2.1. Các nội dung của chế định pháp luật về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực
2.1.1. Quy định về căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật
Hiện nay chế định hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ đang được điều chỉnh bởi BLDS 2015, LĐĐ 2013 và các văn bản pháp luật hướng dẫn có liên quan.
Về pháp luật dân sự, Điều 121 BLDS 2015 quy định:
“Giao dịch dân sự khơng có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 Bộ luật này thì vơ hiệu; trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”
Điều 117 BLDS 2015 quy định về những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, trong đó xác định một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Thứ nhất, các chủ thể phải đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự.
Theo Điều 16 BLDS, năng lực pháp luật của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự. Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau.
Thứ hai, mục đích và nội dung của hợp đồng khơng vi phạm điều cấm của
pháp luật, trái đạo đức xã hội. Yếu tố ý chí là một trong nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự. Theo nguyên tắc này, chủ thể có quyền tự do thể hiện ý chí trong việc quyết định nội dung và mục đích của hợp đồng, lựa chọn người “mua” quyền sử dụng đất của mình. Nhưng để đảm bảo khn phép của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn điều kiện các nội dung và mục đích của
35
giao dịch không vi phạm bất cứ điều cầm nào của pháp luật, đồng thời cũng không vi phạm bất cứ đạo đức xã hội nào.
Thứ ba, các chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
phải hồn tồn tự nguyện mọi thỏa thuận khơng phản ánh đúng với ý chí của các bên đều khơng gọi là tự nguyện giao kết.
Thứ tư, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được thể hiện
bằng văn bản có cơng chức, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Đây là các điều kiện mà pháp luật xem xét hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật hay bị vơ hiệu và khơng mang giá trị pháp lý. Trong đó, việc xem xét việc hợp đồng có vi phạm điều cấm của pháp luật hay khơng thì BLDS chỉ xem xét dưới góc độ yếu tố mục đích và nội dung của hợp đồng mà không đề cập đến các yếu tố như chủ thể, sự thỏa thuận hay hình thức của hợp đơng.
Chính vì vậy, theo quy định của pháp luật dân sự hiện nay, nếu nội dung và mục đích của hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm điều cấm của pháp luật thì bị coi là vơ hiệu.
Điều 123 của BLDS về giao dịch dân sự hay hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm pháp luật quy định cụ thể như sau:
“Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật….. thì vơ hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định…”
Như vậy, thống nhất với quy định tại Điều 117, một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ vô hiệu khi nội dung và mục đích của nó đi ngược lại với các nguyên tắc của pháp luật.
Mục đích của hợp đồng là kết quả hay lợi ích mà bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hướng đến. Thơng thường, mục đích cơ bản của bên chuyển nhượng là nhằm “bán” QSDĐ của mình để thu lại một giá trị là tiền nhất định, cịn mục đích của bên nhận chuyển nhượng là “mua” lại QSDĐ để khai thác cơng dụng của thửa đất, ngồi ra, các bên có thể vì nhiều mục đích khác trong
36
giao kết hợp đồng. Mục đích của các bên được thể hiện dưới dạng các điều khoản của hợp đồng mà các bên đã thống nhất, hay nói cách khác, mục đích của hợp đồng được thể hiện dưới dạng nội dung thỏa thuận. Những điều khoản này phản ánh các quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh trong hợp đồng để thực hiện được mục đích của các bên. Tuy nhiên, cũng xuất phát từ nguyên tắc tự do ý chí mà bên mục đích và nội dung thỏa thuận của các bên lại trái với nguyên tắc của xã hội dân chủ, văn minh và cơng bằng, hay nói cách khác, nếu pháp luật chấp nhận tồn bộ những mục đích và nội dung thoả thuận của các bên có thể làm cho xã hội bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Vì vậy, để bảo tồn tính tồn vẹn của xã hội, pháp luật không thừa nhận những điều khoản nào được trái với pháp luật. Các bên có quyền thỏa thuận những điều mà pháp luật không cấm và làm những điều mà pháp luật cho phép.
Hiện nay những điều cấm của pháp luật dân sự được quy định trong BLDS chỉ mang tính chất nguyên tắc chung “quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo
quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phịng, an ninh, quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”, “Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt, quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác”. Như vậy, dưới góc độ đạo luật gốc, khi mục đích và nội dung của hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ mà làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng hay xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác thì bị coi là vi phạm điều cấm của pháp luật và bị vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự.
LĐĐ 2013 trên cơ sở các nguyên tắc chung của BLDS đã quy định các nguyên tắc xác lập, thực hiện các quyền trong lĩnh vực đất đai, hay nói cách khác, LĐĐ 2013 đưa ra những hành vi bị cấm trong lĩnh vực đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có mục đích và nội dung vi phạm những hành vi bị cấm này thì bị coi là vơ hiệu.
37
Căn cứ theo những hành vi bị cấm trong lĩnh vực đất đai được quy định tại Điều 12 LĐĐ 2013, các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật có thể được chia thành các trường hợp sau:
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố. 3. Không sử dụng đất, sử dụng đất khơng đúng mục đích.
4. Khơng thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Khơng thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai. 9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai khơng chính xác theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, đây cũng chỉ là hành vi bị cấm trong toàn bộ lĩnh vực đất đai. Với chuyển nhượng QSDĐ các hành vi bị cấm trên đã được cụ thể hóa vào các quy định cụ thể của LĐĐ 2013.
Các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai, được Nhà nước trao quyền sử dụng đất và trở thành người sử dụng đất thì được hưởng các quyền theo quy định của pháp luật. Có thể hiểu, quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiểu quả kinh tế cao. QSDĐ được chia thành hai nhóm quyền cơ bản là nhóm
38
quyền thể hiện tư cách của người sử dụng đất đối với đất đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật; nhóm quyền thực hiện các giao dịch về QSDĐ.
Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ là một quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, mỗi đối tượng sử dụng đất lại được Nhà nước quy định khác nhau về quyền chuyển nhượng QSDĐ này. Chính vì vậy, khi các bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giao kết hợp đồng nhưng lại vượt quá giới hạn quyền chuyển nhượng của từng chủ thể hay chủ thể đó khơng được quy định quyền chuyển nhượng thì bị coi là vơ hiệu.
Các trường hợp bị cấm chuyển nhượng QSDĐ được phân tích tại Chương 1 về bản chất cũng là các trường hợp thực hiện sai các quy định của pháp luật vệ quyền chuyển nhượng QSDĐ. Như vậy, các trường hợp bị cấm trong chuyển nhượng QSDĐ là một bộ phận của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Không thực hiện đúng quyền của người sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khi đi ngược lại với các quy định sau đây: Về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, để thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất đầu tiên phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 188 LĐĐ 2013 bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận QSDĐ (trừ một số trường hợp luật định); - Đất khơng có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất;
Về chủ thể được quy định có quyền chuyển nhượng và quyền nhận chuyển nhượng được như sau:
Thứ nhất, về bên chuyển nhượng QSDĐ phải là: Tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản; cá nhân, hộ gia đình bao gồm: Cá nhân, hộ gia đình có QSDĐ ở; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cơng nhận QSDĐ; cá nhân, hộ gia đình có QSDĐ do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,
39
nhận tặng cho, nhận thừa kế; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền đất một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ hai, về bên nhận chuyển nhượng QSDĐ, có thể là bất kỳ chủ thể nào.
Tuy nhiên, mỗi loại chủ thể lại có những trường hợp loại trừ như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép. Các trường hợp pháp luật khơng cho phép ở đây chính là các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện được quy định tại Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức cho phép. Quy định này cụ thể hóa hành vi bị cấm tại Điều 12 LĐĐ 2013. Theo quy định tại Điều 130 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất, cụ thể:
40
a) Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cịn lại.
2. Đất trồng cây lâu năm:
a) Khơng quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
3. Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
a) Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Nếu hạn mức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho nhau vượt quá hạn mức cho phép cho mỗi hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền thì hợp đồng đó vơ hiệu.
Những quy định này chính là hành lang, là giới hạn cho hành vi xử sự của các chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Nếu các bên tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những mục đích hay nội dung trái với các quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật đất đai.
2.1.2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do vi phạm điều cấm của pháp luật là một loại giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối, mặc nhiên bị coi là khơng có giá trị pháp lý. Khi HĐVH, các bên trong hợp đồng phải gánh chịu những hậu quả pháp lý nhất định, theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015 thì khi giao dịch dân sự vơ hiệu khơng làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vơ hiệu thì các bên khơi
41
phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận. Khi xử lý hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, các nhà làm luật không đề cập đến quyền và nghĩa vụ của các bên, điều này là hoàn toàn phù hợp, bởi lẽ, đã là một giao dịch dân sự vơ hiệu thì khơng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên. Những thỏa thuận, cam kết trong giao dịch chỉ phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên khi và chỉ khi giao dịch đó được các bên xác lập đảm bảo các điều kiện theo quy định của BLDS và LĐĐ.
Những quy định tại Điều 131 BLDS cũng chính là những hậu quả pháp lý với hợp đồng trong lĩnh vực đất đai, khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật các bên phải hồn trả lại cho nhau những gì đã nhận, cụ thể nghĩa vụ trả lại tiền chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả lại QSDĐ cho bên chuyển nhượng, ngoài ra những vấn đề khác phát sinh do việc chuyển nhượng cũng phải được khơi phục lại như tình trạng ban đầu. Tuy nhiên, việc trao trả lại QSDĐ và giá trị tiền đơi lúc phát sinh những thiệt hại nhất định, đó là những thiệt hại do hành vi giao kết hợp đồng của các bên gây ra.
Theo quy định của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối Cao, việc xác định thiệt hại khi hợp đồng chuyển