HĐVH là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong khoa học pháp lý và pháp luật về hợp đồng, việc hợp đồng vô hiệu không phát sinh hậu quả pháp lý mà các bên mong muốn. Tuy nhiên, hiện nay lại chưa có khái niệm thống nhất về hợp đồng vô hiệu mà theo quy định của BLDS, HĐVH chỉ được đề cập đến căn cứ xác định.
Vơ hiệu theo nghĩa thơng thường có thể hiểu là khơng có hiệu lực, khơng có hiệu quả. Như vậy, nếu xét suy ra từ định nghĩa trên, thì HĐVH trong lĩnh vực đất đai là một loại giao dịch dân sự không tồn tại theo quy định của pháp luật, khơng có hiệu lực pháp lý [2]. Nói cách khác, một hợp đồng trong lĩnh vực đất đai nào đó được đã được xác lập và các bên có thể đang thực hiện hoặc chưa hoặc đã thực hiện xong quyền và nghĩa vụ cam kết, nhưng khi được xác định là HĐVH thì mọi cam kết trước đó sẽ khơng được pháp luật bảo vệ, coi như họ phải tự gánh chịu hậu quả do việc thực hiện hợp đồng vơ hiệu đó. Dù cho các bên giao kết đã thực hiện hoặc đang thực hiện một phần quyền và nghĩa vụ thì giao kết đó vẫn khơng được cơng nhận và mọi cam kết khơng có giá trị bắt buộc đối với các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng đó.
Khi xét HĐVH dưới góc độ bản chất của giao dịch dân sự thì hợp đồng trong lĩnh vực đất đai là sự thống nhất ý chí thỏa thuận của các bên, với mục đích đạt được mong muốn pháp lý là việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền,
19
nghĩa vụ ràng buộc theo quy định của pháp luật [3]. Hợp đồng sẽ được pháp luật cơng nhận và có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng được những yêu cầu, điều kiện, khuôn khổ cho phép của pháp luật. Ngược lại, nếu đi ngược hoặc không tuân theo những quy định của pháp luật thì như đã nói ở trên, các thỏa thuận đó khơng được coi là một hợp đồng pháp lý, nghĩa là hợp đồng đó chứa đựng những yếu tố mà pháp luật không cho phép và sẽ bị coi là vô hiệu.
Cũng cần phải phân tích thêm việc HĐVH khác với trường hợp hợp đồng bị mất hiệu lực. Theo đó, hợp đồng vơ hiệu là trường hợp ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng nó đã mất hiệu lực, cịn hợp đồng bị mất hiệu lực lại là trường hợp hợp đồng đó đã có hiệu lực pháp luật và các bên đang thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình nhưng vì một nguyên nhân nhất định (do nội dung hợp đồng, trường hợp bất khả kháng, một bên vi phạm quyền và nghĩa vụ,…) dẫn đến việc một bên đơn phương hoặc cả hai tự thỏa thuận chấm dứt hiệu lực của hợp đồng đó [9].
Hiện nay, đối với HĐVH, có 3 cách để xây dựng quy phạm pháp luật chính như sau:
Một là, pháp luật quy định rõ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, để từ đó
có căn cứ xác định hợp đồng vơ hiệu. Những trường hợp khơng thỏa mãn điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì được xác định là vơ hiệu.
Hai là, quy định cụ thể các điều kiện có hiệu lực và vơ hiệu của hợp đồng.
Đây là cách thể hiện đang được Việt Nam sử dụng.
Ba là, chỉ quy định các trường hợp vô hiệu của hợp đồng. Theo cách này,
hợp đồng được suy đốn là hợp pháp và đương nhiên có hiệu lực nếu không thuộc vào trường hợp vô hiệu do pháp luật quy định.
Việc xây dựng cách thức thể hiện hợp đồng vô hiệu như thế nào phụ thuộc vào điều kiện lịch sử, kinh tế xã hội và nhu cầu riêng của từng quốc gia. [32]
Tại Việt Nam, khi một giao dịch trong lĩnh vực đất đai mang các yếu tố của một giao dịch dân sự vơ hiệu thì giao dịch đó bị vơ hiệu. Các yếu tố dẫn đến hợp đồng trong lĩnh vực đất đai vô hiệu bao gồm:
- Yếu tố vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội: Việc chuyển QSDĐ có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vơ hiệu.
20
- Yếu tố giả tạo: Khi các bên xác lập hợp đồng một cách giả tạo nhằm che dấu một giao dịch dân sự khác thì việc chuyển QSDĐ đó vơ hiệu, cịn giao dịch dân sự bị che dấu kia có thể có hiệu lực hoặc vơ hiệu theo quy định của pháp luật. - Yếu tố do năng lực giao kết của các chủ thể: Khi chủ thể khơng có năng lực giao kết hợp đồng như do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện hay không nhận thức và làm chủ hành vi của mình thì hợp đồng có sự tham gia của chủ thể đó bị vơ hiệu.
- Yếu tố nhầm lẫn: Nếu việc xác lập hợp đồng mà có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên khơng đạt được mục đích của việc xác lập hợp đồng thì bên bị nhẫm lần có thể u cầu Tịa án tun bố hợp đồng đó vơ hiệu.
- Yếu tố bị lừa dối, đe doa, cưỡng ép: Cũng như yếu tố nhầm lẫn, nếu một bên chủ thể tham gia hợp đồng do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì cũng có quyền u cầu Tịa án tuyên bố HĐVH.
- Yến tố không tuân thủ quy định hình thức: Đối với lĩnh vực đất đai, hợp đồng bắt buộc phải lập hợp đồng bằng văn bản, có cơng chứng hoặc chứng thực. Do vậy, nếu khơng đảm bảo được hình thức của hợp đồng thì bị coi là vơ hiệu. [14]
Tuy vậy, mỗi yếu tố lại có mức độ vi phạm nghiêm trọng khác nhau, hay nói cách khác, khơng phải yếu tố nào cũng dẫn đến hậu quả là việc phải vơ hiệu tồn bộ hợp đồng. Từ nhận thức của các nhà làm luật, theo quy định của BLDS có thể chia HĐVH trong lĩnh vực đất đai thành HĐVH tuyệt đối và HĐVH tương đối. HĐVH tương đối hay HĐVH khi có yêu cầu là hợp đồng có khả năng khắc phục, hay đồng nghĩa với việc hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực nhưng cũng có thể bị vơ hiệu tùy thuộc vào quyết định mà các chủ thể tham gia hợp đồng [9]. Trong loại hợp đồng này, mức độ vi phạm mà theo nhận thức của các nhà làm luật là khơng q lớn, vì vậy các chủ thể tham gia hợp đồng có thể u cầu hoặc khơng yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐVH. Cịn đối với HĐVH tuyệt đối thì hồn tồn khác, đây là trường hợp theo các nhà làm luật là vi phạm rất nghiêm trọng thường là vi
21
phạm điều cấm của pháp luật hay trái đạo đức xã hội, chính vì vậy, hợp đồng này Nhà nước khơng cho phép khắc phục, và khơng có hiệu lực ngay từ thời điển ký kết hợp đồng.
Tóm lại, theo học viên, khái niệm HĐVH trong lĩnh vực đất đai mà cụ thể là trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có thể được hiểu:
“Hợp đồng vơ hiệu trong lĩnh vực đất đai là thỏa thuận bằng hình thức hợp đồng giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng khơng có hiệu lực pháp luật kể từ khi giao kết, do một bên hoặc các bên đã vi phạm ít nhất một trong các điều kiện có hiệu lực pháp luật do pháp luật quy định.”
1.2.2. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật
Để bảo vệ lợi ích cơng cộng, pháp luật khơng cho phép những hợp đồng có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo được xã hội được thực hiện, việc này sẽ gây ra sự hỗn loạn trong trong đời sống kinh tế xã hội của đất nước, ảnh hưởng đến việc quản lý của Nhà nước, hay nói cách khác, HĐVH do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội là loại vơ hiệu tuyệt đoạt mang tính chất thơng lệ nhất của pháp luật.
Trong phạm vi của Luận văn sẽ chỉ phân tích về HĐVH do vi phạm điều cấm của luật. Hiện nay, mặc dù là một trong những căn cứ xác định HĐVH tuyệt đối nhưng về khái niệm HĐVH do vi phạm điều cấm của luật lại chưa được giải thích cụ thể.
Dưới góc độ thơng thường, theo từ điển tiếng Việt, “cấm” được hiểu là “khơng cho phép làm việc gì đó hoặc khơng cho phép tồn tại” [41] , như vậy, có
thể hiểu “điều cấm của pháp luật” là những quy định của pháp luật không cho phép một đối tượng được thực hiện một công việc nhất định hoặc không cho phép tồn tại một công việc, sự kiện nào đó.
22
Dưới góc độ pháp lý, theo quy định của BLDS đã giải thích khái niệm điều cấm của pháp luật như sau: “Điều cấm của luật là những quy định của luật không
cho phép thực hiện những hành vi nhất định”. [21, Điều 123]
Trong hợp đồng, các nội dung thỏa thuận chính là các điều khoản mà các bên tham gia đã thống nhất, các điều khoản này là căn cứ để phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên. Tuy nhiên, trong một xã hội văn minh và công bằng, pháp luật không công nhận những điều khoản nào được thỏa thuận mà gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến xã hội. Nói cách khác, các bên có quyền thỏa thuận những điều mà pháp luật không cấm và làm những việc mà pháp luật cho phép. Như vậy, khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật thì hợp đồng đó bị coi là vơ hiệu.
Trong việc quy định điều cấm của pháp luật, giữa BLDS và luật chuyên ngành có sự phân cấp rất rõ, trong đó BLDS với vai trị là đạo luật gốc quy định về những nguyên tắc chung còn luật khác với vai trò là đạo luật chuyên ngành sẽ quy định các trường hợp cụ thể phù hợp với lĩnh vực chuyên ngành [41].
Quy định về vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật dựa trên cơ sở và phù hợp với những nguyên tắc chung, cơ bản của BLDS đã liệt kệ cụ thể tại Điều 3. Các luật khác trên sẽ dựa cơ sở các nguyên tắc, quy định chung của Bộ luật dân sự quy định các nguyên tắc trong xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ cụ thể.
Ví dụ:
+ Trong lĩnh vực doanh nghiệp, cấm “Kinh doanh các ngành, nghề cấm
đầu tư kinh doanh; kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện khi chưa đủ các điều kiện kinh doanh theo quy định của Luật đầu tư hoặc khơng bảo đảm duy trì điều kiện kinh doanh trong hoạt động sản xuất.” [26, Điều 16]
+ Trong lĩnh vực nhà ở, cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích khơng
phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống
23
của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ.” [27, Điều 6]
Đây là các nguyên tắc cốt lỗi của pháp luật dân sự Việt Nam và pháp luật cụ thể, mọi vấn đề thuộc sự điều chỉnh của pháp luật dân sự phải tuân thủ nội dung của các nguyên tắc trên mà khơng có lựa chọn nào khác. Việc đi ngược lại các nguyên tắc này chính là vi phạm điều cấm của luật và bị vô hiệu.
Đối với lĩnh vực đất đai, do tính chất đặc biệt của tài sản là QSDĐ, nên việc đặt ra điều cấm đối với lĩnh vực này là điều tất yếu. Hiện nay, đối với việc xác định vi phạm điều cấm của pháp luật trong chuyển nhượng QSDĐ ngoài căn cứ vào những quy tắc chung của BLDS thì cịn phải xem xét những ngun tắc cụ thể được quy định trong LĐĐ. Đây là những quy định bắt buộc, mà các bên tham gia xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải buộc tuân theo. Bên cạnh đó, cịn những quy định khác về chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể trong LĐĐ cũng là cơ sở cho các bên buộc phải tuân theo.
Tóm lại, hiện nay các nhà làm luận chưa đưa ra khái niệm cụ thể về HĐVH do vi phạm điều cấm của luật cả trong lĩnh vực dân sự nói chung và lĩnh vực đất đai nói riêng. Dưới góc độ chủ quan, học viên xin đưa ra quan điểm về khái niệm này như sau:
“ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm
của luật là một loại hợp đồng dân sự vô hiệu tuyệt đối do có mục đích và nội dung vi phạm những nguyên tắc, điều cấm của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai.”
1.2.3. Đặc điểm của hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của luật
Mang những đặc điểm chung của HĐVH, nhưng do có đối tượng tài sản là QSDĐ, nên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm
của pháp luật là HĐVH tuyệt đối. Việc vô hiệu này là đương nhiên mà không cần xem xét đến ý chí và nguyện vọng của các bên tham gia hợp đồng. Đây như là
24
một hình thức thực hiện quyền lực Nhà nước trong việc quản lý đất đai. Như đã phân tích, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng này. Bởi thế, khi hợp đồng phát sinh hiệu lực thì quyền, nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ này cũng sẽ phát sinh theo. Tuy nhiên, nếu các bên vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mà cụ thể ở đây là do sự thỏa thuận của các bên vi phạm điều cấm của pháp luật thì hợp đồng này mặc nhiên bị coi là không giá trị pháp lý. Bởi lẽ, nếu hợp đồng chưa thực hiện hoặc đang hoặc đã thực hiện thì việc tồn tại của hợp đồng cũng đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến chính sách của Nhà nước trong việc quản lý đất đai. Nếu trao quyền quyết định hợp đồng có vơ hiệu hay không cho các bên tham gia hợp đồng thì vơ hình chung chính Nhà nước cũng đang đi ngược lại những quy định của mình trong việc quản lý đất đai. Vì vậy, với tư cách là người đại diện chủ sở hữu, Nhà nước phải thực hiện chế tài khắc khe nhất là tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do vi phạm điều cấm của pháp luật là vô hiệu mà không cần phụ thuộc vào bất kỳ ý chí chủ quan nào.
Thứ hai, mục đích và nội dung của dạng hợp đồng này vi phạm điều cấm
của luật, QSDĐ là đối tượng giao kết trong hợp đồng không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật. Các chủ thể khi giao kết hợp đồng có quyền quyết định tồn bộ nội dung và hình thức của hợp đồng. Đó là việc thể hiện nguyên tắc
“tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận” của pháp luật dân sự [9]. Nhưng, sự tự do
đó phải được pháp luật cho phép, hay nói cách khác, các chủ thể trong hợp đồng có thể thỏa thuận bất cư điều gì họ muốn nhằm đảm bảo quyền lợi của từng chủ thể nhưng sự thỏa thuận đó phải nằm trong khn khổ pháp luật đã quy định. Sự tự do không tuyệt đối này làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể nhưng nếu khơng tn theo sự hạn chế này thì sẽ dẫn đến HĐVH.
Thứ ba, các bên tham gia giao kết hợp đồng phải gánh chịu một hậu quả
pháp lý nhất định. Khi một HĐVH tuyệt đối, sự thỏa thuận trong hợp đồng khơng có giá trị pháp lý, hay đồng nghĩa với việc là các bên xem như chưa từng có bất kỳ quyền, nghĩa vụ gì với nhau. Trong trường hợp hợp đồng chưa thực hiện thì