CHƢƠNG 3 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
4.2. THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ KINH DOANH TẠI CÔNG TY TNHH
4.2.1. Thực trạng kết quả kinh doanh
4.2.1.1. Thực hiện doanh thu
* Doanh thu từ hoạt động kinh doanh chính
Đối với mảng kinh doanh chính là cho th căn hộ, văn phịng và cho thuê diện tích mái, trong 3 năm công ty đều đạt chỉ tiêu đề ra. Năm 2013 và 2014 doanh thu tăng đáng kể so với năm 2012. Nhưng năm 2014 chỉ tăng nhẹ so với năm 2013. Năm 2014, doanh thu đã tăng so với năm 2012 là 4%. Doanh thu từ hoạt động cho thuê căn hộ chiếm tỷ trọng khoảng 73% trong tổng doanh thu từ hoạt động kinh doanh chính. Doanh thu từ hoạt động cho th văn phịng tăng trưởng khá tốt do có khách hàng thuê dài hạn, hợp đồng thuê được ký từ những năm trước nên tiền th thanh tốn bằng tiền Đơ la Mỹ. Sự tăng giá ngoại tệ và hàng năm khách hàng thuê thêm diện tích đỗ xe, diện tích sảnh đi phía trước, …đã khiến doanh thu từ hoạt động này luôn vượt chỉ tiêu đề ra. Mặc dù năm 2014 Công ty phải đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường nhưng mảng doanh thu này không những đạt chỉ tiêu đề ra mà còn vượt kế hoạch. Do đặc điểm sản phẩm là cho thuê dài hạn nên doanh thu không biến động nhiều theo thời gian và khá ổn định trong năm. Do vậy, công tác dự báo doanh thu sẽ cho số liệu khá sát với thực tế.
Tuy nhiên, đối với doanh thu từ mảng kinh doanh chính, mặc dù đạt được kế hoạch nhưng ít biến động và chưa có sự tăng trưởng rõ rệt. Điều này có thể lý giải bởi Cơng ty khơng đầu tư mở rộng qui mô kinh doanh mà chỉ kinh doanh trên cơ sở bất động sản đầu tư ban đầu, số lượng sản phẩm ổn định, giá thuê có xu hướng giảm nhẹ do áp lực cạnh tranh. Như vậy, dù doanh thu có tăng cũng chỉ tăng nhẹ do tỷ lệ cho thuê tăng lên hoặc do chênh lệch tỷ giá. Do đó, Cơng ty cần thúc đẩy tìm kiếm thêm khách hàng và cân nhắc mở rộng thêm một số dịch vụ khác để tăng doanh thu.
Bảng 4.3: Thực hiện doanh thu từ hoạt động kinh doanh chính
STT Nội dung
Doanh thu cho
1 thuê văn phòng
Doanh thu cho thuê căn hộ (Đơn
2 giá = giáthuê/năm)
- Loại 1 buồng ngủ - Loại 2 buồng ngủ - Loại 3 buồng ngủ
Doanh thu cho
3 thuê diện tích mái
Tổng cộng
(Nguồn: Báo cáo kinh doanh năm 2012, 2013, 2014 của Công ty TNHH Phát triển Giảng Võ)
* Doanh thu từ hoạt động tài chính
Doanh thu từ hoạt động tài chính khơng ổn định qua các năm và chủ yếu từ lãi tiền gửi ngân hàng và chênh lệch tỷ giá. Năm 2013 đạt doanh thu cao nhất, cao hơn 66% so với năm 2012 và 59% so với năm 2014. Nếu như năm 2012 và năm 2013 có doanh thu lãi tiền gửi ngân hàng và lãi do chênh lệch tỷ giá hối đối gần tương đương nhau thì năm 2014 khoản chênh lệch này khá lớn, doanh thu từ hoạt động tài chính lúc này chủ yếu từ lãi tiền gửi. Sở dĩ có sự chênh lệch đó vì hầu hết những Hợp đồng ký bằng tiền Đô la Mỹ đã hết hạn vào năm 2013, thay vào đó là Hợp đồng ký bằng tiền Việt Nam theo qui định của Ngân hàng Nhà nước về quản lý ngoại hối. Lãi tiền gửi ngân hàng cũng phụ thuộc vào dòng tiền nhàn rỗi thu được từ khách hàng nên khơng mang tính ổn định và khó đưa ra được con số sát với thực tế. Tuy nhiên vẫn có thể dự đốn được con số này nếu dựa vào ngân sách phê duyệt
chi phí hàng năm của HĐQT để dự đốn dịng tiền. Ban Giám đốc và Bộ phận kế toán cần xem xét và điều chỉnh kịp thời chỉ tiêu này vì đây là mảng kinh doanh đem lại khoản doanh thu không nhỏ cho Cơng ty.
Bảng 4.4: Doanh thu từ hoạt động tài chính
Đơn vị: Triệu đồng
Chỉ tiêu
Lãi tiền gửi ngân hàng Lãi do chênh lệch tỷ giá
Tổng cộng
(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2012, 2013, 2014 của Công ty TNHH Phát triển Giảng Võ đã được duyệt)
* Doanh thu từ các hoạt động kinh doanh khác
Doanh thu từ các dịch vụ khác giảm nhẹ qua từng năm, mỗi năm giảm từ 2% đến 3%. Hầu như Công ty không triển khai dịch vụ mới nên doanh thu không tăng. Hơn nữa doanh thu từ dịch vụ điện và điện thoại giảm qua từng năm do một số khách hàng được Công ty khuyến mại tiền điện và điện thoại nhằm tăng tính cạnh tranh với dịch vụ của các tồ nhà khác. Vì vậy, doanh thu từ mảng dịch vụ này đã bị sụt giảm. Tuy nhiên, tỷ trọng của doanh thu từ các dịch vụ khác không lớn nên không ảnh hưởng nhiều đến tổng doanh thu của Công ty.
Bảng 4.5. Tình hình thực hiện doanh thu
Đơn vị: Triệu đồng
Chỉ tiêu
Doanh thu từ hoạt động bán hàng
Doanh thu từ các dịch vụ khác
Doanh thu hoạt động tài chính
Tổng cộng
(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2012, 2013, 2014 của Công ty TNHH Phát triển Giảng Võ đã được duyệt)
4.2.1.2. Quản lý chi phí
Xét về tổng thể, trong 3 năm, chi phí kinh doanh của Cơng ty tăng trong khi chi phí tài chính giảm do đã trả dần được nợ dài hạn. Như vậy để xét xem tốc độ tăng chi phí có phù hợp với tốc độ tăng doanh thu hay khơng ta cần xét đến tỷ suất chi phí kinh doanh. Trong bảng 4.6 ta thấy tỷ suất chi phi kinh doanh tăng dần, từ 39% năm 2012 lên đến 44% năm 2014. Điều này đã chứng minh được tốc độ tăng chi phí chưa tương xứng với tốc độ tăng doanh thu vì tốc độ tăng doanh thu chậm hơn tốc độ tăng chi phí. Ta hãy xét cơng tác quản lý chi phí của Cơng ty đối với từng bộ phận cấu thành của chi phí:
- Quản lý chi phí trực tiếp và gián tiếp
Chi phí quản lý và chi phí bán hàng của Cơng ty phát sinh không trọng yếu nên Cơng ty khơng tách riêng chi phí quản lý, chí phí bán hàng thành các khoản mục riêng trên Báo cáo kết quả kinh doanh mà trình bày chung trong giá vốn hàng bán.
Chi phí lương năm 2013 so với năm 2012 đã tăng 22% và năm 2014 so với năm 2012 chi phí này đã tăng 34%. Theo qui định, hàng năm BGĐ xem xét lại mức lương cho nhân viên để điều chỉnh mức lương trên cơ sở tỷ lệ lạm phát. Song song với việc điều chỉnh lương do lạm phát, dựa trên bảng đánh giá chất lượng công việc, BGĐ xem xét và phê duyệt tăng lương cho một số cán bộ và nhân viên để động viên, khuyến khích kịp thời những lao động tích cực, mang lại lợi ích cho Cơng ty. Tuy nhiên, do yêu cầu công việc, Công ty đã tuyển thêm một số nhân viên mới khiến cho chi phí lương tăng. Về vấn đề này, Công ty cần xem xét sử dụng hiệu quả nguồn nhân lực để tránh lãng phí, làm tăng chi phí kinh doanh.
Chi phí khấu hao: TSCĐ hữu hình và TSCĐ vơ hình được Cơng ty khấu hao theo phương pháp đường thẳng. Chi phí khấu hao giảm dần trong 3 năm do một số TSCĐ và và bất động sản đầu tư đã khấu hao hết nhưng vẫn cịn sử dụng. Do sử dụng phần mềm kế tốn nên việc theo dõi biến động của từng tài sản của Cơng ty khá chặt chẽ và chính xác.
Các khoản dự phịng phải thu khó địi được trích lập cho những khoản phải thu đã quá hạn thanh toán từ sáu tháng trở lên, hoặc các khoản phải thu mà người nợ khó có khả năng thanh tốn do bị thanh lý, phá sản hay các khó khăn tương tự. Khoản dự phịng này giúp cho Cơng ty giảm rủi ro về tài chính và chủ động trong việc điều tiết nguồn vốn ngắn hạn.
Bảng 4.6: Thống kê chi phí hoạt động kinh doanh
Đơn vị: Triệu đồng
Chỉ tiêu
Doanh thu thuần Tổng chi phí HĐKD Chi phí lương Chi phí khấu hao Dự phịng các thu khó địi Các chi phí khác Lợi nhuận sau thuế Tỷ suất chi phí kinh doanh
Hệ số sinh lợi của chi phí
(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2012, 2013, 2014 của Cơng ty TNHH Phát triển Giảng Võ đã được duyệt)
- Quản lý chi phí tài chính
Trong bảng 4.8 ta thấy chi phí tài chính năm 2013 đã giảm 13% so với năm 2012 và năm 2014 đã giảm 26% so với năm 2012. Cơng ty chỉ có một khoản vay dài hạn duy nhất. Những năm gần đây do kinh doanh có lãi, Cơng ty đã trả dần được khoản nợ dài hạn theo lộ trình nên chi phí lãi vay đã giảm được đáng kể.
Bảng 4.7. Lãi suất khoản vay
Đơn vị: Triệu đồng
Chỉ tiêu
Vay và nợ ngắn hạn (Khoản vay dài hạn đến hạn trả)
Vay và nợ dài hạn Chi phí lãi vay Lãi suất
(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2012, 2013, 2014 của Cơng ty TNHH Phát triển Giảng Võ đã được duyệt)
- Quản lý chi phí thuế
Theo Giấy phép đầu tư, Công ty được giảm 50% thuế thu nhập trong 3 năm từ 2011 đến 2013. Do vậy, đến năm 2014, thuế thu nhập doanh nghiệp đã tăng lên đáng kể do khơng cịn được hưởng ưu đãi thuế. Cụ thể là mức thuế phải nộp trong năm 2014 so với năm 2012 đã tăng 135%
Bảng 4.8: Thống kê chi phí tài chính và chi phí thuế
Đơn vị: Triệu đồng
Chỉ tiêu
Chi phí tài chính Chi phí thuế
(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2012, 2013, 2014 của Cơng ty TNHH Phát triển Giảng Võ đã được duyệt)
Vào đầu năm, các bộ phận trong Cơng ty lập bảng dự trù chi phí cho năm sau trên cơ sở những chi phí thường xuyên và những chi phí phát sinh. Sau khi thảo luận và rà soát lại với các trưởng bộ phận, Ban Giám đốc cùng bộ phận kế toán tiến hành lập bảng tổng hợp dự tốn chi phí cho tồn Cơng ty dựa trên các bảng dự tốn chi phí của từng bộ phận. Bảng dự toán này phải được sự phê duyệt của HĐQT và mọi chi tiêu trong năm sẽ được thực hiện theo ngân sách đã phê duyệt. Các chi phí đặc biệt phát sinh phải được báo cáo, giải trình và phải được sự chấp thuận của HĐQT mới được thực hiện.
Cuối năm, bộ phận kế tốn lập bảng so sánh chi phí đã thực hiện so với ngân sách đề ra, so sánh chi phí của năm nay với năm trước để thấy được biến động của chi phí, trên cơ sở đó phân tích, tìm hiểu ngun nhân và đánh giá tình hình thực hiện cũng như quản lý chi phí của Cơng ty.
Đối với chi phí trực tiếp liên quan tới dịch vụ, công ty đã xây dựng những định mức cụ thể cho từng trường hợp để tránh thất thốt, lãng phí. Hàng tháng, hàng q các bộ phận báo cảo tình hình sử dụng đồ dùng, dụng cụ, vật tư …để bộ phận kế toán và Ban Giám đốc theo dõi hàng tồn kho, lên kế hoạch mua mới hay thanh lý tài sản.
4.2.1.3. Thực trạng lợi nhuận
Là một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư ban đầu lớn nên những năm đầu hoạt động Công ty bị lỗ lũy kế. Những năm gần đây kinh doanh đã có lãi, tồn bộ khoản lãi sau thuế dùng để bù đắp vốn chủ sở hữu bị thâm hụt do lỗ lũy kế từ nhiều năm trước, cụ thể như sau:
Bảng 4.9: Thay đổi trong vốn CSH
Đơn vị: Triệu đồng
Thay đổi trong vốn CSH
Số dƣ tại ngày 01/01/2012
Lợi nhuận trong năm
Số dƣ tại ngày 01/01/2013
Lợi nhuận trong năm
Số dƣ tại ngày 01/01/2014
Lợi nhuận trong năm
Số dƣ tại ngày 31/12/2014
(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2012, 2013, 2014 của Cơng ty TNHH Phát triển Giảng Võ đã được duyệt)