2.5. Đánh giá thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản
2.5.1. Đánh giá hoạt động kinh doanh nói chung
Những ngày đầu năm 1993, từ một ngân hàng trẻ gia nhập tổ chức tín dụng, Ngân hàng TMCP Á Châu đã xác định hướng đi cho mình theo nguyên tắc kinh doanh “quản lý sự phát triển của doanh nghiệp hiệu quả và an tồn” với đối tượng phục vục chính là cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ. Cho đến nay, tuy có những thay đổi trong chính sách để phù hợp với từng thời kì phát triển nhưng sự cẩn trọng vẫn luôn được Ngân hàng ACB đặt lên hàng đầu, từ các nghiệp vụ ngân hàng thường nhật đến quy trình thẩm định tài sản bảo đảm nhằm mục đích cấp tín dụng hay cơng tác kiểm sốt rủi ro.
Bằng chứng là hoạt động kinh doanh của Ngân hàng tiến triển rõ rệt qua từng chặng đường. “Bảng cân đối kế toán tiếp tục được tái cấu trúc, tuân thủ chặt chẽ
quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và phù hợp với chính sách quản lý rủi ro của ACB. Quy mô tổng tài sản được đẩy mạnh từ 284 nghìn tỷ đồng (cuối năm 2017) lên 329 nghìn tỷ đồng (cuối năm 2018), tăng 16% trên cơ sở một bảng tổng kết tài sản ngày càng vững mạnh và minh bạch. Dư nợ tăng 32 nghìn tỷ đồng, tương đương 16% so với đầu năm. Huy động tăng 29 nghìn tỷ đồng, tương đương tăng 12%. Mặc dù tăng trưởng cao, liên tục trong nhiều năm nhưng ACB vẫn tiếp tục duy trì được khả năng thanh khoản cao với tỷ lệ dư nợ cho vay trên huy động tiền gửi khách hàng ở mức khoảng 77%, thấp hơn quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (80%); và tỷ lệ trái phiếu chính phủ ln chiếm tỷ trọng trên 15% trong tổng tài sản”.5 Để đảm bảo nguồn vốn khỏe, ACB thực hiện song song việc chia cổ tức bằng cổ phiếu và thanh toán bằng tiền mặt.
Ngân hàng ACB trở thành ngân hàng TMCP đầu tiên của Việt Nam phát hành thẻ tín dụng quốc tế MasterCard và Visa. Cũng như tiếp cận đi đầu trong hoạt động công nghệ thông tin ngân hàng: “Xây dựng hệ thống mạng diện rộng và vận hành hệ nghiệp vụ ngân hàng lõi là TCBS”.6 Bên cạnh việc cung ứng các dịch vụ ngân hàng thuần túy đem lại lợi ích cao nhất cho khách hàng, ACB cịn phát triển các mảng dịch vụ như mở cơng ty cho th tài chính, mở cơng ty chứng khốn ACB, hỗ trợ định giá các tài sản phức tạp trong mạng lưới liên ngân hàng. Qua đây, thể hiện phần nào hướng
đi của Ngân hàng - phát triển linh hoạt trong khuân khổ “Bước đầu rễ cọc đâm sâu xuống lịng đất tìm kiếm nguồn nước - chính là khách hàng q khứ, sau đó phân chia các nhánh rễ nhỏ hơn hút chất dinh dưỡng các phía lân cận - khách hàng tiềm năng, đồng thời kết nối học hỏi kinh nghiệm từ các đối tác - các tổ chức tài chính”. Có được những thành cơng như hiện nay, phải kể tới nỗ lực không ngừng từ cấp nhân viên đến các cấp quản lý, với phương châm làm việc trung thực, tận tụy, vì lợi ích chung đã đưa Ngân hàng ACB ngày càng đến gần hơn với mọi nhà.
Trong tiến độ phát triển của nền kinh tế đất nước là đi kèm với sức ép cạnh
5Báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu năm 2018.
6TCBS viết tắt của “The Complete Banking Solution - Giải pháp ngân hàng tồn diện bộ: hệ thống thơng tin của một hệ thống ngân hàng bao gồm thông tin về tiền, tài sản thế chấp, giao dịch, giấy tờ, sổ sách kế tốn, dữ liệu máy tính và hệ thống thơng tin (core banking)... Tất cả các giao dịch được chuyển qua hệ thống core banking và trong một khoảng thời gian cực kì ngắn vẫn duy trì hoạt động đồng thời xử lý thơng tin trong suốt thời gian hoạt động”
tranh ngày một khốc liệt. Đặt ra cho Ngân hàng Á Châu câu hỏi phải làm gì để “hịa nhập chứ khơng hịa tan”. Để trả lời cho câu hỏi này, ACB tiếp tục đặt ra kế hoạch năm năm 2018 - 2024 gồm ba mục tiêu là (i) tăng trưởng mảng khách hàng cá nhân và doanh nghiệp nhỏ và vừa, (ii) dẫn đầu với trải nghiệm khách hàng vượt trội và (iii) đạt được lợi nhuận hấp dẫn, bền vững. Đây là các mục tiêu tham vọng, trong bối cảnh thị trường ngân hàng đa dạng hơn và sự gia tăng cạnh tranh trong mảng trung gian thanh tốn từ các cơng ty cơng nghệ ngân hàng.
2.5.2. Những ưu điêm trong công tác thâm định tài sản
Thứ nhất, các nguyên tắc áp dụng trong quá trình thẩm định tài sản thế chấp tại ACB tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế. Đồng thời, nhấn mạnh nguyên tắc độc lập là nguyên tắc quan trọng nhất khi thực hiện thẩm định tài sản. Cho thấy, quan điểm này là đúng, đảm bảo trong suốt quá trình thẩm định giúp hạn chế tối đa các yếu tố chủ quan tác động làm sai lệch giá trị ước tính.
Thứ hai, quy trình và các phương pháp thẩm định tài sản tại Ngân hàng ACB là phù hợp với quy trình thẩm định chung của pháp luật. Hay nói cách khác, quy trình thẩm định 04 bước tại ACB khá rõ ràng, các bước ít bị trùng lặp nhau, được các NVTĐ tuân thủ nghiêm túc.
Thứ ba, Ngân hàng ACB chú trọng sự ảnh hưởng của các nhân tố quy hoạch, vị trí, hình dáng, mơi trường sống, ... là các nhân tố tác động đến kết quả thẩm định sâu sắc. Từ đó, đưa ra kết luận có nên nhận BĐS làm tài sản bảo đảm tại ngân hàng hay không. Hiện nay, số lượng các ngân hàng lưu ý hay đặc biệt quan tâm đến các nhân tố ảnh hưởng trên đến công tác thẩm định như ACB là không nhiều. Mặt khác, như phần phân tích thực trạng ở trên đã chỉ rõ, nhân tố quy hoạch phân khu có tác động rất lớn đến chính sách nhận tài sản thế chấp ảnh hưởng trực tiếp đến việc tăng hay giảm rủi ro cho ngân hàng. Việc xem xét các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS tại ACB là một ưu điểm lớn, thứ nhất là cho chính ACB kiểm sốt nợ xấu, thứ tiếp tác động đến nền kinh tế.
Thứ tư, hầu hết các hồ sơ đã tiến hành thẩm định và được trả kết quả đều mang tính chính xác cao. Tại thời điểm thẩm định, giá trị các BĐS thế chấp khá sát
với giá trị thị trường.
Thứ năm, hàng tháng phòng thẩm thẩm định tài sản tiến hành làm tờ trình đường - tức phân tuyến đường cho các NVTĐ thực hiện khảo sát thơng tin. Trên tờ trình này NVTĐ cần thu thập: địa chỉ chính xác BĐS tọa lạc, giá rao bán, thương lượng giá với người bán (nếu được), xác nhận lại các đặc điểm hiện có của BĐS. Sau khi ghi chép lại đầy đủ các thông tin trên, NVTĐ thực hiện điều chỉnh thích hợp các yếu tố thuận lợi hoặc bất lợi và giải trình cho sự điều chỉnh này một cách chi tiết. Bước cuối cùng là lưu lại các thông tin vào mục “giá tham chiếu” hệ thống PASS nội bộ coi như thông tin so sánh phục vụ cho các lần thẩm định mà BĐS TĐ tọa lạc ở vị trí đã khảo sát thơng tin trước đó 03 tháng. Kho dữ liệu phong phú, đa dạng giúp tiết kiệm nguồn và thời gian thực hiện.
2.5.3. Sự hài lòng của khách hàng
2.5.3.1. Phỏng vấn nhân viên thẩm định
Qua trao đổi với các chuyên viên thẩm định, được biết số lượng hồ sơ yêu cầu thẩm định hàng năm tăng lên rõ rệt theo cấp số cộng. Trong đó, số lượng hồ sơ khách hàng thế chấp BĐS cho mục đích cấp tín dụng lần đầu và tái cấp tín dụng là ngang bằng nhau chiếm 50% số hồ sơ nhận thẩm định mỗi năm. Số lượng khách hàng thanh toán nghĩa vụ nợ vay đúng hạn cho Ngân hàng cao, đạt 82% tổng số lượng khách hàng trả đúng hạn, trả chậm và khơng hồn thành nghĩa vụ trả nợ, làm giảm tình trạng nợ xấu của năm sau thấp hơn so với năm trước. Điều này cho thấy, công tác thẩm định tài sản tại Ngân hàng ACB là hợp lý, làm giảm bớt các yếu tố rủi ro cho Ngân hàng.
Khi tiến hành thẩm định thực tế BĐS tọa lạc, hầu hết các NVTĐ đều được nhận sự hợp tác vui vẻ từ phía khách hàng. Các thơng tin trao đổi giữa NVTĐ và khách hàng
diễn ra thuận lợi. Chưa từng xảy ra trường hợp khách hàng chê trách hay phản ánh với Ngân hàng về tác phong làm việc của NVTĐ trong quá trình tiến hành thẩm định. Số lượng khách hàng không thỏa mãn với kết quả định giá được cung cấp từ nhân viên tín dụng là rất thấp chỉ khoảng 3%. Khẳng định rằng, công tác thẩm định tài sản tại ACB khá phù hợp và chính xác. Hơn thế nữa, là mức độ hài lòng cao của khách hàng khi lựa
chọn ACB là nơi họ đem tài sản đến thế chấp vay vốn.
2.5.3.2. Phỏng vấn sâu
Qua các cuộc phỏng vấn nhanh với khách hàng, hiện đang thế chấp BĐS tại Ngân hàng ACB để vay vốn. Được biết, hầu hết khách hàng đều khẳng định rằng họ lựa chọn ngân hàng là nơi “trao gửi” tài sản của mình vì uy tín của ngân hàng, lợi ích nhận lại cao cũng như sự chuyên nghiệm trong tác phong làm việc của nhân viên ngân hàng khiến khách hàng cảm thấy dễ chịu khi hợp tác. Khi đã làm việc với nhiều ngân hàng thương mại cổ phần khác nhau trước đó, khách hàng nhận định rằng q trình thẩm định BĐS của ngân hàng ACB có phần khắt khe cũng như chặt chẽ hơn các ngân hàng khác nhưng giá trị thẩm định họ được cung cấp ở mức độ hài lòng cao, khách hàng nhận xét tác phong làm việc của các NVTĐ hài hòa, vui vẻ, nhanh nhẹn. Việc giải
ngân cũng được diễn ra nhanh chóng phù hợp với nhu cầu vốn tức thời của khách hàng.
Tuy nhiên, công tác thẩm định của NVTĐ vẫn chưa tránh khỏi những sai sót, thiếu tế nhị khi tiến khảo sát thơng tin xác minh tính xác thực của BĐS TĐ tọa lạc, tâm lý ngại cho người thân và hàng xóm biết được khách hàng đang thế chấp tài sản thế chấp tại ngân hàng đã dẫn đến sự một vài trường hợp lộ thông của khách hàng đang vay vốn, ảnh hưởng đến của khách hàng đang vay vốn. Từ chính những nhận định tích cực cũng
như góp ý của khách hàng phần nào làm nên ngân hàng ACB ngày hôm nay “phấn đấu
cải tiến, làm việc hết mình, gắn kết bền vững với khách hàng”.
2.6. HẠN CHẾ TRONG CÔNG TÁC THẢM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
Thứ nhất, tồn tại trường hợp NVTĐ chưa phát hiện ra tài sản có được nhận thế chấp hay khơng, chưa phát hiện ra những nội dung/đặc điểm pháp lý hạn chế quyền của chủ tài sản. Điều này gây ra những rủi ro lớn cho ngân hàng như: rủi ro quy trình (gây lãng phí nguồn lực), rủi ro giá trị (mất tài sản bảo đảm), rủi ro giảm giá trị (giá trị tài sản bị mất do pháp lý gây ra khi xử lý nợ, ví dụ một phần tài sản thế chấp khơng được tính giá trị tài sản thế chấp khi xử lý nợ), thậm chí gây rủi ro thanh khoản khi phát mại.
Thứ hai, do phương pháp thẩm định tài sản được Ngân hàng TMCP Á Châu sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp mà một trong những nhân tố quan trọng nhất giúp ước tính giá trị BĐS TĐ chính là giá tham khảo của các BĐS tương
đồng. Tuy nhiên, số lượng thông tin so sánh mà các NVTĐ thu thập được lại chưa được đồng bộ hóa. Tức, thơng tin so sánh chưa tương đồng với các thông tin mà BĐS TĐ đưa ra, NVTĐ thường sử dụng phương pháp chặn trên và chặn dưới để điều chỉnh giá sao cho cân bằng và chọn giá nhỏ hơn sau điều chỉnh. Điều này, tác động tiêu cực đến kết quả thẩm định làm giảm đi tính khách quan. Đồng thời, các thơng tin so sánh có tính xác thực chưa cao do chủ yếu được cung cấp từ người bán, mơi giới, họ có thể làm giá nếu NVTĐ không đến trực tiếp khảo sát xác thực lại thơng tin thì độ tin cậy từ thông tin thu thập sẽ rất thấp coi như khơng có căn cứ.
Thứ ba, trong giai đoạn thẩm định hiện trạng và thu thập thông tin, vẫn xảy ra trường hợp NVTĐ chưa xác minh đúng chủ sở hữu trên thực tế là ai, đánh giá sai tình trạng pháp lý, nghiêm trọng hơn là đánh giá sai khả năng chuyển nhượng của tài sản. Gây ra rủi ro giảm giá trị, rủi ro nợ xấu, rủi ro quản lý tài sản (tài sản thẩm định không phải là tài sản trên sổ cấp, khơng thể quản lý).
Thứ tư, ở giai đoạn lập trình tờ trình thẩm định tài sản, theo quy định thẩm định tại Ngân hàng ACB, tồn tại các lỗi nghiệp vụ như:
- Lỗi về thẩm định thực tế và lập biên bản thẩm định (mơ tả sai vị trí, xác định sai diện tích đất/nhà, sai mục đích sử dụng, chụp thiếu ảnh, ...).
- Lỗi về thông tin so sánh (sai thơng tin người liên hệ, diện tích, đơn giá). - Lỗi áp dụng sai quy định chính sách (áp dụng sai tỷ lệ hẻm, sai đơn giá đất được duyệt, sai nhóm tài sản, .).
- Lỗi tính tốn sai.
- Lỗi áp dụng sai tờ trình.
Thứ năm, để hồn thiện một hồ sơ và khơng cần kiểm tra chéo để được trình ký là mất khá nhiều thời gian. Tức, thời gian trung bình giải quyết một hồ sơ được đánh giá mức độ khó ở mức khá, NVTĐ công tác dưới 02 năm cần 03 ngày chưa tính thời gian phê duyệt. Trong trường hợp, hồ sơ cịn được sốt xét, kiểm tra lại và được yêu cầu sửa các lỗi nghiêm trọng ảnh hưởng tới giá trị thì thời gian xử lý tăng lên hơn 03 ngày.
Thứ sáu, theo quy định của ngân hàng việc từ chối nhận thế chấp các BĐS tọa lạc ngoại thành Hà Nội và vào quy hoạch liệu có làm giảm số lượng khách hàng
hiện tại và khách hàng tiềm năng của ACB.
Thứ bảy, ở giai đoạn kiểm sốt và phê duyệt: NVTĐ trình ý sai cấp thẩm quyền, người phê duyệt không đồng ý với kết quả thẩm định do NVTĐ trình ký cũng như khơng kiểm tra giá trị cuối cùng của tài sản.
2.7. NGUYÊN NHÂN CỦA NHỮNG HẠN CHẾ TRÊN
Thứ nhất, các hạn chế xảy ra ở giai đoạn lên kế hoạch thẩm định chủ yếu đến từ lỗi nghiệp vụ, các NVTĐ thời gian công tác dưới 01 năm thường mắc lỗi trên. Nguyên nhân chính do các NVTĐ chưa nắm rõ được các quy định ACB ban hành, nguyên nhân thứ yếu đến từ sự chủ quan đọc chứng từ pháp lý không kỹ dẫn đến các hiểu lầm sơ bộ khi ban đầu làm việc với BĐS TĐ.
Thứ hai, các thơng tin tương đồng có độ tin cậy chưa cao do sự chủ quan từ phía NVTĐ khi chưa tiến hành xác minh lại độ chính xác của thơng tin. Độ nhạy cảm của các NVTĐ với thơng tin thị trường cịn yếu. Mà độ nhạy bén với các sự thay đổi, nghi vấn với các thông tin thu thập được là một trong những khả năng tuy không phải ở NVTĐ nào cũng giống nhau nhưng là rất cần thiết nếu muốn gắn bó với nghề thẩm định.
Thứ ba, trong giai đoạn thẩm định thực tế và thu thập thông tin, NVTĐ quên mất nghiệp vụ hỏi khách hàng về thông tin chủ sở hữu, các mối quan hệ liên quan, thậm chí là ghi chép sai thông tin. Tuy những hạn chế trên là hi hữu, được đánh giá là lỗi nhỏ nhưng lại tác động lớn đến việc đánh giá giá trị, khả năng chuyển nhượng hay tranh chấp của BĐS.
Thứ tư, xảy ra lỗi nghiệp vụ do các nguyên nhân sau: - Lỗi nhập liệu: chiếm khoảng dưới 10% tổng số lỗi
+ Ghi nhận sai, thiếu các cập nhật, biến động trên pháp lý tài sản (về đất, cơng trình trên đất, các chuyển dịch ...)
+ Không liệt kê và đính kèm các chứng từ pháp lý phát sinh sau (ví dụ: