Pháp lý về nhà và đất

5. Kết cấu của bài báo cáo

1.1 Khái quát về Công ty Cổ Phần phát triển Hạ tầng Sài Gòn

1.1.7.1 Pháp lý về nhà và đất

Đối tượng :

 Nhà, đất chuyển nhượng trong địa bàn TP.HCM;

 Người ký hợp đồng dịch vụ là bên bán, hoặc bên mua, hoặc cả hai bên mua bán (tùy theo thỏa thuận).

 Thủ tục :

a) Khách hàng cần có các giấy tờ sau :  Giấy tờ tùy thân (bản sao y);

 Bản sao y giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu trong thời kỳ hơn nhân) hoặc bản chính giấy xác nhân độc thân;

 Bản chính hồ sơ chủ quyền nhà, đất;

 Bản chính xác nhận tình trạng nhà, đất (theo mẫu của Phịng Cơng chứng);  Bản chính biên lai thuế nhà, đất đã nộp đến thời điểm bán nhà.

b) Thủ tục ký hợp đồng :

 Khách hàng và TTKDBĐS (Indesco) ký kết Hợp đồng ủy thác thực hiện dịch vụ pháp lý (theo mẫu).

 Đảm bảo được thời gian thực hiện sang tên cho bên mua theo đúng thỏa thuận;

 Không mất nhiều thời gian chờ đợi, đi lại để lập thủ tục sang tên mua bán;  Thủ tục đơn giản, chính xác;

 Hai bên mua bán có thể yên tâm về thời gian thực hiện và bàn giao hồ sơ nhà đất đúng theo thỏa thuận của các bên;

 Thời gian thực hiện là nhanh nhất có thể;

 Bảo đảm được tính hợp lệ, hồn chỉnh, đầy đủ về hồ sơ pháp lý nhà đất. Phí dịch vụ: từ : 2.000.000 đ

Thời gian thực hiện : 15 ngày;

Những mặt còn hạn chế của dịch vụ:

Với thời gian thực hiện dịch vụ nhanh nhất là 15 ngày, Cơng ty có thể sẽ khơng đạt được thỏa thuận với một số khách hàng mà quỹ thời gian chờ đợi của họ không nhiều. Một số khách hàng đến Cơng ty với thỏa thuận muốn hồn thành thủ tục chuyển nhượng trong vịng 10 ngày. Nhưng để hồn thành thủ tục này, Cơng ty cần đến 15 ngày. Khách hàng khơng đồng ý và ho tìm đến một Cơng ty bất động sản khác. Trong trường hợp này, Cơng ty đã khơng có biện pháp linh hoạt hơn để có được hợp đồng với khách.

1.1.7.2 Mơi giới Bất động sản (Quy trình dịch vụ mơi giới Bất động sản)

Chủ sở hữu nhà liên hệ nhân viên giao dịch để nhận và điền các chi tiết liên quan căn nhà bán vào phiếu đăng ký dịch vụ môi giới (theo mẫu của Trung tâm Kinh doanh Bất động sản (Indesco), kèm theo toàn bộ bản sao giấy tờ liên quan chủ quyền căn nhà.

Khách hàng nộp 150.000 VNĐ để Trung tâm Kinh doanh Bất động sản (Indesco) khảo sát căn nhà bán; nhằm có cơ sở tư vấn cho khách về giá cả chào bán và khả năng bán được căn nhà (đây là khoản chi để Trung tâm Kinh doanh Bất động sản (Indesco) thực hiện việc khảo sát; cho nên sẽ khơng hồn lại; cho dù sau khi khảo sát, chủ nhà có thỏa thuận được việc ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới hay không).

Sau khi khảo sát căn nhà xong, Trung tâm Kinh doanh Bất động sản (Indesco) mời chủ nhà đến để thỏa thuận giá rao bán và các chi tiết liên quan việc môi giới căn nhà; nếu hai bên thỏa thuận được các điều kiện môi giới, sẽ tiến hành ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới.

Thời gian thực hiện hợp đồng là 1-2 tháng (tuỳ mức giá căn nhà, khả năng bán được và tình hình thị trường giao dịch nhà đất trong kỳ). Khi Trung tâm Kinh doanh Bất động sản (Indesco) tìm được người mua, sẽ thông báo cho chủ nhà biết. Khi đã có người mua : thì hai bên thanh lý hơp đồng dịch vụ mơi giới, chủ nhà thanh tốn phí mơi giới theo biểu phí đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới và trừ khoản tiền đã ứng trước đây (nếu có).

+ Trường hợp hết hạn hợp đồng môi giới mà Trung Kinh doanh Bất động sản (Indesco) chưa bán được nhà thì :

+ Gia hạn hợp đồng thêm từ 1-2 tháng (nếu hai bên đồng ý), hoặc + Hai bên thanh lý hợp đồng dịch vụ đã ký.

Trong q trình thực hiện quy trình dịch vụ mơi giới, ở bước khảo sát căn nhà đề định giá bán chính xác địi hỏi nhân viên khào sát phải am hiểu và nắm rõ các thông tin về sản phẩm và điều kiện thị trường. Tuy nhiên trong thực tế vẫn có một số vấn đề nảy sinh khi thực hiện nghiệp vụ này. Điều kiện thị trường thì thay đổi liên tục, một số nhân viên khơng kịp nắm bắt thì việc định giá sẽ rất khó khăn và có thể dẫn đến việc định giá khơng đúng với thực tế nữa.

Một thực trạng khác cũng xảy ra trong quá trình thực hiện dịch vụ này. Sau khi khảo sát và đưa ra giá bán, phía chủ nhà đã khơng đồng ý với mức giá mà phía Cơng ty đưa ra. Họ cho rằng mức giá đó thấp hơn mức giá mà họ muốn bán. Và để đạt được hợp đồng môi giới với khách hàng trong điều kiện này, Công ty đã chấp nhận mức giá phía chủ nhà đưa ra. Việc này ảnh hưởng đến khả năng bán được căn nhà.

Một thực tế đáng lo nữa là việc bán được căn nhà phụ thuộc rất nhiều vào tình hình thị trường giao dich nhà đất. Một khi thị trường giao dịch chung gặp khó khăn việc mơi giới nhà bán trở nên khó khăn hơn.

1.1.7.3 Tư vấn Nhà, đất miễn phí

Với đội ngũ nhân viên am hiểu tận tường các thủ tục pháp lý về nhà đất, giá nhà đất. Quý khách hàng được tư vấn miễn phí về các thủ tục pháp lý, giá nhà đất theo thị trường, giải đáp những thắc mắc và cung cấp các thông tin khác theo yêu cầu.

Cung cấp, tư vấn miễn phí cho khách hàng các thơng tin sau đây: + Thủ tục chuyển quyền sở hữu, hợp thức hóa nhà, đất;

+ Giá bán, giá mua nhà, đất;

+ Thanh toán tiền, vàng mua bán nhà, đất thật hợp lý;

+ Giải đáp những thắc mắc và cung cấp các thông tin khác theo yêu cầu. Thông tin cung cấp để được tư vấn :

+ Tình trạng pháp lý; + Diện tích nhà, đất; + Vị trí.

Với những dịch vụ tư vấn miễn phí, đơi lúc Cơng ty đã khơng chú ý đến thời gian để hồn thành dịch vụ này.

1.1.7.4 Sữa chữa và xây dựng nhà

Cơng trình nhà ở định kỳ cần được duy tu, bảo trì để đảm bảo hiệu quả sử dụng; quý khách có nhu cầu dù định kỳ hay đột xuất, Trung tâm Kinh doanh Bất động sản (Indesco) sẵn sàng phục vụ theo yêu cầu.

Sau khi mua được nhà, quý khách có nhu cầu sửa chữa hay xây dựng; Trung tâm Kinh doanh Bất động sản (Indesco) có đội ngũ thợ lành nghề, nhiều kinh nghiệm phục vụ yêu cầu của quý khách chu đáo; giá cả phải chăng.

Đặc biệt, nếu quý khách có nhu cầu sửa chữa, xây dựng nhưng chưa chuẩn bị đủ tiền, sẽ được Trung tâm hỗ trợ hướng dẫn thủ tục vay vốn sửa chữa, xây dựng nhà ở của Ngân hàng.

Nhìn chung, các dịch vụ của Cơng ty Indesco đều được thực hiện đúng trình tự và thủ tục. Cơng ty ln mong muốn đem lại cho khách hàng sự hài lòng cao nhất khi thực hiện các hợp đồng dịch vụ với khách hàng. Tuy nhiên, phía

Cơng ty từ trước đến nay vẫn chưa có một cuộc khảo sát thực tế nào để đánh giá về sự hài lòng của khách hàng khi thực hiện giao dịch hay ký hợp đồng cung ứng dịch vụ với Cơng ty. Điều này cho thấy, Cơng ty có quan tâm đến chất lượng dịch vụ và quan tâm đến cảm nhsân của khách hàng, nhưng chưa có động thái để xác định và hoàn thiện hơn.

1.2 Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

1.2.1 Chức năng và nhiệm vụ của Sàn giao dịch BĐS

1.2.1.1 Chức năng

Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản : mua, bán, thuê, cho thuê, cho thuê lại, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, cho thuê mua bán bất động sản, các sản phẩm của Cơng ty và của sàn giao dịch nhằm mục đích sinh lợi.

Kinh doanh dịch vụ bất động sản: môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản, nhận ký gửi, mua bán bất động sản.

Thực hiện hoạt động tiếp thị quảng cáo sản phẩm của sàn giao dịch bất động sản.

Liên doanh, liên kết với các đơn vị, với các ngân hàng trong hoạt động kinh doanh và đầu tư khai thác bất động sản.

Các hoạt động kinh doanh khác liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật.

1.2.1.2 Nhiệm vụ

Thực hiện kinh doanh: Tiếp thị, quảng cáo, kinh doanh các sản phẩm của Công ty và Sàn giao dịch; thu mua nhà ở, đất ở; đầu tư khai thác các dự án vừa và nhỏ.

Thực hiện các dịch vụ: môi giới mua-bán, thuê-cho thuê bất động sản, đánh giá hiện trạng và cung ứng thông tin giá trị bất động sản, quảng cáo tiếp thị, thanh tốn tiền mua bán,…; định giá bất động sản.

Tìm kiếm đối tác và tổ chức thực hiện việc liên doanh, liên kết với các ngân hàng trong hoạt động kinh doanh và đầu tư khai thác bất động sản.

Xây dựng kế hoạch và triển khai công tác tiếp thị theo kế hoạch được duyệt. Thực hiện các nghiệp vụ thống kê, phân tích, báo cáo dự báo về thị trường bất động sản của Công ty.

Nhận, sử dụng vốn đạt hiệu quả, bảo tồn và phát triển nguồn vốn do Cơng ty giao (Theo từng chương trình, dự án cụ thể).

Thực hiện các công tác thu hồi công nợ cho Công ty (liên quan đến Sàn giao dịch).

Tham gia các hoạt động khác theo sự phân công và yêu cầu của Công ty.

1.2.2 Sơ đồ tổ chức của Sàn giao dịch

Sơ đồ1.2- Sơ đồ tổ chức của sàn giao dịch

Nhân sự hiện tại của Sàn giao dịch được bố trí trên cơ sở nhân sự hiện hữu của các Phịng trong Cơng ty và tuyển dụng mới cho phù hợp với từng vị trí cơng việc. Trong q trình hoạt động, căn cứ u cầu cơng tác, Sàn giao dịch được quyền đề nghị bổ sung tăng hoặc giảm nhân sự.

Ngoài ra Sàn giao dịch sẽ sử dụng mạng lưới các đại lý và cộng tác viên để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản (các siêu thị địa ốc, Sàn giao 23 B Ộ P H Ậ N K Ế T O Á N G IÁ M Đ Ố C S À N B Ộ P H Ậ P H Ó G IÁ M Đ Ố C S À N B Ộ P H Ậ N Đ Ầ U T Ư K IN H D O A N H

dịch bất động sản, văn phòng luật sư, ngân hàng hoặc cá nhân môi giới)… thực hiện các dịch vụ pháp lý, môi giới nhà đất.

1.2.3 Chế độ quản lý tài chính của Sàn giao dịch

1.2.3.1 Nguyên tắc quản lý tài chính

Chế độ quản lý tài chính của Sàn giao dịch là chế độ quản lý tài chính phụ thuộc, chịu sự quản lý, giám sát của Công ty và tuân theo các quy định của pháp luật.

Sàn giao dịch có trách nhiệm giải trình, cung cấp các chứng từ thu, chi, tài liệu có liên quan cho Cơng ty cũng như phục vụ công tác thanh tra, kiểm tra kế tốn tài chính của các cơ quan chức năng.

1.2.3.2 Nguồn vốn hoạt động của Sàn

Công ty sẽ giao cho Sàn giao dịch tài sản, trang thiết bị. Ngồi ra, khi có nhu cầu vốn, Sàn giao dịch lập đề án xin cấp vốn theo kế hoạch được duyệt.

Sàn giao dịch có nhiệm vụ nhận và sử dụng vốn có hiệu quả, bảo tồn và phát triển vốn được giao.

1.2.3.3 Doanh thu và chi phí của Sàn

Doanh thu hoạt động của Sàn giao dịch chủ yếu từ giao dịch bất động sản và thu phí dịch vụ của khách hàng. Mức phí dịch vụ do Cơng ty quy định trong từng thời kỳ căn cứ vào tình hình thực tế của thị trường và tùy thuộc từng giao dịch.

Tất cả các khoản thu, chi về hoạt động quản lý, kinh doanh, dịch vụ,…đều phải có hóa đơn chứng từ theo quy định của Bộ Tài chính và hoạch tốn tại Cơng ty.

Cơng ty có trách nhiệm xuất hóa đơn tài chính theo quy định của Bộ Tài chính cho khách hàng.

Các khoản chi phí do Cơng ty phê duyệt và quản lý.

1.2.3.4 Thu nhập và phân bổ thu nhập

Tất cả các khoản thu nhập, nộp ngân sách đều được quyết toán, kê khai và nộp chung với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty.

B Ộ P H Ậ N M A R K E T T IN G

Việc phân bổ thu nhập của Sàn được thực hiện theo quy định và chịu sự quản lý, giám sát của Công ty.

1.2.4 Trách nhiệm của Sàn giao dịch với khách hàng

Tơn trọng quyền lợi chính đáng của khách hàng, nghiêm chỉnh thực hiện các hợp đồng kinh tế theo quy định Nhà nước, đảm bảo uy tín và hiệu quả làm việc của Sàn giao dịch.

Đối với bất động sản đã giao dịch thành công, Sàn giao dịch thực hiện trách nhiệm theo quy định và biểu mẫu tại Phụ lục của Thông tư 13/2008/TT- BXD ngày 21/5/2008.

Niêm yết đầy đủ, chính xác và chịu trách nhiệm về thơng tin bất động sản tại Sàn giao dịch; đảm bảo thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng;

Đảm bảo tính pháp lý của bất động sản giao dịch trên Sàn theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định khác có liên quan;

Thực hiện đúng các điều khoản của hợp đồng dịch vụ ký với khách hàng; Chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thơng tin về bất động sản được niêm yết trên Sàn giao dịch;

Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

1.2.5 Quy trình thực hiện các dịch vụ của Sàn giao dịch

Sơ đồ 1.3- Quy trình mơi giới bất động sản của sàn giao dịch

Đơn yêu cầu dịch vụ

Khách hàng

Tư vấn, giới thiệu dịch vụ (miễn phí)

Thu thập, xử lý, đánh giá thông tin Giao dịch, ký kết hợp đồng dịch vụ

Thực hiện thương vụ Giao dịch thành cơng Ký hợp đồng

1.2.5.2 Quy trình định giá Bất động sản của Sàn giao dịch

Sơ đồ 1.4- Quy trình định giá Bất động sản của Sàn giao dịch

Tư vấn, giới thiệu dịch vụ (miễn phí)

Khách hàng

Thực hiện nghiệp vụ định giá

Công bố kết quả định giá (Chứng thư)- Khách hàng phản biện

Nghiệm thu, thanh lý hợp đồng với khách hàng

Hoàn thiện hồ sơ định giá

Hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật, hồ sơ pháp lý của tài sản định giá. Xác định cơ sở giá trị, lựa chọn

phương pháp định giá

Tính tốn kết quả định giá, thơng báo sơ bộ kết quả định giá

Lập báo cáo định giá So sánh cơ sở dữ liệu. Lấy ý kiến Tiếp nhận hồ sơ, phân tích thơng tin,

lập kế hoạch sơ bộ, chi phí định giá Ký hợp đồng định giá; Lập kế hoạch

chi tiết

Khảo sát, nghiên cứu thị trường, thu thập thơng tin

1.2.5.3 Quy trình đấu giá Bất động sản của Sàn giao dịch

Sơ đồ 1.5- Quy trình đấu giá Bất động sản của Sàn giao dịch 1.3 Công tác Marketing và bán hàng

1.3.1 Chiến lược sản phẩm của Công ty

Các sản phẩm mà Công ty đang tập trung kinh doanh với khách hàng chủ yếu là các dự án đất nền. Bên cạnh đó cịn có các mảng khác mà Cơng ty cũng đang thực hiện giao dịch nhiều là san lắp mặt bằng, khu dự án nhà ở chung cư đang tiến hành quy hoạch ở khu vực Bình Chánh và Bình Tân, Tp. Hồ Chí Minh và đã hồn thành mức quy hoạch khoảng 80%.

Đơn xin tham gia đấu giá

Khách hàng

Xem xét hồ sơ Ký kết hợp đồng

Tổ chức đấu giá

Lập văn bản đấu giá, xử lý các vấn đề có liên quan

Thu tiền trúng đấu giá; Tham gia bàn giao bất

động sản

Thanh lý hợp đồng với khách hàng

57 23 13 7 Cơ cấu sản phẩm Đất nền Nhà liên kế Căn hộ cho thuê Căn hộ chung cư

Biểu đồ 1.1 : Cơ cấu sản phẩm của Công ty năm 2012

Trong năm 2009 và năm 2010, Công ty đã thực hiện các dự án như:

 Dự án Nhơn Đức- Nhà Bè;

 Dự án Phường 28- Quận Bình Thạnh;

 Dự án Phước Thiền- Nhơn Trạch, Đồng Nai;