3.1. Giải pháp về hoàn thiện quy định của pháp luật
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về những quy định của Luật Đất đai
Các quy định của LĐĐ 2013 hiện nay dù đã có nhiều sự tiến bộ, tuy nhiên khi xem xét trên thực tế thì vẫn nhận thấy các quy định này khơng thể hiện được tính thực tiễn, chính vì vậy, có những quy định về hành vi bị cấm trong lĩnh vực đất đai, và nội dung của các quy phạm pháp luật cụ thể hóa các hành vị bị cấm đó cần được xem xét cụ thể hơn.
Thứ nhất, có văn bản hướng dẫn cụ thể vấn đề về việc nhận chuyển nhượng
QSDĐ nhỏ hơn hạn mức được quy định. Hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ do Nhà nước hay cụ thể là Chính phủ thơng qua cơ quan hành chính ở địa phương là UBND quyết định hạn mức được phép chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ trong phạm vi lãnh thổ của từng địa phương. Tuy nhiên chỉ hành vi “nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhận theo quy định của Luật Đất đai” được quy định là hành vi bị cấm trong
lĩnh vực đất đai hay cụ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, và khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vượt quá hạn mức cho phép thì hợp đồng đó vơ hiệu. Để đảm bảo được quyền lợi cơng cộng, lợi ích của cá nhân, cơ quan, Nhà nước, cũng như đảm bảo tính thống nhất trong việc áp dụng pháp luật, theo quan điểm học viên cần phải nhanh chóng có văn bản hướng dẫn về vấn đề này, trong đó, học viên đồng ý với quan điểm đầu tiên, việc chuyển nhượng QSDĐ với diện tích nhỏ hơn quy định phải là một hành vi bị cấm trong lĩnh vực đất đai như việc vượt hạn mức tại Điều 12 Luật Đất đai. Mọi trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có diện tích nhỏ hơn diện tích quy định thì thuộc trường hợp vi phạm điều cấm của pháp luật, và sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 BLDS. Tuy nhiên, quy định này không loại trừ các trường hợp cơng nhận QSDĐ có diện tích nhỏ theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu
65
lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
…
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”
Thứ hai, ban hành văn bản giải thích khái niệm “đất khơng có tranh chấp”.
Theo ý kiến của học viên, việc sử dụng các văn bản pháp lý như thông báo hay các quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm như hiện nay là hoàn toàn phù hợp, tuy nhiên, cũng phải giới hạn lại phạm vi của khái niệm này, tránh tình trạng nhiều nơi chỉ cần có đơn khiếu nại, tố cáo, đơn khởi kiện đã cho rằng đây là có tranh chấp, gây ảnh hưởng đến q trình giải quyết vụ án của Tịa án.
Ngồi ra, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói chung và trong việc vơ hiệu do vi phạm điều cấm nói riêng khơng chỉ chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai, BLDS mà còn chịu sự điều chỉnh của nhiều Luật khác có liên quan như Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Hơn nhân gia đình,… và cũng đã khẳng định quan hệ chuyển nhượng QSDĐ luôn là quan hệ phổ biến nhất trong xã hội, chính vì vậy, việc cần thiết có một văn bản pháp luật hướng dẫn chi tiết, cụ thể về chế định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong đó có vấn đề vơ hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật về đất đai hiện này rất chặt chịt, bên cạnh những văn bản hướng dẫn cho Luật thì vẫn cịn rất nhiều văn bản dùng để hướng
66
dẫn các Nghị định, Thông tư (là các văn bản hướng dẫn của Luật) dẫn đến hệ thống pháp luật về đất đai hiện nay vơ cùng khó khăn để tiếp cận và nghiên cứu. Chính vì vậy, cũng nên xem xét việc đơn giản hóa lại hệ thống pháp luật về đất đai nhằm giúp cho người dân có thể hiểu rõ hơn về quy định của pháp luật, đồng thời cũng giảm tải thời gian nghiên cứu vụ án của đội ngũ cán bộ Tịa án.
Tóm lại, cùng với việc sửa đổi, bổ sung các vấn đề cịn gây trang cãi, mâu thuẫn thì một văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn riêng cho chế định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, trong đó bao hàm cả vấn đề vơ hiệu do vi phạm điều cấm của luật nên cần ưu tiên thực hiện.
3.1.2. Hoàn thiện quy định của pháp luật về điều kiện “giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm”
Nội hạm của thuật ngữ “trật tự cơng” có thể sẽ rộng hơn thuật ngữ “điều
cấm của luật”. Nếu sử dụng thuật ngữ này cho điều kiện vô hiệu do vi phạm điều
cấm của luật sẽ bao quát hơn, trong tương lai nếu xuất hiện các trường hợp mà không nằm trong phạm vi liệt kê điều cấm của pháp luật nhưng hành vi đó vẫn đi ngược lại với những nguyên tắc của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai là “ Sử
dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh; Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.” thì các cơ quan giải quyết vụ án mà cụ thể
là Tịa án nhân dân vẫn có căn cứ để tun bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đó vơ hiệu, từ đó các lợi ích chung sẽ được bảo vệ tốt hơn.
Nhưng việc thay đổi thuật ngữ đã được sử dụng trong suốt quá trình xây dựng BLDS từ năm 1995 đến nay sẽ là rất khó khăn trong việc thay đổi trên thực tế. Chính vì vậy, ngồi việc thay vì lựa chọn thay đổi thuật ngữ “điều cấm của luật”, theo ý kiến của học viên, có thể lựa chọn thêm phương hướng mở rộng nội
hàm của thuật ngữ này. Cụ thể như đã phân tích, khái niệm “điều cấm của luật” hiện nay đang được giải thích theo hướng liệt kê những hành vi cụ thể, nhưng việc
67
liệt kê này sẽ không bao giờ bao hàm được lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ. Do đó, ngồi việc quy định rằng “điều cầm của luật là những quy định của luật không
cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định” nên bổ sung thêm những
nội dung mang tính khái quát như “vi phạm những nguyên tắc của luật”, “xâm phạm đến lợi ích của cá nhân, cơ quan, tổ chức, Nhà nước”.
Ngoài ra, theo khoa học pháp lý, quy phạm pháp luật mệnh lệnh bao gồm hai loại: quy phạm cấm đốn (phải kiềm chế khơng được thực hiện những hành vi nhất định hay – không hành động) và quy phạm buộc phải thực hiện những hành vi nhất định (hành động) nhưng BLDS hiện nay chỉ đang đề cấp đến những hành vi mà chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được thực hiện theo pháp luật đất đai dưới dạng liệt kê chứ chưa đề cập đến các trường hợp chủ thể giao kết hợp đồng không thực hiện những hành vi đáng lẽ phải thực hiện. Việc này dẫn đến sẽ xảy ra trường hợp các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mặc dù không tuân theo quy định của pháp luật nhưng lại không vi phạm điều cấm của pháp luật (như trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích ít hơn diện tích UBND tỉnh quy định đã đề cập ở trên). Chính vì vậy, theo học viên, trong việc mở rộng của nội hàm “điều cấm của luật” cũng cần xem xét đến yếu tố này. Từ đó, học viên đưa ra việc sửa đổi khái niệm như sau:
“Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định hoặc vi phạm quy định bắt buộc vi phạm những nguyên tắc của luật và làm xâm hại đến lợi ích của cá nhân, cơ quan, tổ chức và lợi ích của Nhà nước.”
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật
Việc sửa đổi các quy định về bồi thường thiệt hại dựa trên yếu tố lỗi cũng cần phải được thực hiện. Việc xác định mức độ bồi thường của các bên nên dựa vào những tình huống thường xuyên xảy ra trên thực tế, đồng thời có những quy định giải thích cụ thể nhằm tạo cơ sở cho Tòa án giải quyết vấn đề được thực sự sát sao và nhanh chóng.
68
Ngồi ra, việc quy định yếu tố lỗi tại Điều 131 hiện nay đang gây ra tranh cãi với quy định lỗi trong chế định trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, lỗi trong chế định trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng là lỗi chủ quan liên quan đến nhận thức bên cạnh hành vi trái pháp luật, còn lỗi trong bồi thường thiệt hại khi xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu thực chất là hành vi làm cho giao dịch vô hiệu. Theo ý kiến học viên, để tránh việc bị trùng lấp khái niệm trong cùng một văn bản quy phạm pháp luật thì nên thay đổi từ
“lỗi” thành “hành vi trái pháp luật”, khi đó, bên có hành vi trái pháp luật thì phải
bồi thường. Với hướng này, việc xác định mức độ bồi thường chỉ cần dựa vào đối chiếu hành vi của một bên với quy định đã tồn tại và chứng minh được hành vi trái với quy định được dẫn chiếu đó.
Cùng với đó, các nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình; Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hơn nhân và gia đình của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hiện nay đã có tồn tại hơn 15 năm, việc ban hành các hướng dẫn mới đang là vấn đề hết sức cần thiết.
Trong những năm qua, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành nhiều nghị quyết hướng dẫn áp dụng các quy định của pháp luật trong việc giải quyết các vụ án hình sự, dân sự, hành chính,… theo những văn bản quy phạm pháp luật hiện hành giúp cho hệ thống Tòa án nhân dân các cấp thống nhất được pháp luật và đường lối xử lý trong công tác xét xử. Nhưng, việc hướng dẫn áp dụng pháp luật của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhiều lúc đã bỏ sót nhiều vấn đề cần hướng dẫn, trong đó vấn đề sửa đổi, bổ sung, thay thế hai văn bản là Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP và Nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP. Nội dung hướng dẫn tại 02 Nghị quyết trên mặc dù dùng để điều chỉnh BLDS 1995 và Luật Đất đai 2003 và không trái với các quy định hiện hành là BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 nhưng nội dung hướng dẫn về xác lập thiệt hại của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu khơng cịn đúng theo quy định hiện
69
hành về hậu quả pháp lý nữa. Để thực hiện đúng một trong các nguyên tắc về văn bản quy phạm pháp luật là bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, thống nhất quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật hiện hành cần thiết phải ban hành Nghị quyết mới về hướng dẫn áp dụng các quy định của BLDS 2015 thay thế cho hai Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP và số 02/2004/NQ-HĐTP hoặc sửa đổi, bổ sung đối với 2 Nghị quyết này phù hợp với quy định của BLDS 2015 và các văn bản pháp luật khác trong đó có Luật Đất đai 2013 và đảm bảo giải quyết vấn đề chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu và xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng.
3.2. Giải pháp về mặt con người
Việc hoàn thiện pháp luật phải đi đôi với việc đảm bảo công tác cán bộ, tổ chức ngành Tòa án, bởi lẽ đội ngũ Thư ký, Thẩm phán chính là những chủ thể áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Từ thực tiễn công tác giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật tại TAND quận Long Biên, thành phố Hà Nội có thể nhận thấy được tầm quan trọng và ý nghĩa to lớn của công tác xét xử trong việc xử lý hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói chung và trường hợp vơ hiệu do vi phạm điều cầm của pháp luật nói riêng. Chính vì vậy, để phát huy tối đa hiệu quả và chất lượng xét xử của đội ngũ cán bộ Tòa án, cần phải thực hiện tốt các biện pháp sau:
Thứ nhất, tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, nâng cao trình
độ của các đội ngũ cán bộ, Thẩm phán trong công tác xét xử các vụ án dân sự nói chung và trong các vụ án về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật nói riêng. Việc xây dựng đội ngũ cán bộ, Thẩm phán có phẩm chất đạo đức tốt, trình độ chun mơn và kỹ năng nghiệp vụ giỏi là một yêu cầu cấp bách trong giai đoạn hiện nay ở TAND quận Long Biên.
Để nâng cao năng lực, trình độ chun mơn cho đội ngũ cán bộ, Thẩm phán TAND quận Long Biên trong việc xét xử các vụ án về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do vi phạm điều cấm của pháp luật, hàng tháng, hàng năm ngành Tịa án cần có kế hoạch đào tạo, tập huấn thường xuyên cho đội ngũ cán bộ. Thực tế, khi
70
giải quyết các vụ án về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật cùng một nội dung vụ án nhưng mỗi Tịa án, mỗi Thẩm phán lại có quan điểm giải quyết khác nhau. Điều này dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài, gây tổn thất về thời gian và công sức cho các đương sự cũng như nhân lực Tịa án. Vì vậy, nội dung tập huấn phải tập trung vào việc giải thích các quy phạm pháp luật còn mâu thuẫn, thống nhất đường lối giải quyết chung, đồng thời đưa ra nhiều vụ án đã được xét xử ở nhiều địa phương để làm cơ sở rút kinh nghiệm, bên cạnh những vấn đề về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, những khóa tập huấn vê pháp luật dân sự còn mở rộng ra nhiều lĩnh vực khác, trong đó chú trọng đến vấn đề có liên quan đến chuyển QSDĐ như hợp đồng tặng cho, hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn, do giả tạo, thừa kế QSDĐ,… để tạo ra nhiều kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ cán bộ Tòa án trong việc xử lý những tình huống xảy ra. Hiện nay, khi Học viện Tịa án tại Hà Nội đã chính thức đi vào hoạt động, với đội ngũ giảng viên nhà trường là những người có kinh nghiệm cơng tác tại Tịa án, nên giao tồn bộ việc xây dựng chương trình bồi