2.2. Nội dung công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân
2.2.2. Quy trình thẩm định bất động sản tại Ngân hàng ACB
Nhìn chung, nội dung quy trình thẩm định tài tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng ACB giống với với quy trình chung theo quy định của pháp luật nhưng có sự khác biệt cách thức . Neu theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, quy trình thẩm định giá có 6 bước như đã nêu ở chương II thì ở Ngân hàng ACB, cũng là các bước ấy nhưng có sự thay đổi thứ tự cũng như kết hợp giữa các bước như sau:
Giai đoạn 1: Lên kế hoạch thẩm định (hợp nhất bước 1 và bước 2 theo tiêu chuẩn thẩm định giá sô 05)
- Người thực hiện: Nhân viên thẩm định
4 Công văn 644/TĐTS - Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.
- Nơi thực hiện công việc: Tại văn phòng
- Đối tượng tương tác: Bộ chứng từ pháp lý, quy định của ACB
- Mục tiêu của giai đoạn công việc: Nhân viên thẩm định sử dụng kiến thức chun mơn để tìm kiếm, xác minh và thẩm định bề mặt pháp lý tài sản đối chiếu với các quy định của ACB. Đồng thời, họ cần trả lời các câu hỏi trọng yếu sau đây:
+ Căn cứ vào chức vụ, nhân viên xác định việc tiếp nhận hồ sơ đã đúng thẩm quyền hay chưa? Phiếu yêu cầu thẩm định được gửi từ bộ phận tín dụng có ghi rõ thơng tin khách hàng vay; mục đích vay là cấp tín dụng, vay thêm hay định kỳ?
+ Các chứng từ pháp lý đã được cung cấp đầy đủ hay chưa? Nếu bộ chứng từ pháp lý thiếu cần bổ sung những gì? Từ đó, trả lời tiếp câu hỏi tài sản có đủ điều kiện để nhận thế chấp hay khơng?
+ Xác định đối tượng cần định giá và dự kiến về phương pháp thẩm định tương ứng với từng loại BĐS khác nhau (đất, cơng trình trên đất, ...) theo quy định của ACB?
+ Sau khi nhìn sơ bộ chứng từ pháp lý được cung cấp, nếu có những thắc mắc về số đo diện tích, hay nghi vấn chủ sở hữu thực tế với khách hàng vay có phải là một hay khơng?
+ Lập kế hoạch, lộ trình đường đi: Căn cứ vào số lượng hồ sơ đủ điều kiện tiếp nhận và hạn chế làm việc chồng chéo, nhân viên thẩm định cần sắp xếp lộ trình tuyến đường thẩm định phù hợp đảm bảo xử lý từng hồ sơ như thế nào?
+ Thiết lập cuộc hẹn với khách hàng/người hướng dẫn thẩm định: Nhân viên thẩm định cần trả lời được các câu hỏi?
• Ai? Giới thiệu thơng tin về tên nhân viên thẩm định, phòng ban làm việc và đặc biệt nên để lại số điện thoại di động để tạo ra sự chủ động khi gặp mặt cũng như tránh tình trạng thay đổi cuộc hẹn từ cả hai phía khách hàng cũng .như nhân viên thẩm định.
• Ở đâu? Địa điểm hẹn gặp khách hàng ở đâu? Cách vị trí thực tế BĐS tọa lạc là bao xa? BĐS nằm mặt phố hay thật sự là nằm trong ngõ với độ rộng ngõ là bao nhiêu mét, cách mặt tiền đường xa hay khơng?
thì những hồi nghi khi thực hiện làm việc sơ bộ với chứng từ pháp lý được thống nhất, cho thấy sự logic. Đồng thời, tránh rủi ro phát sinh khi xảy ra trường hợp BĐS tọa lạc trong hẻm mà khách hàng lại dẫn NVTĐ đến một BĐS khác nằm mặt phố. Cũng như góp phần giúp các thẩm định viên thực hiện các cơng việc tiếp theo.
• Tham khảo trước các dữ liệu thị trường xem liệu có thơng tin về các BĐS so sánh hay khơng?
• Thơng tin quy hoạch về BĐS như thế nào? Tức, BĐS có vào quy hoạch hay khơng để tiến hành thẩm định bình thường hay từ chối thẩm định (căn cứ vào giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng, bản đồ số và dựa vào thông tin từ các lần thẩm định truớc?)
- Kết quả công việc cần đạt được:
+ Nhân viên thẩm định lập được kế hoạch thẩm định cụ thể.
+ Chuẩn bị và xác định được các nội dung công việc khi thẩm định thực tế. + Thiết lập được cuộc hẹn với khách hàng.
Giai doạn 2: Thâm định hiện trạng và thu thập thông tin (bước 3 theo tiêu chuân thâm định giá sô 05)
- Người thực hiên: Nhân viên thẩm định.
- Nơi thực hiện công việc: Tại thị trường (nơi BĐS TĐ tọa lạc).
- Đối tượng tương tác: bộ chứng từ pháp lý, quy định của ACB trong việc thẩm định thực tế BĐS, hiện trạng thực tế của BĐS, khách hàng/người hướng dẫn/chủ sở hữu/người sử dụng, khu vực BĐS tọa lạc.
- Mục tiêu của giai đoạn công việc: giai đoạn này là giai đoạn quan trọng tiếp theo giải đáp các thắc mắc hay nghi vấn từ giai đoạn 1. Nhân viên thẩm định sử dụng các kiến thức, kỹ năngđể tìm hiểu, xác minh, thu thập thêm thông tin, thẩm định thực tế bằng cách thức đo đạc so sánh với bộ chứng từ pháp lý được cung cấp. Qua đó, trả lời:
+ BĐS trên thực tế và BĐS được công nhận trên giấy chứng nhận có phải là một khơng? Hiện trạng thực tế của BĐS có phù hợp với các thơng tin trên sổ?
^ Nhân viên thẩm định tiến hành đối chiếu BĐS hướng dẫn với BĐS trên
giấy chứng nhận về sự khớp đúng bằng việc đo xem hướng BĐS (dùng la bàn hoặc
quan sát hướng mặt trời mọc); hình dáng (BĐS có hình dáng cân đối, nở hậu hay tóp hậu); diện tích kích thước (xác định ranh giới đất, đo đạc bằng công cụ chuyên dùng là máy đo laser, thước dây hoặc đếm gạch); giao thơng (hình dáng, độ rộng ngõ nếu có ...); các yết tố khác (giáp thửa, hợp thửa hay không, thông tin về dân sinh tại khu vực BĐS tọa lạc).
+ Thông tin về BĐS và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị, tính thanh khoản của BĐS?
• Nhân viên thẩm định thu thập thơng tin về CSH/người sử dụng BĐS hiện có phải là một hay không? Điều này rất quan trọng do nếu mối quan hệ giữa họ là đồng thuận thì khơng sao nhưng nếu có sự mâu thuẩn hoặc sai khác hay đang có tranh chấp thì lại mang nặng yếu tố pháp luật. Theo quy định của ACB, nếu có sự tranh chấp này thì gây ra rủi ro rất lớn cho Ngân hàng khi tiến hành khảo sát thưc tế BĐS từ đó xác định giá trị là khó khăn do khơng vào được nhà để đo đạc cũng như khảo cứu hiện trạng.
• Thơng tin về mục đích sử dụng hiện tại của BĐS: BĐS đang dùng để ở, kinh doanh, cho thuê hay cho mượn, .Mục đích sử dụng có yếu tố bất lợi chi phối (ví dụ: trong khn viên BĐS có đền thờ, miếu, điện hầu đồng hay có tọa lạc gần mộ hay không) các yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của BĐS. Theo quy định của ACB thì với các trường hợp này được đánh giá khó bán hoặc được định giá thấp.
• Với cơng trình xây dựng trên đất: Nhân viên thẩm định quan sát kết hợp với phỏng vấn khác hàng xem liệu BĐS xây dựng đã có giấy phép xây dựng hay chưa, xây dựng đúng hay sai phép để xác định phần diện tích thực tế được tính giá trị thế chấp tại Ngân hàng.
• Chụp đầy đủ ảnh hiện trạng về BĐS yêu cầu như sau: quang cảnh xung quanh và mặt tiền BĐS (bắt buộc), nội thất - phịng khách, nhà bếp, cơng trình phụ,
+ Thu thập đầy đủ thông tin về tài sản thẩm định và các yếu tố ảnh hưởng. + Hình ảnh ghi nhận thực tế BĐS thẩm định.
+ Biên bản thẩm định hiện trạng có đầy đủ thơng tin mà thẩm định viên ghi chép được, chữ kí của các bên có liên quan.
Giai đoạn 3: Lập tờ trình thẩm định (kết hợp bước 4 và bước 6 theo tiêu chuân thẩm định giá sô 05)
- Người thực hiện: Nhân viên thẩm định.
- Nơi thực hiện cơng việc: Tại văn phịng.
- Đối tượng tương tác: Bộ chứng từ pháp lý, quy định của ACB, dữ liệu thu thập được trong quá trình thẩm định thực tế, hệ thống thẩm định PASS.
- Mục tiêu của giai đoạn công việc: Ở giai đoạn này, nhân viên thẩm định sử dụng các kiến thức chun mơn để lập đúng tờ trình thẩm định tài sản theo quy định của Ngân hàng ACB và lời các câu hỏi trọng yếu sau:
+ Tờ trình được lập đúng mẫu, đầy dủ thơng tin và đảm bảo thời gian theo quy định của ACB hay chưa?
• Sử dụng đúng mẫu tờ trình (tờ trình thẩm định bình thường, tờ trình từ chối thẩm định).
• Nhập liệu đầy đủ thơng tin về BĐS thẩm định, BĐS só sánh (nếu thực hiện theo phương pháp so sánh).
• Phân tích, đánh giá các rủi ro có liên quan.
• Gắn đầy đủ chứng từ nội bộ (biên bản thẩm định, trích in quy hoạch, sơ đồ thửa, phân lô đất) và đầy đủ các hình ảnh đã chụp từ giai đoạn 2.
• Nhân viên thẩm định nắm vững, áp dụng các tỷ lệ điều chỉnh.
• Phân tích, đánh giá các rủi ro có liên quan.
• Áp dụng các phương pháp, cơng thức để đánh giá tài sản theo quy định.
• Kết luận giá và kiến nghị theo yêu cầu. + Nhận xét, đánh giá tài sản?
+ Giá trị tài sản?
+ Ghi nhận các rủi ro và kiến nghị phù hợp?
- Kết quả công việc cần đạt được: Dự thảo được tờ trình đúng thẩm định (đúng mẫu, đầy đủ thông tin, nội dung theo quy định của Ngân hàng ACB).
Giai đoạn 4: Kiêm soát và phê duyệt (bước 5 theo tiêu chuân thâm định giá số 05)
- Người thực hiên: Nhân viên thẩm định, cấp kiểm soát và phê duyệt.
- Nơi thực hiện cơng việc: Tại văn phịng.
- Đối tượng tương tác: Tờ trình thẩm định, chứng từ pháp lý, quy định của ACB, cấp kiểm soát phê duyệt.
- Mục tiêu trọng yếu của giai đoạn cơng việc:
+ Kiểm tra, sốt xét về việc tuân thủ quy định của pháp luật và quy định của ACB trong việc thẩm định BĐS.
+ Kiểm sốt thơng ti về pháp lý, phương pháp thẩm định, các kiến nghị trên tờ trình.
+ Đảm bảo thời gian kiểm soát, phê duyệt tuân thủ quy định.
- Kết quả công việc cần đạt được: Tờ trình thẩm định tài sản đã được phê duyệt bởi cấp thẩm quyền.
2.2.3. Phương pháp thâm định tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại cô phần Á Châu
Việc thẩm định tài sản đảm bảo là bất động sản tại ACB được thực hiện bởi 04 phương pháp như sau: phuơng pháp áp dụng đơn giá đất thị trường được duyệt theo quy định của ACB, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư.
2.2.3.1. Phương pháp áp dụng đơn giá đất được duyệt của ACB
a. Khái niệm
Là phương pháp xác định đơn giá đất dựa trên cơ sở áp dụng bảng giá đất thị trường do ACB phê duyệt từng điểm, kết hợp phân tích, lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS thẩm định.
b. Điều kiện áp dụng
- BĐS thẩm định tọa lạc tại khu vực (tuyến đường/khu dự án/tòa chung cư) đã được duyệt giá đất/đơn giá sàn căn hộ thị trường.
- Bảng giá thị trường được duyệt trong thời gian hiệu lực theo quy định ACB từng thời kỳ.
- Theo quy định của ACB từng thời kỳ, áp dụng hệ số ngõ/hẻm được ACB phê duyệt với trường hợp BĐS thẩm định tọa lạc tại khu vực ngõ/hẻm chưa có giá thị trường.
c. Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc đóng góp
d. Cách thức thực hiện: Các bước tiến hành được quy định cụ thể theo từng giai doạn công việc gồm 4 bước:
Giai đoạn 1 (chuẩn bị thẩm định): Ở giai đoạn này, ngoài việc thực hiện
thẩm định sơ bộ hồ sơ pháp lý, trả lời các câu hỏi trọng yếu nêu ở phần trên, các nhân viên thẩm định cần kiểm tra dữ liệu thị trường tại ACB và trả lời thêm câu hỏi: tài sản có đủ điểu kiện định gái theo phương pháp này hay không?
Giai đoạn 2 (thẩm định hiện trạng và thu thập thông tin): Nhân viên thẩm
định cần đặc biệt lưu ý để làm rõ và trả lời các câu hỏi như sau:
- Vị trí BĐS thực tế tương ứng với trường dữ liệu nào?
- Các yếu tố thuận lợi/bất lợi tại nơi BĐS tọa lạc so với toàn bộ tuyến đường?
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá khác: giao thông, kinh doanh, môi trường, ...
Giai đoạn 3 (lập tờ trình thẩm định): Ở gai đoạn này, bên cạnh việc áp dụng
đúng các quy định để lập tờ trình thẩm định, nhân viên thẩm định cần thực hiện các công việc trọng yếu như sau:
- Xác định đơn giá đất theo bảng giá được ACB phê duyệt, tương ứng với vị trí cảu tài sản thẩm định trên thực địa
- Mơ tả các yếu tố ảnh hưởng đến giá và đề xuất tỷ lệ điều chỉnh, trong đó gồm có
6 nhóm yếu tố: pháp lý, quy mơ, hình dáng, giao thơng, kinh doanh và mơi trường. + Điều chỉnh tăng (+)% ở các yếu tố thuận lợi (đó là những yếu tố giúp giá của tài sản thẩm định cao hơn mức giá được phê duyệt trong bảng dữ liệu giá của ACB): X%.
+ Điều chỉnh giảm (-)% ở các yếu tố thuận lợi (đó là những yếu tố làm giá của tài sản thẩm định thấp hơn mức giá được phê duyệt trong bảng dữ liệu giá của ACB): -Y%.
Xác định tổng tỷ lệ điều chỉnh: Z% = (+) X% + (-) Y%
- Áp dụng cơng thức tính để tính đơn giá thẩm định:
Đơn giá đất/sàn căn hộ thẩm định (đ/m2) = Đơn giá đất được duyệt (đ/m2) * Z%
Giai đoạn 4 (kiểm soát và phê duyệt): Ở giai đoạn này, người kiểm sốt, cấp
phê duyệt ngồi việc tuân thủ và bảo đảm kiểm soát/phê duyệt các nội dung trọng yếu theo quy định, phê duyệt đúng quy trình/đúng thẩm quyền.
e. Ưu nhược điểm
- Ưu điểm:
+ Việc áp dụng nhanh chóng, dễ dàng.
+ Nhân viên thẩm định cũng như cấp quản lý có thể đánh giá được tình hình thị trường BĐS thơng qua đơn giá đất đã được duyêt.
- Nhược điểm:
+ Sự lỗi thời của đơn giá đất được duyệt (đối với thị trường có nhiều biến động), dẫn đến việc áp dụng đơn giá đất được duyệt không đánh giá đúng diễn biến thị trường.
+ Các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử.
2.2.3.2. Phương pháp so sánh trực tiếp
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 của Bộ tài chính ngày 20/08/2015, Ngân hàng ACB tuân thủ theo tiêu chuẩn trên từ điều kiện áp dung, nguyên tắc áp dụng cho đến các trường hợp được áp dụng thẩm định. Tuy nhiên, do các thao tác thẩm định tính giá trị tài sản được thực hiện qua hệ thống PASS nên được quy định có tính khác biệt. Trong tất cả 4 phương pháp thẩm định mà ACB áp dụng thì phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ưu thế hơn cả chiếm 90% tổng các phương pháp áp dụng.
a. Cách thức thực hiện
Giai đoạn 1 (chuẩn bị thẩm định): Ở giai đoạn này, ngoài việc thực hiện
thẩm định sơ bộ hồ sơ pháp lý, trả lời các câu hỏi trọng yếu nêu ở phần trên, các nhân viên thẩm định cần đặc biệt chú ý các vấn đề sau:
giá của ACB hoặc kiểm tra, đối chiếu nội ung phê duyệt (đối với tài sản định giá theo quy định ngoại lệ) để trả lời câu hỏi: tài sản có đươc định giá theo phương pháp này không?
- Kiểm tra dữ liệu thị trường từ dữ liệu cơ sở hiện có (hệ thống PASS, internet, báo chí, ...) để thu thập những thơng tin có sẵn từ hệ thống dữ liệu.
Giai đoạn 2 (thâm định hiện trạng và thu thập thông tin so sánh):
- Tìm kiếm thơng tin so sánh, xác định các yếu tố so sánh và thu thập thông tin tương ứng với từng nhóm yếu tố so sánh đó theo nguyên tắc: những yếu tố nào được mô tả ở BĐS thẩm định thì bắt buộc phải thu thập ở BĐS so sánh.