1.2 .Các văn bản quy phạm pháp luật
2.3. Một số ưu điểm và hạn chế trong việc thực thi pháp luật về góp vốn bằng
quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ Phần Tư Vấn Xây Dựng Và Thương Mại Quốc Đỉnh
2.3.1. Ưu điểm
Trong thời gian qua, pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ và q trình thực thi tại Cơng ty Cổ Phần Tư Vấn Xây Dựng Và Thương Mại Quốc Đỉnh đã đạt được những thành tựu nhất định, thể hiện trên các phương diện sau:
Thứ nhất, Việc sử dụng đất ngày càng tiết kiệm và hiệu quả. Việc thực hiện
chính sách, pháp luật đất đai đã góp phần thực hiện th ng lợi Chiến lược phát triển của cơng ty.
Thứ hai, pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ đã từng bước thiết lập hành lang
pháp lý, mở rộng quyền của NSDĐ trong lĩnh vực dân sự, thương mại. Công ty Cổ Phần Tư Vấn Xây Dựng Và Thương Mại Quốc Đỉnh coi đất đai là vốn, là tiền nên gia sức quay vịng vốn bằng các lựa chọn hình thức sử dụng đất hiệu quả nhất. Có thể nói, trong điều kiện vốn đầu tư cịn hạn chế, thì việc pháp luật cho phép NSDĐ được góp vốn bằng QSDĐ góp phần tạo ra nguồn vốn phục vụ phát triển kinh doanh tại cơng ty.
Thứ ba, pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ được sửa đổi, bổ sung đã khắc phục phần nào những hạn chế, bất cập đáp ứng yêu cầu của thực tiễn mà công ty đặt ra.
2.3.2. Hạn chế
Bên cạnh những thành tựu, pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ cịn tồn tại những hạn chế, bất cập sau đây:
Một là, sự không thống nhất giữa Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp. Luật
Đất đai về sử dụng thuật ngữ góp vốn bằng QSDĐ khiến việc góp vốn bằng QSDĐ tại công ty cịn xảy ra nhiều tranh cãi, tuy khơng phải là những tranh cãi lớn nhưng gây ảnh hưởng đến nội bộ cơng ty.
Hai là, chưa có sự phân biệt các hình thức góp vốn bằng QSDĐ. Luật Đất đai
năm 2013 và các văn bản hướng dẫn chưa có sự phân biệt các hình thức góp vốn bằng QSDĐ. Mỗi hình thức góp vốn bằng QSDĐ có đặc trưng riêng được quyết
định bởi quy chế pháp lý khác nhau. Tiêu chí để phân biệt các hình thức góp vốn bằng QSDĐ ngồi chuyển QSDĐ , hình thành pháp nhân cịn là hợp tác kinh doanh
Ba là: có nhiều loại QSDĐ khơng được góp vốn. Hiện nay, Trong ban quản trị
cổ đơng có nhiều loại đất vừa sử dụng vào mục đích cơng cộng vừa sử dụng vào mục đích thương mại như đất xây dựng cơng trình sự nghiệp thuộc lĩnh vực văn hóa, kinh tế, khoa học kỹ thuật,… Đây là đất có vị trí đẹp, giá trị lớn nhưng do nằm cùng với đất sử dụng vào mục đích cơng cộng, vì thế khơng được góp vốn.
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT PHƯƠNG HƯỚNG HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GĨP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÔNG TY CÔNG TY CỔ
PHẦN TƯ VẤN XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI QUỐC ĐỈNH MINH QUANG
3.1. ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY
3.1.1. Áp dụng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải phù hợp vớichế độ sở hữu đặc thù về đất đai chế độ sở hữu đặc thù về đất đai
Thứ nhất, Công ty cần phân định rõ những quyền của chủ sở hữu và những quyền phát sinh từ hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Từ đó, có cơ chế kiểm sốt việc thực thi những quyền này. Do đó, bình đẳng, tự do, thỏa thuận là yêu cầu tiên quyết khi xây dựng quy phạm điều chỉnh quan hệ này, cần loại bỏ những yếu tố hành chính khơng phù hợp.
Thứ hai, giao dịch góp vốn bằng QSDĐ phải được xây dựng trên cơ sở bảo đảm tính định hướng của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai. Để đảm bảo u cầu này địi hỏi pháp luật góp vốn bằng QSDĐ phải được thiết kế sao cho các giao dịch góp vốn bằng QSDĐ được xác lập, thực hiện và chấm dứt trên cơ sở giám sát, quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, pháp luật góp vốn bằng QSDĐ phải được xây dựng trên cơ sở hài hịa
lợi ích của Nhà nước và NSDĐ. Để đáp ứng yêu cầu này, pháp luật góp vốn bằng QSDĐ phải được hoàn thiện theo hướng mở rộng chủ thể được góp vốn bằng QSDĐ. QSDĐ phải thực sự trở thành tài sản là đối tượng trong giao dịch góp vốn bằng QSDĐ. Điều này địi hỏi thủ tục góp vốn phải đơn giản, thuận tiện để NSDĐ được dễ dàng thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ.
3.1.2. Áp dụng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đặt trong tổngthể hoàn thiện thị trường bất động sản thể hoàn thiện thị trường bất động sản
Để thúc đẩy việc góp vốn bằng QSDĐ trước hết, phải hồn thiện hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản như mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản… Thị trường bất động sản được hình thành trong nền sản xuất hàng hóa, chịu
sự chi phối bởi các quy luật của kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với các thị trường khác như tài chính, hàng hóa dịch vụ, lao động. Nhận thức được vai trò và tầm quan trọng của thị trường bất động sản nên Đảng luôn định hướng nhằm phát triển thị trường này. Từ Đại hội lần thứ IX, Đảng đã xác định: Phát triển thị trường bất động sản trong đó có thị trường QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển QSDĐ; mở rộng cơ hội cho công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng lâu dài cho sản xuất kinh doanh.
3.1.3. Áp dụng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảoquyền tự do kinh doanh, thúc đẩy chuyển hóa quyền sử dụng đất thành vốn quyền tự do kinh doanh, thúc đẩy chuyển hóa quyền sử dụng đất thành vốn
Để QSDĐ chuyển hóa thành vốn thì pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ phải được hồn thiện theo một số tiêu chí sau:
Một là, pháp luật phải tạo ra sự bình đẳng giữa các chủ thể trong quan hệ góp
vốn, hạn chế sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ góp vốn bằng QSDĐ. Trong các thủ tục hành chính thì đất đai là lĩnh vực phức tạp nhất. Sự can thiệp của Nhà nước dẫn đến góp vốn bằng QSDĐ là quan hệ dân sự, thương mại phát triển một cách méo mó. Đối với góp vốn bằng QSDĐ, pháp luật phải đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ thể, không phân biệt là tổ chức kinh tế hay cá nhân, hộ gia đình. Những nguyên tắc của dân sự, thương mại phải được thể hiện một cách triệt để trong quan hệ đất đai. Bằng pháp luật và chính sách, Nhà nước tạo ra sự bình đẳng giữa các chủ thể tham gia góp vốn QSDĐ, đồng thời định hướng cho quan hệ này phát triển lành mạnh, phù hợp với kinh tế thị trường. Sự bình đẳng giữa các chủ thể khơng chỉ là hình thức mà phải đi vào thực chất với những cơ chế cần thiết.
Hai là, cần có chính sách phát triển phù hợp để tạo nguồn vốn từ đất đai. Thời
gian qua, chúng ta đã chú trọng tới việc kết hợp giữa pháp luật và chính sách trong đó có lĩnh vực đất đai.
Ba là, chú trọng đến tính hiệu quả của pháp luật. Tính hiệu quả của chính sách
pháp luật về đất đai biểu hiện cụ thể ở những gì mà nó mang lại, đó là tác dụng tích cực đối với sự phát triển kinh tế. Đất đai có hạn trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Sử dụng đất đai hiệu quả được đặt ra như một quốc sách và phải
được thể chế hóa thành các quy định cả biện pháp quản lý hành chính và kinh tế, trong đó phải coi trọng và ngày càng tăng cường các biện pháp quản lý kinh tế, tăng cường vốn hóa đất đai và chỉ có tăng cường biện pháp này mới thực sự coi đất đai là một tài sản, tài nguyên quý hiếm. Vì thế, đất đai cần được khai thác hiệu quả để phát triển kinh tế - xã hội, thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
3.1.4. Đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đaivới các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan với các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan
Để đảm bảo tính thống nhất giữa Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp với Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan cần thực hiện các yêu cầu sau:
Thứ nhất, tính thống nhất trong pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ theo nghĩa
hẹp thể hiện ở việc các quy phạm trong mỗi chế định về góp vốn bằng QSDĐ theo Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư không mâu thuẫn, trùng lặp, chồng chéo nhau. Mặt khác, góp vốn bằng QSDĐ theo nghĩa rộng bao gồm các quy định trong các văn bản pháp luật có liên quan như pháp luật dân sự, đất đai, lao động, tài chính, ngân hàng. Bởi vậy, để làm được điều này, quan trọng là phải tách bạch giữa quản lý nhà nước về đất đai với quản lý các giao dịch, thực hiện các quyền của NSDĐ trong đó có góp vốn bằng QSDĐ. Giao dịch về QSDĐ chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật như Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật các Tổ chức tín dụng, Luật Thương mại… trong đó, nội dung và điều kiện giao dịch là do Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Doanh nghiệp điều chỉnh, cịn về trình tự, thủ tục lại do Luật Đất đai điều chỉnh. Vì vậy, cần tránh trường hợp trong một văn bản luật vừa có quy phạm loại này, vừa có quy phạm loại kia, trong khi mục đích ban hành của đạo luật đó là để điều chỉnh quan hệ khác. Luật Đất đai là một điển hình, bởi Luật này được ban hành để phục vụ hoạt động quản lý trong lĩnh vực đất đai mang tính hành chính. Nói như vậy khơng có nghĩa là trong Luật Đất đai khơng có quy phạm điều chỉnh các lĩnh vực khác. Vấn đề đặt ra là không phải lúc nào những quy phạm dân sự trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn cũng phù hợp với Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp. Trên thực tế đã xảy ra trường hợp nếu áp dụng Bộ luật Dân sự, thì giao dịch QSDĐ có
hiệu lực, nhưng nếu áp dụng Luật Đất đai thì giao dịch QSDĐ khơng có hiệu lực. Đây là vấn đề khơng chỉ gây khó khăn cho cơ quan quản lý về đất đai, mà còn cả cơ quan giải quyết tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Để kh c phục sự không thống nhất giữa các văn bản pháp luật cùng điều chỉnh giao dịch QSDĐ nói chung và góp vốn bằng QSDĐ nói riêng, nên xây dựng Luật Đất đai theo hướng: Luật Đất đai với tư cách là luật công, chỉ điều chỉnh những vấn đề liên quan đến quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, còn giao dịch về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thì để Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản, pháp luật về hợp đồng điều chỉnh.
Thứ hai, cần phải xác định rõ mối quan hệ giữa luật chung với luật chuyên ngành cũng như phạm vi, ranh giới giữa luật chung với luật chuyên ngành cùng điều chỉnh quan hệ góp vốn bằng QSDĐ. Theo đó, Bộ luật Dân sự điều chỉnh những vấn đề chung của góp vốn như chủ thể, nguyên tắc giao kết hợp đồng, cịn những vấn đề mang tính khác biệt, cần có quy định cụ thể trong luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư…). Có như vậy mới đảm bảo sự thống nhất trong nội dung pháp luật cũng như q trình áp dụng pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ.
3.1.5. Đáp ứng yêu cầu xây dựng nền kinh tế thị trường nâng cao năng lựccạnh tranh cạnh tranh
Để khắc phục hạn chế và thích ứng với nền kinh tế thị trường, những giải pháp hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ cần được xây dựng trên cơ sở sau:
Thứ nhất, pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ phải bảo đảm để thị trường hoạt
động theo quy luật của kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật canh tranh, quy luật cung cầu. Sự hoàn thiện của các thiết chế của kinh tế thị trường là điều kiện tiên quyết để hình thành trị trường vốn trong đó có góp vốn bằng QSDĐ. Để làm được điều này, cần nắm bắt những quy luật sẽ tác động đến hoạt động góp vốn nói chung trong đó góp vốn bằng QSDĐ nói riêng. Để thúc đẩy hoạt động góp vốn bằng QSDĐ, pháp luật cần ghi nhận hoạt động góp vốn bằng QSDĐ của NSDĐ một cách rõ ràng nhằm đảm bảo quyền tự do kinh doanh của các chủ thể. Nhà
nước cần tạo môi trường pháp lý an tồn, bình đẳng để NSDĐ thực hiện quyền của mình mà khơng phân biệt là cá nhân, hay tổ chức kinh tế, hạn chế và tiến tới xóa bỏ sự can thiệp mang tính hành chính, mệnh lệnh.
Thứ hai, trong nền kinh tế thị trường Nhà nước chỉ kiểm sốt hoạt động góp
vốn bằng QSDĐ thơng qua quy định về điều kiện, thủ tục và các chính sách tài chính về đất đai. Các quy định của pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ phải phản ánh đúng thực tiễn hoạt động góp vốn bằng QSDĐ. Với lĩnh vực đặc thù như đất đai, bên cạnh những quy định thể hiện vai trò của đất đai trong đời sống xã hội nhưng với quá trình hội nhập quốc tế thì sự phân biệt đối xử giữa các chủ thể sử dụng đất là không phù hợp với kinh tế thị trường. Việc mở rộng quyền góp vốn của NSDĐ với tổ chức, cá nhân nước ngoài là một phương thức tốt để tận dụng được những lợi thế của nhà đầu tư nước ngoài. Sự thay đổi về tư duy kinh tế và điều chỉnh pháp luật trong nền kinh tế thị trường sẽ đảm bảo sự công bằng cho các bên trong quan hệ góp vốn bằng QSDĐ.
Thứ ba, kinh tế thị trường bên cạnh những mặt tích cực cịn tiềm ẩn nhiều hạn
chế, bất cập. Để kh c phục và hạn chế sự tác động của mặt trái kinh tế thị trường thì việc hồn thiện pháp luật góp vốn bằng QSDĐ phải đảm bảo sự điều tiết của Nhà nước. Góp vốn bằng QSDĐ là hình thức tích tụ tư bản, tạo vốn để phát triển sản xuất kinh doanh. Với những chủ thể yếu thế như hộ gia đình, cá nhân khi góp vốn bằng QSDĐsẽgặp bất lợi. Vì thế, những chủ thể có lợi thế kinh doanh có thể lợi dụng quy định về góp vốn bằng QSDĐ để thâu tóm QSDĐ. Vì vậy, pháp luật một mặt tạo sự cơng bằng giữa các chủ thể mặc khác cần có những quy định nhằm bảo vệ những đối tượng yếu thế trong xã hội.
3.1.6. Hồn thiện những thiếu sót trong q trình áp dụng luật trong cơng ty
Công ty cần thống nhất các bộ luật được sử dụng trong q trình hoạt động của cơng ty và những bộ luật này đã được nhà nước cơng bố tồn quốc, ngoài ra cần thuê một luật sư riêng để đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của những người tham gia góp vốn.
Cần xem xét kỹ các loại QSDĐ của người góp vốn, những loại QSDĐ này cần được sự cho phép cũng như được nhà nước đồng ý cho góp vốn để tránh ảnh
hưởng đến quyền lợi của người góp vốn. Cơng ty cần kiểm tra kỹ càng bằng pháp luật trước khi đưa QSDĐ vào góp vốn trong cơng ty.
KẾT LUẬN
“Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất” là một đề tài nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật đất đai nhưng có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật thương mại, đầu tư... Cho đến nay, đã có một số cơng trình nghiên cứu về góp vốn bằng QSDĐ trên cả phương diện kinh tế và pháp lý, tuy nhiên, những cơng trình nghiên cứu chun sâu về