3.2. Một số giải nhằm pháp kích thích và hồn thiện thị trường bất
3.2.3. Về phía người thuê, thuê mua nhà
Chủ động trực tiếp tìm hiểu các nguồn thơng tin từ pháp luật và các doanh nghiệp đầu tư xây dựng
71
Người có thu nhập thấp có nhu cầu sử dụng thuê, thuê mua nhà TNT cần chủ động tìm hiểu kỹ các thơng tin liên quan đến các dự án nhà. Do hệ thống pháp luật cịn nhiều điểm chưa rõ ràng, thủ tục hành chính cịn rườm rà, nên để hạn chế sai sót và tiết kiệm thời gian trong cơng đoạn hồn thiện các thủ tục hành chính, người dân nên chủ động trực tiếp tìm đến các nguồn thơng tin để tìm hiểu trước khi làm thủ tục xét duyệt thuê, mua nhà TNT.
Để giảm những rủi ro và tổn thất trong quá trình sử dụng nhà, trước khi mua, thuê nhà, người dân cần tìm hiểu kỹ các thơng tin về cơ chế quản lý nhà, việc vận hành và bảo trì hệ thống kỹ thuật chiếu sáng và cấp thoát nước. Người dân nên trực tiếp liên hệ chủ dự án đầu tư để có thơng tin chính xác về các quy định sửa chữa, bảo trì căn hộ.
Chủ động tìm đến các nguồn hỗ trợ vốn vay
Vấn đề vốn mua nhà là rào cản lớn nhất đối với người thu nhập thấp khi tiếp cận mua nhà. Do đó, các đối tượng là cán bộ cơng nhân viên nhà nước cịn cơng tác ngồi tìm hiểu về thơng tin hỗ trợ vay vốn của Chính phủ, nên xin trợ cấp hỗ trợ từ chính các đơn vị cơng tác. Hoặc bằng hình thức trả góp trừ vào lương hàng tháng, người dân giảm được một khoản chi phí mua nhà cần có ngay tại thời điểm mua, mà khoản đó sẽ được trả dần qua các tháng thơng qua khấu trừ lương.
Tự giác nâng cao ý thức bản thân về tuân thủ pháp luật
Vấn đề chất lượng cơng trình có tồn tại được lâu qua thời gian hay không khơng chỉ phụ thuộc vào q trình xây dựng, điều kiện bảo trỉ, bảo dưỡng của các nhà đầu tư xây dựng, mà còn phụ thuộc vào ý thức giữ gìn tài sản của người dân. Việc cơi nới diện tích trái phép, đun nấu khơng đúng nơi quy định, tận dụng tối đa các diện tích khoảng khơng trước nhà…khơng những làm chất lượng cơng
72
trình sớm xuống cấp mà cịn mất mỹ quan kiến trúc. Do đó người dân cần được nâng cao ý thức về tự giữ gìn và bảo vệ tài sản nhà ở của mình và của chung.
Do tính chất thơng tin khơng hồn hảo của thị trường nhà ở dẫn đến tồn tại thị trường đầu cơ nhà TNT. Bên cạnh đó các thủ tục hành chính rườm rà khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà TNT sẽ tìm đến những kẻ đầu cơ nhà, với giá cao hơn giá thực nhưng họ được lợi về thời gian và có thể khơng đáp ứng các yêu cầu được xét duyệt mua nhà TNT nhưng vẫn mua được nhà TNT. Tuy nhiên, việc mua từ những nhà đầu cơ với những thủ tục đơn giản và chưa đầy đủ khơng đảm bảo được việc sở hữu nhà có là đúng pháp luật. Tình trạng này là khơng thể tránh khỏi trên thị trường, vì thế để tránh những rủi ro lớn có thể xảy ra liên quan đến vi phạm luật pháp, người dân nên có tự ý tuân thủ theo các quy định của pháp luật về mua, thuê, thuê mua nhà cho người thu nhập thấp.
73 KẾT LUẬN
Sau quá trình nghiên cứu về thực trạng thị trường bất động sản nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay, nhóm đề tài có thể tóm tắt lại những vấn đề cấp thiết nhất trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội như sau:
Về phía cung: cung về nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội còn thiếu hụt. Nguyên nhân vấn đề này là nguồn vốn và lợi nhuận. Vốn hỗ trợ trực tiếp từ phía Nhà nước khơng đủ tài trợ cho mọi dự án, vốn vay ưu đãi còn vướng mắc về thủ tục và chậm về cung ứng. Nguyên nhân thứ hai khiến cung về nhà thu nhập thấp thiếu do lợi nhuận chủ đầu tư thu về từ các dự án nhà thu nhập thấp là thấp so với các dự án nhà ở cao cấp. Đa số các doanh nghiệp đầu tư xây dựng không chuyên đầu tư cho phân đoạn thị trường nhà thu nhập thấp nên chưa tìm được các nguồn cung vật tư, yếu tố sản xuất quy mô lâu dài để cắt giảm chi phí xây dựng, tăng lợi nhuận. Ngồi ra, để bù đắp chi phí bỏ ra thu về lợi nhuận, chủ đầu tư đẩy giá nhà cao vượt quá khả năng chi trả của người thu nhập thấp khiến nhiều dự án không bán được căn hộ, chủ đầu tư không thu hồi vốn ngay được. Do đó, lợi nhuận khơng cao là rào cản khiến số nhà đầu tư cho dự án nhà thu nhập thấp khơng nhiều, sau khi gặp thêm những khó khăn về vốn, quỹ đất, quy hoạch…số lượng dự án được đầu tư càng giảm khiến cung trở nên thiếu hụt. Vấn đề đặt ra là Chính phủ và doanh nghiệp cần kêu gọi vốn từ nhiều kênh huy động vốn trong nước và quốc tế.
Về phía cầu: quy mơ dân số đơ thị ngày càng lớn chủ yếu do gia tăng cơ giới trên địa bàn Hà Nội nên nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên bức thiết. So với lượng nhà được cung trên thị trường nhà thu nhập thấp, cầu về nhà thu nhập thấp là thặng dư.Tuy nhiên vẫn có tình trạng dự án nhà hồn thiện khơng bán được, người dân vẫn khơng có nhà. Ngun nhân tình trạng trên do giá nhà cao
74
khơng kiểm sốt vượt q khả năng tài chính của người có thu nhập thấp. Vấn đề này cần Chính phủ giải quyết sớm thơng qua cụ thể và minh bạch hóa một khung giá nhà chuẩn cho các dự án nhà thu nhập thấp ở đô thị.
Các căn hộ tại các dự án nhà thu nhập thấp hiện nay bộc lộ sự xuống cấp về chất lượng và sự không đồng bộ về kết cấu hạ tầng. Trách nhiệm về chất lượng cơng trình khơng chỉ nằm ở phía doanh nghiệp xây dựng mà cịn nằm ở phía Chính phủ và người dân. Tuy nhiên, vấn đề Nhà nước và nhà đầu tư xây dựng phân chia trách nhiệm như thế nào trong việc xây và quản lý xây, bảo trì, sửa chữa, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật là vấn đề then chốt quyết định chất lượng các cơng trình, và người thu nhập thấp đang trông các quy định làm rõ trách nhiệm đó để có thể yên tâm đầu tư một khoản chi phí lớn để thuê, mua nhà.
Năm 2011 vừa qua, thị trường bất động nói chung hoạt động trầm lắng lại do cung cầu khơng tương xứng, một phần do chính sách vĩ mơ của chính phủ là kiềm chế lạm phát nên các doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong việc tìm nguồn vốn. Tuy nhiên năm 2012 sẽ là một năm được dự báo thị trường “lột xác” để trở thành một thực thể lành mạnh, khỏe khoắn, hữu ích hơn và vì quyền lợi của đại đa số người dân chưa có nhà ở.
75
TÀI LIỆU THAM KHẢO A. Danh mục văn bản pháp luật
1. Công văn 8844/NHNN-CSTT ngày 14 tháng 11 năm 2011 về hoạt động tín dụng trong các tháng cuối năm 2011 do Ngân hàng Nhà nước ban hành
2. Công văn 1501/UBND-XD ngày 4 tháng 03 năm 2011 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội giải quyết việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp cho hộ gia đình trên địa bàn thành phố
3. Luật Nhà ở 2005
4. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Thủ Tướng Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, sở hữu nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở
5. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
6. Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 04 năm 2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị
7. Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị
8. Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND ngày 16/08/2010 quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị
76
9. Quyết định số 67/2010/QĐ-TTg ngày 29 tháng 10 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định 167/2008/QĐ-TTg về chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở
10. Quyết định số 3891/QĐ-UBND ngày 5-8-2005 của UBND TPHCM quy định về điều kiện và đối tượng có thu nhập thấp (TNT) vay tiền tại Quỹ phát triển nhà ở thành phố để tạo lập nhà ở
11. Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu cơng nghiệp và nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia
12. Thông tư 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 hướng dẫn việc bán, cho thuê, thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị
B. Danh mục các tài liệu tham khảo I. Tài liệu tham khảo bằng tiếng Việt
1. Cao Thùy Xiêm (2008) Kinh tế học vi mô, NXB Kinh tế quốc dân, 2008
2. Đỗ Thị Loan, 2009, Phát triển nhà ở xã hội - kinh nghiệm từ Singapore
3. Hoàng Xuân Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh, 2009, Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở các đơ thị lớn hiện nay – kinh nghiệm Hà Nội, NXB Chính trị
Quốc gia, tháng 12/2009
4. Phí Thị Thu Hương, Nguyễn Minh Phong, 2008, “Nhà ở cho người có thu nhập thấp – một thị trường cần thiết và tiềm năng”, Tạp chí Kinh tế và Dự
77
5. Báo Hà nội mới, 16/02/2012, “Nhà ở cho người thu nhập thấp: Vì sao khơng cịn hấp dẫn”, <http://hanoimoi.com.vn/newsdetail/Xa-
hoi/538866/nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-vi-sao-khong-con-hap-dan.htm>, xem ngày 20/3/2012
6. Báo Lao Động, 31/08/2011, “Nên có chính sách hướng tới người có thu nhập thấp”, http://laodong.com.vn/Bat-dong-san/Nen-co-chinh-sach-huong- toi-nguoi-co-thu-nhap-thap/8247.bld>, xem ngày 10/3/2012
7. Báo Lao Động, 14/2/2012, “Quỹ đất dành xây nhà ở xã hội đạt thấp”, xem tại: <http://laodong.com.vn/Bat-dong-san/Quy-dat-danh-xay-nha-o- xa-hoi-dat-thap/53277.bld> , xem ngày 10/3/2012
8. Báo Lao Động , 09/04/2012, “Hà Nội: Tập trung giải quyết vấn đề an cư”, <http://dothi.net/doi-song-do-thi/17944/ha-noi-tap-trung-giai-quyet-van- de-%E2%80%9Can-cu%E2%80%9D.htm>, xem ngày 10/4/2012.
9. Báo Xây dựng điện tử, 7/9/2010, “Kỳ 3: Kinh nghiệm của
Singapore”, <http://nhadathanoi.com.vn/tin-tuc-bat-dong-san/bat-dong-san-the- gioi/168-ky-3-kinh-nghiem-cua-singapore.html> , xem ngày 25/3/2012
10. Báo Xây dựng điện tử, 06/04/2012, “Giải pháp cho Thị trường BĐS không chỉ là vốn”, <http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/giai- phap-cho-thi-truong-bs-khong-chi-la-von.html>, xem ngày 10/4/2012
11. Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghệ Đại Việt, 31/08/2011,“3 ngộ nhận "lệch chuẩn" về nhà thu nhập thấp”, xem tại:
<http://nhaochonguoicothunhapthap.batdongsan.com.vn/3-ngo-nhan-lech-chuan- ve-WOQj07itaSY1.html>, xem ngày 20/3/2012
12. Diễn đàn Kinh Tế Việt Nam, 02/12/2011, 02/12/2011, “Tháo chạy khỏi nhà thu nhập thấp”, <http://vef.vn/2011-12-01-nha-thu-nhap-thap-e-hang- loat>, xem ngày 13/3/2012
78
13. Thời báo Kinh tế Việt Nam, 28/05/2009, “Hà Nội có thể “tung” gần 14.000 tỷ đồng xây nhà giá thấp”,
<http://vneconomy.vn/2009052812493203P0C17/ha-noi-co-the-tung-gan- 14000-ty-dong-xay-nha-gia-thap.htm>, xem ngày 10/3/2012
14. Thời báo Kinh tế Việt Nam, 09/01/2012, "Hà Nội “trần tình” chuyện giá nhà thu nhập thấp quá cao”,
<http://vneconomy.vn/20120109114325836P0C17/ha-noi-tran-tinh-chuyen-gia- nha-thu-nhap-thap-qua-cao.htm>, xem ngày 20/3/2012
15. Tổng cục Thống kê, 2009, Tổng Điều tra Dân số và nhà ở Việt Nam năm 2009
16. Trung tâm Báo chí và Hợp tác truyền thơng Quốc tế, 19/4/2003, “4 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp Hà Nội” , <http://vietbao.vn/Kinh-te/4-du- an-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-Ha-Noi/10815267/175/ >, xem ngày
12/3/2012
17. Viện đào tạo Sau đại học, trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân, 3/3/2011, “Tháng 4 sẽ công bố giá nhà thu nhập thấp tại Hà Nội”, <http://gsneu.edu.vn/tha%CC%81ng-4-se%CC%83-cong-bo%CC%81-
gia%CC%81-nha%CC%80-thu-nha%CC%A3p-tha%CC%81p-tai-ha- noi__179739.html> , xem ngày 10/3/2012
II. Tài liệu tham khảo bằng Tiếng Anh
1. Jianging YE, 1998, China Housing policy and Housing market) 2. Man, Joyce Yanyun, 2011, Affordable Housing in China, Lincoln Institution of Land Policy, Land Lines, January 2011
3. National Bureau of Statistics of China, Demograpia 2009, The fifth annual Demographia international housing affordability survey,
79
<http://www.audit.gov.cn/n1992130/n1992150/n1992500/2596931.html>, xem ngày 20/1/2012
4. Lan Deng, Qingyun Shen, Lin Wang, Housing policy and finance
PHỤ LỤC Phụ lục 1: Luật Nhà ở 2005
Điều 53. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội
1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.
2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình qn trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người;
c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.
Điều 54. Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội
Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.
Phụ lục 2: Quyết định số 34/2010 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định việc bán, cho thuê nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đơ thị
Điều 4. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp
Hộ gia đình có ít nhất 01 người hoặc cá nhân (đối với trường hợp là hộ độc thân) thuộc đối tượng sau đây:
1. Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách Nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội – nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang (kể cả trường hợp đã nghỉ chế độ theo quy định).
2. Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngồi cơng lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); người lao