2.1.1. Khái quát tình hình phát triển nhà ở đơ thị ở Việt Nam qua các giai đoạn đoạn
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là giai đoạn từ năm 2000 đến 2012, nhưng ở mục này, nhóm nghiên cứu xin trình bày thêm những điểm chung nổi bật nhất về tình hình phát triển nhà ở các đơ thị Việt Nam từ giai đoạn 1955 đến nay. Lý do chọn mốc thời gian 1955 là do sau khi cuộc kháng chiến chống Pháp kết thúc 1954, miền Bắc bắt tay vào xây dựng chế độ Chủ nghĩa xã hội, nhà ở cho người dân bắt đầu được Nhà nước quan tâm. Từ năm 1955 đến nay, nhóm nghiên cứu lấy năm 1986 – năm nước ta bắt đầu chuyển từ cơ chế bao cấp sang nền kinh tế thị trường - làm mốc phân chia giai đoạn, chính sách về nhà ở trước và sau năm 1986 có sự thay đổi rõ rệt mang đến những hiệu quả khác nhau.
2.1.1.1. Giai đoạn trước đổi mới ( 1955 – 1985)
Thời kì này nhà nước bao cấp về nhà ở.
Giai đoạn 1965 – 1975
Về phương thức: nhà nước dùng ngân sách nhà nước để xây dựng các khu chung cư từ 2 đến 5 tầng.
Về kiến trúc: nhà ở trong giai đoạn này xây theo mơ hình Liên Xơ, chất lượng thấp, kém tiện nghi và đơn điệu về kiểu dáng.
Về quỹ nhà ở: Sài Gịn có 42% dân cư đang ở trong những căn nhà của chính quyền xây dựng, ở Đà nẵng là 37%, ở Hà Nội và Hải Phòng là 23,6% và 19,8%.
33
Về thủ tục : các cán bộ công nhân viên chức được phân phối nhà nhưng thủ tục rườm rà và tốn kém thời gian, theo ước tính q trình này diễn ra trung bình là 27 tháng.
Hiệu quả : chính sách bao cấp nhà ở đã góp phần giải quyết vần đề nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức nhà nước tuy nhiên lại không đáp ứng được như cầu của đông đảo người dân. Những người được phân nhà là cán bộ hoặc có chức sắc, điều đó tạo nên sự khơng cơng bằng giữa các ngành nghề xí nghiệp lao động trong khu vực nhà nước. Việc bao cấp tuyệt đối nhà ở không đi kèm với chế độ bảo trì và nâng cấp nên quỹ nhà ở nhanh chóng bị xuống cấp và gây lãng phí tài sản.
Giai đoạn từ năm 1975 đến trước đổi mới
Về phương thức : sau khi rút ra kinh nghiệm thực tiễn ở giai đoạn đầu khi ngân sách nhà nước không đủ cung ứng hoàn toàn nhà ở cho nhân dân, giai đoạn này chủ trương xây dựng “nhà nước và nhân dân cùng làm” theo đó diễn ra việc bn bán, cơi nới, tự xây dựng …
Về kiến trúc : có cải tiến hơn so với thời kì đầu khi căn hộ được xây dựng khép kín thơng thống và trang bị tiện nghi, chất lượng tốt hơn.
Quỹ nhà ở: tỷ lệ quỹ nhà ở khu vực phía bắc được nâng lên: Hải Phòng 43,3%, Hà Nội 37,1%, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh là 31,8% và 14,5%...
2.1.1.2. Thời kì đổi mới (từ1986 đến nay)
Về phương thức: nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp, nhà ở cũng nằm trong số đó, nhân dân và các nhà đầu tư được khuyến khích tự xây dựng nhà ở.
Về kiến trúc: nhà ở giai đoạn này chủ yếu được xây dựng là nhà ở cấp 4 kiên cố.
34
Về chính sách: từ năm 1991 pháp lệnh nhà ở được ban hành, thực hiện chính sách hóa giá nhà cấp 4 và nhà kiên cố, cho phép chuyển nhượng, sang tên hợp đồng, bán nhà cho thuê; tiền nhà ở đã được đưa vào tiền lương để người làm công ăn lương tự chủ trong việc tạo lập chỗ ở.
Từ 2001 – nay: đây là giai đoạn các thành phố triển khai hàng loạt luật và văn bản dưới luật do cơ quan trung ương ban hành nhằm hoàn thiện cơ chế pháp luật ở các thị trường có liên quan đến việc phát triển thị trường nhà ở như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật quy hoạch đơ thị… Điều này đã có tác động tích cực một mặt trợ giúp các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở, mặt khác quản lý chặt chẽ và khuyến khích việc đầu tư xây dựng phát triển nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản hình thành và từng bước phát triển.
Hiệu quả: trước năm 1986, khi đất nước còn nằm trong cơ chế bao cấp từ nhà ở đến mọi hàng hóa, tư liệu sinh hoạt, lao động, Nhà nước cung ứng mọi sản phẩm. Về nhà ở, nguồn cung và nguồn vốn đầu tư xây dựng của Nhà nước có hạn nên cơng tác phát triển nhà ở chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu, điều kiện nhà ở của nhân dân Thủ đơ cịn nhiều bức xúc, khó khăn. Sau năm 1986, Nhà nước đổi mới chính sách, cho phép tư nhân và nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở. Do nguồn lực đầu tư đến từ nhiều thành phần kinh tế trong xã hội nên số lượng và chất lượng các cơng trình nhà ở, nhà ở tư nhân tăng mạnh. Trong giai đoạn 2000-2006, bình quân mỗi năm Hà Nội xây mới khoảng 1 triệu m2
nhà đưa vào sử dụng. Nhờ đó, so với thời kì trước, nhu cầu nhà ở của nhân dân được giải quyết và cải thiện đáng kể.
Tại đô thị, 1/3 số nhà được tự xây dựng, tuy nhiên do tốc độ tăng dân số (tự nhiên và di cư) lớn nên thiếu nhà ở vẫn là vấn đề thời sự. Ngồi ra, tại các đơ thị vẫn có hàng vạn người phải sống trong điều kiện nhà ở tồi tệ. Tại Hà Nội, có
35
30% dân số sống dưới mức 3m2/ngưởi. Thành phố Hồ Chí Minh có 150.000 nhà tạm, trong đó có 46.000 nhà ổ chuột và 18.000 nhà trên kênh rạch. Mặt khác, xuất hiện vấn đề bất bình đẳng về nhà ở trong kinh tế thị trường, đặc biệt các đối tượng người nghèo, người TNT ngày càng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở do giá cả tăng cao vượt xa khả năng chi trả. Trong tổng số 54,4 triệu m2
nhà ở đơ thị có tới 32 triệu m2
cần sửa chữa bảo dưỡng, 3 triệu m2 chung cư cần phá dỡ cải tạo mới, nhưng ngân sách đầu tư cho việc cải tạo, xây dựng mới còn nhiều hạn chế.
2.1.2. Khái quát tình hình phát triển nhà ở Hà Nội qua các giai đoạn
Chính sách và phương thức phát triển nhà ở của Hà Nội cũng cùng chung với dòng chảy của đất nước, do đó, qua đây ở phần này nhóm nghiên cứu sẽ không nhắc lại các giai đoạn phát triển nhà ở Hà Nội mà xin được trình bày các dự án, cơng trình lớn đã được Hà Nội thực hiện trong các giai đoạn đó.
Những năm 1960-1975, các khu nhà ở Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, khu tập thể Trương định, Yên Lãng, Vĩnh Hồ, Văn Chương…được xây dựng.
Những năm 1975 – 1985, các khu nhà ở tập thể Trung Tự, Giảng Võ, Nghĩa Đô, Thành Công, Khương Thượng, Kim Giang, Thanh Xuân Bắc.. được hình thành với số lượng căn hộ vơ khá lớn. Khoảng thời gian này các khu ký túc xá cho sinh viên, nhà ở cho công nhân bắt đầu được xây dựng.
Sau 1996 đến 2000, Nhà nước xóa bỏ bao cấp trong đó có nhà ở. Nhiều giải pháp được thực hiện như: “Nhà nước và nhân dân cùng làm”, sau đó chuyển sang kinh tế thị trường, mua và bán. Xuất hiện trục đường Lị Đúc – Minh Khai (chương trình nhà ở quốc gia) thí điểm phát triển các khu đơ thị cao tầng đầu tiên tại Linh Đàm.
36
Sau năm 2000 đến nay, rất nhiều khu đô thị, chung cư cao cấp, nhà ở giãn dân, nhà ở giải phóng mặt bằng, nhà chia lơ, nhà ở chính sách, nhà ở cho người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình, nhà ở cho sinh viên…phát triển ồ ạt tại Định Cơng, Trung Hịa, Nhân Chính, Mỹ Đình, Pháp Vân, Láng Hòa Lạc...của Hà Nội và phát triển mạnh mẽ tại các đô thị khác trên cả nước.
Hiện nay, các khu chung cư cũ được xây dựng từ trước giai đoạn đổi mới đã có nhiều dấu hiện xuống cấp. Các khu tập thể thấp tầng trước đây hầu hết đã cũ nát, hết niên hạn sử dụng lại khơng được tu dưỡng định kì khiến một số kết cấu bị hư hỏng; về thiết kế bố trí hệ thống khơng gian sống khơng cịn phù hợp với thực tế; tình trạng tự sửa chữa, cơi nới, lấn chiếm đã làm thay đổi hình thái tồn bộ khu ở gây ảnh hưởng xấu đến thẩm mỹ, ví dụ như các khu nhà tập thể ở Thành Công, Giảng Võ, Thanh Xuân Bắc…Trong khi đó các dự án nhà ở mới triển khai dành cho người có TNT vẫn gặp nhiều khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng, tái định cư, hoàn vốn và đối tượng khách hàng bị lệch đi so với mục tiêu ban đầu đặt ra.