cịn lại, tính năng sử dụng của tài sản (công dụng, công suất, năng suất ...)? Đặc điểm, hình dáng quy mơ, kích thước, thời hạn sử dụng, mức độ mới cũ của TS cần định giá và các TSSS. - Địa chỉ, người (tổ chức) đang lưu giữ, bảo quản, sử dụng TS.
- TS đang được thế chấp cầm cố ở đâu khơng? Mục đích thế chấp là gì?
- TS có đang cho thuê, mượn, góp vốn ở đâu chưa? Cơ sở pháp lý của việc cho thuê, mượn, góp vốn?
Đối với TS là BĐS:
Với QSD đất:
- Vị trí địa lý: vị tri thực tế của thửa đất so với bản đồ địa chính, địa chỉ, vị trí thửa, lô đất, số tờ bản đồ, số thửa đất, .TS đã đăng ký giao dịch đảm bảo nào chưa? Ở đâu?