ớng ngày càng mở rộng hơn nữa quyền cho những NSDĐ nói chung và cho các chủ thể tham gia thị tr-ờng QSDĐ nói riêng. Tuy nhiên, cũng cần phải chú trọng khi xác lập các quyền năng mở rộng cho NSDĐ, làm sao đảm bảo sự chặt chẽ, phù hợp để không tạo ra những "khe hở" dẫn đến những độc quyền,
lũng đoạn của một bộ phận dân c- nào đó trong xã hội. Bên cạnh đó, PLĐĐ khi xây dựng và hồn thiện cũng cần chú ý đến việc xây dựng mơ hình và ngun tắc hoạt động của thị tr-ờng BĐS nói chung và thị tr-ờng QSDĐ nói riêng trong thời gian tới, làm sao để đất đai - một tài sản đặc biệt có giá trị bậc nhất phải trở thành nguồn lực thúc đẩy sự phát triển đất n-ớc, thực hiện thành cơng sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hố đất n-ớc và là yếu tố giữ ổn định, lành mạnh của thị tr-ờng.
3.2.2. Phát triển thị tr-ờng quyền sử dụng đất phải tạo ra động lựcđể phát triển nền kinh tế để phát triển nền kinh tế
Mục tiêu hàng đầu của phát triển kinh tế thị tr-ờng ở n-ớc ta là giải phóng sức sản xuất, động viên mọi nguồn lực trong n-ớc và n-ớc ngồi để thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật của chủ nghĩa xã hội, nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội, cải thiện từng b-ớc đời sống nhân dân.
Để thực hiện mục tiêu nêu trên của nền kinh tế thị tr-ờng hiện đại, đòi hỏi phải tạo lập đồng bộ các loại thị tr-ờng, tạo mơi tr-ờng và cơ chế thích hợp cho các thị tr-ờng vận động và phát triển gắn với đầu vào và đầu ra của sản xuất là vấn đề có ý nghĩa quyết định. Có thể coi sự phát triển của các thị tr-ờng bộ phận của nền kinh tế thị tr-ờng là "phần mềm" để vận hành "phần cứng" là cơ sở vật chất của nền kinh tế, nếu "phần mềm" hoạt động kém hiệu quả thì các năng lực và ph- ơng tiện của phần cứng sẽ không đ-ợc phát huy đầy đủ.
Phát triển thị tr-ờng BĐS mà hạt nhân chủ yếu là thị tr-ờng QSDĐ cũng khơng nằm ngồi quy luật chung đó. Phát triển tốt thị tr-ờng QSDĐ sẽ tạo ra đ-ợc động lực để phát triển nền kinh tế. Những thành tựu của nền kinh tế thị tr-ờng ở Việt Nam trong những năm qua khơng thể khơng kể đến sự đóng góp của thị tr-ờng QSDĐ. Sự đóng góp đó đã đ-ợc Hội nghị trung -ơng 7 đúc rút và khẳng định: "Quyền sử dụng đất đã b-ớc đầu trở thành một nguồn vốn để
Nhà n-ớc và nhân dân đầu t- phát triển sản xuất kinh doanh. Thị tr- ờng BĐS tuy còn sơ khai, nh-ng đã thu hút đ-ợc một l-ợng vốn khá lớn vào đầu t- xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện về nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các đô thị" .
Những kết quả đạt đ-ợc nêu trên qua sự phát triển của thị tr-ờng BĐS mà chủ yếu là thị tr-ờng QSDĐ là đáng khích lệ. Tuy nhiên, kết quả đó ch-a t-ơng xứng với tiềm năng của đất đai cũng nh- ch-a phản ánh khách quan sự sôi động của thị tr-ờng QSDĐ đã và đang diễn ra. Chính vì vậy, Nghị quyết trung -ơng 7 cũng đã nghiêm túc nhìn nhận những tồn tại và yếu kém của thị tr-ờng QSDĐ thời gian qua và chỉ rõ: "... Tiềm năng đất đai ch-a đ-ợc phát huy
tốt, đất đai ch-a đ-ợc chuyển dịch hợp lý, hiệu quả sử dụng còn thấp...
Hoạt động của thị tr-ờng BĐS khơng lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và BĐS gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao..., tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức". Những tồn tại và yếu kém này của thị tr-ờng QSDĐ có rất nhiều nguyên
nhân, mà một trong những nguyên nhân cơ bản cần đ-ợc đề cập là sự nhận thức ch-a đúng về tính chất của đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng và nguồn vốn to lớn của đất n-ớc, cũng nh- ch-a coi QSDĐ là hàng hóa đặc biệt để có cơ chế quản lý phù hợp. Chính vì vậy mà định h-ớng xây dựng và hồn thiện chính sách đất đai nói chung và thị tr-ờng QSDĐ nói riêng cần phải gắn với những quyết sách cụ thể đối với từng loại đất, cho từng đối t-ợng sử dụng để thực sự khơi dậy và phát huy tốt tiềm năng đất đai sẵn có, tạo điều kiện để mọi ng-ời dân là ng-ời chủ đích thực trên chính mảnh đất của mình và hiệu quả từ những mảnh đất của ng-ời dân sử dụng là một nguồn lực quan trọng cho sự phát triển nền kinh tế. Cũng chính từ u cầu đó, quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai mà Nghị quyết trung -ơng 7 đã nhấn mạnh: "Chủ động phát triển vững chắc thị
tr-ờng bất động sản (trọng tâm là tại các đơ thị) có sự quản lý và điều tiết của Nhà n-ớc, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà n-ớc giữ vai trị chủ đạo, khơng tách rời thị tr-ờng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, chống đầu cơ đất đai".
3.2.3. Đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ của các văn bản pháp
luật điều chỉnh quyền sử dụng đất
Để có đ-ợc một hệ thống pháp luật điều chỉnh thị tr-ờng QSDĐ mang tính khả thi, đ-ợc đơng đảo cơng chúng cơng nhận và tự giác thực hiện thì tr- ớc hết hệ thống pháp luật đó phải đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ. Tính thống nhất và đồng bộ khơng chỉ đặt ra trong định h-ớng xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thị tr-ờng QSDĐ mà nó đ-ợc coi nh- là một trong những nguyên tắc, những yêu cầu đối với việc hồn thiện hệ thống pháp luật kinh tế nói chung. ở các n-ớc có nền kinh tế thị tr-ờng phát triển, họ coi tính thống nhất và đồng bộ của hệ thống pháp luật là một trong những tiêu chí cơ bản để đánh giá mức độ phát triển đồng bộ của nền kinh tế thị tr-ờng của quốc gia đó. ở Việt Nam chỉ khi có một hệ thống pháp luật thống nhất và đồng bộ mới có khả năng loại trừ đ-ợc sự chồng chéo và tình trạng mâu thuẫn giữa các chế định luật - một thực trạng gây khó khăn và cản trở rất lớn trong thực tiễn áp dụng và thực thi pháp luật.
Nh-ợc điểm lớn nhất của pháp luật điều chỉnh thị tr-ờng QSDĐ ở n- ớc ta hiện nay là sự thiếu thống nhất và đồng bộ. Qua quá trình triển khai thực hiện, hệ thống văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai nói chung và về thị tr-ờng quyền sử dụng đất nói riêng cịn bộc lộ nhiều sự mâu thuẫn, chồng chéo; tình trạng văn bản luật ra đời nh-ng khơng có văn bản h-ớng dẫn thi hành thì khơng thể triển khai thực hiện đ-ợc trên thực tế cịn khá phổ biến. Khơng ít tr-ờng hợp văn bản d-ới luật trái hoặc mâu thuẫn với các quy định của luật. Tình hình này gây khơng ít khó khăn cho các cấp, các ngành và bản thân ng-ời sử dụng đất khi triển khai áp dụng.
Một trong những nguyên nhân chính của thực trạng trên đây là do ch-a có một cơ chế xây dựng pháp luật thích hợp. Cụ thể là: Các văn bản luật ban hành trong thời gian qua ít chứa đựng những quy phạm cụ thể mà chủ yếu đ- a ra những chính sách chung, khi cần điều chỉnh những vấn đề cụ thể, trong đó có thị tr-ờng QSDĐ thì phải trơng chờ nhiều vào văn bản giải thích và h-ớng dẫn. Tình trạng cần q nhiều văn bản để h-ớng dẫn một đạo luật không những là lý do làm phát sinh sự thiếu thống nhất của hệ thống pháp luật, mà mặt khác còn làm cho hệ thống pháp luật trở nên cồng kềnh.
Để đảm bảo đ-ợc tính thống nhất và đồng bộ của hệ thống pháp luật điều chỉnh thị tr-ờng QSDĐ trong thời gian tới cần phải giải quyết những mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản pháp luật; các văn bản h-ớng dẫn mặc dù có thể đa dạng nh-ng phải khơng trái với văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn. Nói nh- TS. Bùi Ngọc C-ờng: "Tất cả các quy phạm pháp luật, dù đ-ợc
ban hành trong các văn bản khác nhau phải tạo thành một hệ thống, tức là một chỉnh thể có mối liên hệ nội tại hữu cơ, khơng mâu thuẫn, chồng chéo, loại bỏ hay vơ hiệu hóa lẫn nhau". Để làm đ-ợc điều này, công việc cần thiết trong
thời gian tới là hệ thống hóa, rà sốt những văn bản pháp luật ban hành điều chỉnh về thị tr-ờng QSDĐ, trên cơ sở đó bãi bỏ những quy định mâu thuẫn, không phù hợp. Tiến tới thực hiện việc luật hóa những vấn đề cụ thể, hạn chế tối đa cơ chế h-ớng dẫn thực hiện do các cơ quan cấp d-ới thực hiện.
3.3 Một số giải pháp cụ thể hoàn thiện quản lý nhà n-ớc đối với quyền sử dụng đất
3.3.1. Tiếp tục hoàn thiện thể chế, chớnh sỏch phỏp luật về quyền sửdụng đất dụng đất
Hoàn chỉnh hệ thống phỏp luật cú liờn quan đến đất đai và bất động sản nhằm bảo đảm tớnh thống nhất, phự hợp: sớm trỡnh Quốc hội ban hành Luật Đăng ký bất động sản, Luật Thuế sử dụng đất, theo đú đỏnh thuế lũy tiến
đối với người sử dụng nhiều đất, nhất là đất ở; đưa thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất vào Thuế thu nhập cỏ nhõn; rà soỏt sửa đổi những điều chưa thống nhất giữa Luật Đất đai và cỏc luật cú liờn quan; tiếp tục ban hành cỏc văn bản hướng dẫn triển khai cũn thiếu.
Đẩy mạnh cụng tỏc tuyờn truyền, phổ biến phỏp luật về đất đai. Tăng cường cụng tỏc tự kiểm tra, kiểm tra, thanh tra về đất đai do Ủy ban nhõn dõn cỏc cấp thực hiện. Vận hành cú hiệu quả cơ chế giỏm sỏt việc thực thi phỏp luật về đất đai do Hội đồng nhõn dõn cỏc cấp thực hiện. Xử lý nghiờm những trường hợp vi phạm phỏp luật về đất đai, nhất là đối với trường hợp cỏn bộ quản lý vi phạm phỏp luật về đất đai.
Bên cạnh việc hoàn thiện thể chế, pháp luật, Nhà n-ớc cần quan tâm chú trọng đến các lĩnh vực hoạt động như sau:
- Thứ nhất: Sự cần thiết phải thành lập các trung tâm giao
dịch BĐS tại các tỉnh và thành phố trong phạm vi cả n-ớc.
Hoạt động trung gian môi giới trong thị tr-ờng bất động sản nói chung và thị tr-ờng quyền sử dụng đất nói riêng là hết sức cần thiết vì bất động sản mà chủ yếu là đất đai có đặc tính là cố định nên không thể đ-a ra tr-ng bày, giới thiệu cụ thể đ-ợc. Vì vậy, sự ra đời của tổ chức trung gian là cầu nối giữa các chủ thể tham gia thị tr-ờng sẽ cung cấp những thông tin quan trọng và chính xác nhất liên quan đến bất động sản mà các bên muốn giao dịch, cũng nh- diễn biến, tình hình của thị tr-ờng này tại thời điểm đó cùng với việc thực hiện t- vấn. Các trung tâm giao dịch BĐS còn thực hiện các dịch vụ khác nh-: Làm các thủ tục đăng ký và công chứng; tổ chức đấu giá; làm dịch vụ đại lý uỷ thác... nhằm tạo điều kiện cho các giao dịch bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất đ-ợc thực hiện thuận lợi, hợp pháp và công bằng.