SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA ACB
2.3.1. Nguyên tắc nhận và điều kiện chung về nhận thế chấp tài sản bảođảm là BĐS đảm là BĐS
- Ngân hàng ACB không nhận thế chấp các tài sản/quyền tài sản mà: + Các trường hợp pháp luật không cho phép (mục 2.4.1}
+ Pháp luật cho phép nhận thế chấp nhưng không đủ điều kiện nhận thế chấp theo quy định của pháp luật, kể cả trường hợp định giá ước tính với giả định tài sản đủ điều kiện nhận thế chấp, ngoại trừ trường hợp khách hàng đang nợ tiền sử dụng đất nhưng sẽ hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất trước khi nhận thế chấp.
+ Danh mục các tài sản thuộc đối tượng KSRR dựa trên 3 cấp độ rủi ro: thấp, trung bình, cao. Ngồi ra, các tài sản cần KSRR cịn được phân loại theo nhóm rủi ro như: rủi ro về pháp lý theo quy đinh của pháp luật, rủi ro về pháp lý và giá tài sản
theo quy đinh của ACB. Trưởng đơn vị sẽ chịu trách xuất nhiệm cá nhân liên quan đến những rủi ro pháp sinh từ việc đề xuất nhận thế chấp đối với các trường hợp cần KSRR tại đơn vị mình. Ở Phịng thẩm định Bộ phận Nam Hà Nội, người chịu trách nhiệm kí xét KSRR là Giám đốc phịng.
2.3.2. Chính sách nhận thế chấp đối với BĐS
Ngân hàng ACB phân chia từng loại BĐS thành 2 nhóm: nhóm nhận thế chấp bình thường và nhóm kiểm sốt nhận thế chấp.
- Tài sản thuộc nhóm nhận thế chấp bình thường: là tài sản được xem xét chấp nhận làm tài sản bảo đảm cho khoản vay.
- Tài sản thc nhóm kiểm sốt nhận thế chấp: là tài sản khơng được chấp nhận làm tài sản bảo đảm cho khoản vay nhưng vẫn được làm tài sản bổ sung cho các khoản vay tín chấp hoặc nhận thế chấp bổ sung cùng tài sản bảo đảm khác, khi đó giá trị tài sản khơng được sử dụng để tính tỷ lệ cho vay/tài sản bảo đảm.
2.4. THỰC TRẠNG THẢM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU - BỘ PHẬN NAM HÀ NỘI
Nhìn chung, quy trình thẩm định bất động sản ở Ngân hàng Á Châu vừa mang tính chất đặc thù ngành vừa mang những đặc điểm riêng theo quy định của chính ngân hàng đề ra. Ở ACB, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản và trích in quy hoạch là hai nhân tố được coi là quan trọng nhất luôn được đặt lên hàng đầu khi tiến hành thẩm định bất kỳ hồ sơ nào. Nhằm làm rõ các lập luận trên, đề tài xin đưa ra 02 hồ sơ đã thẩm định và được trả kết quả do chính thực tập sinh cùng người hướng dẫn tiến hành thẩm định.
2.4.1. Trường hợp bất động sản không vào quy hoạch và tiến hành theo quytrình thâm định bình thường. trình thâm định bình thường.
Ngày 21/03/2019, Cơng ty TNHH SXDV & TM Quỳnh Anh do Ông Dương Ngọc Hưng và Bà Phạm Thị Thủy (tức Thanh Thủy) chủ sở hữu gửi đề nghị cấp tín dụng tại PGD Kim Đồng. Đến ngày 22/03/2019, kênh phân phối gửi phiếu yêu cầu thẩm định với bất động sản bảo đảm là thửa đất tọa lạc số 159 A4 Nguyễn Cảnh Dị, Quận Hồng Mai, Thành phố Hà Nội với mục đích của khoản vay dự kiến trong khoảng 5 tỷ - 15 tỷ đồng.
Sau khi nhận được hồ sơ phân công thẩm định, nhận thấy hồ sơ được phân công theo đúng chức vụ (AA2+AAE với khoản vay > 5 tỷ - 15 tỷ). Nhân viên thẩm định tiến hành thẩm định theo đúng quy trình 04 bước sau:
Bước 1: Lên kế hoạch thấm định
- Người thực hiện công việc: Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường và thực tập sinh Phạm Thị Ngọc Mai.
- Nơi thực hiện cơng việc: Tại văn phịng Thẩm định tài sản Bộ phận Nam Hà Nội.
- Đối tượng tương tác: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định WI- 14/TĐTS - Hướng dẫn thẩm định tài sản.
- Mục tiêu của giai đoạn công việc: Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường hướng dẫn thực tập sinh tiếp cận và khảo cứu bề mặt hồ sơ.
- Kết quả đạt được:
+ Nhân viên thẩm định cùng thực tập sinh lập được kế hoạch thẩm định cụ thể. + Thiết lập cuộc hẹn với khách hàng Ông Dương Ngọc Hưng vào lúc 13 giờ 10 phút ngày 22/03/2019, thông qua trao đổi với khách hàng, được biết người hướng dẫn là Bác Vượng có quan hệ bố - con với chủ sở hữu. Nhân viên thẩm định hẹn gặp người hướng dẫn thẩm định tại đúng nơi BĐS tọa lạc số 159 A4 Nguyễn Cảnh Dị, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội vào lúc 13 giờ 45 phút cùng ngày.
Bước 2: Thấm định hiện trạng và thu thập thông tin
- Người thực hiện công việc: Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường và thực tập sinh Phạm Thị Ngọc Mai.
- Nơi thực hiện công việc: Tại số 159 A4 Nguyễn Cảnh Dị, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội.
- Đối tượng tương tác: Bản photo sổ đỏ, hiện trạng thực tế của BĐS, người hướng dẫn (Bác Vượng), khu vực BĐS tọa lạc.
- Mục tiêu của giai đoạn công việc: Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường hướng dẫn thực tập sinh dùng máy đo laser đo diện tích đất, dùng la bàn xác định hướng mặt tiền BĐS, định vị BĐS trên phần mềm google map, chụp ảnh BĐS, góp ý các điểm cần lưu ý khi thẩm định hiện trạng. Đồng thời, cho thực tập sinh quan sát cách thức lập một biên bản thẩm định BĐS theo đúng quy định của ngân hàng.
- Kết quả công việc đạt được:
+ Biết được thơng tin chính xác về mối quan hệ giữa chủ sở hữu (do Ông Dương Ngọc Hưng và Bà Phạm Thị Thủy) và người sử dụng (Bác Vượng) là quan hệ con - bố.
+ Đo đạc diện tích BĐS trên thực tế là tương đồng với diện tích được mơ tả trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Xác định được mặt tiền BĐS là hướng Đông giáp đường đi; các hướng Tây, Nam, Bắc giáp với nhà khác.
+ Định vị chính xác vị trí BĐS tọa lạc.
+ Hình ảnh tài sản được chụp đầy đủ gồm: 05 ảnh quang cảnh xung quanh, 02 ảnh mặt tiền, 01 ảnh nội thất.
+ Thu thập được thông tin về các yếu tố ảnh hường: Trong điều kiện bình thường (khơng phải xử lý nợ, không vào quy hoạch giao thông) BĐS được đánh giá khả năng chuyển nhượng là bình thường. Qua khảo sát mơi trường sống, thu thập thông tin từ các BĐS lân cận, NVTĐ được biết gần BĐS tọa lạc hiện đang có giao dịch mua bán tháng 03/2019 và đã bán cho giá tham khảo tháng 01/2019 làm thông tin so sánh.
+ Kết thúc thẩm định, NVTĐ lập biên bản đúng mẫu, các thông tin được ghi chép đầy đủ, đã có chữ ký xác nhận của người hướng dẫn và nhân viên thẩm định cùng ngày 22/03/2019.
Bước 3: Lập tờ trình thâm định tài sản a. Mơ tả về BĐS
- Vị trí BĐS
+ Địa chỉ hiện tại: Ô 159 Khu A - KĐTM Đại Kim - Định Cơng, Nguyễn Cảnh Dị, Phường Đại Kim, Quận Hồng Mai, Thành phố Hà Nội.
+ Vị trí BĐS tọa lạc: BĐS nằm ở mặt đường Nguyễn Cảnh Dị (Nhựa, #15m,
vỉa hè #4m), cách ngã tư Nguyễn Cảnh Dị - Nguyễn Công Thái #100m.
- Chứng từ pháp lý các chứng từ có liên quan đến BĐS thẩm định do cơ quan Nhà nước cấp.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN: 0154.2318/QĐ-UB
STT Tiêu chí BĐS thâm định BĐS so sánh
BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2
do UBND Quận Hồng Mai cấp cho Ơng Trần Cơng Chun ngày 05/11/2007. Cập nhật sang tên cho Ông Dương Ngọc Hưng và Bà Phạm Thị Thủy (tức Thanh Thủy) ngày 12/01/2009.
+ Chứng từ nội bộ (các chứng từ nội bộ theo quy định/quy trình của Ngân hàng): Biên bản thẩm định hiện trạng ngày 22/03/2019.
- Đặc điểm về BĐS + Về đất
• Mục đích sử dụng đất: Đất ở đơ thị
• Nguồn gốc sử dụng đất: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Hình thức sử dụng đất: Sử dụng riêng
• Thời hạn sử dụng: Lâu dài
• Diện tích sử dụng thực tế: 53,55m2 (chiều dài: 12,75m & chiều rộng: 4,20m).
• Diện tích được cơng nhận: 53,55m2 (chiều dài: 12,75m & chiều rộng: 4,20m).
• Diện tích đất thổ cư: 53,55m2. + Về cơng trình trên đất
• Hạng mục cơng trình: Nhà ở
• Cấu trúc:
Số tầng: 05 tầng Mái: Bê tơng cốt thép Tường: Gạch Nền: Gạch men
• Diện tích sử dụng thực tế: 252,00m2
• Diện tích dựng khơng thuộc phép thuộc KV không công chứng/vượt GPXD: 252,00m2.
- Hiện trạng sử dụng BĐS: Chủ sở hữu đang sản xuất kinh doanh - CSH đang sử dụng làm cửa hàng kinh doanh đồ đồng và làm văn phịng cơng ty.
- Mối quan hệ giữa người sử dụng và chủ sở hữu BĐS: bố - con.
- Nhập liệu đầy đủ thông tin thu thập và số lượng ảnh đã chụp từ bước 2 thẩm định hiện trạng BĐS.
b. Phương pháp thâm định
Căn cứ vào các thông tin thu thập, quy định nội bộ của ACB, NVTĐ xác định tiến hành thẩm định theo 2 phương pháp là phương pháp so sánh và phương pháp theo bảng giá ACB là phương pháp kiểm tra.
c. Phương pháp so sánh
Do mục đích cấp tín dụng là vay thêm và thời điểm thu thập thông tin không quá 03 tháng, nên theo quy định của ACB, nhân viên thẩm định lấy 02 thông tin tương đồng với BĐS TĐ như sau:
ĩ Mã giá tham chiếu Ĩ784679 ĩ78467ĩ
2 Nhóm thơng tin Thơng tin tham khảo Thơng ti n tham
khảo
3 Mã tài sản 3626684 3623 ĩ75
4 Nguồn thông tin Chị Linh
0902.232.788
Anh Lễ 0968.ĩ42.ĩ96 5 Trạng thái thông
tin
Thông tin rao bán Thông tin rao bán
6 Thời điểm thu thập 27/03/20 ĩ 9 3ĩ/0ĩ/20ĩ9
7 Số nhà Ô ĩ59 Khu A - KĐTM Đại Kim - Định Cơng Ơ ĩ9 Lô B5 - KĐTM Đại Kim - Định Công Khu A4 - KĐTM Đại Kim - Định Công 8 Tên đường, Phường, Quận Đường Nguyễn Cản
h Dị, Phường Đại Kim, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội. 9 Pháp lý Hợp pháp Hợp pháp Hợp pháp ĩ0 Vị trí BĐS nằm ở mặt đường Nguyễn Cảnh Dị (Nhựa, #ĩ5m, vỉa BĐS nằm ở mặt đường Nguyễn Cảnh Dị (Nhựa, #Ĩ5m, vỉa BĐS nằm ở mặt đường Nguyễn Cảnh Dị (Nhựa, #ĩ5m, vỉa
hè #4m), cách ngã tư Nguyễn Cảnh Dị - Nguyễn Công Thái
#100m.
hè #4m), cách ngã tư Nguyễn Cảnh Dị - Nguyễn Công Thái #190m, cách ngã ba Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Cảnh Dị #300m. Sổ đỏ 57m2, thực tế 82,7m2. hè #4m), cách ngã tư Nguyễn Cảnh Dị - Nguyễn Công Thái
#120m.
11 Nguồn ngốc sử
dụng đất Nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất
ỸT ~ Diện tích đất (m2) 53,55 82,7 53,55 13 ^^ Chiều dài (m) 12,75 13,9 12,75 14 Chiều rộng (m) 4,20 595 4,20 Ĩ5- Diện tích đất thổ cư (m2) 53,55 82,7 53,55 16- Diện tích nhà (m2) 252,00 230,00 260,00 Ĩ7 ~~ Kết cấu 05 tầng 04 tầng 05 tầng 18- Giá rao bán (đồng) 14.800.000.000 0 19 Giá thương lượng/giá giao dịch thành công (đồng) 14.500.000.000 10.500.000.000 20 Giá trị xây dựng (đồng) 1.150.000.000 1.430.000.000 -21 Đơn giá xây dựng
(đồng/m2) 5.000.000 5.500.000
22 Đơn giá đất thổ cư
STT Các yếu tố ảnh hường BĐS so sánh
BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2
1 Đơn giá đất thổ cư trước khi điều chỉnh (đồng/m2) 161.426.844 169.374.416 2 Pháp lý (%) 0% 0% 3 Quy mô, pháp lý (%) 5% 0% 4 Hình dáng (%) 0% 0% 5 Giao thông (%) 0% 0%
6 Lợi thế kinh doanh (%) 0% 0%
7 Môi trường, an ninh (%) 0% 0%
8 Tổng tỷ lệ điều chỉnh (%) 5% 0%
9 Hệ số điều chỉnh (%) 1,05 ĩỡỡ
10 Đơn giá đất thổ cư sau điều chỉnh (đồng/m2)
169.498.186,20 169.374.416,00 Căn cứ Phụ lục 06 Công văn
WI14 /TĐTS - áp dụng tỷ lệ điều chỉnh giá rao
d. Phân tích và điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng - Quy mơ, kích thước:
55
+ BĐS SS1: có diện tích (82,7m2), lớn hơn diện tích của BĐS TĐ (53,55m2) nên tính thanh khoản kém hơn .
^ Điều chỉnh tăng: +5%
- Giao thông:
+ BĐS SS2: cách BĐS TĐ #20m nên coi như tương đồng về giao thông
^ Điều chỉnh: 0%
^ Các yếu tố tương đồng giữa BĐS TĐ và BĐS SS thì khơng điều chỉnh.
Từ đây, ta có bảng điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng.
đồng/m2. Áp dụng nguyên tắc nhỏ hơn để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, NVTĐ chọn đơn giá QSDĐ thẩm định là 152.436.974 đồng/m2.
Sau khi tham khảo tờ trình duyệt giá đường Nguyễn Cảnh Dị do Ngân hàng ACB biên soạn, có hiệu lực từ ngày 28/02/2018, cho kết quả đơn giá mặt tiền đường Nguyễn Cảnh Dị là 137.000.000 đồng/m2.
So sánh hai phương án, NVTĐ tính tốn đơn giá QSDĐ thẩm định tăng 17,25% (tăng nhiều hơn 10%) so với đơn giá thẩm định theo đơn giá thị trường đã được duyệt. Do đó, đơn giá được xác định theo phương pháp so sánh và bằng 152.436.974 đồng/m2.
e. Ket quả thẩm định
Theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014, NVTĐ xác định được BĐS thuộc VT1 mặt đường Nguyễn Cảnh Dị với đơn giá đất là 22.000.000 đồng/m2.
^ Hệ số k = Đơn giá đất khảo sát thị trường/Đơn giá đất UBND ban hành
= 152.436.974/22.000.000 = xấp xỉ 6,93
- Kết quả thẩm định được tài sản có hiệu lực đến hết ngày 22/03/2019 cho việc phê duyệt cấp tín dụng đầu.
- BĐS định giá lần đầu ngày 12/01/2018 với giá trị thẩm định là 7.653.205.350 đồng. Đơn giá đất thay đổi, kết quả lần thẩm định này tăng 6,66% so với lần thẩm định trước do đơn giá đất thị trường tăng so với thời điểm tháng 01/2018.
- Căn cứ theo phụ lục 07 Ban hành kèm theo WI14/TĐTS - Đơn giá cơng trình xây dựng, hệ số điều chỉnh giá trị cơng trình xây dựng, BĐS TĐ là nhà ở 05 tầng có kết cấu tường gạch, nền gạch, mái bê tông cốt thép nên đơn giá xây dựng dao động trong khoảng (4.000.000 đồng - 5.500.000 đồng). Mặt khác, qua thẩm định hiện trạng sử dụng của BĐS TĐ nhân viên thẩm định đánh giá chất lượng còn lại của cơng trình là 60%. Tuy nhiên, cơng trình xây dựng trên đất là xây dựng không phép nên theo quy định của Ngân hàng ACB khơng tính giá trị cơng trình.
- BĐS TĐ và BĐS SS đều trừ một phần đất phía sau để làm khe thống nên NVTĐ xác định giá trị BĐS trên tồn bộ diện tích được cơng nhận trân GCN là 53,55m2.
Suy ra, giá trị BĐS bằng đúng giá trị đất = 53,55 * 152.436.974 = 8.162.999.958 đồng. Làm tròn kết quả thành 8.163.000.000 đồng.
Bước 4: Kiêm soát và phê duyệt
- Người thực hiện: NVTĐ Cao Kiên Cường, Giám đốc Thẩm định tài sản khu vực Nguyễn Duy Qúy.
- Nơi thực hiên cơng việc: Tại văn phịng.
- Đối tượng tương tác: Tờ trình thẩm định tài sản, chứng từ pháp lý, quy định của ACB, cấp kiểm soát và phê duyệt.
- Kết quả đạt được: Tờ trình thẩm định đã được phê duyệt bởi cấp thẩm quyền ngày 27/03/2019.
2.4.2. Trường hợp bất động sản vào quy hoạch, NVTĐ tiến hành thẩm địnhBĐS theo đơn giá Uỷ ban nhân dân BĐS theo đơn giá Uỷ ban nhân dân
Ngày 11/04/2019, PGD Định Công gửi phiếu đề nghị thẩm định một BĐS do Ông Nguyễn Đình Thơng và Bà Nguyễn Thị Minh làm chủ sở hữu đang có nhu cầu bán cho Bà Đinh Thị Nụ. Khách hàng vay là Bà Đinh Thị Nụ với khoản vay dự kiến là 2 tỷ - 5 tỷ đồng.
Sau khi nhận được hồ sơ phân công thẩm định, nhận thấy hồ sơ được phân công theo đúng chức vụ (AA2+AAE với khoản vay > 5 tỷ - 15 tỷ). Nhân viên thực hiện thẩm định theo đúng quy trình 04 bước gồm: