3.2. Một số giải nhằm pháp kích thích và hồn thiện thị trường bất
3.2.2. Về phía doanh nghiệp đầu tư xây dựng
3.2.2.1.Cải tiến chất lượng kỹ thuật-công nghệ thi công nhà ở cho người có thu nhập thấp
67
Trước thực trạng kỹ thuật nhà cho người có thu nhập thấp cịn yếu về chất lượng như đã trình bày ở chương 2, nhóm nghiên cứu nhận thấy để cải thiện các điểm yếu về chất lượng nhà ở, về các vấn đề cấp thoát nước, về hệ thống điện chiếu sáng, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng cần chú trọng các điểm sau :
Cần lựa chọn các công nghệ thi công phù hợp, đơn giản, tận dụng được các nguyên vật liệu sẵn có ở địa phương, góp phần làm giảm giá thành xây dựng.
Công nghệ xây dựng phải theo hướng cơng nghiệp hóa, quy chuẩn hóa để dễ thi cơng và sản xuất hàng loạt, tốc độ nhanh, nhưng phải đảm bảo tiêu chuẩn về kinh tế, độ bền, thẩm mỹ kiến trúc và yêu cầu sử dụng, bảo vệ môi trường.
Kết cấu nhà ở xã hội cần vững chắc, đơn giản, hiệu quả, ổn định, chống được gió bão.
Vật liệu xây dựng khai thác ở địa phương nhưng phải được lựa chọn đảm bảo các tiêu chuẩn về kinh tế, độ bền, tuổi thọ cơng trình, độ an tồn điện nước, phịng chống cháy nổ.
Phối hợp với các đơn vị cung cấp điện, nước, các trường học, cơ sở y tế để xây dựng đồng bộ các dịch vụ xã hội thiết yếu phục vụ nhu cầu của người dân sống trong nhà TNT.
3.2.2.2. Nâng cao chất lượng quản lý nhà ở cho người TNT
Nhà thu nhập thấp thường bị hiểu lầm là nhà ở có chất lượng thấp. Vì thế, người TNT cịn chưa thật sự tin tưởng vào các dự án đầu tư, cịn doanh nghiệp thì cũng không muốn rời bỏ phân khúc căn hộ cao cấp để tham gia vào phân khúc nhà giá rẻ. Tuy đầu tư vào thị trường bất động sản cho người có thu nhập thấp không phải lúc nào doanh nghiệp cũng thu được lợi nhuận cao như các dự án cao cấp dành cho những người giảu có, nhưng nếu doanh nghiệp biết tính tốn dự liệu và cung cấp được sản phẩm có chất lượng thực sự ra thị trường,
68
doanh nghiệp sẽ tạo dựng được uy tín trên thị trường với các kênh tài chính, với khách hàng và lợi nhuận mang về sẽ nhiều và bền vững hơn lợi nhuận chớp nhống. Muốn xây dựng được uy tín trên thị trường, doanh nghiệp cần phải cải cách từ chính nội lực của mình đó là bộ máy vận hành quản lý cơng ty, tìm những nhân tài, cải tiến hệ thống cơng nghệ thơng tin và máy móc sản xuất.
Do đó, đối với các dự án bất động sản nhà ở thu nhập thấp các doanh nghiệp cần tuân thủ những quy định pháp luật về quy hoạch kiến trúc nhà ở. Ngoài các biện pháp tối ưu hóa chi phí để vừa đảm bảo lợi nhuận, vừa tạo một mức giá nhà phù hợp với đối tượng TNT, nhà đầu tư cũng cần chú ý đến an tồn và chất lượng cơng trình, để nhà thu nhập thấp không trở thành nhà chất lượng thấp. Thêm vào đó, các nhà đầu tư cũng cần có trách nhiệm hơn và thống nhất trước với người mua nhà về vấn đề duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa các hư hỏng phát sinh trong quá trình sử dụng thay vì bàng quan, trì trệ trong việc khắc phục vấn đề. Mặt khác, các chủ đầu tư cũng cần sâu sát trong việc quản lý nhà ở, tránh để tình trạng người dân tự ý sửa chữa, cơi nới, gây mất mỹ quan đô thị cũng như chất lượng chung của cơng trình. Như vậy, khi bản thân nhà đầu tư có ý thức tạo dựng thương hiệu trên thị trường, quản lý chặt chẽ việc xây dựng, sử dụng, nâng cấp, khai thác các dịch vụ cộng thêm như gửi xe, siêu thị…thì an ninh, an tồn, trật tự, nếp sinh hoạt của người mua nhà mới được đảm bảo, khơng để tình trạng các khu nhà dự án dành cho người TNT sau một thời gian biến thành các khu nhà ổ chuột trung tâm tệ nạn xã hội như mất an ninh, trộm cắp, cướp bóc, mại dâm, ma túy…
3.2.2.3. Tìm kiếm nguồn nguyên liệu bền và rẻ và công nghệ xây dựng mới
Một trong nhiều nguyên nhân gây ra thực trạng giá bán nhà TNT cịn q cao, nằm ngồi tầm với của các hộ gia đình TNT là do các doanh nghiệp còn sử
69
dụng tiêu chuẩn của nhà ở thương mại để xây nhà TNT thay vì áp dụng các phương án thiết kế hợp lý như tìm kiếm nguyên vật liệu mới để công tác thi công.
Việc tìm nguồn nguyên vật liệu xây dựng giá rẻ sẽ làm giảm chi phí xây dựng nhà ở để doanh nghiệp có thể tăng lợi nhuận của cơng ty mình. Đồng thời những nguyên liệu bền là phù hợp với tâm lý tiêu dùng của người có thu nhập thấp. Để tìm được các nguồn nguyên liệu bền và rẻ, doanh nghiệp cần mở rộng các mối quan hệ xã hội, đầu tư nghiên cứu, thậm chí chủ động tìm kiếm các nguồn nguyên liệu phù hợp để chọn lọc, tuy nhiên cần cân nhắc đến quá trình vận chuyển; tạo dựng mối quan hệ lâu dài với các nhà cung cấp cũng sẽ được bên cung ưu đãi hơn cho doanh nghiệp về giá cả nguyên vật liệu. Việc các doanh nghiệp tập trung tìm kiếm những nguồn liệu bền rẻ và tốt cũng sẽ thúc đẩy thị trường phải luôn chọn lọc, cạnh tranh để nghiên cứu và phát minh đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp.
Theo ơng Nguyễn Trường Tiến - Phó chủ tịch Hiệp hội nhà thầu VN, Phó tổng giám đốc Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội nếu ở Hà Nội, nhà ở thu nhập thấp được ra giá 10 - 13 triệu đồng thì một tập đồn liên danh giữa Đức và Malaysia sang Việt Nam đang chào bán công nghệ làm nhà 20 tầng với giá chưa đến 5 triệu đồng mỗi m2, có chất lượng tương đương loại nhà thu nhập thấp mà Việt Nam đang làm. Một số nước như Australia, Ấn Độ, New Zealand dùng công nghệ xử lý rơm, tro, trấu, xơ dừa và một số chất liệu phế thải nên giá thành giảm chỉ bằng một nửa của Việt Nam. Ngồi ra, một số nước cịn sử dụng cơng nghệ lắp ghép có tuổi thọ 50 năm đến 100 năm như Singapore.
Để tạo được lòng tin cho khách hàng, khơng có phương thức nào khác ngồi nâng cao chất lượng nhà ở, thể hiện trên hai khía cạnh chất lượng kỹ thuật- cơng nghệ thi cơng và chất lượng quản lý.
70
3.2.2.4. Quan tâm đến nhu cầu và thị hiếu của người dân để phát triển thị trường
Hiện nay, tuy cầu về nhà TNT là rất cao, song nhiều nhà thu nhập thấp vẫn bị bỏ trống, hoặc bị trả lại cho chủ đầu tư, một phần nguyên nhân là do chất lượng và giá bán nhà chưa phù hợp với mức thu nhập của những hộ gia đình TNT. Vì thế doanh nghiệp cần phối hợp với các Sở Xây dựng, Cục thống kê, hoặc tiến hành nghiên cứu kỹ thị trường để có thơng tin về nhu cầu, thị hiếu và khả năng chi trả nhà ở của người dân để đưa ra mức giá phù hợp. Việc nghiên cứu thị trường là vấn đề đầu tiên mà các doanh nghiệp trước khi bắt đầu một dự án, liệu sản phẩm của họ tạo ra có được thị trường chấp nhận hay khơng, điều đó phụ thuộc vào thị hiếu và tâm lý của khách hàng.
Ví dụ như, diện tích căn hộ cho người có TNT khơng cần quá lớn, đến trên 50m2, mà chỉ cần đảm bảo chuẩn về mật độ tối thiểu. Ngồi vấn đề diện tích thì cịn có một số yếu tố khác tác động đến giá nhà, như số tầng không nhiều (khoảng 3-5 tầng) nên khơng cần thang máy và nền móng cũng khơng phức tạp; áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến, sử dụng vật liệu hoàn thiện và trang bị điện nước đơn giản; đất do chính quyền cấp với giá khuyến khích. Tuy vậy chung cư căn hộ giá rẻ, nhà ở giá rẻ không nên xây tách biệt mà nên xây trong một khu đơ thị mới đa chức năng có đường phố, chợ, trường học, nhà trẻ, vườn hoa cây xanh và đầu mối giao thông công cộng, cung cấp nhiều việc làm và các dịch vụ cần thiết. Ngoài ra, căn hộ giá rẻ sẽ chỉ khác căn hộ căn hộ cao cấp về kiến trúc căn hộ, về vật liệu hồn thiện và trang thiết bị bên trong, cịn kiến trúc bên ngoài của chung cư vẫn phải đẹp để đảm bảo mỹ quan đô thị.