- Tiêu chuẩn, quy phạm tính toán hệ thống thông tin bu điện có liên quan Quy hoạch sử dụng đất và hệ thống giao thông của đồ án.
4. Quản lý quy hoạch và xây dựng đô thị
4.1.2. Các quy định kiểm soát phát triển
Các quy định kiểm soát phát triển đợc xây dựng chủ yếu trên 3 cơ sở đã đ- ợc quy định trong quy hoạch chi tiết khu vực:
- Các mục tiêu cần đạt đợc để giải quyết các vấn đề chủ chốt đã xác định trong quá trình quy hoạch.
- Tuyên bố về tơng lai mong muốn của khu vực mà vừa giải quyết các vấn đề chủ chốt vừa tận dụng đợc các cơ hội đã đợc xác định trong quy trình quy hoạch.
- Các giải pháp (hành động) mà cùng thời gian sẽ làm thay đổi hiện trạng của khu vực theo chiều hớng đạt đợc tơng lai mong muốn đối với khu vực và trong số đó hành độngnào sẽ đợc thực hiện bằng cách áp dụng các quy định kiểm soát phát triển và hoạt động nào là thuộc phạm vi trách nhiệm của Nhà nớc thực hiện thông qua các chơng trình phát triển công cộng.
Bản hớng dẫn kiểm soát phát triển gồm 3 phần sau: - Các phạm trù kiểm soát
- Các khu vực kiểm soát đặc biệt - Các đờng lối chỉ đạo
1) Các phạm trù kiểm soát
Các kiểm soát đề ra các quy định kiểm soát phát triển. Mỗi phạm trù có thể lập thành 3 bảng:
- Những trờng hợp nào cần phải có giấy phép trong quy hoạch - Vấn đề sử dụng đất và chức năng của công trình
Bảng những trờng hợp nào cần phải có giấy phép quy hoạch đề cập đến những vấn đề có liên quan đến các công trình và việc xây dựng các công trình, liệt kế danh sách các loại hình phát triển cần có giấy phép quy hoạch. Những loại hình phát triển không liệt kê trong danh sách này thì có thể tiến hành không cần có giấy phép quy hoạch (nhng vẫn có thể vẫn phải cần giấy phép xây dựng).
Bảng về sử dụng đất và chức năng của công trình đề ra các quy định kiểm soát đối việc sử dụng đất và các công trình nh thế nào cho hợp lý. Bảng này liệt kê danh sách 3 loại chức năng sử dụng.
- Những chức năng sử dụng đất đợc khuyến khích. Đây là những chức năng đợc khuyến khích phát triển ở những khu vực thuộc từng phạm trù kiểm soát. Việc sử dụng đất hay sử dụng các công trình hiện có với chức năng này có thể không phải cần có giấy phép quy hoạch. Tuy nhiên những công trình py mới có liên quan đến chức năng sử dụng này có thể cần phải có giấy phép quy hoạch.
- Những chức năng sử dụng đất bị cấm: Đây là những chức năng sử dụng đất không phù hợp với chức năng sử dụng đất hiện tại hoặc dự định phát triển trong khu vực.
- Những chức năng sử dụng cần có giấy phép: Đây là chức năng sử dụng cho thể phù hợp với một khu vực tuỳ theo đặc điểm riêng của khu vực đó. Cần phải đánh giá chức năng sử dụng trớc khi ra quyết định. Vì vậy cần phải có giấy phép quy hoạch.
Bảng những yêu cầu đặt ra với các công trình phát triển liệt kê danh sách những yêu cầu mà tất cả các loại hình phát triển phải đáp ứng. Đây là những yêu cầu cần đợc thoả mãn trong mọi trờng hợp không quan tâm đến việc cần phải có giấy phép quy hoạch hay không. Trong trựờng hợp giảm bớt hoặc bỏ qua một yêu cầu nào đó thì cần phải có giấy phép quy hoạch để có thể đánh giá đợc lý do của sự thay đổi đó.
Các quy định kiểm soát phát triển có thể đợc chia thành các nhóm sau: a) Thiết kế và dạng xây dựng
Các quy định kiểm soát thuộc phạm trù này nói chung đợc đề ra để đảm bảo rằng các công trình phát triển mới có tiêu chuẩn kiến trúc cao phù hợp với đặc trng môi trờng xung quanh. Chúng cũng sẽ tác động trực tiếp đến các công
trình phát triển đợc phép tiến hành trên một khu đất. Thờng có các quy định kiểm soát sau:
- Quy định giới hạn về chiều cao công trình: Chiều cao này tính từ mặt bằng phố. Những khu vực khác nhau thì có quy định giới hạn chiều cao khác nhau. Ngoài ra còn có các quy định kiểm soát khác về độ giật cấp công trình kể từ ranh giới mặt trớc và mặt bên của khu đất.
Quy hoạch kiểm soát về mật độ xây dựng trên một khu đất: Sử dụng để giới hạn phần diện tích trên khu đất đợc phép xây dựng công trình và phải để ra một phần dienẹ tích dành cho cảnh quan và không gian mở.
- Quy định về hệ số sử dụng đất: Đất là tỷ lệ tổng diện tích sàn so với kích thớc khu đất. Vì dụ, hệ số sử dụng đất ở một khu đất rộng 200m2 là 3: 1 thì có nghĩa là sẽ đợc phép xây dựng với diện tích sàn 600m2. Nếu khu đất đó có mật độ xây dựng 50% thì sẽ đợc phép thiết kế nhà cao 6 tầng, mỗi tầng 100m2
Ngoài ra có thể có các quy định kiểm soát khác b) Văn hoá và di sản
ở các thành phố mới đợc thành lập thì có thể không nhất thiết phải có nhiều quy định kiểm soát phát triển có liên quan đến các yếu tố di sản. Nhng đối với các đô thị đã hiện hữu cần phải đề ra các quy định kiểm soát để tránh phá đỡ các công trình đã đợc xác nhận là có tầm quan trọng về mặt di sản văn hoá. Các quy định một mặt phải đảm bảo đợc rằng công trình phát triển mới ở khu đất bên cạnh hoặc ngay trên khu đất có các công trình di sản văn hoá không gây xáo trộn khuôn khổ của công trình đó, mặt khác phải đợc thiết kế và định vị một cách hài hoà với các công trình hiện có về quy mô, hình thức vật liệu xây dựng, ngoại thất các chất liệu phủ và màu sắc.
Lập danh mục các địa điểm và ngôi nhà đợc coi là có tầm quan trọng về mặt di sản văn hoá vào danh mục các công trình cần đợc kiểm soát.
c) Môi trờng
Tất cả các công trình đều có bộ mặt công cộng của mình. Chúng tạo nên cảnh quan phố xá và hình thức tổng thể của một thành phố. Do đó các công trình phát triển phải góp phần tôn tạo thiết kế, đặc trng và đảm bảo độ an toàn cho môi
trờng công cộng phù hợp với tơng lai mong muốn đối với đơn vị quy hoạch. Các quy định kiểm soát phát triển đề cập đến là:
- Điều kiện thuận lợi, an toàn cho ngời đi bộ.
- Đảm bảo các diện tích cây xanh, tạo cảnh quan ở khu đất và bảo vệ các không gian mở hiện thời hoặc dự kiến trong tơng lai.
- Hàng rào, tờng ngăn cách
- Các biển hiệu quảng cáo. Đối với các khu vực nhạy cảm về mặt môi tr- ờng nh công viên, ven hồ, có thể cấm triệt để việc quảng cáo
d) Lối ra vào và các bãi đỗ xe
Tất cả các công trình phát triển cần phải tạo lối ra vào thuận tiện cho mọi loại xe có tới bãi đỗ, làm dịch vụ và vận chuyển hàng hoá. Cần có các quy định kiểm soát phát triển nhằm đảm bảo tạo ra các lối vào ở những vị trí an toàn và có kích thớc phù hợp, định ra tổng số bãi đỗ cần phải tạo ra cho các loại ô tô xe đạp và xe máy trên một khu đất. Các quy định kiểm soát này có thể thay đổi tuỳ theo đặc điểm của từng khu đất. Đối với khu vực có những khu đất quá nhỏ không đủ chỗ làm bãi đỗ xe thì cần phải có biện pháp quản lý, đòi hỏi các nhà đầu t đóng góp kinh phí để xây dựng bãi đỗ xe công cộng ở những khu vực lân cận
Các bảng trong mỗi phạm trù kiểm soát nói trên có thể lập theo mẫu sau:
Yếu tố Yêu cầu Xem xét
Cột đầu tiên liệt kê danh sách những loại hình phát triển cần đáp ứng các yêu cầu cho ra trong phạm trù kiểm soát. Ví dụ nh xây dựng công trình, phá dỡ, biểu hiệu quảng cáo những chức năng sử dụng đất bị cấm, chiều cao công trình…
Cột thứ hai chỉ ra các yêu cầu tơng ứng với mỗi yếu tố đợc nêu ở cột trên. Những yêu cầu này cần đợc đáp ứng.
Cột thứ ba giải thích mục đích của các yêu cầu và cung cấp thông tin nhằm giúp cho các nhà quản lý và nhà đầu t xem xét và ra quyết định về các công trình phát triển dự kiến. Ngoài ra còn đề cập đến những đờng lối chỉ đạo có liên quan.
d) Các khu vực kiểm soát đặc biệt
Ngoài các quy định kiểm soát cơ bản đợc nêu trong các phạm trù kiểm soát, trong bản Hớng dẫn kiểm soát phát triển (Điều lệ quản lý xây dựng) còn có những quy định kiểm soát đặc biệt để thay thế cho các quy định kiểm soát cơ bản trong một số lĩnh vực nhất định. Những quy định đó là:
- Khu vực kiểm soát chiều cao. Những quy định này có thể áp dụng cho những khu vực cụ thể, ví dụ nh các khu vực ven hồ…
- Khu vực đại lộ: Khu vực này có thể tạo cơ hội áp dụng những quy định kiểm soát đặc biệt cho các khu vực đọc theo những đại lộ chính nhằm kiểm soát đợc công trình phát triển về mặt hình thức góp phần làm đẹp cảnh quan đô thị.
- Khu vực môi trờng: Khu vực này có thể tạo cơ hội áp dụng các quy định kiểm soát đặc biệt với các công trình phát triển xung quanh hồ, công viên và những khu vực nhạy cảm về mặt môi trờng.
- Khu vực sử dụng công cộng: Khu vực này đợc dùng để kiểm soát các công trình phát triển trên những khu đất mà trong tơng lai sẽ cần đợc sử dụng để làm đất cho các công trình công cộng mà hiện tại điều này cha thực hiện đợc. Qua đây thông báo cho mọi ngời biết về sự tồn tại cảu một công trình dự kiến và ngăn chặn sự xuất hiện của những công trình phát triển mà có thể gây khó khăn cho việc xây dựng sau này.
- Khu vực bãi đỗ ô tô: Khu vực này chỉ rõ những quy định kiểm soát cụ thể về bãi đỗ ô tô
g) Các đờng lối chủ đạo
Đờng lối chủ đạo cung cấp thông tin giúp cho các cơ quan quy hoạch đa ra các quyết định trong trờng hợp nào cần có giấy phép quy hoạch và giúp cho ngời nộp đơn hiểu rõ các tiêu chí mà cơ quan quy hoạch sử dụng để đánh giá một công trình dự kiến.
Chơng trình công trình công cộng
Đối với các công trình công cộng do Nhà nớc xây dựng thì phải có giải pháp thực hiện khác. Cácc chơng trình này sẽ đợc lên danh sách và sẽ đợc ớc tính chi phí thực hiện, thời gian thực hiện và các cơ quan chịu trách nhiệm. Có thể tiến hành theo mẫu dới đây.
Chơng trình phát triển các công trình công cộng
Chơng trình ớc tính chi phí Thời gian thực hiện Cơ quan chịu trách nhiệm Ghi chú
Rõ ràng điều này sẽ đòi hỏi các thông tin đầu vào từ các cơ quan và sự phê duyệt. Đây là việc làm cần thiết vì nó bổ sung cho những quy định kiểm soát phát triển của khu vực quy hoạch. Dần dần khi bản quy hoạch chi tiết khu vực đ- ợc hoàn thành cho tất các khu vực trong đô thị thì hệ thống các quy định kiểm soát phát triển cũng đợc xây dựng cùng với một chơng trình công cộng toàn diện hỗ trợ cho sự phát triển của toàn đô thị.