Từ sau khi Cách mạng tháng Tám thành cơng, chính phủ Việt Nam dân chủ cộng hòa được thành lập, thay đổi từ đất nước phong kiến trở thành một nước độc lập và có quyền tự quyết. Tuy nhiên, trong những năm đầu giành được độc lập, tình hình trật tự xã hội chưa thực sự ổn định, những quy định pháp luật chưa ban hành kịp thời và thích ứng. Vì vậy, nhằm đảm bảo cho đất nước được bình ổn để tiếp tục đấu tranh chống giặc ngoại xâm, ngày 10/10/1945 Chủ tịch Hồ chí Minh đã ký Sắc lệnh về việc tạm thời sử dụng luật lệ cũ, theo quy đinh này, cho đến khi
ban hành những bộ luật pháp duy nhất cho toàn cõi nước Việt Nam, các luật lệ hiện hành ở Bắc, Trung và Nam bộ vẫn tạm thời giữ nguyên như cũ, nếu những luật lệ ấy không trái với những điều thay đổi ấn định trong sắc lệnh này. [5]
Như vậy, quay trở lại văn bản thời phong kiến thì hợp đồng được biết tới với tên gọi “khế ước” là chủ yếu, những quy định của các triều đại phong kiến vẫn được vận dụng vào để điều chỉnh các quan hệ dân sự nhưng vẫn có những quy định điều chỉnh lại những quy phạm pháp luật phong kiến khơng phù hợp với tình hình đất nước, chẳng hạn như: “Khi lập ước mà có sự tổn thiệt do sự bóc lột
của một bên vi phạm điều kiện kinh tế của hai bên chênh lệch thì khế ước có thể coi là vơ hiệu”. [6]
Đối với đất đai, ngày 9/11/1946, Hiến pháp năm 1946 được thơng qua trong đó đã ghi nhận “quyền tư hữu tài sản của Công dân Việt Nam được bảo đảm” [18, Điều 2]. Theo đó, chủ sở hữu tài sản (trong đó có đất đai) được thực hiện các quyền năng do pháp luật quy định bao gồm việc mua bán, tặng cho đất đai. Tiếp đến, Sắc lệnh số 85/SL ngày 20/02/1952 tiếp tục quy định về thể lệ trước bạ trong việc cho, đổi, mua bán nhà cửa ruộng đất, tạo điều kiện để việc mua bán đất đai
26
được thực hiện dễ dàng, thuận tiện và đúng pháp luật. Bên cạnh đó, sắc lệnh này cũng quy định nhiều nội dung để giúp việc quản lý, kiểm soát việc mua bán đất của Nhà nước nước, và về cơ bản quy định này giống với quy định của pháp luật hiện hành.
Ngày 04/02/1953, Quốc hội đã thông qua Luật Cải cách ruộng đất, đây là dấu mốc quan trọng trong việc ban hành các chính sách về ruộng đất của nước ta. Như vậy, trước khi có những quy định cụ thể về dân sự và đất đai, thì Nhà nước ta thời gian điều chỉnh các giao dịch chuyển QSDĐ vẫn chủ yếu sử dụng các quy định của pháp luật phong kiến, nhưng bên cạnh đó, Nhà nước cũng ban hành những sắc lệnh nhằm đảm bảo những quy định đó khơng trái với ngun tắc hoạt động của Nhà nước.
Đến khi các quy định pháp luật dân sự nói chung và pháp luật đất đai nói riêng dần hồn thiện và thay thế được các quy định của pháp luật phong kiến, ngày 10/5/1959, Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Chỉ thị 772 đình chỉ việc áp dụng pháp luật phong kiến [35]. Từ đó, việc mua bán đất đai vẫn được Nhà nước cho phép nhưng phải tuân thủ các quy định pháp luật của Nhà nước Việt Nam Cộng hòa. Tuy nhiên, cũng cần phải nói thêm, trong thời kỳ từ năm 1954 đến 1975, các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chịu sự điều chỉnh của hai hệ thống pháp luật song song tồn tại, hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa ở Miền Bắc, hệ thống pháp luật tư sản ở Miền Nam.
Tại Cơng văn 1477/DS ngày 11/12/1965 của Tịa án nhân dân tối cao lần đầu tiên nhắc tới Hợp đồng dân sự vơ hiệu là hợp đồng khơng có hiệu lực vì nó trái với pháp luật, khơng phù hợp với u cầu của chính sách và pháp luật của Nhà nước. Ngoài ra, pháp luật cũng xác định đất đai là tài sản của hợp đồng mua bán và quy định một số trường hợp cấm mua – bán đất, hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vơ hiệu. Nhưng nhìn chung, trong giai đoạn nay pháp luật cả hai miền vẫn thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, việc mua bán đất đai của chủ sở hữu hợp pháp được pháp luật bảo hộ.
27
Sau năm 1975, Đất nước được thống nhất, cả nước tiến lên xây dựng xã hội chủ nghĩa, nhiều quy định mới được ban hành thay thế cho những văn bản pháp luật trước kia. Ngày 18/2/1980, Quốc hội khóa VI đã thơng qua Hiến pháp trong đó ghi nhận hình thức sở hữu duy nhất về đất đai là sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, các hình thức tư hữu khác đều đã bị xóa bỏ. Nhà nước cụ thể hóa Hiến pháp bằng nhiều văn bản pháp luật về vấn đề sở hữu tồn dân trong đó nổi bật là việc quy định nghiêm cấm mọi hành vi mua bán, tặng cho đất đai. Vì vậy, tất cả các giao dịch về đất đai trong thời kỳ này đều là trái pháp luật. Đến năm 1987, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành, tiếp tục xác định: “Nghiêm
cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai…” việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện
trong một số trường hợp cụ thể với những điều kiện hết sức chặt chẽ: “Việc chuyển QSDĐ đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây: 1- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; 2- Khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; 3- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn cịn tiếp tục sử dụng đất đó…” [24].
Như vậy, theo những quy định này việc chuyển nhượng QSDĐ khác về bản chất vớỉ việc mua bán đất đai trước đây và quyền chuyển nhượng QSDĐ không được quy định là một trong các quyền của người sử dụng đất.
Đến năm 1991, pháp luật hợp đồng dân sự ra đời thống nhất các quy định pháp luật về hợp đồng dân sự vô hiệu từ nhiều thế kỷ trước. Tại quy định Điều 15 của Pháp luật này đã ghi nhận trường hợp hợp đồng vô hiệu: “Hợp đồng vơ hiệu
tồn bộ trong các trường hợp sau đây: “a) Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội”. Đồng thời, pháp lệnh này cũng quy
định cụ thể về đường lối xử lý đối với HĐVH nói chung.
Như vậy, từ sau khi thống nhất đất nước, Nhà nước không thừa nhận đất đai là một loại tài sản được phép giao dịch trong quan hệ dân sự, tất cả hợp đồng chuyển nhượng đất đai đều bị cho là vi phạm điều cấm của pháp luật và bị vô hiệu theo quy định của pháp lệnh hợp đồng dân sự. Còn đối với, QSDĐ, Nhà nước vẫn
28
cho phép được chuyển nhượng QSDĐ, nhưng việc chuyển nhượng lại kèm theo những điều kiện hết sức phức tạp, do đó nhìn chung thời gian này các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không nhiều, việc chuyển nhượng được đặt dưới sự giám sát gắt rao của Nhà nước, vì vậy khó có thể xảy ra việc vơ hiệu.
1.3.2. Giai đoạn 1991 đến nay
Sau giai đoạn sử dụng những chính sách nhằm khơi phục lại nền kinh tế và tình hình xã hội, Đảng và Nhà nước đã đề ra chủ trương chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung sang nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa nhằm thúc đẩy sự phát triển của đất nước. Hiến pháp 1992 tiếp tục xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo về bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển QSDĐ được nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Như vậy, nhằm phục vụ cho nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa cũng như nhu cầu của tồn dân, Nhà nước đã cơng nhận và đưa đất đai được phép chuyển nhượng trong giao lưu dân sự dưới hình thức là QSDĐ. Cụ thể hóa các Hiến định trên, Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định đầu tiên phục vụ cho việc chuyển QSDĐ. Bên cạnh đó cũng là những quy định về điều cấm trong pháp luật đất đai có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất khơng đúng mục đích được giao, huỷ hoại đất [24]. Tuy nhiên, đạo luật này vướng phải nhiều khó khăn trong việc áp dụng khi thực tế hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ về cơ bản vẫn là hợp đồng dân sự, việc thay thế pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991 là tất yếu. BLDS năm 1995 được ban hành ngày 28/10/1995 và có hiệu lực từ ngày 01/07/1996 thay thế cho những quy định hạn chế của Pháp lệnh. Tại BLDS 1995, các nhà xây dựng luật đã mở rộng “hợp đồng dân sự vô hiệu” thành
“giao dịch dân sự vô hiệu” nhưng vẫn kế thừa một số quy định dẫn đến HĐVH,
trong đó có trường hợp vi phạm điều cấm của pháp luật. Bên cạnh đó là những quy định cụ thể hơn trong việc xử lý HĐVH do vi phạm điều cấm của pháp luật làm cơ sở cho các cơ quan có thẩm quyền xử lý các tranh chấp về hợp đồng chuyển
29
nhượng QSDĐ trong suốt thời gian mà BLDS 1995 và Luật Đất đai 1993 có hiệu lực pháp luật.
Sau hơn 10 năm đưa vào thi hành, đến giai đoạn 2003 – 2005, các quy định của 2 văn bản quy phạm pháp luật trên đã khơng cịn phù hợp với dịng chảy kinh tế. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 đã kế thừa những quy định tiến bộ trong Luật đất đai 1993 đồng thời sửa đổi, bổ sung những quy định mới phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội, Nhà nước cũng từng bước công nhận QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt, được lưu thông trên thị trường dân sự. Tiếp đó, Bộ luật dân sự 2005 ra đời, đã quy định một chương riêng (chương XVIII) nhằm điều chỉnh quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, trong đó vấn đề vơ hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật được tiếp tục kế thừa từ quy định của Bộ luật dân sự 1995. Đáng chú ý là lần đầu tiên các nhà làm luật đưa khái niệm về vi phạm điều cấm của pháp luật như sau:“Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật
không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định” [20]. Với khái niệm
này, việc khó khăn trong việc xác định chính xác các trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu được khắc phục.
Và hiện nay, Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 tiếp tục kế thừa những quy định tiến bộ của các văn bản trước, đồng thời cũng quy định cụ thể hơn về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ. Trong đó, pháp luật dân sự chính thức thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản (quyền tài sản), người sử dụng được phép chuyển nhượng QSDĐ của mình cho một chủ thể khác với những trình tự, thủ tục cụ thể mà Luật Đất đai 2013 đã quy định rất rõ và xác định cụ thể hơn về những hành vi bị cấm trong quan hệ đất đai. Về vấn đề HĐVH do vi phạm điều cấm của pháp luật, mặc dù vẫn tiếp tục kế thừa những quy định trước đây, nhưng đây vẫn là vấn đề định tính, dễ có những cách hiểu hoặc lạm dụng trong giải thích pháp luật hoặc thi hành pháp luật. Để khắc phục một phần vấn đề này, BLDS 2015 đã có những nguyên tắc rõ ràng hơn để giải mã nội hạm, phạm vi của điều cấm. Trong đó, để tránh việc lạm dụng điều cấm trong điều chỉnh hợp đồng thuộc lĩnh vực đất đai, Bộ luật Dân sự quy định “điều cấm của luật” thay cho “điều cấm của pháp luật”,
30
đồng thời để bảo đảm sự thống nhất trong xác định phạm vi, mục đích, quy định, áp dụng điều cấm, BLDS cũng đưa ra những nguyên tắc cốt lỗi chung.
Có thể nói, qua tìm hiểu quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của lật từ năm 1945 đến nay, chúng ta thấy được quá trình phát triển của chế định này, từ việc phải sử dụng những quy định phong kiến lỗi thời đến việc hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật, tạo điều kiện cho mọi người dân dễ dàng sử dụng QSDĐ của mình đúng mục đích, đáp ứng được nhu cầu về đất đai ngày càng cao trong giai đoạn hiện nay.
1.4. Ý nghĩa pháp lý của quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật
Trong tiến trình của lịch sử, đã có giai đoạn pháp luật Việt Nam khơng thừa nhận đất đai có giá trị, khơng được phép giao dịch trên thị trường, đất đai được phân chia “cào bằng” cho từng cá nhân cụ thể. Các giao dịch như chuyển nhượng QSDĐ vì thế khơng được thừa nhận, việc đó dẫn đến tài nguyên thiên nhiên quý giá nhất của đất nước không được khai đúng mức, gây lãnh phí tài sản.
Sự ra đời của Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993 đã đánh dấu sự thay đổi đặc biệt quan trọng, Nhà nước lần đầu tiên thừa nhận và cho phép những người có QSDĐ được thực hiện các giao dịch về quyền tài sản này dưới các điều kiện nhất định. Từ đó đến nay, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã giúp góp phần thúc đẩy đáng kể sự phát triển kinh tế, đặc biệt trong thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng theo sự phát triển của nền kinh tế thị trường mà hợp đồng này bắt đầu xuất hiện những mặt tối của nó, nhiều chủ thể lợi dụng sự tự do trong thỏa thuận của pháp luật dân sự để tư lợi cho mình làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến chính sách quản lý nhà nước về đất đai. Chính vì vậy, chế định HĐVH nói chung và trong trường hợp vơ hiệu do vi phạm điều cấm nói riêng mang đến những ý nghĩa quan trọng.
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu tạo điều kiện thuận lợi
31
là một loại tài sản đặc biệt khi nó gắn liền với một tài sản, tài nguyên thiên nhiên khác cũng đặc biệt không kém – đất đai. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước với tư cách là chủ thể đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu đất đai của trong phạm vi lãnh thổ. Đất đai là một tài sản có ý nghĩa quan trọng làm cơ sở cho Nhà nước thực hiện các chính sách phát triển kinh tế, xã hội và đảm bảo an ninh quốc phịng. Đất đai như là một cơng cụ để Nhà nước thực hiện vấn đề quan trọng khác của đất nước. Trong lĩnh vực kinh tế, thông qua đất đai, Nhà nước tạo ra những chính sách tác động phù hợp vào thị trường bất động sản nhằm thu hút vốn đầu tư của các chủ thể và tạo bàn đạp cho việc phát triển các thị trường kinh tế khác. Và thông qua các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước thực hiện có hiệu quả hơn trong việc quản lý Nhà nước đối với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bằng việc quy định điều kiện nhằm làm vô hiệu hợp đồng này. Trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước luật hóa ngun tắc tự do ý chí thỏa thuận mục đích và nội dung hợp đồng giữa các bên thành các quy phạm pháp luật đất đai và ở chừng mực nào đó cũng quy định hoặc chấp nhận những giá trị được gọi là chuẩn mực chung cần được bảo vệ, buộc các chủ thể phải tôn trọng những chuẩn mực xã hội đó – tự do giao kết nhưng không được xâm phạm những điều cấm mà Nhà nước cho rằng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến các chính sách trong việc quản lý đất đai. Chính vì vậy, những quy định về