1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất
1.3.1. Các nhân tố khách quan
1.3.1.1. Các nhân tố về điều kiện tự nhiên
Đối tượng chính trong cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là BĐS. Đây là một tài sản mà giá trị của nó phụ thuộc rất lớn vào điều kiện tự nhiên.
Vị trí: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS ln tồn tại hai vị trí, vị trí tuyệt dối và vị trí tương đối. Những BĐS tọa lạc trong trung tâm đơ thị ln có giá trị cao hơn những BĐS cùng loại nhưng tọa lạc vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại ngã ba, ngã tư trên cách trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối).
Kích thước, hình dáng, diện tích thửa đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
Địa hình bất động sản tọa lạc: Ở những khu vực có địa hình thấp hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá BĐS được đánh giá thấp, ngược lại giá sẽ cao hơn.
Kiến trúc bên ngồi bất dộng sản: Neu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp thị hiếu, tập quán hơn thì giá trị cao hơn và ngược lại.
Môi trường, an ninh: Các yếu tố mơi trường sống, tình hình an ninh đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị các BĐS.
Vậy nên, khi thẩm định giá trị tài sản bảo đảm là BĐS, các nhân viên thẩm định của Ngân hàng cần khảo sát thực trạng nhằm nắm rõ được các điều kiện tự nhiên, gắn liền với sự tồn tại và ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá.
1.3.1.2. Môi trường kinh tế
Thẩm định giá TSBĐ một khâu trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại. Mà yếu tố quyết định đến hoạt động cho vay này chính là sự phát triển của nền kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu về vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như cho hoạt động tiêu dùng cũng tăng theo, do đó làm ra tăng vốn vay tại NHTM, điều này kéo theo công tác thẩm định cũng diễn ra sơi động hơn.
Bên cạnh đó, nền kinh tế phát triển, các định chế tài chính dần hồn thiện, trong đó có thị trường BĐS sẽ giúp thơng tin trên thị trường ngày càng trở nên hoàn hảo, đáng tin cậy hơn. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các NVTĐ thu thập thông tin dễ dàng hơn, đưa ra các lập luận cũng như những dự báo vững chắc hơn.
1.3.1.3. Môi trường pháp luật
Môi trường pháp luật tác động đến từng đối tượng xã hội nói riêng và các doanh nghiệp hoạt động vì mục đích lợi nhuận nói chung. Một mơi trường pháp lý hồn thiện, các văn bản pháp quy bám sát thực tiễn góp phần tạo hành lang pháp lý giúp cho các Ngân hàng đảm bảo an tồn tín dụng.
Cơng tác thẩm định giá chứa đựng rất nhiều cám dỗ, NVTĐ cũng có thể bắt tay với khách hàng hoặc bên thứ ba để định giá cao hoặc thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực mà BĐS đang có. Vì vậy, cần có sự quản lý, giám sát chặt chẽ nhằm hạn chế các hành vi tiêu cực xảy ra.
Việc đem tài sản thuộc quyền sở hữu của khách hàng làm tài sản bảo đảm tiền
vay tại các NHTM chứa đựng nhiều rủi ro trong việc xử lý các thủ tục sau vay. Do đó, cần có các quy định rõ ràng từ phía các cơ quan có thẩm quyền về quyền sở hữu tài sản, về các giao dịch bảo đảm nhằm nâng cao tính thanh khoản. Điều này, cũng giúp các NHTM quản lý và thẩm định tài sản dễ dàng hơn.
1.3.1.4. Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá
Ngân hàng, xét về bản chất phần lớn cũng là một doanh nghiệp hoạt động vì mục
tiêu lợi nhuận. Vì thế, cũng khơng tránh khỏi sự cạnh tranh trong nền kinh tế thị trường. Hiện nay, TĐG khơng cịn là vấn đề nằm trong phạm vi ngân hàng nữa mà nó trở thành một ngành nghề chuyên nghiệp đang được chú trọng phát triển. Hàng loạt các
Công ty định giá với nguồn nhân lực đào tạo tốt, tài chính hùng hậu đặc biệt là các Công ty định giá nước ngồi hoạt động ở Việt Nam thì vấn đề cạnh tranh giữa khối ngành Ngân hàng và các tổ chức này càng trở nên gay gắt. Điều này vừa là thách thức, vừa là động lực thúc đẩy hồn thiện cơng tác TĐG tại các NHTM.