2.2. Thực trạng về cung cầu của thị trường nhà ở cho người có
2.2.4. Các chính sách của Nhà Nước nhằm hồn thiện thị trường nhà
nhập thấp
Như đã trình bày ở chương I, sự can thiệp của Chính phủ vào thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp là rất cần thiết hiện nay để điều tiết, duy trì và thúc đẩy thị trường, bởi loại hàng hóa nhà giá rẻ cung cấp cho người có thu nhập thấp khơng chỉ mang nghĩa kinh tế cịn mang ý nghĩa chính trị an sinh ổn định xã hội, do cơ chế hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam còn non trẻ mới được thành lập chưa lâu. Vì chủ trương của Đảng là hướng tới nền kinh tế theo cơ chế thị trường nên sự can thiệp của Chính phủ chỉ nên mang tính trung gian, và giải quyết những thất bại thị trường. Tuy nhiên, sự can thiệp của Chính phủ Việt Nam cũng như các nhà quản lý nhà ở đô thị Hà Nội vẫn chưa được hiệu quả và còn bộc lộ nhiều bất cập. Sự bất cập trong quản lý ở rất nhiều khía cạnh bởi thiếu kinh nghiệm và tính linh hoạt chưa cao, song trong q trình nghiên cứu, nhóm đề tài sẽ trình bày thực trạng trên những khía cạnh: tài chính hỗ trợ cho thị
49
trường và khâu quy hoạch, luật pháp quy định về nhà ở cho người có thu nhập thấp và quản lý của nhà nước về các dự án nhà thu nhập thấp.
2.2.4.1. Tài chính hỗ trợ cho thị trường
Để khuyến khích và thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, Chính phủ đã dùng các biện pháp hỗ trợ như miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn thuế giá trị gia tăng, cho vay lãi suất thấp cho các nhà đầu tư. Đối với những người thu nhập thấp có nhu cầu và đủ điều kiện mua nhà, Nhà nước cũng hỗ trợ lãi suất, thời gian cho vay cùng các hình thức bán nhà trả góp, đưa tiền nhà ở vào tiền lương. Cụ thể là: người TNT chỉ cần bỏ ra 30% trị giá nhà, còn lại 70% sẽ được vay tại Quĩ phát triển nhà với lãi suất ưu đãi (0,66%/năm), trả góp trong 10 năm (Quyết định số 3891/QĐ-UBND ngày 5- 8-2005 của UBND TPHCM quy định về điều kiện và đối tượng có thu nhập thấp vay tiền tại Quỹ phát triển nhà ở thành phố để tạo lập nhà ở).
Mặc dù đi kèm với ý tưởng tốt đẹp nhưng trong q trình thực hiện cịn nảy sinh ra những vấn đề rắc rối như việc giải ngân vốn chậm cho các dự án, hỗ trợ cho bên cầu tối đa chỉ 200 triệu đồng, và theo qui định chỉ có những đối tượng thuộc diện hưởng lương từ ngân sách nhà nước mới được hưởng hỗ trợ vay mua nhà. Như vậy, đối với công nhân, người lao động trong các công ty, ngành nghề tự do hiện vẫn khơng có cơ hội để nhận sự hỗ trợ từ quĩ này. Sự đầu tư tài chính đơi khi bị chệch mục tiêu. Đó là những người TNT trên thực tế không tiếp cận được nhà chung cư và đất theo giá gốc mà nhà đất giá rẻ chủ yếu lại được phân phối qua kênh đầu cơ, mua đi bán lại và gây cơn sốt về nhà đất. Như vậy, các hỗ trợ này trên thực tế đã biến thành sự hỗ trợ chủ yếu cho người thu nhập không phải là thấp.
50
Một thực trạng nữa là theo thống kê của ngân hàng phát triển châu Á (ADB), toàn bộ lượng vốn tuyệt đối của các tổ chức tín dụng nhà ở trên địa bàn thành phố không bằng lượng vốn của một ngân hàng cỡ trung bình trên thế giới. Cho dù bình qn một suất cho vay vốn nhà ở có tăng lên khá nhanh trong thời gian gần đây, nhưng nhìn chung mức vay quá nhỏ: 2,8 triệu đồng (1998) và 11,9 triệu đồng năm (2004); đặc biệt thiếu nghiêm trọng vốn vay dài hạn. Cho đến nay, nguồn vốn này dù đã được cải thiện cũng chỉ chiếm 11-15% trong tổng số vốn cho vay nhà ở. Điều này có nghĩa vốn tín dụng nhà ở của ngân hàng đã mạo hiểm dùng vốn tín dụng ngắn hạn thay thế chức năng vốn tín dụng dài hạn.
2.2.4.2. Khâu quy hoạch
Quy hoạch dự án chưa mang tầm chiến lược và sát thực tế: việc lập quy hoạch sử dụng đất chưa gắn chặt với quy hoạch xây dựng, quy hoạch phân bổ lực lượng sản xuất, quy hoạch phân bổ dân cư và chương trình bảo vệ môi trường theo phương pháp “quy hoạch hợp nhất” nên nhiều khi còn mang tính hình thức hay tình trạng “quy hoạch treo”. Công tác quy hoạch của các nhà quy hoạch cịn chưa có tính định hướng sử dụng đất, cơng tác quy hoạch cịn chậm, kém hiệu quả và không đáp ứng yêu cầu của thị trường
2.2.4.3. Luật pháp quy định về nhà ở cho người có thu nhập thấp
Các quy định luật còn chồng chéo, chưa minh bạch nên gây lũng đoạn và quan liêu trong khâu giải quyết thủ tục. Về khuôn khổ pháp lý chung gồm có các văn bản luật như Luật Đất Đai, Luật Xây Dựng… các văn bản dưới luật gồm có quyết định, nghị định, thông tư, chỉ thị, các văn bản ban hành nhằm cụ thể hóa về chính sách, cơ chế nhà ở mới được xây dựng, cơ chế nhà ở, đất đai, các quy hoạch, kế hoạch, chương trình nhà ở của thành phố theo từng thời kì dài hạn, trung và ngắn hạn. Khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản nhà ở ở Việt
51
Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đều chưa hoàn thiện và thiếu nhiều luật quan trọng (như Luật Khu Đô thị mới, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản, Luật Đăng Kí và Đấu giá bất động sản…). Chưa đảm bảo chế tài và tính thực thi của pháp luật trong các quá trình cấp quyền sử dụng đất, chuyển giao, cho thuê, thế chấp, trưng dụng đất, giải tỏa và tái định cư, phát triển bất động sản và buôn bán, định giá, trọng tài, vay nợ và đăng kí nhà đất.
2.2.4.4. Quản lý của nhà nước về các dự án nhà cho người có thu nhập thấp
Quản lý dự án chưa khoa học và có tính thực tiễn thấp, kể từ khi nghị định 108 của Chính phủ (quy định về mức tiền lương tối thiểu) được ban hành từ tháng 4/2009 đến nay, vấn đề xây nhà cho người thu nhập thấp liên tục được họp bàn qua các hội nghị, hội thảo của cơ quan cấp bộ và UBND thành. Tuy nhiên kết quả của việc họp bàn vẫn không khắc phục được những hạn chế của pháp luật quản lý các dự án nhà thu nhập thấp.
Quy định chưa phù hợp với thực tế khiến các các quy định pháp luật chưa phát huy được hiệu quả. Một trong những điểm chưa phù hợp là cách khoanh vùng đối tượng được xét duyệt mua nhà thu nhập thấp. Theo quy định ban đầu của thành phố Hà Nội, chỉ những người có hộ khẩu thường trú tại các quận nội thành mới là đối tượng được nộp đơn mua nhà. Tuy nhiên, sau một thời gian ban hành, thực tế số lượng người nội thành nộp đơn xét duyệt mua nhà là ít. Điều đó cho thấy tính chưa hợp lý của pháp luật. Do vậy, đầu tháng 3/2011, trong lần mở bán tại dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng, thành phố đã phải phá lệ khi bãi bỏ quy định giới hạn hộ khẩu nội thành, thay vào đó là tất cả người dân có hộ khẩu tại Hà Nội có thể tham gia đăng ký mua nhà.
Các cơ quan quản lý chưa chủ động trong việc điều tiết giá cả. Chưa có một khung giá pháp lý cho tất cả các dự án nhà thu nhập thấp. Việc định giá vẫn
52
còn mơ hồ dựa trên các quy định chung chung dẫn tới giá mỗi dự án phụ thuộc vào chính chi phí bỏ ra để xây dựng nhà theo dự án. Do chi phí các dự án khơng có tính minh bạch nên mỗi dự án có một mức giá bán, cho thuê căn hộ khác nhau, ví dụ tại dự án ở Xuân Mai, giá chỉ là 8,8 triệu đồng/m2, nhưng dự án Ngơ Thì Nhậm trên 11 triệu đồng/m2
, dự án ở Sài Đồng giá là 13,3 triệu/m2, vượt quá khả năng thanh toán của nhiều đối tượng “thu nhập thấp”. (Viện đào tạo Sau đại học, trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân, 2011).
Quy định ở cấp địa phương vẫn cịn chưa phù hợp: Theo Thanh tra Chính phủ, quy định về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp, Bộ Xây dựng có Thơng tư 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 hướng dẫn việc bán, cho thuê, thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị, nhưng UBND TP Hà Nội lại có Cơng văn số 1501/UBND-XD quy định đối tượng được mua thành phần gồm các hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại các quận, phường. Quy định này chưa hợp lý vì điều kiện để nhập hộ khẩu Hà Nội phải có nhà ở, phần lớn các đối tượng có nhu cầu mua nhà chỉ có hộ khẩu tạm trú.