(Nguồn Phòng KHDN, TPBank - CN Hà Nội)
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ và phân công định giá:
Nhân viên phịng tín dụng tiếp nhận các u cầu thế chấp TS từ KH, thực hiện song song với bước này là việc thẩm định hồ sơ vay vốn KH. Chuyên viên tín dụng sẽ gửi thông tin về TSĐB của KH sang Trung tâm Thẩm định TS để định giá. Việc thẩm định TSĐB nhằm tránh cho ngân hàng gặp các rủi ro do về quy hoạch, tranh chấp, về tính thanh khoản, sự suy giảm giá trị, vay hộ, và các rủi ro pháp lý khác.
Tài sản cầm cố thế chấp cần thỏa mãn các điều kiện: Giá trị tài sản dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ tại TPBank; Nếu tài sản dùng để đảm bảo nghĩa vụ đối với cả các tổ chức tín dụng khác thì phải được thể hiện chi tiết và có thể xác định giá trị cụ thể; TSĐB không bị phụ thuộc bởi các điều kiện mà tổ chức tín dụng hay bên thứ ba khác đặt ra đối với TS.
Người đứng đầu bộ phận thẩm định giá TS có nghĩa vụ phân công các nhân viên đủ điều kiện tham gia thẩm định tài sản. Với những TSĐB khó thẩm định giá (máy móc, thiết bị chuyên dụng, BĐS ở các vị trí đắc địa, ...) thì phải có sự tham gia của lãnh đạo phịng hoặc th các cơng ty định giá chuyên nghiệp bên ngoài..
Bước 2: Kiểm tra, hoàn thiện hồ TSĐB:
Tiến hành kiểm tra trên hồ sơ tài sản. So sánh đối chiếu với các quy định của pháp luật, của TPBank về sự hợp pháp của tài sản:
- Xác định TSĐB đã phù hợp chủng loại, điều kiện nhận cầm cố, thế chấp, có thuộc danh mục TSĐB tiền vay theo quy định TPBank.
- Hồ sơ chứng từ của TSĐB có đúng bản chính theo quy định pháp luật không?
- Xác minh tính thực tế, hợp lý, hợp lệ đầy đủ chữ ký và xác nhận của các cơ quan liên quan đối với các giấy tờ chứng từ trong bộ hồ sơ, cụ thể về thời gian, địa điểm phát hành, thời gian còn hiệu lực và phải có dự tham chiếu về TS.
- Thời gian thế chấp, cầm cố phải nhỏ hơn thời gian sở hữu, sử dụng còn lại của TS.
- Tài sản theo quy định phải đăng ký QSH thì phải có bản đăng ký QSH theo quy định.
- Nguồn gốc của TSĐB phải hợp pháp.
- TS theo quy định bắt buộc mua bảo hiểm thì phải mua bảo hiểm.
Một trong các điều kiện đủ của tài sản để làm TSĐB là phải chứng minh được quyền sở hữu, QSD của tài sản. Chính vì vậy, khi đối chiếu, kiếm tra nếu hồ sơ pháp lý không đầy đủ, nhân viên tiếp nhận đề nghị đơn vị cung cấp bổ sung.
giá, báo cáo lãnh đạo phịng để kiểm tra và thơng báo lại cho cán bộ tín dụng về việc thơng báo cho KH bằng email hoặc văn bản về việc TSĐB không đủ điều kiện thế chấp. Neu TSĐB đủ điều kiện thì liên hệ chủ TS hay đối tượng liên quan để tiến hành kiểm tra thực trạng tài sản.
Bước 3: Thẩm định giá TSĐB:
Xác định các đặc điểm chính và cơ sở giá trị:
- Xác định những đặc điểm cơ bản có thể ảnh hưởng đến giá trị của TS cần định giá. Nếu phát hiện có những hạn chế trong việc xác định những đặc điểm trên thì cần phải được thể hiện rõ trong biên bản thẩm định và báo cáo định giá.
- Xác định đối tượng sử dụng kết quả định giá: Cá nhân, đơn vị yêu cầu thẩm định giá.
- Xác định thời điểm thẩm định giá và mục đích thẩm định giá: Dựa vào tờ trình yêu cầu thẩm định của đơn vị đề nghị thẩm định giá. Kết quả thẩm định giá có thể khác nhau tùy theo mục đích định giá. Mục đích, thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong Biên bản thẩm định giá và phiếu Báo cáo kết quả định giá.
- Cơ sở giá trị : Dựa vào đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật, thị trường của tài sản và mục đích định giá các cán bộ định giá xác định cơ sở giá trị thị trường hay phi thị trường.
Lập ra kế hoạch thẩm định giá:
Cán bộ định giá sẽ tiến hành lên kế hoạch để thẩm định tài sản sau khi nắm được khái quát về tài sản. Bước này nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung thực hiện cũng như tiến độ của tồn bộ q trình thẩm định giá.
Khảo sát thực tế, thu thập thơng tin:
• Đánh giá quyền sở hữu của TSĐB: Đối với TS là động sản, máy móc, thiết bị:
- Khảo sát thơng tin, xác định xem tài sản đã được mang đi thế chấp, cầm cố, cho mượn, cho thuê, góp vốn ở đâu chưa? Mọi khiếu nại tranh chấp liên quan đến tài sản?
giấy tờ khác giá trị bằng tiền đều phải kèm theo các văn bản của tổ chức phát hành xác nhận.
Đối với TS là BĐS:
- Xác minh được chủ sở hữu TS. Số lượng thành viên cùng sở hữu TS. Thông tin (tên, tuổi, địa chỉ, số CMND/ CCCD/số hộ chiếu) của các đối tượng đồng sở hữu tài sản. Nếu sở hữu tài sản là pháp nhân cần xác định tên, địa chỉ giao dịch, người đứng đầu, giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép thành lập. Đồng thời kèm theo sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản hoặc cơ quan có thẩm quyền về việc mang tài sản đi thế chấp, cầm cố.
- Xác định người có liên quan đến TS như người đang quản lý TS, mối liên hệ với chủ sở hữu, người thừa kế, ... ?
- Xác định xem TS đã được mang đi cầm cố, cho mượn, cho thuê, góp vốn ở đâu chưa? Mọi tranh chấp liên quan đến TS.
• Đánh giá hiện trạng của TS
Đối với TS là động sản, hàng hóa, máy móc, thiết bị:
- Nhãn hiệu, nhà SX, nơi SX, nguyên giá, hao mòn giá trị cịn lại, tính năng sử dụng của tài sản (công dụng, công suất, năng suất ...)? Đặc điểm, hình dáng quy mơ, kích thước, thời hạn sử dụng, mức độ mới cũ của TS cần định giá và các TSSS. - Địa chỉ, người (tổ chức) đang lưu giữ, bảo quản, sử dụng TS.
- TS đang được thế chấp cầm cố ở đâu khơng? Mục đích thế chấp là gì?
- TS có đang cho thuê, mượn, góp vốn ở đâu chưa? Cơ sở pháp lý của việc cho thuê, mượn, góp vốn?
Đối với TS là BĐS:
Với QSD đất:
- Vị trí địa lý: vị tri thực tế của thửa đất so với bản đồ địa chính, địa chỉ, vị trí thửa, lô đất, số tờ bản đồ, số thửa đất, .TS đã đăng ký giao dịch đảm bảo nào chưa? Ở đâu?
- Diện tích mặt bằng, kích thước các cạnh của thửa đất. - TS đang sử dụng hay đã ngưng sử dụng? Lý do là gì?
- Tình hình hiện tại và tương lai của thửa đất: quy hoạch, giải tỏa, thu hồi theo văn bản hoặc cơng bố chính thức của Nhà nước? Thời hạn sử dụng còn lại là bao nhiêu?
- TS hiện có đang cho thuê, mượn, cầm cố thế chấp, góp vốn ở đâu không? Mục đích? Thời hạn bao lâu?
Với nhà ở và CTXD:
- Tổng diện tích của cơng trình xây dựng trên đất, diện tích sàn xây dựng, số tầng, kết cấu cơng trình, hạ tầng kỹ thuật (điện, đường, cấp thốt nước, viễn thơng,...), quang cảnh xung quanh theo hồ sơ và trên thực tế.
- Chức năng, mục đích sử dụng hiện tại, năm xây dựng, dự kiến thời gian sử dụng, thời gian sử dụng cịn lại, tình trang duy tu sửa chữa, ...
- TS có đang cho thuê mượn, cầm cố, thế chấp góp vốn ở đâu không? Cơ sở pháp lý? Nếu có thì phải kê khai cụ thể từng loại TS, , tình trạng, số lượng theo hồ sơ và thực tế.
Khi khảo sát thực tế, để có đủ căn cứ chứng minh cho việc định giá, nhân viên phải chụp lại ảnh TS theo nhiều hình thức (tồn cảnh, chi tiết), các hướng quan sát khác nhau, .
• Xác định giá trị TSĐB: Cơ sở xác định:
- Các quy định về định giá, tính khấu hao, . của Nhà nước.
- Hồ sơ chứng từ liên quan đến giá trị tài sản và tài sản. - Giá do các cơ quan định giá cung cấp dùng để tham khảo. - Giá trị thị trường của TSSS ở thời điểm định giá.
- Đối với TS theo dõi trên sổ sách kế toán xác định giá trị theo giá trị tính trên sổ sách kế tốn, đối với TS hình thành từ việc mua bán xác định giá trị theo giá mua, với TS mức giá do Nhà nước quy định thì định giá giá trị theo quy định của Nhà nước.
- Định giá giá trị TS theo giá thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá: với TS thuê tổ chức chun nghiêp bên ngồi định giá thì giá trị do tổ chức định giá
cung cấp là giá trị để tham khảo; đối với một số TS có nhiều giá trị khác nhau thì xác định theo phương pháp bình quân trên cơ sở tối thiểu là từ 2 mức giá trở lên.
- Trên cơ sở xác định giá trị TS theo quy định và giá tham khảo của TS đó TPBank - CN Hà Nội và KH thống nhất giá trị TS làm căn cứ bảo lãnh, cho vay.
Thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên cần phân tích tồn bộ các dữ liệu thu thập được từ các nguồn liên quan đến TS thẩm định và các TSSS để làm cơ sở đánh giá tác động của các yếu tố đó đến kết quả cuối cùng.
Cán bộ thẩm định xem xét và lựa chọn phương pháp thẩm định giá, cơ sở giá trị phù hợp với mục định định giá, mức độ sẵn có của các dữ liệu, hướng dẫn áp dụng các phương pháp để xác định giá trị của TS cần thẩm định giá.
Nếu kết hợp 2 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một TS thẩm định, cần thiết nêu rõ đâu là phương pháp sử dụng chính, phương pháp nào dùng để đối chiếu, kiểm tra.
Phân tích, tổng hợp, tính tốn các số liệu và đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.
Bước 4: Lập Biên bản thẩm định và Phiếu báo cáo kết quả thẩm định giá.
Báo cáo thẩm định giá có thể lập bởi đơn vị được phân công bằng phần mềm của TPBank hoặc theo mẫu quy định trong hướng dẫn do Tổng GĐ ban hành. Về Biên bản thẩm định giá, nhân viên định giá sẽ lập trên cơ cở thông tin thu thập được và chuyển hồ sơ lên để kiểm soát. Sau khi hồ sơ được kiểm soát, Biên bản thẩm định giá sẽ được hồn tất để trình lên các cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Khi Biên bản thẩm định giá được phê duyệt, nhân viên thẩm định lập Phiếu báo cáo kết quả thẩm định giá, gồm các nội dung:
- Thông tin thể hiện đúng như thực tế, mô tả TS trình bày hợp lý theo một thứ tự nhất định, từ mô tả TS đến những nhân tố tác động tới giá trị thị trường của TS.
- Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định. - Ghi chú, phụ lục kèm theo (nếu có).
Sau khi có biên bản báo cáo kết quả thẩm định giá, những người có thẩm quyền được Tổng GĐ TPBank giao trong mỗi thời kỳ sẽ phê duyệt kết quả thẩm định.
Bước 6: Trả kết quả thẩm định và lưu hồ sơ.
• Trả kết quả thẩm định giá.
Sau khi được phê duyệt kết quả thẩm định giá sẽ được thông báo tới đơn vị yêu cầu thẩm định trong vòng 2 ngày kể từ khi việc khảo sát thẩm định theo sự hướng dẫn của đơn vị được hoàn thành.
Kết quả thẩm định sẽ được bàn giao cho đơn vị yêu cầu trong vịng 7 ngày làm việc kể từ khi có kết quả.
• Lưu hồ sơ
NV thẩm định bàn giao hồ sơ TS cho nhân viên lưu trữ để lưu trữ những thơng tin cần thiết liên quan đến q trình thẩm định giá.
Bước 7: Tái thẩm định sau vay.
Cán bộ nhân viên tín dụng sẽ thực hiện tái thẩm định định kì 6 tháng một lần hoặc đột xuất kiểm tra TSĐB về hiện trạng, giá trị và khả năng chuyển nhượng của TS. Quá trình này sẽ được ghi chép vào văn bản, và cán bộ tín dụng có trách nhiệm báo cáo nếu TS khơng cịn đáp ứng về hiện trạng, và giá trị ban đầu, ảnh hưởng đến việc xử lý và thu hồi vốn của ngân hàng.
2.2.4. Nội dung định giá TSĐBphục vụ mục đích cho vay tại TPBank- CN
Hà Nội
Để có cái nhìn chân thực về cơng tác thẩm định giá TSĐB nhằm mục đích cho vay tại TPBank- CN Hà Nội, sau đây là một ví dụ về minh họa hoạt động thẩm định giá TSĐB là một BĐS:
Thơng tin chung:
Ơng Nguyễn Cường xin cấp tín dụng tại TPBank - CN Hà Nội. Khoản vay được đảm bảo bằng TS là giá trị QSD đất và TS gắn liền với đất tại thửa đất số 60 tổ 18, đường Nguyễn Trãi, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, Thành
phố Hà Nội.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ thì bộ phận thẩm định giá đã họp thành lập tổ thẩm định giá và thực hiện thẩm định giá như sau:
Xác định tổng quan về BĐS cần định giá: Thông tin chung về TS:
Tên TS: Ngôi nhà 4 tầng tại số 35 ngõ 262A, Nguyễn Trãi, phường Thanh Xuân, TP Hà Nội.
Vị trí: Số 35 ngõ 262A, đường Nguyễn Trãi, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội.
Chủ TS: Ông Nguyễn Cường cùng vợ là bà Nguyễn Thị Minh Cầm.
Tiếp theo là công đoạn lập kế hoạch thẩm định giá và tiến hành khảo sát thực tế, thu thập thông tin:
Để xác định giá trị BĐS này thì các thẩm định viên cần thu thập thông tin liên quan đến BĐS cần thẩm định, và các BĐS tương tự.
Thông qua tìm hiểu kiểm tra, nhân viên thẩm định đưa ra một số nhận định như sau:
Mục đích thẩm định giá: Xác định giá trị TS để đảm bảo cho nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng tín dụng giữa TPBank - CN Hà Nội và ông Nguyễn Cường.
Hồ sơ pháp lý đầy đủ: Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và TS gắn liền với đất số CH6666984, số vào sổ cấp GCN: CS06191 cấp cho ông Nguyễn Cường và GCN số CH666982, số vào sổ cấp GCN số CS06190 cấp cho bà Nguyễn Thị Minh Cầm, do sở TN &MT thành phố Hà Nội cấp ngày 28/02/2017.
Hồ sơ CSH TS (CMTND, sổ hộ khẩu, giấy đăng kí kết hơn).
Kết luận: Các TS đều thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba và đủ điều kiện để thế chấp làm TSĐB tại ngân hàng.
Mô tả TS:
Thông tin giao dịch TSSS1 TSSS2 TSSS3
Địa chỉ Đường phố Trãi, phường Thanh Xuân Trung, quận
o Diện tích sử dụng riêng theo GCN/thực tế: 34.5 m2
o Diện tích sử dụng chung theo GCN/thực tế: 0m2
o Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị o Thời hạn sử dụng: Lâu dài
o Nguồn gốc sử dụng: Nhận thừa kế đất được công nhận QSD đất như giao
đất có thu tiền sử dụng đất.
❖TS gắn liền với đất:
o Loại cơng trình: Nhà ở độc lập/ riêng lẻ. o Diện tích ghi nhận trên GCN: 94 m2
o Diện tích xây dựng theo thực tế: 130 m2
o Diện tích tính giá trị: 94 m2
o Số tầng: 04
o Hình thức sở hữu: sở hữu riêng.
o Ghi chú: tờ bản đồ số 5E-II-12, số thửa 60.
Miêu tả chi tiết về TS của nhân viên thẩm đinh:
BĐS thẩm định là ngơi nhà 4 tầng, có 2 mặt thống với mặt tiền tiếp giáp mặt ngõ 262A Nguyễn Trãi (rộng #1,3m-2,3m), trước mặt rộng #2,3m; cạnh nhà tiếp giáp mặt ngõ (rộng 1,3m), cách đường Nguyễn Trãi #70m. Giá trị còn lại của CTXD là 85%. Theo thông tin trên GCN, chủ TS được được cơng nhận ngơi nhà với diện tích sàn 94m2, nhưng theo thực tế thẩm định TS trên đất là ngôi nhà với diện tích sử dụng 130m2, KH chưa cung cấp GPXD. Căn nhà hiện là nơi sinh sống