1.2 .Các văn bản quy phạm pháp luật
2.2. Thực trạng thực thi các quy định pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất
2.2.1. Quy định về trình tự, thủ tục
Góp vốn là hành vi chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn. Chính vì vậy, góp vốn là nội dung quan trọng quyết định đến việc thành lập và hoạt động của Công ty Cổ Phần Tư Vấn Xây Dựng Và Thương Mại Quốc Đỉnh.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục góp vốn bằng QSDĐ bao gồm: Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn và trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng QSDĐ tại Cơng ty Cổ Phần Tư Vấn Xây Dựng Và Thương Mại Quốc Đỉnh như sau:
Thứ nhất, trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Theo khoản 2 Điều 195 Luật Đất đai năm 2013 thì trình tự, thủ tục thực hiện các quyền của NSDĐ, trong đó có góp vốn sẽ do Chính phủ quy định. Luật Đất đai năm 2013 giao Chính phủ quy định về trình tự, thủ tục góp vốn bằng QSDĐ là phù hợp. Bởi có nhiều vấn đề phát sinh trong q trình góp vốn cần được bổ sung, sửa đổi kịp thời, trong khi nếu quy định trong Luật Đất đai thì việc sửa đổi, bổ sung mất rất nhiều thời gian.
Bên góp vốn là cá nhân tự chủ về tài chính, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sẽ chuẩn bị hồ sơ góp vốn bằng QSDĐ. Sau khi có văn bản xác nhận tình trạng QSDĐ được phép giao dịch, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phịng cơng chứng, Phịng cơng chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất để cơng chứng hoặc chứng thực hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ. Tùy hình thức góp vốn mà u cầu các loại giấy tờ khác nhau. Tuy nhiên, trong hồ sơ góp vốn bằng QSDĐ phải có các giấy tờ như: Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có cơng chứng hoặc chứng thực, bản sao có chứng thực giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy chứng nhận QSDĐ gắn liền
với tài sản trên đất, giấy tờ chứng minh tư cách chủ thể của các bên trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ.
Theo Điều 60 và Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện như sau:
- Người góp vốn bằng QSDĐ phải nộp 01 hồ sơ đăng ký góp vốn tại Văn phịng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai. Nếu bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân ở nơng thơn có thể nộp tại UBND cấp xã nơi có đất. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phịng đăng ký đất đai. Trường hợp bên góp vốn chỉ góp một phần đất trong thửa đất thì NSDĐ phải đề nghị Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần góp vốn, trước khi nộp hồ sơ góp vốn bằng QSDĐ.
Thứ hai, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì việc xóa đăng ký góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện trong các trường hợp sau:
Hết thời hạn góp vốn bằng QSDĐ;
Theo đề nghị của một hoặc các bên chấm dứt hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ;
Đất bị thu hồi;
Bên nhận góp vốn bằng QSDĐ bị tuyên bố phá sản, giải thể;
Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ bị chết, bị tuyên bố mất tích, bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh;
Pháp nhân tham gia hợp đồng bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.
Theo khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2014, thì các thành viên cơng ty TNHH, cơng ty hợp danh, công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho cơng ty. Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc QSDĐ cho cơng ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, theo quy định của Luật Doanh nghiệp, góp vốn bằng QSDĐ chỉ làm thủ tục chuyển QSDĐ
từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn. Cịn theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thì tất cả các trường hợp góp vốn bằng QSDĐ đều phải đăng ký, xóa đăng ký góp vốn bằng QSDĐ. QSDĐ đã chuyển cho bên nhận góp vốn và giấy chứng nhận QSDĐ đã được cấp mới thì khơng cần thiết phải làm thủ tục xóa đăng ký góp vốn. Quy định về xóa đăng ký góp vốn chỉ đặt ra với góp vốn bằng QSDĐ dưới hình thức hợp tác kinh doanh.
2.2.2. Quy định về xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn tại cơng ty
Việc xử lý QSDĐ khi chấm dứt tại Công ty căn cứ vào Luật Doanh nghiệp và Luật Phá sản. Tuy nhiên, với tính đặc thù của QSDĐ, thì việc chấm dứt và xử lý QSDĐ còn phải căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai. Theo quy định tại khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, góp vốn bằng QSDĐ chấm dứt trong các trường hợp:
Hết thời hạn góp vốn bằng QSDĐ. Thời hạn góp vốn do các bên thỏa thuận nhưng không được lớn hơn thời hạn sử dụng đất. Hết thời hạn góp vốn thì hoạt động góp vốn bằng QSDĐ sẽ chấm dứt. Nếu các bên có nhu cầu có thể gia hạn hợp đồng và làm thủ tục để thuê đất, giao đất theo quy định của pháp luật đất đai;
Một hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn. Trong q trình thực hiện hợp đồng góp vốn, nếu một bên hoặc các bên muốn chấm dứt, thì có thể u cầu chấm dứt góp vốn. Nếu việc chấm dứt góp vốn mà gây thiệt hại cho bên cịn lại thì bên u cầu chấm dứtsẽphải bồi thường thiệt hại;
Bị thu hồi đất theo Luật Đất đai. Trong quá trình sử dụng đất nếu bên nhận góp vốn vi phạm quy định về đất đai thì có thể bị thu hồi đất. Ngồi ra, thu hồi đất vì lợi ích cơng cộng, quốc phịng, an ninh… Nếu đất bị thu hồi thì góp vốn bằng QSDĐ sẽ chấm dứt;
Bên góp vốn bằng QSDĐ trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể. Đây là trường hợp chấm dứt góp vốn bằng QSDĐ do chấm dứt tư cách chủ thể;
Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết, bị tuyên bố là chết, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;
Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.
2.2.3. Chấm dứt việc góp vốn
Theo khoản 4 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ/CP thì việc xử lý QSDĐ khi chấm dứt việc góp vốn được quy định như sau:
- Chấm dứt góp vốn bằng QSDĐ khi hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên. Theo Điều 125 và Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn sử dụng đất bao gồm sử dụng lâu dài và có thời hạn. Đối với góp vốn hình thành pháp nhân do có việc chuyển QSDĐ nên bên nhận góp vốn sẽ được cấp giấy chứng nhận, vì thế thời hạn chấm dứt góp vốn là thời điểm hết hạn sử dụng đất đối với loại đất có thời hạn sử dụng. Đối với góp vốn bằng hình thức hợp tác kinh doanh thì thời hạn hợp tác do các bên thỏa thuận, góp vốnsẽchấm dứt khi hết thời hạn hoặc do các bên thỏa thuận chấm dứt góp vốn trước thời hạn. Trong trường hợp, thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn khơng có nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ cho bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất nếu có nhu cầu.
- Chấm dứt góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước sẽ thu hồi đất. Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân. Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Tịa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp khơng có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó.
- Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự. Nếu cá nhân góp vốn có di chúc và di chúc hợp pháp thì QSDĐ sẽ được chia theo di chúc. Nếu cá nhân đó khơng để lại di chúc thì QSDĐ sẽ được chia theo pháp luật. Trường hợp những thừa kế của người góp vốn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn mà
bên nhận góp vốn chấp nhận thì phải làm thủ tục chuyển phần vốn góp bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật.
2.2.4. Nội dung cơ bản của Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ Phần Tư Vấn Xây Dựng Và Thương Mại Quốc Đỉnh
Hợp đồng góp vốn gằng quyền sử dụng đất tại Cơng ty Cổ Phần Tư Vấn Xây Dựng Và Thương Mại Quốc Đỉnh thể hiện tại nhũng điều khoản sau đây Điều 1
TÀI SẢN GÓP VỐN
Tài sản gúp vốn thuộc quyền sở hữu của bên A:
............................................................................................................................. ... ..........................................................................................................................
Điều 2
GIÁ TRỊ GÓP VỐN
Giá trị tài sản gúp vốn được các bên cùng thống nhất thoả thuận là:.........................................................……….....................................................
(bằng chữ:.............................................................………………………………)
Điều 3
THỜI HẠN GĨP VỐN
Thời hạn góp vốn bằng tài sản nêu tại Điều 1 là: ................................. kể từ ngày ........../........../...........
Điều 4
MỤC ĐÍCH GĨP VỐN
Mục đích góp vốn bằng tài sản nêu tại Điều 1 là:
............................................................................................................................... ...............................................................................................................................
Điều 5
PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp khơng giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để u cầu tồ án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 6
CAM ĐOAN CÁC BÊN
1. Bên A cam đoan:
a. Những thông tin về nhân thân, tài sản đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật;
c. Tài sản gúp vốn khơng bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý theo quy định pháp luật;
d. Việc giao kết hợp đồng này hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối hoặc ép buộc;
e. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. g. Các cam đoan khác…
2. Bên B cam đoan:
a. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; b. Đã xem xét kỹ, biết rõ về tài sản gúp vốn nêu trên và các giấy tờ về quyền sử dụng, quyền sở hữu;
c. Việc giao kết hợp đồng này hoàn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối hoặc ép buộc;
d. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này; e. Các cam đoan khác…
Điều 7 ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
1. Các bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
2. Hai bên đã đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Cụng chứng viên
Hoặc chọn một trong các trường hợp sau đây:
- Hai bên đã đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký, điểm chỉ vào Hợp đồng góp vốn bằng tài sản này trước sự có mặt của cơng chứng viên.
- Hai bên đã đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của cơng chứng viên.
- Hai bên đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của cơng chứng viên.
- Hai bên đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký, điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của cơng chứng viên.
- Hai bên đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của cơng chứng viên.
- Hai bên đó nghe người làm chứng đọc Hợp đồng, đó hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Cơng chứng viên;
- Hai bên đó nghe người làm chứng đọc Hợp đồng, đó hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký, điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Cơng chứng viên;
- Hai bên đó nghe người làm chứng đọc Hợp đồng, đó hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Cơng chứng viên;
2.3. Một số ưu điểm và hạn chế trong việc thực thi pháp luật về góp vốn bằngquyền sử dụng đất tại Công ty Cổ Phần Tư Vấn Xây Dựng Và Thương Mại quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ Phần Tư Vấn Xây Dựng Và Thương Mại Quốc Đỉnh
2.3.1. Ưu điểm
Trong thời gian qua, pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ và q trình thực thi tại Cơng ty Cổ Phần Tư Vấn Xây Dựng Và Thương Mại Quốc Đỉnh đã đạt được những thành tựu nhất định, thể hiện trên các phương diện sau:
Thứ nhất, Việc sử dụng đất ngày càng tiết kiệm và hiệu quả. Việc thực hiện
chính sách, pháp luật đất đai đã góp phần thực hiện th ng lợi Chiến lược phát triển của công ty.
Thứ hai, pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ đã từng bước thiết lập hành lang
pháp lý, mở rộng quyền của NSDĐ trong lĩnh vực dân sự, thương mại. Công ty Cổ Phần Tư Vấn Xây Dựng Và Thương Mại Quốc Đỉnh coi đất đai là vốn, là tiền nên gia sức quay vịng vốn bằng các lựa chọn hình thức sử dụng đất hiệu quả nhất. Có thể nói, trong điều kiện vốn đầu tư cịn hạn chế, thì việc pháp luật cho phép NSDĐ được góp vốn bằng QSDĐ góp phần tạo ra nguồn vốn phục vụ phát triển kinh doanh tại công ty.
Thứ ba, pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ được sửa đổi, bổ sung đã khắc phục phần nào những hạn chế, bất cập đáp ứng yêu cầu của thực tiễn mà công ty đặt ra.
2.3.2. Hạn chế
Bên cạnh những thành tựu, pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ cịn tồn tại những hạn chế, bất cập sau đây:
Một là, sự không thống nhất giữa Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp. Luật
Đất đai về sử dụng thuật ngữ góp vốn bằng QSDĐ khiến việc góp vốn bằng QSDĐ tại công ty cịn xảy ra nhiều tranh cãi, tuy khơng phải là những tranh cãi lớn nhưng gây ảnh hưởng đến nội bộ cơng ty.
Hai là, chưa có sự phân biệt các hình thức góp vốn bằng QSDĐ. Luật Đất đai
năm 2013 và các văn bản hướng dẫn chưa có sự phân biệt các hình thức góp vốn bằng QSDĐ. Mỗi hình thức góp vốn bằng QSDĐ có đặc trưng riêng được quyết
định bởi quy chế pháp lý khác nhau. Tiêu chí để phân biệt các hình thức góp vốn