Là một cơng ty bất động sản có tiếng và phát triển cả trong nước và quốc tế. Do đó, Cơng ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ có rất nhiều đối thủ cạnh tranh trên thị trường. Như Novaland, Vinhome, FLC,…Tuy nhiên ông Nguyễn Trung Vũ - chủ tịch Cen Land không cho rằng “những cái tên như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Danh Khơi hay Khải Hồn nói trên sẽ là đối thủ của Cenland, mà chỉ là những người đi theo và chỉ khiến ông Vũ cảm thấy cuộc chơi thêm "vui"”. Cơng ty ln có những hướng đi riêng, luôn học hỏi những cái mới của các đối thủ cạnh tranh và những hướng đi này sẽ giúp Cen Land vững mạnh, phát triển và khẳng định vị thế của mình trong giới bất động sản. Hiện tại, đối thủ cạnh tranh của Cen Land rất nhiều trên thị trường tuy nhiên với những định hướng và sự phát triển của cơng ty thì Cen Land vẫn đang đứng đầu và làm tốt vai trò của hệ sinh thái bất động sản số 1 tại Việt Nam. Trên thị trường Bất động sản có rất nhiều đối thủ cạnh tranh và có doanh thu cao hơn Cen Land nhưng Cen Land không coi những công ty như Khải Hồn, Đất Xanh hay Danh Khơi,.. là những đối thủ. Cen Land vẫn không ngừng nỗ lực và đưa ra những chiến lược riêng để dẫn đầu thị phần BĐS VN và tiên phong trong lĩnh vực bất động sản để các doanh nghiệp khác chạy theo.
Biểu đồ 1: Doanh thu từ môi giới bất động sản năm 2020 của một số doanh nghiệp 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 Đất Xanh Services
PropertyX CenLand Khải Hồn Land
Danh Khơi (NRC)
Tuy Cen Land chỉ với hoạt động môi giới trong vòng 3 năm nhưng doanh nghiệp đã chiếm 40% thị phần BĐS tại khu vực phía Bắc vào năm 2020 thơng qua 7 công ty thành viên và 11 kênh phân phối bán hàng.
Chỉ với 3 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực môi giới bất động sản nhưng Cen Land vẫn phát triển và mở rộng thị trường mạnh mẽ cùng với các doanh nghiệp đã có chục năm hoạt động và đúc kết kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Mỗi doanh nghiệp đều có những cách thứ hoạt động và vận hành khác nhau tuy nhiên trên lĩnh vực bất động sản các cơng ty đã có sự cạnh tranh công bằng và cùng nhau hợp tác phát triển Điển hình Cơng ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ đã bắt tay hợp tác với Hồng Lam Xuân, Vinahud để cùng phát triển. Để hướng tới và giữ vững vị thế hệ sinh thái bất động sản số 1 thì Cen Land cần vận hành và sử dụng tài chính cơng ty hiệu quả, đồng thời trau dồi những kinh nghiệm, kiến thức cho đội ngũ nhân viên kết hợp cùng với công nghệ để khẳng định vị trí của mình trong thị trường BĐS trong và ngoài nước. Trong năm 2020 Cen Land đã môi giới thành công 8.416 giao dịch tương đương với 32.303 tỷ đồng giá trị BĐS. Sang năm 2021 thị trường môi giới của Cen Land đã vươn lên đứng lên vị trí thứ 2 sau Đất xanh. Điều này cho thấy trên thị trường cạnh tranh BĐS Việt Nam thì Cen Land cũng là một đối thủ mạnh mà các cơng ty lâu năm cần đề phịng.
2.4. Thực trạng hiệu quả tài chính của cơng ty
Giai đoạn năm 2019-2021 là một trong những năm đầy cơ hội và thách thức cho nền kinh tế nói chung và ngành bất động sản nói riêng. Tuy gặp phải rất nhiều khó khăn nhưng Cen Land đã kịp thích ứng với điều kiện môi trường và tác động từ thị trường nên ngành BĐS vẫn tiếp tục tạo được sức hút hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Tình hình hoạt động và sản xuất kinh doanh được thể hiện qua bảng báo cáo hoạt động kinh doanh và bảng cân đối kế tốn dưới đây.
2.4.1. Tình hình tài sản
Bảng 2.4.1: Tình hình tài sản của Cen Land giai đoạn 2019-2021
Đvt: Tỷ đồng
Chỉ tiêu 2019 2020 2021
Chênh lệch
2019-2020 2020-2021 2019-2021
Giá trị % Giá trị % Giá trị %
Tài sản ngắn hạn
Tiền và các khoản
tương đương tiền 168 191 125 23 13,69 -66 -34,55 -43 -25,59 Các khoản đầu tư
tài chính ngắn hạn 220 1.461 220 1.241 564,09 1.461 Các khoản phải thu ngắn hạn 1.439 1.615 2.013 176 12,23 398 24,64 574 39,88 Hàng tồn kho 142 32 502 -110 -77,46 470 1468,75 360 253,52 Tài sản ngắn hạn khác 25 19 17 -6 -24 -2 -10,52 -8 -32 Tài sản dài hạn 908 1.734 2.172 826 90,96 438 25,26 1.264 139,21 Tài sản cố định 188 226 235 38 20,21 9 3,98 47 25 Bất động sản đầu tư 134 134 134 Tổng cộng tài sản 2.682 3.811 6.289 1.129 42,09 2.478 65,02 3.607 134,48
(Nguồn: Báo cáo tài chính CTCP BĐS Thế Kỷ năm 2019,2020,2021) Đvt: Tỷ đồng
Biểu đồ 2.4.1: Tình hình tài sản của CTCP BĐS Thế Kỷ giai đoạn 2019-2021
Thông qua các số liệu đã tính tốn ở bảng trên có thể nhận xét khái qt về tình hình tài sản của cơng ty: Quy mơ tài sản của CTCP BĐS Thế Kỷ có xu hướng
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000
Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021
Tài sản ngắn hạn Tài sản dài hạn Tổng tài sản 1744 908 2682 2077 1734 3811 4118 2172 6289
tăng qua các năm. Tài sản tăng lên chủ yếu là do tài sản ngắn hạn tăng mạnh. Cụ thể, trong điều kiện thị trường bất động sản có nhiều thách thức, thị trường chứng khốn khơng được thuận lợi cho việc huy động vốn của Cen Land, những với sự nỗ lực và tập trung quản lý của ban điều hành và sự chỉ đoạ sát sao của ban quản trị thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng. Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch năm 2019 là 91% kế hoạch đặt ra năm 2019 là 2.562 tỷ đồng và Cen Land đã thực hiện được 2.325 tỷ đồng. Đây cũng là một con số khá ấn tượng mà công ty đã tạo dấu ấn trên thị trường bất động sản. Lợi nhuận trước thuế Cen Land đặt ra là 562.5 tỷ đồng và công ty thực hiện được 491.2 tỷ đồng. Cen Land đã mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh kéo theo doanh thu và lợi nhuận có sự tăng trưởng đáng kể. Tính đến cuối năm 2019, tổng tài sản của Cen Land đạt gần 2.682 tỷ đồng, tăng 15% so với đầu năm. Tổng tài sản năm 2020 cũng có nét khởi sắc hơn khi lên tới 3.811 tỷ đồng.
Đầu năm 2020 mặc dù do ảnh huởng của dịch bệnh nhưng Cen Land đã công bố chiến lược Cen Xspace hợp tác với các sàn liên kết như Cen Homes để cung cấp các địa điểm khách hàng và mở rộng phân khúc khách hàng hơn. Sự tăng lên chủ yếu tập trung tại tài sản dài hạn, năm 2019 tài sản dài hạn chỉ có 908 tỷ đồng nhưng năm 2021 tài sản dài hạn đã tăng lên tới 2.172 tỷ đồng tăng lên với 1.264 tỷ đồng tương tỷ lệ 139,21%. Sự chuyển dịch từ tài sản ngắn hạn sang dài hạn là do công ty đã cân đối được các dòng tiền ngắn hạn và dài hạn để tận dụng được các giá trị thặng dư được tăng thêm từ dòng tiền nhàn rỗi. Trong cơ cấu tài sản ngắn hạn đều tăng so với năm trước, hàng tồn kho có sự tăng, giảm khơng đồng đều, tỷ trọng nợ phải thu tăng. Điều này, cho thấy doanh nghiệp đang tính tốn nhằm tăng hiệu quả sử dụng vốn lưu động.
Để thấy được rõ nét tình hình biến động của tài sản ngắn hạn, ta xét biểu đồ sau:
Biểu đồ 2.4.1.2: Tình hình biến động tài sản ngắn hạn của CTCP BĐS Thế Kỷ giai đoạn 2019-2021
Năm 2020 tài sản ngắn hạn tăng 303 tỷ đồng tương ứng 17,08% so với năm 2019. Sang năm 2021, khoản mục này tăng 2.041 tỷ đồng tương ứng 98,26% so với năm 2020. Trong đó tiền và các khoản tương đương tiền khơng chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu tổng tài sản công ty. Cụ thể tiền và các khoản tương đương tiền năm 2019 là 6%, năm 2020 là 7% và năm 2021 là 4,6%. Với sự biến động nhẹ này cho thấy công ty đang dần giảm các đầu tư ngắn hạn khác đồng thời là công ty đang dần chuyển đổi cơng nghệ số hố đưa ứng dụng vào lĩnh vực bán hàng và để bắt kịp xu hướng hiện hiện nay và đưa lĩnh vực BĐS vươn ra quốc tế. Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn có sự biến động gia tăng rõ rệt khi năm 2019 công ty không mở rộng đầu tư, năm 2020 công ty đầu tư tài chính ngắn hạn với 220 tỷ đồng. Tuy nhiên sang đến năm 2021 khoản mục này đã tăng vọt lên đến 1.461 tỷ đồng tương ứng tăng 564,09% so với năm trước. Điều này cho thấy công ty đã tăng đầu tư vào cổ phiếu và trái phiếu để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn so với việc đem tiền mặt đi gửi tiết kiệm.
Các khoản phải thu ngắn hạn của cơng ty có xu hướng tăng qua 3 năm. Giai đoạn 2019-2020 khoản mục này tăng 176 tỷ đồng tương ứng 12,23%, năm 2021 tăng 398 tỷ đồng tương ứng 24,64 % so với năm 2020. Các khoản phải thu ngắn hạn tăng có nghĩa phải thu khách hàng tăng qua các năm một phần nguyên nhân là do sự ảnh hưởng của đại dịch covid-19 cũng như để cơng ty duy trì mối quan hệ với
0 500 1000 1500 2000 2500
Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021
Tiền và các khoản tương đương tiền Phải thu ngắn hạn Hàng tồn kho 1439 168 147 191 1615 32 125 2013 502
các đối tác và hỗ trợ lẫn nhau trong thời gian đại dịch hoành hành. Cũng do sự ảnh hưởng của đại dịch Covid 19 mà hàng tồn kho của công ty đã tăng rõ năm 2021 với 470 tỷ dồng tương ứng tăng 1468,75% so với năm 2020. Trong khi đó năm 2020 hàng tồn kho đã giảm 110 tỷ đồng tương ừng 77,46% so với năm 2019. Bởi lẽ công ty đang hoạt động hiệu quả nhưng do giai đoạn 2020-2021 Việt Nam bước vào thời kỳ đỉnh điểm của dịch bệnh Covid 19 và giãn cách xã hội nên lượng hàng tồn kho năm 2021 tăng rõ rệt so với 2 năm trước.
Giai đoạn năm 2019-2021 tài sản dài hạn của Cen Land có xu hướng gia tăng. Năm 2019-2020 tổng tài sản dài hạn tăng 826 tỷ đồng tương ứng với 90,96%, năm 2020-2021 tăng 438 tỷ đồng tương ứng với tỷ lệ 25,26%. Tài sản dài hạn của công ty chủ yếu là tài sản cố định, điều này cho thấy công ty đang có những phương thức kinh doanh phù hợp để nâng cao chất lượng và hiệu quả tài chính cho cơng ty. Cen Land sang năm 2021 đã chuyển hướng sang bất động sản đầu tư với 134 tỷ đồng, điều đó thấy rằng cơng ty ln linh hoạt trong các hình thức kinh doanh và có những phương án phù hợp với điều kiện môi trường hay những tác động của kinh tế xã hội.
Tài sản ngắn hạn trong 3 năm của công ty đều chiếm tỷ trọng lớn có xu hướng tăng qua các năm khi chiếm 66%, 52,6% và 65,5% so với cơ cấu tổng tài sản của công ty. Ngược lại tài sản dài hạn của công ty chiếm phần nhỏ trong cơ cấu tổng tài sản thậm chí chỉ bằng ½ so với tài sản ngắn hạn. Cơ cấu tài sản ngắn hạn và dài hạn của công ty thay đổi và biến động như vậy là do đặc điểm của ngành nghề kinh doanh của công ty khi thị trường BĐS cạnh tranh và thời gian thu hồi vốn chậm, các khoản phải thu khách hàng tăng.
2.4.2. Tình hình nguồn vốn
Thơng qua hoạt động tài chính của cơng ty tình hình nguồn vốn được thể hiện qua bảng số liệu dưới đây:
Bảng 2.4.2: Tình hình nguồn vốn của Cen Land giai đoạn 2019-2021
Đvt: Tỷ đồng Nguồn vốn 2019 2020 2021 Tỷ lệ so với tổng nguồn vốn(%) Chênh lệch 2019-2020 Chênh lệch 2020-2021 2019 2020 2021 Số tiền Tỷ lệ Số tiền Tỷ lệ Nợ phải trả 784 1.767 2.833 29,23 46,36 45,04 983 125,38 1.066 60.,32
Nợ ngắn hạn 780 1.315 1.880 29,08 34,5 29,89 535 68,58 565 42,96 Phải trả người bán ngắn hạn 93 115 94 3,46 3.,01 1,49 22 23,65 -21 -18,26 Người mua trả tiền trước ngắn hạn 20 91 137 0,74 2,3 87 2,178 71 355 46 50,54 Thuế phải nộp Nhà nước 125 119 253 4,66 3,12 4,022 -6 -4.8 134 112,60 Phải trả người lao động 99 87 71 3,69 0,0228 1.,128 -12 -12,12 -16 -18,39 Chi phí phải trả ngắn hạn 117 49 93 4,36 1,28 1,47 -68 -58,11 44 89,79 Doanh thu chưa
được thực hiện ngắn hạn 2 8 15 0,074 0,209 0,238 6 300 7 87.5 Phải trả ngắn hạn khác 207 396 408 7,72 10,39 6,48 189 91,30 12 3,03 Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn 83 371 766 3,094 9,73 12,18 288 346,98 395 106,46 Quỹ khen thưởng, phúc lợi 33 37 43 1,23 0,97 0 ,68 4 12,12 6 16,21 Nợ dài hạn 4 452 954 0,15 11,86 15,17 448 11,200 502 111,06 Vốn chủ sở hữu 1.898 2.044 3.438 70,76 53,63 54,66 146 7,69 1.394 68,2 Tổng nguồn vốn 2.682 3.811 6.289 1.129 42,09 2.478 65,02
( Nguồn: Báo cáo tài chính CTCP BĐS Thế Kỷ năm 2019,2020,2021)
Biểu đồ 2.4.2: Tình hình nguồn vốn của CTCP BĐS Thế Kỷ giai đoạn 2019- 2021
Từ những số liệu trên ta có thể thấy quy mơ nguồn vốn có xu hướng tăng trong giai đoạn 2019-2021, lượng tăng lên chủ yếu tại nợ phải trả và vốn chủ sở hữu tăng dần qua các năm. Nguồn vốn năm 2020 tăng 1.129 tỷ đồng tương ứng 42,09% so với năm 2019 và năm 2021 tăng 2.478 tỷ đồng tương ứng tăng 65,02% so với năm 2020.
Có thể thấy rằng nợ phải trả của cơng ty đang có xu hướng tăng dần qua các năm trong đó nợ ngắn hạn ln chiếm tỷ trọng lớn hơn so với nợ dài hạn trong tổng nợ phải trả của công ty. Nợ phải trả của năm 2020 tăng gần 983.22 tỷ tương đương với 125,48% so với năm 2019. Nợ phải trả tăng cao là do năm 2020 công ty đã đẩy mạnh hoạt động đầu tư vào phát triển công nghệ và mạng lưới phân phối được mở rộng. Để giảm thiểu rủi ro, Cen Land đã có những bước đi chủ động đa dạng hoá các nguồn vay nợ khi hợp tác với các cơng ty tài chính, phát hành trái phiếu, … thay vì phụ thuộc duy nhất vào ngân hàng. Nợ phải trả 2019-2021 tăng 2.067 tỷ đồng từ mức 784 tỷ đồng lên 2.851 tỷ đồng trong đó nợ dài hạn tăng đáng kể từ 4 tỷ đồng lên 954 tỷ đông tương đương tăng với 237,5%. Điều này cho thấy để mở rộng thêm các hình thức kinh doanh và phương hướng kinh doanh nên nhu cầu là hạn mức vay của cơng ty có sự gia tăng về nợ dài hạn để duy trì và xoay vịng vốn. Nợ ngắn hạn của công ty tăng qua các năm.
784 1767 2833 1898 2044 3438 2682 3811 6289 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000
Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021
Nợ phải trả
Vốn chủ sở hữu
Tổng nguồn vốn
Tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nguồn vốn qua các năm lần lượt là 29%, 34% và 30%. Điều này cho thấy công ty trong quá trình hoạt động kinh doanh thực hiện các khoản vay ngắn hạn để xoay vịng vốn. Nợ dài hạn của cơng ty chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng cơ cấu nguồn vốn với tỷ lệ lần lượt là 0,14%, 11,8% và 15%. Năm 2020 nợ dài hạn tăng đáng kể so với năm 2019 nhưng chỉ tăng thêm hơn 3% vào năm 2021. Trong 3 năm qua khoản mục quỹ phúc lợi, khen thưởng cũng được công ty quan tâm khi gia tăng qua các năm 2019, 2020 và 2021 lần lượt là 33, 37 và 43 cho thấy doanh nghiệp đã sử dụng nguồn vốn để gia tăng các quỹ phúc lợi cho công nhân viên nhằm tạo động lực cho đội ngũ nhân sự phấn đấu và sáng tạo hơn trong kinh doanh.
Vốn chủ sở hữu luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp và xu hướng tăng qua các năm. Vốn chủ sở hữu tăng 7,71% so với cùng kỳ năm trước từ 1,898 tỷ lên 2,044 tỷ chính là do gia tăng từ khoản lợi nhuận chưa