- Nghị định 88/2009/NĐCP ngày 19/10/2009 của Thủ tớng Chính phủ về việc cấp giấy CNQSHĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớ
2.2.2.2 Thực trạng chớnh sỏch phỏp luật tài chớnh về đất đa
Hệ thống giỏ đất:
a) Hệ thống tài chớnh đất đai hiện hành quy định nguyờn tắc giỏ đất do Nhà nước quy định phải phự hợp với giỏ chuyển nhượng thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường (Điều 56 của Luật Đất đai). Chớnh phủ đó ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 thỏng 7 năm 2007 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ- CP. Trờn cơ sở cỏc quy định này, Ủy ban nhõn dõn cỏc tỉnh đó ban hành kịp thời bảng giỏ đất cụ thể của địa phương cú hiệu lực thực hiện từ ngày 01 thỏng 01 hàng năm. Đến nay quy định này đó được triển khai nghiờm về hỡnh thức, nhưng về nội dung quy định vẫn cũn một số điểm bất cập sau:
- Nội dung của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP đó đỏp ứng được khung phỏp lý cho việc triển khai hệ thống giỏ đất do Nhà nước quy định tại địa phương, tuy nhiờn khung giỏ vẫn chưa phự hợp với giỏ đất trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường và biờn độ giỏ (giữa giỏ tối đa và tối thiểu) quỏ lớn, dẫn đến cỏc địa phương ban hành mức giỏ thấp trong khung giỏ đất. Mặt khỏc, quy định về xõy dựng giỏ đất và cụng bố giỏ đất hàng năm trong trường hợp khụng biến động hoặc ớt biến động thỡ
khụng cần thiết và gõy khú khăn trong cụng tỏc bồi thường, giải phúng mặt bằng.
- Theo đỏnh giỏ chung, giỏ đất của Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng khoảng từ 30% tới 60% giỏ đất chuyển nhượng thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường. Đõy là một kẽ hở đồng hành với cơ chế xin - cho về đất, là một trong những nguyờn nhõn hạn chế kết quả cuộc đấu tranh phũng, chống tham nhũng về đất đai.
- Giỏ đất của Nhà nước quy định vẫn chưa đủ mức độ chi tiết, tại một vị trớ thửa đất cú thể vận dụng nhiều cỏch xỏc định giỏ theo bảng giỏ đất của UBND tỉnh cụng bố mà giỏ trị tớnh được của cỏc cỏch đú lại khỏc nhau; tỡnh hỡnh này gõy ra tiờu cực ở những mức độ khỏc nhau trong quản lý giỏ đất tại một số địa phương, người dõn đó tỏ ra bức xỳc, khụng đồng ý trong nhiều trường hợp.
- Cho đến nay, chỳng ta chưa tổ chức được hệ thống theo dừi giỏ đất trờn thị trường để làm cơ sở định giỏ đất phự hợp với giỏ đất trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường.
- Hiện nay đó cú quy định cụ thể cho hoạt động của cỏc doanh nghiệp định giỏ đất nhưng vẫn chưa cú quy định cụ thể về vai trũ của giỏ đất do cỏc doanh nghiệp này xỏc định trong hệ thống quản lý nhà nước về giỏ đất; chưa cú cơ quan thẩm định giỏ đất làm cơ sở cho việc ban hành giỏ đất. Hệ thống thuế cú liờn quan đến đất: Về thuế liờn quan đến đất, hệ thống tài chớnh đất đai hiện hành quy định theo hướng điều tiết lợi nhuận từ sử dụng đất, điều tiết quan hệ cung - cầu đất đai bằng cụng cụ thuế, hạn chế sử dụng cỏc quyết định hành chớnh tỏc động trực tiếp vào thị trường quyền sử dụng đất. Hệ thống thuế cú liờn quan đến đất đai hiện nay được xỏc định bao gồm 2 sắc thuế chớnh: thuế sử dụng đất (hoặc thuế tài sản là quyền sử dụng đất) và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Ngoài ra, cũn cú lệ phớ trước bạ.
Thực trạng cỏc loại thuế và lệ phớ này như sau:
a) Về thuế sử dụng đất, bao gồm thuế sử dụng đất nụng nghiệp và thuế nhà - đất, vẫn ỏp dụng cỏc quy định như trong thời kỳ bao cấp về đất đai, chưa điều tiết hợp lý vào ngân sách nhà n-ớc nguồn thu thuế sử dụng đất từ đất đai, đặc biệt là chưa trở thành cụng cụ để chống đầu cơ về đất đai và khuyến khớch sử dụng đất tiết kiệm.
b) Về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, hiện nay mới cú quy định đối với trường hợp tổ chức kinh tế cú thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thỡ chịu thuế là 25%. Đối với trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, hiện nay ỏp dụng theo Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/07/2009 (với
mức 2% của giá chuyển nhựơng hoặc theo 7 bậc của thuế thu nhập cá
nhân) trong khi giỏ đất do Nhà nước quy định cao hơn trước nhiều lần, dẫn
tới sự bất hợp lý về mức thuế phải nộp.
c) Về lệ phớ trước bạ, mức quy định hiện hành là 0,5% tớnh trờn giỏ trị quyền sử dụng đất nờn cũng cú sự bất hợp lý tương tự như đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất.